HoREA: Ανάγκη πρόληψης του κινδύνου χειραγώγησης της τιμής της γης κατά την εκτίμηση

Οι φορείς διαχείρισης, οι επενδυτές, οι εταιρείες αποτίμησης και οι εμπειρογνώμονες αξιολόγησης μπορούν να συνωμοτήσουν για να στρεβλώσουν τις τιμές της γης, κάτι που αποτελεί αρνητική πρακτική που πρέπει να αποτραπεί κατά την τροποποίηση του νόμου, σύμφωνα με την HoREA.

Ο Σύνδεσμος Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA) μόλις υπέβαλε στη Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης μια σειρά γνωμοδοτήσεων σχετικά με το τροποποιημένο σχέδιο νόμου περί γης, στο οποίο εξέδωσε προειδοποίηση για την αποτροπή του κινδύνου συμπαιγνίας στον καθορισμό των τιμών γης κατά την εκτίμηση των τιμών.

Σύμφωνα με την HoREA, υπάρχουν τέσσερις οντότητες που εμπλέκονται στην εκτίμηση και τη λήψη αποφάσεων σχετικά με τις τιμές γης για έργα ακινήτων σε επαρχιακό επίπεδο. Πρώτοι είναι οι κρατικοί φορείς (Τμήμα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, Διευθυντής του Τμήματος Οικονομικών και Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή).

Το επόμενο θέμα είναι ο επενδυτής σε έργα ακινήτων που επηρεάζεται άμεσα από τις δραστηριότητες αποτίμησης γης. Το τρίτο είναι η επιχείρηση αποτίμησης (παροχή υπηρεσιών αποτίμησης γης και εκθέσεων ή πιστοποιητικών αποτίμησης). Τέλος, ο κριτής καλείται να συμμετάσχει στο Συμβούλιο Εκτίμησης Γης, εκτελώντας το έργο της ανεξάρτητης αναθεώρησης των δραστηριοτήτων αποτίμησης και αξιολόγησης αυτού του Συμβουλίου πριν υποβληθεί στην Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή για λήψη απόφασης σχετικά με τις τιμές της γης.

Ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος της HoREA, δήλωσε ότι υπάρχουν πολλές περιπτώσεις όπου αυτές οι οντότητες συνεργούν ενεργά μεταξύ τους για να ρυθμίσουν τις τιμές της γης, με αποτέλεσμα να παραμορφώνονται τα αποτελέσματα της αποτίμησης της γης. Είπε ότι αυτές οι καταστάσεις πρέπει να προσδιορίζονται με σαφήνεια, προκειμένου να υπάρχουν μηχανισμοί και λύσεις για την πρόληψη και την καταπολέμηση της απώλειας εσόδων του κρατικού προϋπολογισμού και της απώλειας δημόσιων περιουσιακών στοιχείων, επειδή πρόκειται για χερσαίους πόρους.

Ακίνητα στην ανατολική περιοχή της πόλης Χο Τσι Μινχ, γύρω από την περιοχή Thu Thiem. Φωτογραφία: Quynh Tran

Ο κ. Chau πρόσθεσε ότι επί του παρόντος, οι 5 μέθοδοι αποτίμησης γης, συμπεριλαμβανομένης της σύγκρισης, της έκπτωσης, του εισοδήματος, του πλεονάσματος και του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης, δεν πληρούν τις απαιτήσεις ακρίβειας. Αυτές οι 5 μέθοδοι δεν περιλαμβάνουν τη μέθοδο μαζικής αποτίμησης και δεν έχουν δημιουργήσει μια ολοκληρωμένη βάση δεδομένων εισαγωγής τιμών, ούτε έχουν ενημερωθεί σε πραγματικό χρόνο, με αποτέλεσμα αναξιόπιστα αποτελέσματα αποτίμησης.

Η εφαρμογή παλαιών μεθόδων αποτίμησης οδηγεί σε μια κατάσταση όπου το ίδιο έργο ακινήτων, εάν εκτελείται από μία μόνο εταιρεία αποτίμησης αλλά εφαρμόζοντας δύο διαφορετικές μεθόδους αποτίμησης, δίνει δύο διαφορετικά αποτελέσματα με διαφορά αξίας 17%. Εν τω μεταξύ, το ίδιο έργο ακινήτων, αλλά εφαρμοζόμενο από δύο διαφορετικές εταιρείες αποτίμησης που χρησιμοποιούν την ίδια μέθοδο αποτίμησης γης, δίνει επίσης δύο διαφορετικά αποτελέσματα με διαφορά αξίας περίπου 17%.

Ο Πρόεδρος της HoREA έθεσε επίσης το ευαίσθητο ζήτημα ότι ορισμένοι αξιωματούχοι, δημόσιοι υπάλληλοι και δημόσιοι υπάλληλοι που εργάζονται στον τομέα της γης και της χρηματοδότησης γης φοβούνται την ευθύνη και τους νομικούς κινδύνους κατά την εκτέλεση των καθηκόντων τους. Σπρώχνουν τα πράγματα, μεταφέρουν έγγραφα σε κύκλους, δεν τολμούν να προτείνουν, δεν τολμούν να αποφασίσουν ή ορίζουν τις τιμές της γης πολύ υψηλές σε σύγκριση με τις τιμές της αγοράς για να παραμείνουν ασφαλείς.

Ομοίως, πολλές εταιρείες εκτίμησης γης δεν δέχονται να συμμετέχουν σε εκτιμήσεις γης για τον προσδιορισμό των τελών χρήσης γης και των ενοικίων γης των έργων ακινήτων που καταβάλλονται στον κρατικό προϋπολογισμό, επειδή φοβούνται την ευθύνη και τους νομικούς κινδύνους κατά την εκτέλεση εργασιών εκτίμησης γης.

Αντιμέτωπη με αυτές τις ελλείψεις, η HoREA συνιστά στην κεντρική κυβέρνηση να εξετάσει την πρόταση της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ, η οποία υποβλήθηκε στην κυβέρνηση, σχετικά με την πιλοτική εφαρμογή της μεθόδου του συντελεστή προσαρμογής της τιμής της γης. Η πρόταση αυτή θα οδηγήσει στην ανάγκη έκδοσης ενός συντελεστή προσαρμογής της τιμής της γης (συντελεστής k4) για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης για όλα τα εμπορικά έργα στέγασης, ανεξάρτητα από την αξία τους άνω ή κάτω των 30 δισεκατομμυρίων VND, σύμφωνα με τον Τιμοκατάλογο Γης.

Σε αυτή τη βάση, το Κράτος μπορεί να αποφασίσει για τα τέλη χρήσης γης και τη μίσθωση γης εντός περιόδου που δεν υπερβαίνει τους 6 μήνες από την ημερομηνία έκδοσης της απόφασης για την κατανομή γης, τη μίσθωση γης και την άδεια αλλαγής σκοπού χρήσης γης. Αυτό το σημείο είναι παρόμοιο με τον κανονισμό ότι το πιστοποιητικό εκτίμησης γης ισχύει για διάστημα που δεν υπερβαίνει τους 6 μήνες.

Ο κ. Chau δήλωσε ότι η πρόταση της Λαϊκής Επιτροπής της Πόλης HCM θα επισημοποιήσει τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και των ενοικίων γης για έργα ακινήτων, εμπορικές κατοικίες και αστικές περιοχές, ώστε να διασφαλιστεί η διαφάνεια. Από εκεί και πέρα, το Κράτος και οι επιχειρήσεις μπορούν να προβλέψουν το ποσό των τελών χρήσης γης και των ενοικίων γης που πρέπει να καταβληθούν στον κρατικό προϋπολογισμό.

«Η επίλυση του εκκρεμούς της χρηματοδότησης γης θα καταδείξει τον ρόλο του Κράτους στην ηγεσία της αγοράς, αντί να ακολουθεί την αγορά, διασφαλίζοντας την επαρκή, σωστή και έγκαιρη είσπραξη του προϋπολογισμού, διασφαλίζοντας παράλληλα τα δικαιώματα των επενδυτών του έργου και του λαού», τόνισε.

Πίστη

Σύνδεσμος πηγής: https://vnexpress.net/horea-can-ngan-chan-nguy-co-dan-xep-gia-dat-khi-tham-dinh-4608752.html