Η αύξηση των επιτοκίων, μια δοκιμασία για την αγορά ακινήτων

Ο Σύνδεσμος Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ δήλωσε ότι το τρέχον επίπεδο των επιτοκίων δέχεται μεγάλη πίεση. Σε αυτό το πλαίσιο, η αγορά ακινήτων, ένας τομέας που εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την πίστωση, αντιμετωπίζει μια μεγάλη δοκιμασία για τη διαδικασία ανάκαμψης και ανάπτυξης.

Η επιστροφή των πληθωριστικών πιέσεων και η επιφυλακτική τάση διαχείρισης των μεγάλων κεντρικών τραπεζών στον κόσμο έχουν περιορίσει τα περιθώρια διατήρησης χαμηλών επιτοκίων. (Φωτογραφία: PV)

Τα ακίνητα είναι συχνά ο τομέας που ωφελείται περισσότερο όταν οι ταμειακές ροές διακυμάνονται. Μετά από μια μακρά περίοδο διατήρησης χαμηλού επιπέδου, τα επιτόκια ταμιευτηρίου σε πολλές τράπεζες αυξάνονται αθόρυβα βραχυπρόθεσμα, οδηγώντας σε ανοδική τάση των επιτοκίων δανεισμού. Παρόλο που η Κρατική Τράπεζα διατήρησε την πολιτική στήριξης της ρευστότητας και δεν έχει σηματοδοτήσει σύσφιξη της νομισματικής πολιτικής όταν δεν έχει επανεκκινήσει το κανάλι ανάληψης χρημάτων μέσω κρατικών εντόκων γραμματίων από τον Ιούνιο, το επίπεδο των επιτοκίων βρίσκεται επί του παρόντος υπό μεγάλη πίεση.

Στην πραγματικότητα, όταν τα επιτόκια αυξάνονται απότομα, η πρώτη και πιο προφανής επίδραση είναι η μείωση της ρευστότητας στην αγορά. Οι αγοραστές κατοικιών, ειδικά όσοι χρησιμοποιούν δάνεια, θα επανεξετάσουν τα οικονομικά τους σχέδια. Εν τω μεταξύ, οι επενδυτές ακινήτων είναι πιο επιφυλακτικοί με τα σχέδια επέκτασης του χαρτοφυλακίου τους, επειδή η αναμενόμενη κερδοφορία είναι απίθανο να αντισταθμίσει το αυξημένο κόστος κεφαλαίου.

Ταυτόχρονα, οι επιχειρήσεις ανάπτυξης έργων αντιμετωπίζουν διπλό κίνδυνο: το χρηματοοικονομικό κόστος αυξάνεται ενώ η ζήτηση μειώνεται, με αποτέλεσμα την επιβράδυνση της ταμειακής ροής και τη συρρίκνωση της νέας προσφοράς. Όταν η προσφορά μειώνεται, οι συναλλαγές παραμένουν στάσιμες και, ως εκ τούτου, οι τιμές δυσκολεύονται να διατηρήσουν την ίδια ανοδική δυναμική όπως και στην προηγούμενη περίοδο.

Η αγορά ακινήτων είναι ένας τομέας που εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την πιστωτική πολιτική. (Φωτογραφία: PV)

Με το χαρακτηριστικό της χρήσης μεγάλης μόχλευσης χρέους, τα ακίνητα αποτελούν το επενδυτικό κανάλι που επηρεάζεται άμεσα και βαθιά από τις διακυμάνσεις των επιτοκίων. Στο παρελθόν, η αγορά του Βιετνάμ γνώρισε απότομη πτώση την περίοδο 2011-2013, όταν τα επιτόκια δανεισμού ξεπέρασαν το όριο του 18%-20%/έτος. Πολλές επιχειρήσεις και επενδυτές αναγκάστηκαν να πουλήσουν περιουσιακά στοιχεία για να μειώσουν τις ζημίες, με αποτέλεσμα η αγορά να «παγώσει» για μεγάλο χρονικό διάστημα, ενώ οι τιμές των ακινήτων σε πολλές περιοχές μειώθηκαν κατά 30-40%, ακόμη και στην κεντρική περιοχή.

Μέρος του λόγου προέρχεται από την επενδυτική νοοτροπία που βασίζεται σε βραχυπρόθεσμα δάνεια, ενώ τα έργα και τα περιουσιακά στοιχεία στον τομέα των ακινήτων έχουν μακροχρόνιους επενδυτικούς κύκλους. Όταν το κόστος κεφαλαίου αυξάνεται απότομα, η ταμειακή ροή διαταράσσεται και ο κίνδυνος έλλειψης ρευστότητας είναι σχεδόν αναπόφευκτος.

Πίεση προέρχεται επίσης από τα προνομιακά στεγαστικά δάνεια. Ωστόσο, η προνομιακή περίοδος είναι μόνο προσωρινή. Κατά την είσοδο στην περίοδο κυμαινόμενου επιτοκίου, εάν το γενικό επιτόκιο αυξηθεί, η πίεση για την αποπληρωμή του χρέους θα αυξηθεί απότομα. Πολλοί πελάτες περιέρχονται στην κατάσταση «να μην πληρώνουν κανένα κεφάλαιο αλλά οι τόκοι έχουν διπλασιαστεί». Όταν η ρευστότητα της αγοράς είναι χαμηλή, η μεταπώληση προϊόντων για τη μείωση των ζημιών καθίσταται δύσκολη και ο κίνδυνος επισφαλούς χρέους μπορεί να επιστρέψει στο πιστωτικό σύστημα.

Οι επιχειρήσεις ακινήτων αντιμετωπίζουν διπλούς κινδύνους όταν αυξάνονται τα επιτόκια. Αφενός, πρέπει να επωμιστούν υψηλότερο χρηματοοικονομικό κόστος για δάνεια για την υλοποίηση έργων. Αφετέρου, η αγοραστική δύναμη στην αγορά μειώνεται όταν οι άνθρωποι δυσκολεύονται να έχουν πρόσβαση σε δάνεια για την αγορά κατοικιών.

Εν τω μεταξύ, το κανάλι κινητοποίησης εταιρικών ομολόγων δεν έχει ακόμη ανακάμψει πλήρως. Οι νέες εκδόσεις παραμένουν επιφυλακτικές, ενώ το ποσό των ομολόγων που λήγουν παραμένει υψηλό, αναγκάζοντας πολλές επιχειρήσεις να διαχειριστούν τις ταμειακές ροές πουλώντας κεφάλαια γης, καθυστερώντας την πρόοδο των κατασκευών ή διαπραγματευόμενες με εργολάβους και τράπεζες για την παράταση του χρόνου πληρωμής.

Το παρατεταμένο υψηλό επιτόκιο, όχι μόνο επηρεάζει τα τρέχοντα έργα, αλλά αποδυναμώνει επίσης την ικανότητα επέκτασης των χερσαίων κεφαλαίων και έναρξης νέων έργων. Ως αποτέλεσμα, η προσφορά κατοικιών κινδυνεύει να σημειώσει σημαντική μείωση μεσοπρόθεσμα.

Μια άλλη συνέπεια είναι ο έμμεσος αντίκτυπος στις δημόσιες επενδύσεις και το κόστος υποδομών. Όταν οι τιμές των πρώτων υλών, το κόστος εργασίας και η εκκαθάριση των χώρων αυξάνονται, η πρόοδος πολλών βασικών έργων μεταφορών επιβραδύνεται. Αυτό επηρεάζει άμεσα τις προσδοκίες για αύξηση των τιμών σε περιοχές που προβλεπόταν να «επωφεληθούν από τις υποδομές», θέτοντας πολλούς δευτερογενείς επενδυτές σε δύσκολη θέση.

Παρά τις πολλές προκλήσεις, οι μακροπρόθεσμες προοπτικές για την αγορά ακινήτων του Βιετνάμ παραμένουν θετικές, χάρη στην ισχυρή ζήτηση για πραγματική στέγαση και την αστικοποίηση. Καθώς η οικονομία αναπτύσσεται, τομείς όπως η στέγαση, τα βιομηχανικά ακίνητα, τα γραφεία προς μίσθωση και το λιανικό εμπόριο θα διατηρήσουν σταθερή τη ζήτηση.

Ο Σύνδεσμος Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ πιστεύει ότι, προς το παρόν, οι αγοραστές κατοικιών θα πρέπει να επωφεληθούν από την ευκαιρία που παρουσιάζεται, καθώς τα επιτόκια εξακολουθούν να είναι χαμηλά και η προσφορά ανακάμπτει. Συνεπώς, η χρήση δανείων θα πρέπει να ελέγχεται σε ασφαλές επίπεδο, που δεν υπερβαίνει το 50% της αξίας του ακινήτου, για την αποφυγή κινδύνων σε περίπτωση αντιστροφής των επιτοκίων. Οι αγοραστές θα πρέπει επίσης να δώσουν προτεραιότητα στην επιλογή έργων από αξιόπιστους επενδυτές με ισχυρή οικονομική δυνατότητα, νομικές εγγυήσεις και πρόοδο στην κατασκευή, ειδικά με στεγαστικά προϊόντα που θα διαμορφωθούν στο μέλλον.

Πηγή: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html