Άδειος χώρος λιανικής, οι τιμές εξακολουθούν να είναι στα ύψη

Απούλητο αλλά χωρίς έκπτωση

Μια πρόσφατη έκθεση της Cushman & Wakefield δείχνει ότι η οδός Dong Khoi (Περιοχή 1, Πόλη του Χο Τσι Μινχ) κατατάσσεται 13η στη λίστα με τους πιο ακριβούς εμπορικούς δρόμους στον κόσμο . Η Πέμπτη Λεωφόρος της Νέας Υόρκης (ΗΠΑ) είναι η πιο ακριβή στον κόσμο, ακολουθούμενη από τη Via Monte Napoleone του Μιλάνου (Ιταλία), και η οδός Tsim Sha Tsui στο Χονγκ Κονγκ (Κίνα) είναι η τρίτη πιο ακριβή στον κόσμο. Η έκθεση αναφέρει ότι η τιμή ενοικίασης ακινήτων στην οδό Dong Khoi ισοδυναμεί με 350 δολάρια ΗΠΑ/τ.μ./μήνα. Το ποσοστό αυτό αυξήθηκε κατά 17% την ίδια περίοδο και αυξήθηκε κατά 40% σε σύγκριση με πριν από την πανδημία Covid-19. Έτσι, η τιμή ενοικίασης ακινήτων στην οδό Dong Khoi είναι υψηλότερη από τους πιο ακριβούς δρόμους στο Μόναχο (Γερμανία), το Άμστερνταμ (Ολλανδία) ή την Μπανγκόκ (Ταϊλάνδη), φέρνοντας την οδό Dong Khoi στην 13η θέση στη λίστα με τους πιο ακριβούς εμπορικούς δρόμους στον κόσμο.

Παρόλο που δεν μπορούν να ενοικιαστούν, πολλά ακίνητα εξακολουθούν να έχουν αρκετά υψηλές τιμές ενοικίασης.

Εκτός από την οδό Dong Khoi, η οδός Trang Tien (Ανόι) συγκαταλέγεται επίσης στην ομάδα των πιο ακριβών εμπορικών χώρων προς ενοικίαση στην περιοχή Ασίας- Ειρηνικού . Η τιμή ενοικίασης εδώ έχει αυξηθεί κατά 20% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο και 50% σε σύγκριση με πριν από την πανδημία, φτάνοντας σχεδόν τα 300 δολάρια ΗΠΑ/τ.μ./μήνα. Αυτό το ποσοστό ανεβάζει την οδό Trang Tien τρεις θέσεις, στην 17η θέση στην περιοχή σε σύγκριση με πέρυσι.

Όσο ακριβό κι αν είναι, αλλά εξετάζοντας μια σειρά από δρόμους, «χρυσές» και «διαμαντένιες» τοποθεσίες στην κεντρική περιοχή της πόλης Χο Τσι Μινχ, όπως οι Ντονγκ Κόι, Λε Λόι, Νγκουγιέν Χουέ, Νγκουγιέν Τράι, Νγκουγιέν Ντιν Τσιέου..., είδαμε πολλά ενοικιαζόμενα ακίνητα κλειστά, με πινακίδες προς ενοικίαση. Αξίζει να σημειωθεί ότι υπάρχουν μεζονέτες μπροστά σε δρόμους που είναι κλειστές εδώ και πολλά χρόνια, αλλά οι ιδιοκτήτες αρνούνται να μειώσουν την τιμή ενοικίασης.

Παρουσιαζόμενοι ως ενοικιαστές, επικοινωνήσαμε με τον αριθμό τηλεφώνου που είχε αναρτηθεί σε ένα σπίτι στην οδό Dong Khoi μέσω ενός μεσίτη ονόματι Khuong και μας σύστησαν ένα σπίτι 200 ​​τ.μ. με 1 ισόγειο και 7 ορόφους, με τιμή ενοικίασης 30.000 δολάρια ΗΠΑ/μήνα, ή περίπου περισσότερα από 700 εκατομμύρια VND/μήνα. Όταν είπαμε ότι η οικονομία ήταν δύσκολη και ζητήσαμε έκπτωση, «οριστικοποιηθήκαμε» στα 25.000 δολάρια ΗΠΑ/μήνα. «Αυτός ο χώρος είναι κενός εδώ και 4 μήνες. Αν είστε ειλικρινείς, τότε κλείστε την τιμή, δεν μπορεί να μειωθεί περαιτέρω», είπε ο κ. Khuong.

Το ενοίκιο είναι υψηλό, επομένως και οι ιδιοκτήτες καταστημάτων πωλούν σε υψηλές τιμές, με αποτέλεσμα πολλοί ξένοι πελάτες να έρχονται μόνο μία φορά και να μην επιστρέφουν. Οι επιχειρήσεις και οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να αναγνωρίσουν αυτό το γεγονός για να αλλάξουν και να προσελκύσουν διεθνείς πελάτες να επιστρέψουν μειώνοντας την τιμή ενοικίασης. Ωστόσο, για να μειωθεί το ενοίκιο, τα τραπεζικά επιτόκια πρέπει να μειωθούν δραστικά.

Mr. Hoang Tuan Anh (επιχείρηση ακινήτων)

Ο μεσίτης Kha παρουσίασε 2 ακίνητα στην οδό Nguyen Hue (Περιοχή 1), συμπεριλαμβανομένου ενός ακινήτου πλάτους 12 μέτρων και μήκους 25 μέτρων, με συνολική ωφέλιμη επιφάνεια περίπου 700 τ.μ., με τιμή ενοικίασης 25.000 δολάρια ΗΠΑ/μήνα ή περισσότερα από 600 εκατομμύρια VND/μήνα. Σε περίπτωση ενοικίασης, οι πελάτες πρέπει να καταβάλουν προκαταβολή 3 μήνες νωρίτερα και να υπογράψουν τριετές συμβόλαιο. Ακριβώς δίπλα βρίσκεται ένα επαγγελματικό ακίνητο περίπου 1.100 τ.μ., με 2 προσόψεις σε δρόμους, με τιμή ενοικίασης περίπου 45.000 δολάρια ΗΠΑ/μήνα ή περισσότερα από

1 δισεκατομμύριο VND/μήνα. Είναι γνωστό ότι αυτός ο χώρος ενοικιάστηκε από έναν ιδιοκτήτη εστιατορίου για 38.000 δολάρια ΗΠΑ/μήνα. Λόγω επιχειρηματικών ζημιών, ο ιδιοκτήτης του εστιατορίου επέστρεψε τον χώρο στις αρχές του 2023 και μέχρι σήμερα είναι άδειος. «Οι οικονομικές δυσκολίες έχουν προκαλέσει σε πολλούς ανθρώπους να χάσουν χρήματα και να αναγκαστούν να επιστρέψουν τον χώρο. Μεγάλοι χώροι όπως αυτός είναι πολύ δύσκολο να ενοικιαστούν. Αν είστε ειλικρινείς, μπορείτε να διαπραγματευτείτε μια περαιτέρω μείωση», δήλωσε ο μεσίτης.

Ένας χώρος ακριβώς στη γωνία των οδών Nguyen Thi Minh Khai - Cach Mang Thang 8 με αξιοποιήσιμη επιφάνεια άνω των 1.100 τ.μ. ενοικιάστηκε από έναν μεσίτη ονόματι Dat για περίπου 1 δισεκατομμύριο VND/μήνα. Όταν ρωτήσαμε για μείωση της τιμής επειδή αυτός ο χώρος ήταν κενός για σχεδόν 2 χρόνια, ο Dat επιβεβαίωσε: «Είναι κενός, αλλά δεν μπορούμε να μειώσουμε την τιμή λόγω της στρατηγικής του θέσης. Αν τον νοικιάσετε, απλώς διαπραγματευτείτε μια έκπτωση για καλή τύχη, αύριο θα συναντήσουμε απευθείας τον ιδιοκτήτη».

Στην οδό Le Loi (Περιοχή 1), τον δρόμο του «δισεκατομμυρίου δολαρίων» της πόλης, πολλά άδεια ενοικιαζόμενα ακίνητα είναι κρεμασμένα με πινακίδες «προς ενοικίαση» και αριθμούς τηλεφώνου. Όταν τηλεφωνούσε για να ρωτήσει για ένα ακίνητο, ο ιδιοκτήτης είπε ότι η τιμή ήταν 400 εκατομμύρια VND/μήνα για ένα σπίτι 400 τ.μ. με 3 ορόφους. Ένας μεσίτης ακινήτων είπε ότι η τιμή ενοικίασης των ακινήτων στο κέντρο της Περιοχής 1 εξακολουθεί να είναι πολύ υψηλή παρά τον μεγάλο αριθμό κενών ακινήτων. Η τιμή ενοικίασης των ακινήτων εδώ κυμαίνεται από 200 έως 600 εκατομμύρια VND/μήνα, ανάλογα με την περιοχή και την τοποθεσία. Παρόλο που τα μεγάλα ακίνητα είναι κενά για μεγάλο χρονικό διάστημα, ο ιδιοκτήτης δεν έχει μειώσει την τιμή.

Υψηλή ζημία τιμής σε σύγκριση με τους τόκους τραπεζικού δανείου

Σύμφωνα με την αξιολόγηση της Savills, κατά το τρίτο τρίμηνο του 2023, αν και η προσφορά κατέγραψε μικρή μείωση, η λειτουργική δυναμικότητα των εμπορικών χώρων προς ενοικίαση διατηρήθηκε στο 91%, αμετάβλητη από το τρίμηνο. Συγκεκριμένα, τα ακίνητα στην περιοχή έξω από το κέντρο της πόλης Χο Τσι Μινχ αντιπροσώπευαν το 91% της συνολικής προσφοράς. Όσον αφορά τις τιμές ενοικίασης, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων στην κεντρική περιοχή εξακολουθούν να είναι αισιόδοξοι για σταθερές υψηλές τιμές ενοικίασης, 3 φορές υψηλότερες από εκείνες εκτός κέντρου.

Παρά την υποτονική επιχειρηματική δραστηριότητα και τα υψηλά ενοίκια, μια έκθεση της CBRE Vietnam δείχνει ότι οι τιμές ενοικίασης σε αυτήν την κεντρική περιοχή εξακολουθούν να τείνουν να αυξάνονται κατά 1-1,5% ετησίως. Αξίζει να σημειωθεί ότι όχι μόνο οι τιμές είναι υψηλές, αλλά και τα καταστήματα της κεντρικής περιοχής αντιμετωπίζουν πολλές δυσκολίες και προβλήματα, όπως δυσκολία στην απόκτηση αδειών λειτουργίας, αδειών πρόληψης και πυρόσβεσης κ.λπ. Ως εκ τούτου, οι λιανοπωλητές θα αναζητήσουν περισσότερο χώρο σε μη κεντρικές περιοχές για να ανοίξουν προσωρινά καταστήματα λιανικής πώλησης σε σύντομο χρονικό διάστημα. Επομένως, τα απούλητα καταστήματα της κεντρικής περιοχής εξακολουθούν να είναι απούλητα.

Ο κ. Hoang Tuan Anh, επιχειρηματίας ακινήτων, ανέλυσε: Ο λόγος για τον οποίο η τιμή ενοικίασης είναι υψηλή αλλά ο ιδιοκτήτης δεν τη μειώνει είναι επειδή είχε αγοράσει προηγουμένως το σπίτι για 400 - 600 εκατομμύρια VND/τ.μ., ένα σπίτι 200 ​​τ.μ. κοστίζει περίπου 100 δισεκατομμύρια VND. Εάν η μέση τιμή ενοικίασης είναι 5%/έτος/ακίνητο, κάθε μήνα θα κερδίζει 416 εκατομμύρια VND. Εν τω μεταξύ, ο ιδιοκτήτης πληρώνει τόκους τραπεζικού δανείου 10%/έτος, που είναι περίπου πάνω από 800 εκατομμύρια VND, χάνοντας περίπου 400 εκατομμύρια VND/μήνα. Όταν αγοράζει ακίνητο, ο ιδιοκτήτης αναμένει ότι η τιμή του σπιτιού θα αυξηθεί όπως πριν από 10 χρόνια. Ωστόσο, αυτό είναι αδύνατο επειδή η τιμή των ακινήτων στο κέντρο της πόλης Χο Τσι Μινχ είναι επί του παρόντος τόσο υψηλή όσο στην Κίνα, τη Σιγκαπούρη, υψηλότερη από την Ευρώπη, την Αμερική, αρκετές φορές υψηλότερη από την Ταϊλάνδη, τη Μαλαισία, τις Φιλιππίνες... Εάν η τιμή του ακινήτου δεν αυξηθεί, ο ιδιοκτήτης θα χάσει χρήματα από το ενοίκιο για μεγάλο χρονικό διάστημα, και στη συνέχεια θα πρέπει να το πουλήσει.

«Ωστόσο, υπάρχει το παράδοξο ότι οι ενοικιαστές επιχειρήσεων αυτή τη στιγμή δεν μπορούν να πληρώσουν 416 εκατομμύρια VND/μήνα για ένα ακίνητο 200 τ.μ. Οι υψηλές τιμές των ακινήτων και τα υψηλά τραπεζικά επιτόκια σημαίνουν ότι όλοι χάνουν χρήματα, γι' αυτό και τα ακίνητα είναι κλειστά για μεγάλο χρονικό διάστημα στην κεντρική περιοχή. Ρίξτε μια ματιά στην περιοχή γύρω από την αγορά Ben Thanh, η οποία εξυπηρετεί κυρίως ξένους πελάτες. Το ενοίκιο είναι υψηλό, επομένως οι ιδιοκτήτες καταστημάτων πωλούν επίσης σε υψηλές τιμές, έτσι πολλοί ξένοι πελάτες έρχονται μόνο μία φορά και δεν επιστρέφουν. Οι επιχειρήσεις και οι ιδιοκτήτες πρέπει να αναγνωρίσουν αυτό το γεγονός για να αλλάξουν και να προσελκύσουν διεθνείς πελάτες να επιστρέψουν μειώνοντας την τιμή ενοικίασης του ακινήτου. Ωστόσο, για να μειωθεί η τιμή ενοικίασης, τα τραπεζικά επιτόκια πρέπει να μειωθούν δραστικά», ανέλυσε ο κ. Hoang Tuan Anh.

Ο Δρ. Su Ngoc Khuong, Αναπληρωτής Διευθυντής του Ινστιτούτου Πληροφορικής και Εφαρμοσμένης Οικονομίας, δήλωσε ότι οι εγκαταστάσεις στην κεντρική περιοχή της πόλης Χο Τσι Μινχ προορίζονται κυρίως για επιχειρήσεις προϊόντων που εξυπηρετούν διεθνείς τουρίστες. Όταν μειώνεται ο αριθμός αυτών των επισκεπτών, μειώνονται και τα έσοδα, οι ενοικιαστές δεν έχουν πλέον πηγή εισοδήματος και αναγκάζονται να επιστρέψουν τις εγκαταστάσεις. Για τις αλυσίδες επιχειρήσεων, λόγω της μείωσης των εσόδων, περιορίζεται η περαιτέρω επέκταση. Οι επιχειρήσεις θα εξετάσουν το ζήτημα του κόστους, εάν το ενοίκιο είναι πολύ υψηλό, θα αναγκαστούν να βρουν άλλη περιοχή για να επιστρέψουν τις εγκαταστάσεις ή να κλείσουν ορισμένα υποκαταστήματα.

Σύμφωνα με έρευνα της Savills, ο κλάδος των υπηρεσιών εστίασης αντιπροσωπεύει το 37% του συνολικού χώρου λιανικής πώλησης προς ενοικίαση, ακολουθούμενος από τον κλάδο της μόδας με 24% μερίδιο αγοράς, ενώ οι υπόλοιποι τομείς, όπως η υγεία, η ομορφιά και η ψυχαγωγία, αντιπροσωπεύουν από 13% ο καθένας.

Σύνδεσμος πηγής: https://thanhnien.vn/mat-bang-ban-le-de-trong-gia-van-tren-troi-185231123233108938.htm