Επίλυση ζητημάτων που αφορούν το δίκαιο της γης

Η συνοπτική έκθεση σχετικά με τα ζητήματα της επερώτησης που απέστειλε πρόσφατα ο Γενικός Γραμματέας της Εθνοσυνέλευσης Bui Van Cuong στους αντιπροσώπους αξιολόγησε ότι η κυβέρνηση έχει κάνει πολλές κινήσεις και έχει εκδώσει πολλά έγγραφα για την άρση των δυσκολιών για αυτήν την αγορά, όπως τηλεγραφήματα και έγγραφα που προτρέπουν τον Πρωθυπουργό να ζητήσει από τα υπουργεία και τις τοπικές αρχές να αναδιαρθρώσουν την αγορά ακινήτων. Ωστόσο, αυτή η αγορά, συμπεριλαμβανομένης της αγοράς κατοικίας, εξακολουθεί να αντιμετωπίζει δυσκολίες και συμφόρηση λόγω νομικών διαδικασιών, κεφαλαίων γης και επενδυτικών κεφαλαίων.

Δεν εγκρίθηκε λόγω έλλειψης «οικιστικής γης»

Ορισμένες διοικητικές διαδικασίες σχετικά με τις επενδύσεις είναι δυσκίνητες και προκαλούν εμπόδια, τα τμήματα της αγοράς εξακολουθούν να είναι ασύμμετρα και το πιστωτικό κεφάλαιο που επενδύεται σε αυτήν την αγορά εξακολουθεί να ενέχει πολλούς πιθανούς κινδύνους. Λόγω δυσκολιών, οι επιχειρήσεις ακινήτων αναγκάζονται να σταματήσουν να επενδύουν και να κατασκευάζουν έργα, κάτι που προκαλεί επίσης δυσκολίες στους εργολάβους, τους προμηθευτές υλικών και πολλούς άλλους κλάδους. «Τα νομικά προβλήματα σχετικά με τη γη, όπως ο καθορισμός των τιμών της γης, τα τέλη χρήσης γης, η εκκαθάριση του χώρου ή οι κανονισμοί για την επιλογή επενδυτών που επικαλύπτονται με τους κανονισμούς για τις επενδύσεις, τις προσφορές, τη γη... αποτελούν σημαντικά εμπόδια στην ανάκαμψη και την ανάπτυξη της αγοράς κατοικίας» - αξιολόγησε ο οργανισμός εκτίμησης.

Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, εκτός από περισσότερα από 100 έργα ακινήτων που αντιμετωπίζουν δυσκολίες και οι οποίες έχουν μελετηθεί και μελετώνται για επίλυση, το Τμήμα Σχεδιασμού και Επενδύσεων υπέβαλε πρόσφατα έκθεση στην Λαϊκή Επιτροπή της Πόλης σχετικά με την εφαρμογή των εγκρίσεων επενδύσεων για έργα ακινήτων στην περιοχή.

Συνεπώς, σε 117 φακέλους έργων που ζητούν έγκριση επενδυτικών πολιτικών και τους οποίους χειρίζεται ο εν λόγω φορέας, 62 έργα δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για να είναι επενδυτές εμπορικών κατοικιών (NƠM) επειδή δεν διαθέτουν οικιστική γη ή δεν λαμβάνουν τη μεταβίβαση όλης της οικιστικής γης σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Στέγασης Νόμου του 2014.

Ως εκ τούτου, το Τμήμα Σχεδιασμού και Επενδύσεων συνέστησε στην Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ να μην εγκρίνει την επενδυτική πολιτική, επειδή δεν πληροί τις διατάξεις του Νόμου περί Επενδύσεων και του Νόμου περί Στέγασης. Αυτό ανησυχεί τις επιχειρήσεις ακινήτων, καθώς θα μπορούσε να προκαλέσει μπλοκάρισμα στη διαδικασία υλοποίησης του έργου.

Η άρση των νομικών εμποδίων θα βοηθήσει στην ομαλή υλοποίηση των έργων στον τομέα των ακινήτων, προωθώντας την ανάπτυξη της αγοράς. Φωτογραφία: HOANG TRIEU

Σύμφωνα με τον Δάσκαλο Nguyen Nhat Khanh, λέκτορα στη Νομική Σχολή του Πανεπιστημίου Οικονομικών και Νομικής (VNU-HCM), από νομικής άποψης, η μη έγκριση της επενδυτικής πολιτικής αυτών των 62 έργων είναι απολύτως εύλογη. Ωστόσο, από οικονομικής άποψης και της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων, αυτό έχει πολλά σημεία που δεν είναι πραγματικά εύλογα.

Επειδή για την υλοποίηση ενός νέου αγροτικού έργου απαιτείται από τις επιχειρήσεις να διαθέτουν ένα αρκετά μεγάλο χερσαίο ταμείο, αλλά στην πραγματικότητα, ο αριθμός των έργων με 100% οικιστική γη ή μέρος οικιστικής γης δεν αντιπροσωπεύει περισσότερο από το 5% του συνολικού αριθμού νέων αγροτικών έργων στην αγορά.

Συνεπώς, οι προαναφερθέντες αυστηροί κανονισμοί σχετικά με τη μορφή χρήσης γης προκαλούν πολλές δυσκολίες όταν οι επιχειρήσεις προτείνουν την κατασκευή έργων NƠTM. Εάν δεν βρούμε έναν τρόπο να τις λύσουμε, εκατοντάδες χιλιάδες δισεκατομμύρια VND που επενδύονται στην υλοποίηση αυτών των έργων ενδέχεται να «κολλήσουν», προκαλώντας σπατάλη επενδυτικού κεφαλαίου, καθώς και μη επίλυση του προβλήματος της στέγασης.

Για την επίλυση των προαναφερθέντων έργων, σύμφωνα με τον Δάσκαλο Nguyen Nhat Khanh, απαιτούνται νομικές και διαχειριστικές λύσεις. Από νομικής άποψης, η Εθνοσυνέλευση πρέπει να μελετήσει και να τροποποιήσει σύντομα τους κανονισμούς σχετικά με τις μορφές χρήσης γης για την εφαρμογή έργων NƠTM στον Νόμο περί Στέγασης, προς την κατεύθυνση του να μην περιορίζονται οι μορφές χρήσης γης για έργα αντί μόνο για οικιστική γη όπως ισχύει σήμερα, αλλά να διασφαλίζεται η συμμόρφωση με τον τοπικό σχεδιασμό χρήσης γης και τον σχεδιασμό κατασκευών.

«Από άποψη διαχείρισης, στο άμεσο μέλλον, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ μπορεί να υποστηρίξει τους επενδυτές αυτών των 62 έργων μέσω της διοργάνωσης διαγωνισμών για έργα που χρησιμοποιούν γη, με σκοπό την επιλογή επενδυτών που πληρούν τις προϋποθέσεις για την υλοποίηση του έργου NƠTM (όταν κερδίσει τον διαγωνισμό, το Κράτος θα διαθέσει γη ή θα μισθώσει γη για την υλοποίηση του έργου NƠTM) ή θα μετατρέψει τον σκοπό από το έργο NƠTM σε κοινωνική στέγαση, ώστε να μην δεσμεύεται από τη μορφή χρήσης γης» - ο Δάσκαλος Khanh εξέφρασε την άποψή του.

Πολλοί κανονισμοί χρειάζονται αναθεώρηση

Στην επίσημη ανακοίνωση με τίτλο «Πρόταση τροποποίησης του σημείου β, της ρήτρας 1, του σημείου α, της ρήτρας 4 και της ρήτρας 6, του άρθρου 128 του σχεδίου νόμου περί γης (τροποποιημένου) για τη δημιουργία συνθηκών ώστε οι επενδυτές να διαπραγματευτούν την απόκτηση δικαιωμάτων χρήσης γης για τύπους γης σύμφωνα με τον σχεδιασμό για την υλοποίηση έργων NƠTM» που στάλθηκε στην Εθνοσυνέλευση, ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, πρότεινε την τροποποίηση του σημείου β, της ρήτρας 1, του σημείου α, της ρήτρας 4 και της ρήτρας 6, του άρθρου 128 του σχεδίου νόμου περί γης (τροποποιημένου) για τη δημιουργία συνθηκών ώστε οι επιχειρήσεις και οι επενδυτές να διαπραγματευτούν την απόκτηση δικαιωμάτων χρήσης γης ή την απόκτηση δικαιωμάτων χρήσης γης για τύπους γης ή την απόκτηση δικαιωμάτων χρήσης γης σύμφωνα με τον σχεδιασμό χρήσης γης, τον πολεοδομικό σχεδιασμό και τον σχεδιασμό κατασκευών για την υλοποίηση έργων NƠTM.

Ο κ. Chau επεσήμανε επίσης ότι ο κανονισμός στο σημείο β, παράγραφος 1, άρθρο 128 του σχεδίου νόμου περί γης (τροποποιημένου) επιτρέπει μόνο συμφωνίες για την απόκτηση του δικαιώματος χρήσης οικιστικής γης ή την υποχρέωση να έχει κανείς το δικαίωμα χρήσης οικιστικής γης ή οικιστικής γης και άλλης γης, επομένως έχει στενότερη σημασία από τους ισχύοντες κανονισμούς του νόμου περί γης του 2013, μη δημιουργώντας έτσι ευνοϊκές συνθήκες για την πρόσβαση των επενδυτών σε γη, μη διασφαλίζοντας τα νόμιμα και νόμιμα δικαιώματα και συμφέροντα των ατόμων που χρησιμοποιούν γη.

Σύμφωνα με τον κ. Chau, εάν ψηφιστεί αυτός ο κανονισμός, τα επόμενα 10 χρόνια, οι επενδυτές δεν θα επιτρέπεται πλέον να «συμφωνούν για την απόκτηση του δικαιώματος χρήσης οικιστικής γης και άλλης γης» για την υλοποίηση του έργου Νέας Αγροτικής Ανάπτυξης, επομένως δεν θα υπάρχει περίπτωση όπου οποιοσδήποτε επενδυτής πληροί την προϋπόθεση του «δικαίου χρήσης οικιστικής γης και άλλης γης» όπως ορίζεται στην παράγραφο 6 του άρθρου 128 του σχεδίου νόμου περί γης (όπως τροποποιήθηκε).

Όσον αφορά τα προβλήματα με τις μελλοντικές κατοικίες, στο πρόσφατο εργαστήριο για το σχέδιο νόμου για τις επιχειρήσεις ακινήτων (τροποποιημένο) που διοργάνωσε η Οικονομική Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης και το Υπουργείο Κατασκευών , ο Αντιπρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ, Bui Xuan Cuong, δήλωσε ότι στην πόλη, τα τελευταία χρόνια, κατά την έναρξη λειτουργίας επαγγελματικών κατοικιών, τα μελλοντικά κατασκευαστικά έργα έχουν προκύψει πολλά προβλήματα. Συνεπώς, η αρμόδια αρχή πρέπει να έχει ένα έγγραφο που να εγκρίνει το έργο που είναι επιλέξιμο για την πώληση μελλοντικών κατοικιών, με αποτέλεσμα πολλές συνέπειες, ιδίως την έκδοση πιστοποιητικών ιδιοκτησίας των αγοραστών NƠTM όταν γίνεται αναφορά στις διατάξεις του Νόμου περί Γης.

Σύμφωνα με τον κ. Bui Xuan Cuong, η παράγραφος 2 του άρθρου 25 του σχεδίου νόμου περί ακινήτων (όπως τροποποιήθηκε) ορίζει τους όρους για τις κατοικίες και τα κατασκευαστικά έργα που θα κατασκευαστούν στο μέλλον να διαθέτουν έναν από τους ακόλουθους τύπους εγγράφων σχετικά με τη χρήση γης (απόφαση κατανομής γης, μίσθωση γης· σύμβαση μίσθωσης γης· πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης· πιστοποιητικό ιδιοκτησίας κατοικίας και δικαιωμάτων χρήσης γης· πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης, ιδιοκτησίας κατοικίας και άλλων περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη...).

Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με τον ισχύοντα νόμο περί γης, οι χρήστες γης επιτρέπεται να μεταβιβάζουν, να μισθώνουν, να υπεκμισθώνουν, να δωρίζουν, να υποθηκεύουν και να συνεισφέρουν κεφάλαιο σε δικαιώματα χρήσης γης όταν διαθέτουν πιστοποιητικό.

Σε περίπτωση που επιτρέπεται στον χρήστη γης να καθυστερήσει την εκτέλεση οικονομικών υποχρεώσεων ή του επιτρέπεται να έχει οικονομικές υποχρεώσεις, οφείλει να ολοκληρώσει τις οικονομικές υποχρεώσεις πριν ασκήσει τα δικαιώματα. Δηλαδή, σε περίπτωση που στον επενδυτή παραχωρηθεί γη αλλά δεν ολοκληρώσει τις οικονομικές υποχρεώσεις σχετικά με τα τέλη χρήσης γης, δεν μπορεί να ασκήσει τα δικαιώματα του χρήστη γης σύμφωνα με τις διατάξεις του περί γης δικαίου, συμπεριλαμβανομένου του δικαιώματος μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης.

Ως εκ τούτου, η Λαϊκή Επιτροπή της Πόλης HCM συνιστά στη συντακτική επιτροπή να μελετήσει και να προσαρμόσει το περιεχόμενο σχετικά με τους όρους γης για τη διαδικασία έγκρισης μελλοντικών κατοικιών και κατασκευαστικών έργων που θα τεθούν σε λειτουργία, καθώς «ο επενδυτής έχει ολοκληρώσει τις οικονομικές υποχρεώσεις και διαθέτει πιστοποιητικό δικαιώματος χρήσης γης». Αυτό γίνεται για να περιοριστεί η εμφάνιση νομικών προβλημάτων στο επόμενο βήμα, ιδίως κατά την έκδοση πιστοποιητικών σε άτομα.

Επιτρέψτε την προσαρμογή του σχεδιασμού μετά τη μεταφορά

Ο Αντιπρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ, Bui Xuan Cuong, δήλωσε ότι το σχέδιο νόμου για τις επιχειρήσεις ακινήτων ορίζει ότι η αρχή της μεταβίβασης έργων ακινήτων είναι ότι η μεταβίβαση ολόκληρου ή μέρους του έργου πρέπει να διασφαλίζει ότι οι στόχοι και ο σχεδιασμός του έργου δεν αλλάζουν, κάτι που «δεν είναι ευνοϊκό», επειδή πολλοί επενδυτές, μετά την παραλαβή του έργου, πρέπει να προσαρμόσουν τον σχεδιασμό για να το βελτιώσουν. Σύμφωνα με τον κ. Bui Xuan Cuong, η προσαρμογή του έργου αποσκοπεί στη βελτιστοποίηση του έργου και το τελικό κλειδί είναι η αύξηση του συντελεστή χρήσης γης και η συμμόρφωση με τις διατάξεις του Νόμου περί Πολεοδομίας. Οι επενδυτές προσαρμόζονται σύμφωνα με τους κανονισμούς και επιβαρύνονται με πρόσθετες οικονομικές υποχρεώσεις. Η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ πρότεινε την αναθεώρηση αυτού του κανονισμού ώστε να μην έρχεται σε αντίθεση με τις διατάξεις του Νόμου περί Πολεοδομίας κατά τη διαδικασία υλοποίησης, διαφορετικά θα επηρεάσει τη διαδικασία υλοποίησης μετά την παραλαβή της μεταβίβασης του έργου.

Σεμινάριο «Άρση νομικών εμποδίων για τα ακίνητα»

Στις 9 Νοεμβρίου, η εφημερίδα Lao Dong διοργάνωσε μια συζήτηση με θέμα «Άρση των νομικών εμποδίων για τα ακίνητα» για να ακούσει και να απορροφήσει τις απόψεις των επισκεπτών, βρίσκοντας έτσι λύσεις για την άρση των σημείων συμφόρησης, την αποσυμφόρηση της ροής για την αγορά ακινήτων, την προώθηση σταθερής και βιώσιμης οικονομικής ανάπτυξης...

(*) Δείτε την εφημερίδα Lao Dong από το τεύχος της 8ης Νοεμβρίου

Πηγή: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm