Οι επενδυτές «διστάζουν» με τα διαμερίσματα, στρέφονται στην κατηγορία «βασιλιάς»· αξιολόγηση αγοράς 2024-2025

Μη έχοντας πλέον ενδιαφέρον για διαμερίσματα, οι επενδυτές επενδύουν χρήματα στην αγορά γης στα προάστια, στην ανάκτηση περισσότερων από 1.400 εκταρίων γης, στις τελευταίες διαδικασίες κατανομής και μίσθωσης γης για επενδυτικά έργα διείσδυσης στη θάλασσα... είναι τα τελευταία νέα στον τομέα των ακινήτων.

Η αγορά ακινήτων έχει δείξει πρόσφατα πιο θετικά σημάδια όσον αφορά την πρόσβαση σε κεφάλαια τόσο από επιχειρήσεις όσο και από πελάτες. (Φωτογραφία: HA)

Οι «μεγάλοι» σχολιάζουν την αγορά

Στην ετήσια συνάντηση με τους μετόχους, οι επικεφαλής μεγάλων επιχειρήσεων έκαναν προβλέψεις και σχόλια για την φετινή αγορά ακινήτων, με ευκαιρίες και προκλήσεις.

Αξιολογώντας την αγορά ακινήτων φέτος, ο κ. Pham Thieu Hoa, Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της Vinhomes, δήλωσε ότι το φωτεινό σημείο είναι οι 3 νόμοι που σχετίζονται με τα ακίνητα και ψηφίστηκαν από την Εθνοσυνέλευση, οι οποίοι θα βοηθήσουν την αγορά να γίνει πιο διαφανής και σαφής. Ωστόσο, για να έχουν αυτοί οι νόμοι θετικό αντίκτυπο στην αγορά, είπε ότι είναι απαραίτητο να περιμένουμε να τεθούν σε ισχύ τα διατάγματα που καθοδηγούν την εφαρμογή τους.

Η κα Nguyen Thu Hang, Γενική Διευθύντρια της Vinhomes, εκτίμησε ότι η αγορά θα ανακάμψει αλλά όχι τόσο γρήγορα όσο αναμενόταν.

Σύμφωνα με την κα. Hang, η αγορά έχει δείξει πρόσφατα πιο θετικά σημάδια όσον αφορά την πρόσβαση σε κεφάλαια τόσο από επιχειρήσεις όσο και από πελάτες. Οι αγοραστές κατοικιών λαμβάνουν πλέον καλύτερη στήριξη επιτοκίου από ό,τι πριν, με σταθερό επιτόκιο 6-6,5% ετησίως για τα πρώτα δύο χρόνια. Αυτό δημιουργεί συνθήκες και εμπιστοσύνη για τους αγοραστές κατοικιών ώστε να επιστρέψουν στην αγορά.

Όσον αφορά την Nam Long Investment Joint Stock Company, ο κ. Nguyen Xuan Quang - Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου επεσήμανε τόσο τις ευκαιρίες όσο και τις προκλήσεις.

Ο κ. Quang ανέλυσε ότι η πρώτη πρόκληση σχετίζεται με την αγορά και τα προϊόντα. Η αγορά παρουσιάζει ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης σε διαφορετικά τμήματα ακινήτων και η κρίση εμπιστοσύνης οδηγεί σε μειωμένη ρευστότητα και αυξημένα αποθέματα.

Η δεύτερη είναι η οικονομική πρόκληση, όταν τα χρέη εξακολουθούν να υπάρχουν. Οι οικόπεδα ομολόγων, αν και παρατείνονται, θα παραμείνουν σε ισχύ το 2024 και το 2025. Η τρίτη είναι η νομική πρόκληση του έργου, όταν επί του παρόντος ορισμένοι νόμοι εξακολουθούν να αλληλεπικαλύπτονται.

Ωστόσο, σύμφωνα με τον ίδιο, η αγορά ανοίγει επίσης πολλές διαφορετικές ευκαιρίες, όπως υψηλή πραγματική ζήτηση, οικονομικά προσιτά τμήματα στέγασης και ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών. Τα επιτόκια δανεισμού έχουν μειωθεί, ακόμη και σε χαμηλότερα επίπεδα από ό,τι πριν από την Covid-19 και είναι ανταγωνιστικά με πολλές άλλες χώρες, επομένως είναι πολύ ελκυστική.

Συγκεκριμένα, μόλις εκδόθηκαν νέοι νόμοι που σχετίζονται με τα ακίνητα. Η κυβέρνηση έχει καταβάλει μεγάλες προσπάθειες για τη δημιουργία, την άρση και την προώθηση εμποδίων στην αγορά, με στόχο την αειφόρο ανάπτυξη.

Για τον Όμιλο Dat Xanh, μια εταιρεία με πολλά έργα στην πόλη Χο Τσι Μινχ και στο Ντονγκ Νάι, ο κ. Luong Tri Thin - Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου - δήλωσε ότι μετά το τέλος της Covid-19, η οικονομία θα υποχωρήσει και θα επηρεάσει την αγορά ακινήτων.

Μετά την πρόσφατη αργία Τετ, η αγορά άρχισε να δείχνει θετικά σημάδια ανάκαμψης. Τα προϊόντα διαμερισμάτων κατά το πρώτο τρίμηνο έχουν επανέλθει σε τιμές διαπραγμάτευσης, αν και όχι τόσο υψηλά όσο τα προηγούμενα χρόνια, αλλά σε σύγκριση με τα δύο τελευταία τρίμηνα του 2023 και το πρώτο τρίμηνο του 2023, ο αριθμός των συναλλαγών έχει διπλασιαστεί, ειδικά στο Ανόι, όπου είναι 3 φορές υψηλότερος.

Με μια τόσο γενική κατάσταση, ο κ. Thin βλέπει ότι η αγορά εξακολουθεί να έχει θετικά σημεία, όπως η έλλειψη μέσης προσφοράς· η ζήτηση για κατοικίες εξακολουθεί να είναι πολύ μεγάλη· η τρέχουσα φθηνή ταμειακή ροή είναι πολύ καλή, πολλοί πελάτες δανείζονται με διάρκεια 20 ετών, το σταθερό επιτόκιο για 3 χρόνια είναι μόνο 5-6%/έτος.

Σε συνολικό επίπεδο, η γενική αγορά θα βελτιωθεί φέτος και το 2025 θα έχει θετικές αλλαγές.

Οι τιμές των διαμερισμάτων μειώνονται, οι επενδυτές επενδύουν χρήματα στην αγορά γης στα προάστια

Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξάνονται συνεχώς εδώ και πολλά χρόνια και έχουν αυξηθεί δραματικά τους πρώτους μήνες του τρέχοντος έτους. Σύμφωνα με πρόσφατες πληροφορίες της αγοράς, ο κ. Hoang Hai - Διευθυντής του Τμήματος Στέγασης και Διαχείρισης Αγοράς Ακινήτων (Υπουργείο Κατασκευών) - δήλωσε ότι η μέση τιμή πώλησης ορισμένων έργων στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ κυμαίνεται γύρω στα 50-70 εκατομμύρια VND/m2.

Σύμφωνα με τον κ. Χάι, στο Ανόι, οι τιμές των διαμερισμάτων προς πώληση αυξάνονται συνεχώς τόσο στην πρωτογενή όσο και στη δευτερογενή αγορά. Αξίζει να σημειωθεί ότι υπάρχουν συγκροτήματα κατοικιών που χρησιμοποιούνται εδώ και 5-10 χρόνια, ενώ ακόμη και παλιές πολυώροφες πολυκατοικίες ανεβάζουν τις τιμές τους αρκετά ψηλά.

Ωστόσο, ο επικεφαλής του Υπουργείου Κατασκευών σχολίασε ότι ορισμένες πολυκατοικίες με ξαφνικές αυξήσεις τιμών είχαν πολύ λίγες συναλλαγές και σχεδόν καθόλου συναλλαγές.

Στην πραγματικότητα, η υψηλή τιμή των διαμερισμάτων έχει κάνει πολλούς επενδυτές και πραγματικούς αγοραστές να διστάζουν. Πολλοί άνθρωποι έχουν αποφασίσει να σταματήσουν να αγοράζουν και να πωλούν διαμερίσματα αυτή τη στιγμή.

Οι υψηλές τιμές και η έλλειψη διαμερισμάτων στο Ανόι αυτή την περίοδο καθιστούν πολλούς επενδυτές απρόθυμους να επενδύσουν σε αυτό το τμήμα της αγοράς. Οι έμπειροι άνθρωποι θα εκμεταλλευτούν αυτή την περίοδο για να αγοράσουν γη στα προάστια.

Πολλοί επενδυτές στρέφονται προς την αγορά γης και ιδιωτικών κατοικιών. Ο λόγος είναι ότι η τιμή των προαστιακών εκτάσεων εξακολουθεί να είναι «χαμηλή», γεγονός που την καθιστά πιο κατάλληλη για επενδύσεις σε διαμερίσματα αυτή τη στιγμή. Ωστόσο, είναι απαραίτητο να επιλέγεται η επένδυση σε προϊόντα με σαφές νομικό καθεστώς, σχεδιασμό και δυνατότητα αύξησης των τιμών από καλές υποδομές.

Η αγορά γης παρουσιάζει μια ανοδική τάση τελευταία. Η έκθεση για την αγορά ακινήτων για το πρώτο τρίμηνο και η πρόβλεψη για το δεύτερο τρίμηνο του Συνδέσμου Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS) δείχνουν ότι πολλές προαστιακές περιοχές του Ανόι βιώνουν μια ξαφνική αύξηση στις τιμές της γης, ειδικά για τα υποδιαιρεμένα οικόπεδα.

Σε σύγκριση με το τέταρτο τρίμηνο του 2023, οι τιμές της γης αυξήθηκαν κατά περίπου 5%, με την αγορά στα περίχωρα του Ανόι και δίπλα σε βιομηχανικά πάρκα να αυξάνεται κατά 10-20%.

«Οι τιμές της γης σε πολλά μέρη έχουν σταματήσει να μειώνονται. Τα προϊόντα γης με τιμή κάτω των 2 δισεκατομμυρίων VND στα προάστια, στις επαρχίες και στις πόλεις, με εγγυημένο νομικό καθεστώς, διαθέσιμες υποδομές και υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, έχουν καταγράψει αύξηση τιμών έως και 40% σε σύγκριση με την πιο δύσκολη περίοδο της αγοράς», αναφέρεται στην έκθεση της VARS.

Αυτή η μονάδα προειδοποίησε επίσης ότι οι επενδυτές πρέπει να είναι πολύ προσεκτικοί πριν ξοδέψουν χρήματα για να αγοράσουν γη αυτή τη στιγμή και θα πρέπει να διερευνήσουν προσεκτικά τα επίπεδα τιμών ανά τμήμα, ώστε να αποφύγουν τη δημιουργία «εικονικών πυρετών», που προκαλούν μη ασφαλείς κινδύνους, όταν η αγορά βρίσκεται ακόμη σε διαδικασία ανάκαμψης.

Σχολιάζοντας την αγορά ακινήτων φέτος, πολλοί ειδικοί πιστεύουν ότι «η γη εξακολουθεί να είναι ο βασιλιάς» για μακροπρόθεσμες επενδύσεις. Οι επενδυτές που έχουν «κεφάλαιο» ή χρησιμοποιούν χαμηλή χρηματοοικονομική μόχλευση μπορούν να εξετάσουν το ενδεχόμενο επένδυσης.

Αν και αυτή θεωρείται η κατάλληλη στιγμή για να εξετάσει κανείς το ενδεχόμενο επένδυσης, οι ειδικοί συνιστούν επίσης στους επενδυτές να το σκεφτούν προσεκτικά για να αποφύγουν να πέσουν στην «παγίδα» της μείωσης των τιμών.

Ανακτώντας περισσότερα από 1.400 εκτάρια γης στην περιοχή Yen Dung, Bac Giang

Σύμφωνα με το σχέδιο χρήσης γης του 2024 της περιφέρειας Yen Dung, το οποίο μόλις εγκρίθηκε από την Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Bac Giang, αυτή η τοποθεσία θα ανακτήσει 1.411,45 εκτάρια γης φέτος.

Συγκεκριμένα, η περιοχή Yen Dung θα ανακτήσει 1.360,23 εκτάρια γεωργικής γης, εκ των οποίων η έκταση της γης με ρύζι που πρέπει να ανακτηθεί είναι 1.111,93 εκτάρια, η γη για άλλες ετήσιες καλλιέργειες είναι 20,47 εκτάρια, η γη για πολυετείς καλλιέργειες είναι 208,62 εκτάρια, η γη για υδατοκαλλιέργεια είναι 19,21 εκτάρια, η μη γεωργική γη είναι 51,23 εκτάρια. Οι κοινότητες με μεγάλες εκτάσεις προς ανάκτηση είναι η Tien Phong (32 εκτάρια), η Yen Lu (221,2 εκτάρια), η πόλη Tan An (124,66 εκτάρια), η πόλη Nham Bien (109,53 εκτάρια)...

Μια γωνιά της πόλης Nham Bien, στην περιοχή Yen Dung, στην επαρχία Bac Giang. (Πηγή: Εφημερίδα XD)

Η Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Bac Giang ζητά από την Λαϊκή Επιτροπή της περιφέρειας Yen Dung να είναι υπεύθυνη ενώπιον του νόμου για την ακρίβεια των πληροφοριών, των δεδομένων, των εγγράφων, του συστήματος χαρτών και της βάσης δεδομένων στο εγκεκριμένο σχέδιο χρήσης γης για το 2024· για τη συνέπεια των πληροφοριών και των δεδομένων στο παραπάνω σχέδιο με την προσαρμογή του χωροταξικού σχεδιασμού για το 2030 και τις διατάξεις του νόμου κατά την πρόταση καταλόγου έργων και έργων στην περιοχή.

Ολοκλήρωση της ανάρτησης όλων των εγκεκριμένων εγγράφων του σχεδίου χρήσης γης του 2024 στην πύλη/ιστότοπο της Λαϊκής Επιτροπής της Περιφέρειας Yen Dung και ταυτόχρονα οργάνωση της ανακοίνωσης και δημοσιοποίησης του παραπάνω περιεχομένου του σχεδίου σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου.

Η Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Bac Giang ζήτησε επίσης από την περιφέρεια Yen Dung να πραγματοποιήσει διαχείριση γης, ανάκτηση γης, μετατροπή χρήσης γης, κατανομή γης και μίσθωση γης σύμφωνα με το εγκεκριμένο σχέδιο χρήσης γης· να υλοποιήσει έργα και έργα σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου. Να οργανώσει τακτική επιθεώρηση και εποπτεία της εφαρμογής του σχεδίου χρήσης γης του 2024 για τις Λαϊκές Επιτροπές σε επίπεδο κοινότητας.

Διαδικασίες για την κατανομή και μίσθωση γης για επενδυτικά έργα διείσδυσης στη θάλασσα

Η κυβέρνηση μόλις εξέδωσε το Διάταγμα 42/2024/ND-CP σχετικά με τις δραστηριότητες αποκατάστασης της θάλασσας. Συνεπώς, η θαλάσσια περιοχή που έχει προσδιοριστεί για αποκατάσταση της θάλασσας πρέπει να έχει συγκεκριμένη τοποθεσία, έκταση, όρια και συντεταγμένες που καθορίζονται σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί τοπογραφικής αποτύπωσης και χαρτογράφησης. Ο προσδιορισμός των θαλάσσιων περιοχών για αποκατάσταση της θάλασσας που θα συμπεριληφθούν στον χωροταξικό σχεδιασμό και τα σχέδια χρήσης γης πρέπει να διασφαλίζουν τις αρχές που ορίζονται στον νόμο περί γης του 2024.

Το Διάταγμα ορίζει σαφώς ότι για επενδυτικά έργα αποκατάστασης θαλάσσης ή επενδυτικά έργα με στοιχεία αποκατάστασης θαλάσσης που χρησιμοποιούν δημόσια επενδυτικά κεφάλαια, η σειρά και οι διαδικασίες για την κατανομή γης και τη μίσθωση γης εφαρμόζονται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 3 του άρθρου 68 του Διατάγματος 43/2014/ND-CP. Σε περίπτωση επενδυτικών έργων αποκατάστασης θαλάσσης ή επενδυτικών έργων με στοιχεία αποκατάστασης θαλάσσης για την ανάπτυξη χερσαίων κεφαλαίων, μετά την ολοκλήρωση της αποκατάστασης θαλάσσης και την αποδοχή τους σύμφωνα με τους κανονισμούς, ο επενδυτής του έργου αποκατάστασης θαλάσσης πρέπει να παραδώσει ολόκληρη την έκταση των εργασιών αποκατάστασης γαιών και κατασκευής (εάν υπάρχουν) στην αρμόδια κρατική υπηρεσία για την εκτέλεση της κατανομής γης και της μίσθωσης γης για χρήση από οργανισμούς και άτομα σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί γης.

Για επενδυτικά έργα διείσδυσης στη θάλασσα ή επενδυτικά έργα με στοιχεία διείσδυσης στη θάλασσα που χρησιμοποιούν ξένα κεφάλαια για δημόσιες επενδύσεις και έργα που χρησιμοποιούν άλλες πηγές κεφαλαίου, η σειρά και οι διαδικασίες για την κατανομή γης και τη μίσθωση γης έχουν ως εξής: Σε περίπτωση κατανομής γης και μίσθωσης γης μέσω δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης, εφαρμόζεται η σειρά και οι διαδικασίες που ορίζονται στην παράγραφο 5 του άρθρου 68 του διατάγματος 43/2014/ND-CP και στην παράγραφο 21 του άρθρου 1 του διατάγματος 148/2020/ND-CP.

Σε περίπτωση παραχώρησης γης ή μίσθωσης γης, σε περίπτωση επιλογής επενδυτών μέσω υποβολής προσφορών σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί υποβολής προσφορών ή σε περίπτωση έγκρισης επενδυτή σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 3 του άρθρου 29 του Επενδυτικού Νόμου του 2020, ισχύουν η σειρά και οι διαδικασίες για την παραχώρηση γης και τη μίσθωση γης σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 68 του διατάγματος 43/2014/ND-CP.

Σε περίπτωση παραχώρησης ή μίσθωσης γης που δεν γίνεται μέσω δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης, αυτή θα υλοποιηθεί σύμφωνα με τη σειρά και τις διαδικασίες που ορίζονται στην παράγραφο 3 του άρθρου 68 του διατάγματος 43/2014/ND-CP.

Επενδυτές επενδυτικών έργων διείσδυσης στη θάλασσα ή επενδυτικών έργων με στοιχεία διείσδυσης στη θάλασσα κατά την υποβολή αιτήσεων για παραχώρηση γης, μίσθωση γης, παραχώρηση θαλάσσιας περιοχής με επενδυτικά έργα διείσδυσης στη θάλασσα ή στοιχεία διείσδυσης στη θάλασσα επενδυτικών έργων που έχουν εγκριθεί από αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες.

Η επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή αποφασίζει να διαθέσει και να μισθώσει γη ταυτόχρονα με την κατανομή θαλάσσιων περιοχών για αποκατάσταση της θάλασσας. Οι επενδυτές επενδυτικών έργων αποκατάστασης της θάλασσας ή επενδυτικών έργων με στοιχεία αποκατάστασης της θάλασσας δεν υποχρεούνται να καταβάλλουν τέλη για τη χρήση θαλάσσιων περιοχών για την εκτέλεση δραστηριοτήτων αποκατάστασης της θάλασσας.

Ο χρόνος για τον προσδιορισμό της υποχρέωσης του χρήστη γης να θέσει τη γη σε χρήση υπολογίζεται από την ημερομηνία κοινοποίησης αποδοχής των αποτελεσμάτων ολόκληρης ή μέρους της ολοκληρωμένης περιοχής διείσδυσης στη θάλασσα, σύμφωνα με την πρόοδο του επενδυτικού έργου διείσδυσης στη θάλασσα ή των στοιχείων διείσδυσης στη θάλασσα στο επενδυτικό έργο.

Πηγή: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html