Ο κίνδυνος αύξησης των τιμών της γης «απειλεί» την ανάπτυξη.

[διαφήμιση_1]

Οι διακυμάνσεις των τιμών στην περιφερειακή αγορά όταν αναδύονται μεγάλα έργα έχουν δημιουργήσει τεχνητές τιμές γης, αναγκάζοντας τις εταιρείες συμβούλων να επιλέγουν μεθόδους υπολογισμού για να διασφαλίσουν ότι η γη που μισθώνεται από την επαρχία σε επενδυτές έχει τη σωστή τιμή. Τα μεγάλα έργα που αναμένουν αυτές τις τιμές γης στην επαρχία παρουσιάζουν σύνθετα προβλήματα από πολλές διαφορετικές οπτικές γωνίες.

Πανοραμική θέα του NovaWorld Phan Thiet.

Είναι κρίσιμο.

Το έργο του Τουριστικού Συγκροτήματος Ocean Valley στην κοινότητα Tien Thanh, στην πόλη Phan Thiet, γνωστό και ως έργο NovaWorld Phan Thiet, από την Delta Valley - Binh Thuan Co., Ltd., είναι ένα τεράστιο έργο που εκτείνεται σε 1.000 εκτάρια και εκτείνεται σε μήκος 7 χιλιομέτρων ακτογραμμής. Μέχρι σήμερα, η Φάση 1 έχει τεθεί σε λειτουργία, προσφέροντας ένα ευρύ φάσμα παροχών όπως το 5 αστέρων Movenpick Resort Phan Thiet, το 4 αστέρων Radisson Resort Phan Thiet, ένα γήπεδο γκολφ PGA 36 οπών, το πάρκο ψυχαγωγίας Circus Land, την πλατεία και το πάρκο Bikini Beach, το αθλητικό συγκρότημα και μια αλυσίδα εστιατορίων και καφέ. Έχει προσελκύσει σχεδόν 150.000 επισκέπτες για διαμονή, αναψυχή και ψυχαγωγία τον τελευταίο καιρό. Συνεπώς, μια σειρά από υποστηρικτικές βιομηχανίες που εξυπηρετούν κατοίκους και τουρίστες, όπως μίνι ξενοδοχεία, εστιατόρια, καταστήματα ψιλικών, καταστήματα τροφίμων και ποτών, καφετέριες, ινστιτούτα αισθητικής, υπηρεσίες πλυντηρίου κ.λπ., έχουν ήδη εμφανιστεί, λειτουργούν αυτή τη στιγμή και ετοιμάζονται να εμφανιστούν σύμφωνα με τα επιχειρηματικά σχέδια των επενδυτών μετά την παραλαβή των ακινήτων. Ιδιαίτερα στις 19 Μαΐου, η επαναλειτουργία της Οικονομικής και Τουριστικής Πόλης NovaWorld Phan Thiet συνεχίζει να δημιουργεί ένα ελκυστικό επιχειρηματικό περιβάλλον, ενθαρρύνοντας τους επενδυτές και δημιουργώντας ταυτόχρονα πολλές θέσεις εργασίας για τους εργαζόμενους. Επιπλέον, φέρει την προσδοκία, όπως εκτίμησε η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή: «Εάν ολόκληρο το έργο τεθεί σε λειτουργία, όχι μόνο θα δημιουργήσει έναν πρότυπο τουριστικό προορισμό για την επαρχία Binh Thuan, αλλά οι συνοδευτικές υποδομές μεταφορών θα βοηθήσουν επίσης στη σύνδεση και τη διαμόρφωση ενός μεγάλου συστήματος μεταφορών για την επαρχία, διευκολύνοντας την υλοποίηση επενδυτικών έργων».

Ωστόσο, για να είναι η επανεκκίνηση τόσο αποτελεσματική όσο αναμένεται, τα νομικά εμπόδια του έργου πρέπει να επιλυθούν το συντομότερο δυνατό. Νωρίτερα τον Μάιο του 2023, η Nova Real Estate Investment Group Joint Stock Company υπέβαλε αίτημα στην επαρχιακή ηγεσία για υποστήριξη στην επίλυση των νομικών ζητημάτων που αντιμετώπιζαν τα έργα της Novaland στο Binh Thuan, καθώς βρίσκονταν σε κρίσιμη κατάσταση. Τα έσοδα από πωλήσεις και τα δάνεια του έργου καθυστερούσαν από τις τράπεζες λόγω ατελών νομικών διαδικασιών του έργου, σε συνδυασμό με ημερήσιες πληρωμές τόκων έως και 50 δισεκατομμυρίων VND. Συγκεκριμένα, η εταιρεία ζήτησε την επείγουσα επίλυση δύο βασικών ζητημάτων: να επιτραπεί στην εταιρεία να επιλέξει να καταβάλλει τέλη χρήσης γης σε μία εφάπαξ πληρωμή για 50 χρόνια, όπως ορίζει ο νόμος, και να καθοριστεί επειγόντως μια εύλογη τιμή γης, ώστε η εταιρεία να μπορεί να καταβάλει τέλη χρήσης γης και να ολοκληρώσει τις νομικές διαδικασίες του έργου και των πωλήσεων.

Ο καθορισμός συγκεκριμένων τιμών γης δεν είναι ένα νέο ζήτημα. Θεωρείται ως υπενθύμιση για την επιτάχυνση της ολοκλήρωσης του έργου σύμφωνα με το καθορισμένο χρονοδιάγραμμα έως το τέλος του 2025. Ωστόσο, είναι επίσης ένα ζήτημα για το οποίο οι επαρχιακές αρχές έχουν ανησυχήσει πολύ και έχουν συντονίσει τις προσπάθειες για την επίλυσή του. Παρ' όλα αυτά, έχουν υπάρξει διαφορετικές απόψεις και εμπόδια στην εφαρμογή των κανονισμών, ειδικά για ένα έργο τόσο μεγάλης κλίμακας και πολλαπλών χρήσεων όπως το NovaWorld Phan Thiet, το οποίο είναι πρωτοφανές στην επαρχία Binh Thuan. Ως εκ τούτου, στα τέλη Μαρτίου 2023, η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή απέστειλε έγγραφο στο Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος ζητώντας καθοδήγηση για την επίλυση των δυσκολιών στον καθορισμό συγκεκριμένων τιμών γης για τον υπολογισμό των τελών μίσθωσης γης για το έργο του Τουριστικού Συγκροτήματος Ocean Valley.

Πολλά εμπόδια

Το παραπάνω έγγραφο αναφέρει ότι το έργο του Τουριστικού Συγκροτήματος Ocean Valley έχει λάβει μισθώσεις γης από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή, συνολικής έκτασης 963 εκταρίων σε οκτώ φάσεις. Επί του παρόντος, η εταιρεία προετοιμάζει την αίτηση για την ένατη φάση μίσθωσης γης, η οποία καλύπτει έκταση 4,74 εκταρίων. Κατά τη διάρκεια αυτής της διαδικασίας, η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή συμφώνησε να εφαρμόσει προσωρινά την τιμή γης από τον Πίνακα Τιμών Γης πολλαπλασιασμένη με τον συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης (συντελεστής Κ) για τον προσδιορισμό της τιμής γης για τον υπολογισμό των τελών μίσθωσης γης για την μισθωμένη έκταση γης σε διάφορα έγγραφα από το 2017 έως σήμερα. Συνεπώς, η εταιρεία έχει καταβάλει προσωρινά τέλη μίσθωσης γης στον επαρχιακό προϋπολογισμό, μετά την αφαίρεση προκαταβολών για αποζημιώσεις, εκκαθάριση και επανεγκατάσταση, αφήνοντας ένα υπόλοιπο 139,33 δισεκατομμυρίων VND.

Ωστόσο, η συγκεκριμένη τιμή γης για το έργο που εγκρίθηκε από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή δεν έχει ακόμη καθοριστεί. Επί του παρόντος, το Επαρχιακό Τμήμα Διαχείρισης Γης έχει συνάψει σύμβαση με μια εταιρεία συμβούλων για να καθορίσει την τιμή γης για το έργο. Μέσω ανάλυσης και αξιολόγησης της κλίμακας και της φύσης του έργου, καθώς και των συνθηκών της αγοράς στον τομέα της αποτίμησης, η εταιρεία συμβούλων πρότεινε την εφαρμογή της μεθόδου πλεονάσματος όπως ορίζεται στο Άρθρο 6 της Εγκυκλίου Αρ. 36/2014 του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος για την αποτίμηση. Ωστόσο, αντιμετωπίζονται ορισμένες δυσκολίες. Μία από αυτές είναι ο προσδιορισμός του χρόνου αποτίμησης, επειδή η παράγραφος 3 του άρθρου 108 του Νόμου περί Γης του 2013 ορίζει: «Ο χρόνος υπολογισμού των τελών χρήσης γης και των τελών μίσθωσης γης είναι ο χρόνος που το Κράτος αποφασίζει να διαθέσει γη, να μισθώσει γη, να επιτρέψει την αλλαγή σκοπού χρήσης γης ή να αναγνωρίσει δικαιώματα χρήσης γης». Εν τω μεταξύ, το έργο έλαβε αποφάσεις μίσθωσης γης από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή σε οκτώ διαφορετικές χρονικές στιγμές, από το 2014 έως το 2021. Επιπλέον, το λεπτομερές σχέδιο κατασκευής κλίμακας 1/500 του έργου εγκρίθηκε σε συγκεκριμένη χρονική στιγμή. Η αποτίμηση σε διάφορα χρονικά σημεία έχει οδηγήσει σε αποκλίσεις μεταξύ της ημερομηνίας αποτίμησης και της ημερομηνίας έγκρισης του λεπτομερούς σχεδίου κατασκευής κλίμακας 1/500, καθιστώντας δύσκολη την εφαρμογή της νομικής βάσης και των πληροφοριών εισόδου της διαδικασίας. Επιπλέον, ορισμένες από τις αποτιμήσεις του έργου προηγούνται της ημερομηνίας έναρξης ισχύος του Νόμου περί Γης του 2013. Ως εκ τούτου, υπάρχουν διαφορετικές απόψεις σχετικά με τη νομική βάση για τη μεθοδολογία αποτίμησης, την εξουσία εφαρμογής της και τη συγκεκριμένη αποτίμηση γης εκείνη τη στιγμή.

Εκτός από τις προτεινόμενες οδηγίες σχετικά με το παραπάνω περιεχόμενο, η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή ζήτησε επίσης από το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος να παράσχει συγκεκριμένες οδηγίες σχετικά με τους συντελεστές επενδυτικού κεφαλαίου, τους κανόνες και τις τιμές μονάδας, καθώς και μεθόδους υπολογισμού της κλιμάκωσης των τιμών κατασκευής σε περιπτώσεις όπου η ημερομηνία έκδοσης των συντελεστών επενδυτικού κεφαλαίου και των εκτιμήσεων επενδύσεων δεν συμπίπτει με την ημερομηνία αποτίμησης. Επιπλέον, απαιτούνται συγκεκριμένα κριτήρια για τον προσδιορισμό του βαθμού ομοιότητας μεταξύ συγκρίσιμων περιουσιακών στοιχείων, μέθοδοι απόδειξης της ομοιότητας μεταξύ συγκρίσιμων περιουσιακών στοιχείων και των εκτιμημένων περιουσιακών στοιχείων, και η βάση για τον προσδιορισμό του ρυθμού αύξησης των τιμών ενοικίασης και πώλησης για περιουσιακά στοιχεία με μεγάλους επιχειρηματικούς κύκλους... Αυτό συμβαίνει επειδή το έργο είναι μεγάλης κλίμακας με πολλά σύνθετα επενδυτικά και επιχειρηματικά στοιχεία, συμπεριλαμβανομένων ορισμένων μοναδικών επιχειρηματικών στοιχείων που δεν υπάρχουν ακόμη στην επαρχία Binh Thuan. Επομένως, εάν βρεθεί σύντομα μια λύση σχετικά με την συγκεκριμένη τιμή γης για τον υπολογισμό των τελών μίσθωσης γης, και εάν οι δραστηριότητες της NovaWorld Phan Thiet μπορούν να διευκολυνθούν εγκαίρως, αυτό όχι μόνο θα ωφελήσει την κορυφαία επιχείρηση στην περιοχή, αλλά θα καθορίσει και τη ζωντάνια ενός νέου και ελκυστικού τουριστικού προορισμού, βοηθώντας την Binh Thuan να ανέλθει σε ηγετική θέση στον τουρισμό θέρετρου στην περιοχή. Επιπλέον, θα ανοίξει μια κατάλληλη προσέγγιση τιμολόγησης γης, επιτρέποντας σε μεγάλες βιομηχανικές ζώνες όπως αυτή στο Χαμ Ταν να ξεκινήσουν την κατασκευή...

Όσον αφορά την πρόοδο της έγκρισης συγκεκριμένων τιμών γης, η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή υπέβαλε έκθεση στη Μόνιμη Επιτροπή της Επαρχιακής Επιτροπής του Κόμματος για εξέταση στην Έκθεση Αρ. 218/BC-UBND με ημερομηνία 26 Οκτωβρίου 2022 και στην Έκθεση Αρ. 186/BC-UBND με ημερομηνία 16 Σεπτεμβρίου 2022. Συνεπώς, η Saigon Thai Duong Valuation and Investment Joint Stock Company συλλέγει επί του παρόντος πρόσθετες πληροφορίες για την οριστικοποίηση των αποτελεσμάτων της αποτίμησης. Αρκετές επιχειρήσεις στην επαρχία συνεργάζονται και παρέχουν πληροφορίες για να υποστηρίξουν τον προσδιορισμό της τιμής γης για το έργο.

[διαφήμιση_2]
Πηγή