Άρση εμποδίων που σχετίζονται με το δίκαιο της γης.

Μια συνοπτική έκθεση σχετικά με τα ερωτήματα που έθεσε ο Γενικός Γραμματέας της Εθνοσυνέλευσης Bui Van Cuong, η οποία απεστάλη πρόσφατα στους αντιπροσώπους, αξιολογεί ότι η κυβέρνηση έχει λάβει πολλά μέτρα και έχει εκδώσει πολλά έγγραφα για την αντιμετώπιση των δυσκολιών σε αυτήν την αγορά, όπως τηλεγραφήματα και οδηγίες του Πρωθυπουργού που παροτρύνουν τα υπουργεία και τις τοπικές αρχές να αναδιαρθρώσουν την αγορά ακινήτων. Ωστόσο, αυτή η αγορά, συμπεριλαμβανομένης της αγοράς κατοικίας, εξακολουθεί να αντιμετωπίζει δυσκολίες και σημεία συμφόρησης που προκύπτουν από τις νομικές διαδικασίες, τη διαθεσιμότητα γης και το επενδυτικό κεφάλαιο.

Η αίτηση απορρίφθηκε λόγω έλλειψης «οικιστικής γης».

Ορισμένες διοικητικές διαδικασίες που σχετίζονται με τις επενδύσεις είναι δυσκίνητες και δημιουργούν εμπόδια. Τα τμήματα της αγοράς παραμένουν ανισόρροπα και η επενδυτική πίστωση σε αυτήν την αγορά εξακολουθεί να ενέχει πολλούς κινδύνους. Λόγω αυτών των δυσκολιών, οι επιχειρήσεις ακινήτων πρέπει να σταματήσουν τις επενδύσεις και τα κατασκευαστικά έργα, γεγονός που δημιουργεί επίσης δυσκολίες για τους εργολάβους, τους προμηθευτές υλικών και πολλούς άλλους κλάδους. «Τα νομικά εμπόδια σχετικά με τη γη, όπως ο καθορισμός των τιμών της γης, τα τέλη χρήσης γης, η εκκαθάριση γης ή οι κανονισμοί για την επιλογή επενδυτών που επικαλύπτονται με τους κανονισμούς για τις επενδύσεις, τις προσφορές και τη γη... αποτελούν σημαντικά εμπόδια για την ανάκαμψη και την ανάπτυξη της αγοράς κατοικίας», αξιολόγησε ο οργανισμός αξιολόγησης.

Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, εκτός από τα πάνω από 100 έργα ακινήτων που αντιμετωπίζουν εμπόδια τα οποία μελετώνται επί του παρόντος για επίλυση, το Τμήμα Σχεδιασμού και Επενδύσεων υπέβαλε πρόσφατα έκθεση στην Λαϊκή Επιτροπή της Πόλης σχετικά με την κατάσταση έγκρισης επενδυτικών πολιτικών για έργα ακινήτων στην περιοχή.

Συνεπώς, από τους 117 φακέλους έργων που ζητούν έγκριση επενδυτικών πολιτικών και τους οποίους επεξεργάζεται αυτή τη στιγμή ο εν λόγω οργανισμός, 62 έργα δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για να γίνουν επενδυτές σε ένα έργο εμπορικής στέγασης, επειδή δεν κατέχουν οικιστική γη ή δεν έχουν αποκτήσει ολόκληρη την οικιστική γη, όπως ορίζεται στον νόμο περί στέγασης του 2014.

Ως εκ τούτου, το Τμήμα Σχεδιασμού και Επενδύσεων συνέστησε στην Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ να μην εγκρίνει το επενδυτικό σχέδιο, επειδή δεν πληροί τους κανονισμούς του Επενδυτικού Νόμου και του Στεγαστικού Νόμου. Αυτό έχει προκαλέσει ανησυχία στις επιχειρήσεις ακινήτων, καθώς θα μπορούσε να σταματήσει τη διαδικασία υλοποίησης του έργου.

Η άρση των νομικών εμποδίων θα διευκολύνει την υλοποίηση έργων στον τομέα των ακινήτων και θα ενισχύσει την ανάπτυξη της αγοράς. (Φωτογραφία: HOANG TRIEU)

Σύμφωνα με τον κάτοχο μεταπτυχιακού τίτλου Nguyen Nhat Khanh, λέκτορα στη Νομική Σχολή του Πανεπιστημίου Οικονομικών και Νομικής (Εθνικό Πανεπιστήμιο του Βιετνάμ, Πόλη Χο Τσι Μινχ), από νομικής άποψης, η άρνηση έγκρισης των επενδυτικών πολιτικών αυτών των 62 έργων είναι απολύτως εύλογη. Ωστόσο, λαμβάνοντας υπόψη την οικονομική προοπτική και τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων, η απόφαση αυτή έχει αρκετές πτυχές που δεν είναι απολύτως κατάλληλες.

Επειδή η υλοποίηση ενός έργου εμπορικής στέγασης απαιτεί από τις επιχειρήσεις να διαθέτουν ένα αρκετά μεγάλο χερσαίο ταμείο, αλλά στην πραγματικότητα, ο αριθμός των έργων με 100% οικιστική γη ή ένα μέρος οικιστικής γης δεν αντιπροσωπεύει περισσότερο από το 5% του συνολικού αριθμού έργων εμπορικής στέγασης στην αγορά.

Συνεπώς, οι αυστηροί κανονισμοί σχετικά με τους τύπους χρήσης γης που αναφέρθηκαν παραπάνω δημιουργούν πολλές δυσκολίες για τις επιχειρήσεις που προτείνουν την κατασκευή έργων κοινωνικής στέγασης. Εάν αυτά τα εμπόδια δεν αρθούν, εκατοντάδες χιλιάδες δισεκατομμύρια ντονγκ που επενδύονται σε αυτά τα έργα θα μπορούσαν να «κολλήσουν», με αποτέλεσμα τη σπατάλη επενδυτικού κεφαλαίου και την αδυναμία επίλυσης του προβλήματος της στέγασης.

Για την επίλυση των προαναφερθέντων έργων, σύμφωνα με τον κάτοχο μεταπτυχιακού τίτλου Nguyen Nhat Khanh, απαιτούνται τόσο νομικές όσο και διαχειριστικές λύσεις. Από νομικής άποψης, η Εθνοσυνέλευση θα πρέπει να μελετήσει και να τροποποιήσει άμεσα τους κανονισμούς σχετικά με τα έντυπα χρήσης γης για την υλοποίηση έργων κοινωνικής στέγασης στον Νόμο περί Στέγασης, με στόχο να μην περιορίζονται τα έντυπα χρήσης γης για έργα αντί μόνο για οικιστική γη όπως ισχύει σήμερα, αλλά να διασφαλίζεται η συμμόρφωση με τον τοπικό σχεδιασμό χρήσης γης και κατασκευών.

«Από διοικητικής άποψης, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ μπορεί αρχικά να υποστηρίξει τους επενδυτές αυτών των 62 έργων οργανώνοντας διαγωνισμούς για έργα χρήσης γης, ώστε να επιλεγούν επενδυτές που πληρούν τις προϋποθέσεις για την υλοποίηση του έργου κοινωνικής στέγασης (εάν κερδίσουν τον διαγωνισμό, το κράτος θα τους διαθέσει ή θα τους μισθώσει γη για την υλοποίηση του έργου κοινωνικής στέγασης) ή μετατρέποντας τον σκοπό από κοινωνική στέγαση σε κοινωνική στέγαση, ώστε να μην δεσμεύονται από τους κανονισμούς χρήσης γης», δήλωσε η κα Khanh.

Πολλοί κανονισμοί χρειάζονται τροποποίηση.

Στην επίσημη επιστολή με τίτλο «Πρόταση τροποποίησης του σημείου β, της ρήτρας 1, του σημείου α, της ρήτρας 4 και της ρήτρας 6 του άρθρου 128 του σχεδίου νόμου περί γης (τροποποιημένου) για τη δημιουργία συνθηκών ώστε οι επενδυτές να συμφωνήσουν στην απόκτηση δικαιωμάτων χρήσης γης για τύπους γης που συμμορφώνονται με τον πολεοδομικό σχεδιασμό για την υλοποίηση έργων κοινωνικής στέγασης» που απεστάλη στην Εθνοσυνέλευση, ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, πρότεινε την τροποποίηση του σημείου β, της ρήτρας 1, του σημείου α, της ρήτρας 4 και της ρήτρας 6 του άρθρου 128 του σχεδίου νόμου περί γης (τροποποιημένου) για τη δημιουργία συνθηκών ώστε οι επιχειρήσεις και οι επενδυτές να συμφωνήσουν στην απόκτηση δικαιωμάτων χρήσης γης ή υφιστάμενων δικαιωμάτων χρήσης γης για τύπους γης που συμμορφώνονται με τον πολεοδομικό σχεδιασμό, τον πολεοδομικό σχεδιασμό και τον κατασκευαστικό σχεδιασμό για την υλοποίηση έργων κοινωνικής στέγασης.

Ο κ. Chau επεσήμανε επίσης ότι ο κανονισμός στο σημείο β, παράγραφος 1, άρθρο 128 του σχεδίου τροποποιημένου νόμου περί γης επιτρέπει μόνο συμφωνίες για την απόκτηση δικαιωμάτων χρήσης γης για οικιστική γη ή απαιτεί υφιστάμενα δικαιώματα χρήσης γης για οικιστική γη ή οικιστική γη και άλλη γη. Ως εκ τούτου, το πεδίο εφαρμογής του είναι στενότερο από τους ισχύοντες κανονισμούς του νόμου περί γης του 2013, με αποτέλεσμα να μην διευκολύνεται η πρόσβαση των επενδυτών σε γη και να μην διασφαλίζονται τα νόμιμα δικαιώματα και συμφέροντα των τρεχόντων χρηστών γης.

Σύμφωνα με τον κ. Chau, εάν ψηφιστεί αυτός ο κανονισμός, τα επόμενα 10 χρόνια, οι επενδυτές δεν θα επιτρέπεται πλέον να «διαπραγματεύονται την απόκτηση δικαιωμάτων χρήσης γης για οικιστική και άλλη γη» για την υλοποίηση έργων κοινωνικής στέγασης και, ως εκ τούτου, κανένας επενδυτής δεν θα μπορεί να πληροί την προϋπόθεση της «κατοχής υφιστάμενων δικαιωμάτων χρήσης γης για οικιστική και άλλη γη», όπως ορίζεται στην παράγραφο 6 του άρθρου 128 του σχεδίου τροποποιημένου νόμου περί γης.

Όσον αφορά τις δυσκολίες που σχετίζονται με τα υπό κατασκευή στεγαστικά έργα, σε πρόσφατο εργαστήριο σχετικά με το σχέδιο τροποποιήσεων του Νόμου για τις Ακίνητες Περιουσίες που διοργάνωσε η Οικονομική Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης και το Υπουργείο Κατασκευών , ο Αντιπρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ, Μπούι Σουάν Κουόνγκ, δήλωσε ότι στην πόλη έχουν προκύψει πολλά προβλήματα κατά την έναρξη λειτουργίας των υπό κατασκευή στεγαστικών έργων. Συγκεκριμένα, οι αρχές πρέπει να εκδίδουν γραπτές εγκρίσεις για έργα που πληρούν τις προϋποθέσεις πώλησης κατοικιών υπό κατασκευή, γεγονός που οδηγεί σε πολλές επιπλοκές, ιδίως όσον αφορά την έκδοση πιστοποιητικών ιδιοκτησίας σε αγοραστές εμπορικών κατοικιών κατά την αναφορά στις διατάξεις του Νόμου περί Γης.

Σύμφωνα με τον κ. Bui Xuan Cuong, η παράγραφος 2 του άρθρου 25 του σχεδίου νόμου για τις δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων (όπως τροποποιήθηκε) ορίζει τους όρους για τα μελλοντικά έργα στέγασης και κατασκευής να διαθέτουν έναν από τους ακόλουθους τύπους εγγράφων χρήσης γης (απόφαση κατανομής γης, μίσθωση γης· σύμβαση μίσθωσης γης· πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης· πιστοποιητικό κυριότητας κατοικίας και δικαιωμάτων χρήσης γης· πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης, κυριότητας κατοικίας και άλλων περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη...).

Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με τον ισχύοντα νόμο περί γης, οι χρήστες γης δικαιούνται να μεταβιβάσουν, να μισθώσουν, να υπομισθώσουν, να δωρίσουν, να υποθηκεύσουν και να εισφέρουν δικαιώματα χρήσης γης ως κεφάλαιο όταν διαθέτουν πιστοποιητικό χρήσης γης.

Σε περιπτώσεις όπου στους χρήστες γης χορηγείται καθυστέρηση στην εκπλήρωση των οικονομικών τους υποχρεώσεων ή οι οικονομικές τους υποχρεώσεις καταγράφονται ως χρέη, πρέπει να εκπληρώσουν αυτές τις υποχρεώσεις πριν ασκήσουν τα δικαιώματά τους. Αυτό σημαίνει ότι εάν σε έναν επενδυτή παραχωρηθεί γη αλλά δεν εκπληρώσει τις οικονομικές του υποχρεώσεις σχετικά με τα τέλη χρήσης γης, δεν μπορεί να ασκήσει τα δικαιώματα ενός χρήστη γης όπως ορίζονται από το δίκαιο περί γης, συμπεριλαμβανομένου του δικαιώματος μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης.

Ως εκ τούτου, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ προτείνει στην επιτροπή σύνταξης να διερευνήσει και να προσαρμόσει το περιεχόμενο σχετικά με τους όρους γης για τη διαδικασία έγκρισης στεγαστικών και κατασκευαστικών έργων υπό κατασκευή για επιχειρηματικούς σκοπούς, ώστε να ορίζει ότι «ο επενδυτής πρέπει να έχει εκπληρώσει όλες τις οικονομικές υποχρεώσεις και να διαθέτει πιστοποιητικό δικαιώματος χρήσης γης». Αυτό στοχεύει στον περιορισμό της εμφάνισης νομικών ζητημάτων στα επόμενα βήματα, ιδίως κατά την έκδοση πιστοποιητικών στους κατοίκους.

Επιτρέπει προσαρμογές στον σχεδιασμό μετά τη μεταβίβαση της κυριότητας.

Ο Αντιπρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής της Πόλης Χο Τσι Μινχ, Μπούι Ξουάν Κουόνγκ, δήλωσε ότι το σχέδιο νόμου για τις επιχειρήσεις ακινήτων, το οποίο ορίζει ότι η αρχή για τη μεταβίβαση έργων ακινήτων —ότι η μεταβίβαση ολόκληρου ή μέρους ενός έργου πρέπει να διασφαλίζει ότι οι στόχοι και ο σχεδιασμός του έργου παραμένουν αμετάβλητοι— είναι «δυσμενής». Υποστήριξε ότι πολλοί επενδυτές, μετά την απόκτηση ενός έργου, πρέπει να κάνουν προσαρμογές στον σχεδιασμό για να τον βελτιώσουν. Σύμφωνα με τον κ. Μπούι Ξουάν Κουόνγκ, οι προσαρμογές του έργου στοχεύουν στη βελτιστοποίηση του έργου, αυξάνοντας τελικά τον συντελεστή χρήσης γης και συμμορφούμενοι με τον Νόμο περί Πολεοδομίας. Οι επενδυτές κάνουν προσαρμογές σύμφωνα με τους κανονισμούς, αναλαμβάνοντας πρόσθετες οικονομικές υποχρεώσεις. Η Λαϊκή Επιτροπή της Πόλης Χο Τσι Μινχ πρότεινε την τροποποίηση αυτού του κανονισμού για την αποφυγή συγκρούσεων με τον Νόμο περί Πολεοδομίας κατά την εφαρμογή, καθώς αυτό θα επηρέαζε αρνητικά την πρόοδο του έργου μετά την απόκτηση.

Σεμινάριο "Άρση Νομικών Εμπόδιων για Ακίνητα"

Στις 9 Νοεμβρίου, η εφημερίδα Nguoi Lao Dong διοργάνωσε ένα σεμινάριο με τίτλο «Άρση Νομικών Εμπόδιων για τα Ακίνητα» για να ακούσει και να συγκεντρώσει απόψεις από τους επισκέπτες, βρίσκοντας έτσι λύσεις για την άρση των σημείων συμφόρησης, την απεμπλοκή της ροής της αγοράς ακινήτων και την προώθηση σταθερής και βιώσιμης οικονομικής ανάπτυξης.

(*) Βλέπε εφημερίδα Nguoi Lao Dong, τεύχος 8 Νοεμβρίου.

Πηγή: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm