Με τις αποταμιεύσεις τους, οι πελάτες εξακολουθούν να διστάζουν να δανειστούν από τράπεζες για να αγοράσουν σπίτια στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ.

Υψηλές τιμές κατοικιών, «κόκκινα μάτια» ψάχνουν για σπίτι αξίας κάτω των 2 δισεκατομμυρίων VND σε μεγάλες πόλεις

Σκοπεύει να αγοράσει ένα διαμέρισμα τα τελευταία 2 χρόνια, αλλά μέχρι τώρα, η οικογένεια του κ. Quang Anh ( Ha Nam ) δεν τολμά να ξοδέψει χρήματα. Το 2022, η οικογένειά του εξοικονόμησε περίπου 1 δισεκατομμύριο VND, σχεδιάζοντας να αγοράσει ένα διαμέρισμα για περίπου 2,5 δισεκατομμύρια VND, το υπόλοιπο ποσό θα το δανειστεί από την τράπεζα. Ωστόσο, εκείνη την εποχή, τα τραπεζικά επιτόκια ήταν υψηλά, από 10% έως 12%/έτος. Ως εκ τούτου, έβαλε προσωρινά στην άκρη το σχέδιό του να αγοράσει ένα σπίτι και περίμενε να μειωθούν τα επιτόκια.

Μέχρι σήμερα, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων στις τράπεζες έχουν μειωθεί στο 6-8%/έτος κατά την προνομιακή περίοδο, αλλά ο κ. Quang Anh εξακολουθεί να μην τολμά να αγοράσει σπίτι επειδή η τιμή έχει αυξηθεί υπερβολικά.

«Παρακολουθώ την τρέχουσα τιμή ενός διαμερίσματος 2 υπνοδωματίων στο Ανόι σε περίπου 4 δισεκατομμύρια VND. Οι αποταμιεύσεις της οικογένειάς μου είναι αυτή τη στιγμή περίπου 1,2 δισεκατομμύρια VND, αρκετά μόνο για το 30% της προκαταβολής. Θα πρέπει να δανειστώ το υπόλοιπο 70%. Το συνολικό εισόδημα της οικογένειάς μου, περίπου 35 εκατομμύρια VND/μήνα, θα είναι αρκετό μόνο για την πληρωμή των μηνιαίων τόκων στην τράπεζα, χωρίς να μένουν χρήματα για έξοδα διαβίωσης», είπε.

Το σχέδιο του κ. Quang Anh να αγοράσει σπίτι εξακολουθεί να έχει ανασταλεί, σύμφωνα με τον ίδιο, λόγω των υψηλών τιμών των κατοικιών. Σχεδιάζει να πάει στα προάστια για να βρει ένα σπίτι σε χαμηλότερη τιμή, για να μετριάσει την οικονομική πίεση.

Ομοίως, ο κ. Hung, υπάλληλος μιας εταιρείας μέσων ενημέρωσης (περιοχή Thanh Xuan, Ανόι), δήλωσε ότι από τις αρχές του τρέχοντος έτους, η οικογένειά του σκοπεύει να αγοράσει ένα σπίτι, έχοντας στο χέρι 2 δισεκατομμύρια VND σε αποταμιεύσεις, ενώ το υπόλοιπο ποσό αναμένεται να δανειστεί από την τράπεζα.

Μετά από μια περίοδο έρευνας τιμών, ο κ. Hung συνειδητοποίησε ότι η τιμή του σπιτιού είχε αυξηθεί υπερβολικά. Αν το αγόραζε, θα έπρεπε να ξοδέψει 4 δισεκατομμύρια VND, εκ των οποίων τα 2 δισεκατομμύρια VND θα τα δανειζόταν από την τράπεζα. Το προνομιακό επιτόκιο κατά τον πρώτο χρόνο είναι περίπου 7-8%/έτος. «Έτσι, η οικογένειά μου θα πρέπει να πληρώνει περίπου 30 εκατομμύρια VND σε κεφάλαιο και τόκους κάθε μήνα. Μετά την περίοδο του προνομιακού επιτοκίου, η μηνιαία πληρωμή της οικογένειας θα αυξηθεί πολύ», είπε.

«Το εισόδημα της οικογένειάς μου είναι σχεδόν 40 εκατομμύρια VND/μήνα. Αν χρειαστεί να δανειστούμε τη μισή αξία του σπιτιού από την τράπεζα, θα είμαστε υπό μεγάλη πίεση να πληρώνουμε το χρέος κάθε μήνα. Έτσι, η οικογένειά μου αναβάλλει προσωρινά το σχέδιο αγοράς σπιτιού προς το παρόν και περιμένει να προσαρμοστεί η τιμή», πρόσθεσε.

Η κα Ngoc (Περιφέρεια 1, HCMC) δήλωσε ότι ο προϋπολογισμός της για την αγορά σπιτιού είναι περίπου 4 δισεκατομμύρια VND, εκ των οποίων περίπου 2 δισεκατομμύρια εξοικονομούνται και άλλα 2 δισεκατομμύρια δανείζονται από την τράπεζα. Θέλει να αγοράσει ένα διαμέρισμα 2 υπνοδωματίων στην περιοχή γύρω από την Περιφέρεια 7. Αυτή και ο σύζυγός της έχουν αναζητήσει κάποια διαμερίσματα που πληρούν τα κριτήρια, αλλά διστάζουν επειδή πιστεύουν ότι η τιμή είναι ακόμα υψηλή σε σύγκριση με την πραγματική αξία του διαμερίσματος.

Αναρωτήθηκε: «Ίσως οι τιμές των κατοικιών ωθούνται προς τα πάνω αυτή τη στιγμή. Ο σύζυγός μου κι εγώ θα περιμένουμε να αλλάξει η αγορά και να υπάρξει μεγαλύτερη ποικιλία στην προσφορά για να έχουμε περισσότερες επιλογές». Σύμφωνα με την ίδια, υπάρχουν πολύ λίγα νέα έργα προς πώληση στην αγορά.

Οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται συνεχώς τον τελευταίο καιρό, ειδικά στον τομέα των διαμερισμάτων, σύμφωνα με έρευνες πολλών μονάδων. Σύμφωνα με στοιχεία της Savills Vietnam, η τιμή των κύριων διαμερισμάτων στο Ανόι κατά το τρίτο τρίμηνο έφτασε τα 69 εκατομμύρια VND/m2, σημειώνοντας αύξηση 6% σε τριμηνιαία βάση και 28% σε ετήσια βάση. Η τιμή πώλησης των παλαιών διαμερισμάτων αυξήθηκε στα 51 εκατομμύρια VND/m2, σημειώνοντας αύξηση 10% σε τριμηνιαία βάση και 41% σε ετήσια βάση.

Αξίζει να σημειωθεί ότι τα διαμερίσματα με τιμή άνω των 4 δισεκατομμυρίων VND αντιπροσώπευαν το 70% του συνολικού αριθμού πωληθέντων διαμερισμάτων, μια απότομη αύξηση σε σύγκριση με μόνο 2% το 2020. Εν τω μεταξύ, το τμήμα των διαμερισμάτων με τιμή κάτω των 2 δισεκατομμυρίων VND σχεδόν εξαφανίστηκε από την αγορά, αντιπροσωπεύοντας μόνο το 1% της συνολικής προσφοράς.

Σύμφωνα με στοιχεία της CBRE Vietnam, κατά το τρίτο τρίμηνο, η τιμή πώλησης διαμερισμάτων στο Ανόι συνέχισε να καταγράφει ανοδική τάση τόσο στην πρωτογενή όσο και στη δευτερογενή αγορά. Στην πρωτογενή αγορά, η μέση τιμή πώλησης διαμερισμάτων στο Ανόι έφτασε τα 64 εκατομμύρια/τ.μ. (χωρίς ΦΠΑ και τέλη συντήρησης), 3% χαμηλότερη από ό,τι στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

Στη δευτερογενή αγορά, η μέση τιμή πώλησης συνέχισε να αυξάνεται από το προηγούμενο τρίμηνο, φτάνοντας τα 46 εκατομμύρια/τ.μ. (χωρίς ΦΠΑ και τέλη συντήρησης), σημειώνοντας αύξηση 5,5% σε τριμηνιαία βάση και σχεδόν 26% σε ετήσια βάση. Η αύξηση των δευτερογενών τιμών πώλησης δεν έχει δείξει σημάδια σταματήματος και επί του παρόντος απέχει μόνο περίπου 2 εκατομμύρια/τ.μ. από την τιμή του δευτερογενούς διαμερίσματος στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

Η έκθεση του Υπουργείου Κατασκευών ανέφερε ότι η αύξηση στις τιμές των διαμερισμάτων δεν αφορά μόνο τα νεοσύστατα έργα, αλλά και πολλά παλιά διαμερίσματα που χρησιμοποιούνται εδώ και πολλά χρόνια. Συνεπώς, οι αγοραστές κατοικιών περιμένουν να μειωθούν οι τιμές.

Τα επιτόκια δανείων έχουν μειωθεί, αλλά πολλοί άνθρωποι εξακολουθούν να μην θέλουν να έχουν πρόσβαση σε τραπεζικά δάνεια για να αγοράσουν σπίτια και γη, επειδή πιστεύουν ότι αυτό το επιτόκιο εξακολουθεί να είναι υψηλό σε σύγκριση με την ικανότητά τους να αποπληρώσουν το χρέος (Φωτογραφία: Manh Quan).

Τα χαμηλά επιτόκια εξακολουθούν να κάνουν τους ανθρώπους να φοβούνται να δανειστούν

Τα στεγαστικά δάνεια, από τις αρχές του τρέχοντος έτους, αποτελούν μια από τις πολιτικές που έχουν προωθήσει οι τράπεζες για την αύξηση της πιστωτικής επέκτασης στο πλαίσιο των γενικών δυσκολιών. Πολλές τράπεζες έχουν ταυτόχρονα λανσάρει νέα πακέτα δανείων για ιδιώτες, ώστε να μπορούν να δανειστούν για την αγορά μεσοπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων κατοικιών, με επιτόκια 5-6%/έτος, ίσα ή μόνο 1-2%/έτος υψηλότερα από τις 12μηνες καταθέσεις ταμιευτηρίου.

Αυτό το επιτόκιο εφαρμόζεται κατά τους πρώτους 6-36 μήνες του μακροπρόθεσμου δανείου και θεωρείται από πολλούς εκπροσώπους τραπεζών ως «πρωτοφανώς χαμηλό».

Σύμφωνα με έρευνα των δημοσιογράφων της Dan Tri , στην ομάδα των 4 μεγάλων τραπεζών (4 τράπεζες με κρατικό κεφάλαιο), η Agribank εφαρμόζει σταθερό επιτόκιο 6%/έτος για τους πρώτους 6 μήνες, 6,5%/έτος σταθερό για τους πρώτους 12 μήνες (ελάχιστη διάρκεια δανείου 3 ετών) και 7%/έτος σταθερό για τους πρώτους 24 μήνες (ελάχιστη διάρκεια δανείου 5 ετών) για μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα δάνεια με σκοπό την αγορά κατοικίας, την κάλυψη αναγκών διαβίωσης και την κάλυψη ακινήτων.

Εν τω μεταξύ, το ελάχιστο επιτόκιο στεγαστικού δανείου στο BIDV είναι 5%/έτος, σταθερό για τους πρώτους 6 μήνες (διάρκεια 36 μηνών) ή 5,5%/έτος για τους πρώτους 12 μήνες (διάρκεια 60 μηνών), που ισχύει για πελάτες στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ. Για πελάτες εκτός αυτών των δύο πόλεων, το ελάχιστο επιτόκιο στεγαστικού δανείου είναι 6%/έτος, σταθερό για 24 μήνες ή 7%/έτος για τους πρώτους 36 μήνες.

Η VietinBank παρέχει δάνεια για κατασκευή και επισκευή κατοικιών με τα ακόλουθα επιτόκια: 6,2%/έτος σταθερό για τους πρώτους 18 μήνες, 6,7%/έτος σταθερό για 24 μήνες και 8,2% σταθερό για 36 μήνες. Εκτός από την περίοδο σταθερού επιτοκίου, το επιτόκιο θα προστίθεται με περιθώριο ανάλογα με τον χρόνο.

Στη Vietcombank, το επιτόκιο είναι 5,5%/έτος για τους πρώτους 6 μήνες για δάνεια κάτω των 24 μηνών, 5,7%/έτος για τους πρώτους 12 μήνες για δάνεια άνω των 24 μηνών, 6,5%/έτος σταθερό για τα πρώτα 2 χρόνια και 8,5%/έτος σταθερό για τα πρώτα 3 χρόνια. Μετά την προνομιακή περίοδο, το επιτόκιο θα είναι ίσο με το 12μηνο επιτόκιο κινητοποίησης της Vietcombank συν 3,5%/έτος.

Ορισμένες ιδιωτικές τράπεζες έχουν επίσης προνομιακά επιτόκια στεγαστικών δανείων. Στην VPBank, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων είναι 4,6%/έτος σταθερά για 3 μήνες, 5,9%/έτος σταθερά για 6 μήνες, 7,2%/έτος σταθερά για 12 μήνες, 9,8%/έτος σταθερά για 18 μήνες και 10,3%/έτος σταθερά για 24 μήνες. Ισχύει για δάνεια διάρκειας τουλάχιστον 48 μηνών. Το περιθώριο επιτοκίου μετά την προνομιακή μεταχείριση είναι 3,5%/έτος.

Στην Eximbank, το σταθερό επιτόκιο είναι 3,5%/έτος για τους πρώτους 2 μήνες και 7,5%/έτος για τους επόμενους 22 μήνες. Το επιτόκιο δανεισμού μετά την έναρξη των προτιμησιακών δανείων υπολογίζεται με βάση το βασικό επιτόκιο συν ένα περιθώριο 3%/έτος. Επί του παρόντος, το κυμαινόμενο επιτόκιο αυτής της τράπεζας είναι περίπου 10-11%/έτος.

Σύμφωνα με προηγούμενη έκθεση της VCBS Securities Company, μόνο κατά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, η πίστωση για επιχειρήσεις ακινήτων αυξήθηκε κατά περισσότερο από 10%, ενώ η πίστωση για καταναλωτικά στεγαστικά δάνεια αυξήθηκε μόνο κατά περισσότερο από 1%.

Εξηγώντας την αργή αύξηση των καταναλωτικών στεγαστικών δανείων, η εν λόγω ενότητα ανέφερε ότι η ζήτηση για αγορά κατοικίας δεν έχει ανακάμψει λόγω της περιορισμένης προσφοράς κατοικιών. Εν τω μεταξύ, η απότομη αύξηση των τιμών των κατοικιών τον τελευταίο καιρό έχει επίσης προκαλέσει ανησυχία στους επενδυτές και τους αγοραστές κατοικιών.

Εμπειρογνώμονας: Ανάγκη για ισχυρή προώθηση της ανάπτυξης κοινωνικών κατοικιών

Ο οικονομολόγος Dinh The Hien δήλωσε ότι στο παρελθόν, το κανάλι ακινήτων είχε μικρό κίνδυνο επειδή η αγορά ήταν ακόμη στα σπάργανα και οι τιμές ήταν χαμηλές. Ωστόσο, τώρα, όλα τα τμήματα, από μεζονέτες και διαμερίσματα έως προαστιακή γη, έχουν αυξηθεί πολύ. Επομένως, ο κίνδυνος επένδυσης σε ακίνητα είναι υψηλότερος.

Για τους πραγματικούς κατοίκους, είπε ο κ. Hien, εάν ο αγοραστής έχει παρατηρήσει ένα σπίτι για μεγάλο χρονικό διάστημα και γνωρίζει την ακριβή τιμή, και τώρα ο ιδιοκτήτης το πουλάει φθηνότερα από τη μέση τιμή, μπορεί να το αγοράσει. Ωστόσο, με οικονομικό επίπεδο 2 δισεκατομμυρίων VND, εάν θέλει να αγοράσει ένα σπίτι, πρέπει να δανειστεί τουλάχιστον 1-2 δισεκατομμύρια VND από την τράπεζα.

Στο πλαίσιο της οικονομίας γενικότερα και της μη ουσιαστικής βελτίωσης της αγοράς ακινήτων, ο δανεισμός για την αγορά ενός διαμερίσματος πρέπει επίσης να υπολογίζεται προσεκτικά όσον αφορά την ικανότητα αποπληρωμής. Εάν η ταμειακή ροή διακοπεί, αυτό θα επηρεάσει τη διαδικασία αποπληρωμής του χρέους και θα θέσει σε κίνδυνο τον αγοραστή.

Όσον αφορά τα ακίνητα που δεν έχουν ακόμη κατανοηθεί πλήρως, οι αγοραστές θα πρέπει να σταματήσουν τα σχέδιά τους και να αφιερώσουν χρόνο για να παρατηρήσουν και να μάθουν. «Πιστεύω ότι οι τιμές των ακινήτων θα αυξάνονται κατά μέγιστο περίπου 5% κάθε χρόνο από τώρα μέχρι το 2028. Εάν οι αγοραστές εξακολουθούν να θέλουν να αγοράσουν νωρίς, πρέπει να καταβάλουν προσπάθεια να τα βρουν. Οι αγοραστές πρέπει να θέσουν κριτήρια όπως διαμερίσματα ή σπίτια σε στενά και ένα οικονομικό επίπεδο που μπορεί να διασφαλίσει την αποπληρωμή καθ' όλη τη διάρκεια του δανείου», είπε.

Ακόμα κι αν δεν μπορείτε να βρείτε αγοραστή αμέσως, σύμφωνα με τον κ. Hien, οι αγοραστές κατοικιών δεν πρέπει να βιάζονται πολύ, αλλά να παραμένουν ψύχραιμοι. Μην ακούτε τις φήμες των μεσιτών, διαφορετικά η τιμή θα συνεχίσει να αυξάνεται απότομα.

Οι ειδικοί συμβουλεύουν επίσης ότι κατά τον δανεισμό κεφαλαίου, οι επενδυτές πρέπει να υπολογίζουν την οικονομική αποδοτικότητα με βάση παράγοντες όπως οι τόκοι του δανείου, οι περιοδικές πηγές αποπληρωμής κεφαλαίου και τόκων, η διάρκεια του δανείου, η περίοδος αποπληρωμής, οι επιλογές στεγαστικών δανείων κ.λπ.

Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων σε πολλές τράπεζες έχουν μειωθεί (Φωτογραφία: Manh Quan).

Ο κ. Pham Duc Toan, ειδικός σε θέματα ακινήτων, δήλωσε ότι παρόλο που τα επιτόκια είναι χαμηλά, πολλοί άνθρωποι εξακολουθούν να διστάζουν να αγοράσουν σπίτια επειδή οι τιμές έχουν αυξηθεί υπερβολικά. Επιπλέον, πολλές επιχειρήσεις εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν δυσκολίες. Οι εργαζόμενοι που σκοπεύουν να αγοράσουν σπίτια φοβούνται επίσης ότι το εισόδημά τους θα μειωθεί ανά πάσα στιγμή, επηρεάζοντας τη διαδικασία αποπληρωμής του χρέους.

Τα τραπεζικά επιτόκια είναι φθηνά, αλλά η διαδικασία αγοράς ενός σπιτιού θα διαρκέσει περίπου 10-20 χρόνια. Ως εκ τούτου, ορισμένοι φοβούνται ότι στο μέλλον, τα επιτόκια τείνουν να αυξάνονται και ενδέχεται να αντιμετωπίσουν οικονομική πίεση στο επόμενο στάδιο.

Σύμφωνα με τον ίδιο, επί του παρόντος, τα διαμερίσματα στο Ανόι συγκεντρώνονται κυρίως στην κατηγορία τιμών των 60-70 εκατομμυρίων VND/m2. Έτσι, ένα διαμέρισμα 2 υπνοδωματίων με επιφάνεια περίπου 70m2 θα κοστίσει από περισσότερα από 4 δισεκατομμύρια έως 5 δισεκατομμύρια VND, χωρίς να υπολογίζεται το κόστος της εσωτερικής διακόσμησης.

Για να αγοράσει ένα σπίτι, ένα νοικοκυριό πρέπει να έχει αποταμιεύσει τουλάχιστον το 30% της προκαταβολής, που ισοδυναμεί με περίπου 1,5 δισεκατομμύρια VND. Το υπόλοιπο ποσό είναι το 70% της αξίας του σπιτιού, που ισοδυναμεί με 2,5-3 δισεκατομμύρια VND. Ο αγοραστής σπιτιού θα πρέπει να δανειστεί από την τράπεζα. Αν και το επιτόκιο είναι προς το παρόν χαμηλό, αλλά δανειζόμενος ένα τόσο μεγάλο χρηματικό ποσό, ο αγοραστής σπιτιού θα πρέπει να πληρώνει περίπου 35-40 εκατομμύρια VND ανά μήνα.

«Με τις τρέχουσες τιμές κατοικιών, πιστεύω ότι ένα νοικοκυριό πρέπει να έχει υψηλό εισόδημα, τουλάχιστον 60 εκατομμύρια VND/μήνα, για να μπορεί να αγοράσει σπίτι με δόσεις. Εάν ένα νοικοκυριό έχει χαμηλότερο εισόδημα, η αγορά σπιτιού θα γίνει πολύ δύσκολη, ή και αδύνατη», δήλωσε ο κ. Toan.

Σύμφωνα με αυτό το άτομο, για να λυθεί το πρόβλημα της στέγασης, η κυβέρνηση πρέπει να προωθήσει δυναμικά την ανάπτυξη της κοινωνικής στέγασης. Με αυτόν τον τρόπο, οι άνθρωποι θα έχουν ευκολότερη πρόσβαση στη στέγαση. Ειδικά σε μεγάλες πόλεις όπως το Ανόι και η πόλη Χο Τσι Μινχ, θα πρέπει να υπάρχουν ειδικοί μηχανισμοί για την προώθηση έργων κοινωνικής στέγασης.

Πηγή: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm