HoREA: Πρέπει να αποτραπεί ο κίνδυνος χειραγώγησης της τιμής της γης κατά την εκτίμηση.

Σύμφωνα με την HoREA, η πιθανότητα συμπαιγνίας μεταξύ φορέων διαχείρισης, επενδυτών, εταιρειών αποτίμησης και ειδικών κριτών για την χειραγώγηση των τιμών γης αποτελεί αρνητική πρακτική που πρέπει να αποτραπεί κατά την τροποποίηση του Νόμου.

Ο Σύνδεσμος Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA) μόλις υπέβαλε στη Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης αρκετές γνωμοδοτήσεις σχετικά με το τροποποιημένο σχέδιο νόμου περί γης, συμπεριλαμβανομένης μιας προειδοποίησης για την πρόληψη του κινδύνου συμπαιγνίας και καθορισμού τιμών κατά την αποτίμηση της γης.

Σύμφωνα με την HoREA, υπάρχουν τέσσερις οντότητες που εμπλέκονται στην εκτίμηση και τον καθορισμό των τιμών γης για έργα ακινήτων σε επαρχιακό επίπεδο. Πρώτοι είναι οι κρατικοί φορείς (Τμήμα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, Διευθυντής του Τμήματος Οικονομικών και Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή).

Η επόμενη οντότητα είναι ο επενδυτής σε έργα ακινήτων που επηρεάζεται άμεσα από τη διαδικασία αποτίμησης γης. Τρίτη είναι η εταιρεία αποτίμησης (η οποία παρέχει υπηρεσίες αποτίμησης γης και εκθέσεις ή πιστοποιητικά αποτίμησης). Τέλος, υπάρχουν οι ειδικοί κριτές που καλούνται να συμμετάσχουν στο Συμβούλιο Αποτίμησης Γης. Εκτελούν το έργο της ανεξάρτητης αναθεώρησης των δραστηριοτήτων αποτίμησης και εκτίμησης αυτού του Συμβουλίου πριν υποβάλουν την τιμή της γης στην Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή για λήψη απόφασης.

Ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος της HoREA, δήλωσε ότι υπάρχουν πολλές περιπτώσεις όπου αυτές οι οντότητες συνεργούν προληπτικά για να χειραγωγήσουν τις τιμές της γης, οδηγώντας σε ανακριβή αποτελέσματα αποτίμησης γης. Πιστεύει ότι αυτές οι καταστάσεις πρέπει να προσδιοριστούν με σαφήνεια, προκειμένου να αναπτυχθούν μηχανισμοί και λύσεις για την πρόληψη και την καταπολέμηση των απωλειών για τον κρατικό προϋπολογισμό και της υπεξαίρεσης δημόσιων περιουσιακών στοιχείων, καθώς πρόκειται για πολύτιμους χερσαίους πόρους.

Ακίνητα στο ανατολικό τμήμα της πόλης Χο Τσι Μινχ, γύρω από την περιοχή Thu Thiem. Φωτογραφία: Quynh Tran

Ο κ. Chau δήλωσε περαιτέρω ότι, επί του παρόντος, οι πέντε μέθοδοι αποτίμησης γης —συγκριτική, αφαιρετική, εισοδηματική, πλεονάζουσα και συντελεστής προσαρμογής τιμής γης— δεν πληρούν τα απαιτούμενα πρότυπα ακρίβειας. Αυτές οι πέντε μέθοδοι δεν περιλαμβάνουν τη μέθοδο μαζικής αποτίμησης και δεν διαθέτουν πλήρη και ενημερωμένη βάση δεδομένων με τις τιμές εισροών, με αποτέλεσμα αναξιόπιστα αποτελέσματα αποτίμησης.

Η εφαρμογή παρωχημένων μεθόδων αποτίμησης έχει οδηγήσει σε μια κατάσταση όπου, για το ίδιο έργο ακινήτων, εάν μόνο μία εταιρεία αποτίμησης εφαρμόσει δύο διαφορετικές μεθόδους αποτίμησης, τα αποτελέσματα είναι διαφορετικά, με διαφορά 17%. Εν τω μεταξύ, για το ίδιο έργο ακινήτων, εάν δύο διαφορετικές εταιρείες αποτίμησης εφαρμόσουν την ίδια μέθοδο αποτίμησης γης, τα αποτελέσματα είναι επίσης διαφορετικά, με διαφορά περίπου 17%.

Ο Πρόεδρος της HoREA έθεσε επίσης ευαίσθητα ζητήματα, δηλαδή ότι ένα τμήμα κρατικών αξιωματούχων και δημοσίων υπαλλήλων που εργάζονται στους τομείς της γης και της χρηματοδότησης γης φοβούνται την ευθύνη και τους νομικούς κινδύνους κατά την εκτέλεση των καθηκόντων τους. Αποφεύγουν τις ευθύνες τους, διαβιβάζουν έγγραφα, διστάζουν να προτείνουν ή να λάβουν αποφάσεις ή εκτιμούν πολύ υψηλά τη γη σε σύγκριση με τις τιμές της αγοράς για να διασφαλίσουν την ασφάλειά τους.

Ομοίως, πολλές εταιρείες εκτίμησης διστάζουν να συμμετάσχουν στην εκτίμηση γης για τον καθορισμό των τελών χρήσης γης και των τελών μίσθωσης γης για έργα ακινήτων που καταβάλλονται στον κρατικό προϋπολογισμό, επίσης λόγω φόβου για την ευθύνη και τους νομικούς κινδύνους που ενέχει η εκτέλεση εργασιών εκτίμησης γης.

Υπό το πρίσμα αυτών των ελλείψεων, η HoREA προτείνει στην κεντρική κυβέρνηση να εξετάσει την πρόταση που υπέβαλε η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ στην κυβέρνηση σχετικά με την πιλοτική εφαρμογή της μεθόδου του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης. Η πρόταση αυτή θα απαιτούσε την έκδοση ενός συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης (συντελεστής k4) για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης για όλα τα εμπορικά έργα στέγασης, ανεξάρτητα από το αν η αξία τους είναι πάνω ή κάτω από 30 δισεκατομμύρια VND σύμφωνα με τον Πίνακα Τιμών Γης.

Με βάση αυτό, το Κράτος μπορεί να αποφασίσει για τα τέλη χρήσης γης και τα τέλη μίσθωσης γης εντός περιόδου που δεν υπερβαίνει τους 6 μήνες από την ημερομηνία έκδοσης της απόφασης για την κατανομή, μίσθωση ή την άδεια αλλαγής σκοπού χρήσης γης. Αυτό το σημείο είναι παρόμοιο με τον κανονισμό ότι τα πιστοποιητικά εκτίμησης γης ισχύουν για διάστημα που δεν υπερβαίνει τους 6 μήνες.

Ο κ. Chau πιστεύει ότι η πρόταση της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ θα τυποποιήσει τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και των τελών μίσθωσης γης για έργα ακινήτων, εμπορικές κατοικίες και αστική ανάπτυξη, διασφαλίζοντας τη διαφάνεια. Αυτό θα επιτρέψει τόσο στο Κράτος όσο και στις επιχειρήσεις να προβλέψουν το ποσό των τελών χρήσης γης και των τελών μίσθωσης γης που πρέπει να καταβάλουν στον κρατικό προϋπολογισμό.

«Η επίλυση των εκκρεμών ζητημάτων που σχετίζονται με τη χρηματοδότηση της γης θα καταδείξει τον ρόλο του Κράτους στην ηγεσία της αγοράς, αντί να την ακολουθεί, διασφαλίζοντας επαρκή, ακριβή και έγκαιρη είσπραξη εσόδων για τον προϋπολογισμό, προστατεύοντας παράλληλα τα δικαιώματα των επενδυτών των έργων και του λαού», τόνισε.

Trung Tin

Σύνδεσμος πηγής: https://vnexpress.net/horea-can-ngan-chan-nguy-co-dan-xep-gia-dat-khi-tham-dinh-4608752.html