Μαζική εγκατάλειψη των καταθέσεων γης σε δημοπρασίες σε προαστιακές περιοχές του Ανόι: Εάν δεν αποτραπεί, η αγορά θα διαστρεβλωθεί

Μαζική εγκατάλειψη καταθέσεων μετά την πληρωμή υψηλών τιμών γης, οι ειδικοί αναφέρουν «μαθήματα» από την υπόθεση Tan Hoang Minh

Η αγορά έχει σοκαριστεί συνεχώς από τις τιμές που κερδίζουν οι δημοπρασίες γης στα προάστια του Ανόι . Στην περιοχή Hoai Duc, οι τιμές γης που κερδίζουν κυμαίνονται από 90 έως 133 εκατομμύρια VND/m2. Στην περιοχή Thanh Oai, οι τιμές γης που κερδίζουν κυμαίνονται από 51 έως 100 εκατομμύρια VND/m2, πολλές φορές υψηλότερες από την τιμή εκκίνησης.

Ωστόσο, αμέσως μετά τη δημοπρασία, οι περισσότεροι από τους νικητές πουλούσαν τα οικόπεδά τους με διαφορά 400 εκατομμυρίων έως 600 εκατομμυρίων VND ανά οικόπεδο. Στο αποκορύφωμά της, πολλά οικόπεδα μεταπωλήθηκαν για 800 εκατομμύρια VND περισσότερα από την προσφορά που κέρδιζε. Ωστόσο, λίγες μέρες αργότερα, η διαφορά μειώθηκε σε περίπου 100-200 εκατομμύρια VND.

Όχι μόνο αυτό, αλλά μετά από αυτές τις δημοπρασίες, οι τιμές γης στην γύρω αγορά εκτοξεύτηκαν αμέσως στα 5-10 εκατομμύρια VND/m2. Εκείνη την εποχή, οι μεσίτες δεν τολμούσαν καν να αγοράσουν για να περιμένουν τη διαφορά στην πώληση, επειδή θεωρούσαν ότι οι τιμές της γης ήταν πολύ υψηλές σε σύγκριση με τις γύρω υποδομές.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η κατάσταση εγκατάλειψης των καταθέσεων έχει λάβει μαζική έκταση. Για παράδειγμα, η δημοπρασία 68 οικοπέδων στην περιοχή Ngo Ba, στο χωριό Thanh Than, στην κοινότητα Thanh Cao (περιοχή Thanh Oai, Ανόι) περιελάμβανε 55 οικόπεδα με εγκαταλελειμμένη κατάθεση, συμπεριλαμβανομένου του νικητήριου οικοπέδου με τιμή 100,5 εκατομμύρια VND/m2. Σε 13 οικόπεδα με πλήρη εξόφληση, η υψηλότερη τιμή ήταν λίγο πάνω από 55 εκατομμύρια VND/m2.

Μιλώντας στον δημοσιογράφο του Dan Tri, ο κ. Dinh Minh Tuan - Διευθυντής του Batdongsan.com.vn στη Νότια περιοχή - δήλωσε ότι η ιστορία της δημοπρασίας στο Ανόι έγκειται στο γεγονός ότι η αρχική τιμή που πρέπει να καταθέσουν οι αγοραστές είναι πολύ χαμηλή. Για παράδειγμα, η μέση τιμή σε ορισμένες επιτυχημένες δημοπρασίες είναι 30 εκατομμύρια VND/m2, αλλά η τιμή εκκίνησης είναι μόνο 7 εκατομμύρια VND/m2. Αυτό δείχνει ότι η τιμή εισόδου είναι πολύ εύκολη.

Επιπλέον, η προσφορά προϊόντων στην αγορά είναι πολύ χαμηλή, με αποτέλεσμα οι καταθέτες να θέλουν να αγοράσουν για μεταφορά. Εν τω μεταξύ, η δυνατότητα βραχυπρόθεσμων μεταφορών προκαλεί επίσης ορισμένους περιορισμούς, επηρεάζοντας τη γενική αγορά.

Ο Δρ. Dinh The Hien - οικονομικός εμπειρογνώμονας - δήλωσε ότι όσοι θέλουν πραγματικά να αγοράσουν συχνά αφιερώνουν χρόνο και προσπάθεια για να μάθουν προσεκτικά για τις τιμές της γης και την αγορά ακινήτων στην περιοχή. Η «καταβολή» μιας προκαταβολής δείχνει ότι θέλουν πραγματικά να αγοράσουν.

Ωστόσο, προς το παρόν, σε ορισμένους πλειστηριασμούς γης στο Ανόι έχει παρατηρηθεί μαζική εγκατάλειψη καταθέσεων. Σύμφωνα με τον κ. Hien, είναι απαραίτητο να αναρωτηθούμε αν οι συμμετέχοντες θέλουν πραγματικά να αγοράσουν ή να σαμποτάρουν τη σωστή πολιτική του Κράτους;

Οι εγγυήσεις για 55 οικόπεδα στη δημοπρασία 68 οικοπέδων στο Thanh Oai στις 10 Αυγούστου καταπέσανε (Φωτογραφία: Duong Tam).

«Οι πλειστηριασμοί γης καταδεικνύουν ανοιχτότητα και διαφάνεια. Αυτή είναι η σωστή πολιτική και συνάδει με την οικονομία της αγοράς. Το κράτος πλειστηριάζει γη ελπίζοντας να την πουλήσει σε τιμή κατάλληλη για την αγορά. Το κοινό-στόχος είναι όσοι έχουν πραγματική ανάγκη να ζήσουν ή να επενδύσουν μακροπρόθεσμα, όχι να κερδοσκοπούν και να διογκώνουν τις τιμές», δήλωσε ο κ. Hien.

Σύμφωνα με τον κ. Hien, οι πρόσφατες δημοπρασίες γης στα προάστια του Ανόι έχουν δείξει ασυνήθιστα σημάδια. Όσοι κέρδισαν υψηλές προσφορές και στη συνέχεια εγκατέλειψαν μαζικά τις καταθέσεις τους είναι επίσης υπεύθυνοι για τη διατάραξη της αγοράς ακινήτων. Ανέφερε το «μάθημα» από τη δημοπρασία γης στο Tan Hoang Minh, η οποία περιελάμβανε επίσης την πληρωμή υψηλών τιμών και στη συνέχεια την εγκατάλειψη των καταθέσεών τους. Αυτό δημιούργησε ένα κύμα πολύ υψηλών αυξήσεων στις τιμές των ακινήτων που έλαβε χώρα στο Thu Thiem.

«Από αυτό, πιστεύω ότι η πρόσφατη υψηλή δημοπρασία και στη συνέχεια η απώλεια της εγγύησης ήταν σκόπιμη και υπολογισμένη, όχι απλώς η πληρωμή ενός υψηλού τιμήματος. Ίσως, μέσω της δημοπρασίας, δημιούργησαν αναταραχή στην περιοχή όπου κατέχουν μεγάλη γη», είπε ο κ. Χιέν.

Εάν δεν σταματήσει, η εγκατάλειψη στοίβας μπορεί να συνεχιστεί.

Όσον αφορά τις συνέπειες της υποβολής υψηλών προσφορών και στη συνέχεια της ακύρωσης της προκαταβολής, ο Δρ. Dinh The Hien δήλωσε ότι, πρώτον, επηρεάζει την πολιτική πλειστηριασμών του Κράτους. Δεύτερον, τέτοιοι πλειστηριασμοί θα γίνουν εργαλείο για τη διατάραξη και τη στρέβλωση της τοπικής αγοράς ακινήτων. Από εκεί και πέρα, θα έχουν αρνητικό αντίκτυπο στη γενική οικονομία και την αγορά ακινήτων. Εν τω μεταξύ, το Κράτος προσπαθεί να σταθεροποιήσει την αγορά ακινήτων για να προωθήσει την οικονομική ανάπτυξη.

Σύμφωνα με τον κ. Χιέν, εάν δεν ληφθούν δραστικά μέτρα για την αποτροπή της πρακτικής της πληρωμής υψηλών ποσών και στη συνέχεια της απώλειας της προκαταβολής, το περιστατικό θα μπορούσε να συνεχιστεί και σε άλλους πλειστηριασμούς.

Ο κ. Dinh Minh Tuan πρόσθεσε ότι μετά τις δημοπρασίες που προκάλεσαν αναταραχή στην αγορά, όχι μόνο οι επενδυτές αλλά και οι απλοί άνθρωποι θα σκεφτούν το όριο των 100-130 εκατομμυρίων VND/m2, που απέχει 25-30 χλμ. από το κέντρο του Ανόι. Αυτό το όριο είναι επίσης το όριο για τις τιμές γης σε αυτήν την ακτίνα που θα αυξηθούν ασυνήθιστα, ανεξάρτητα από την επιχειρηματική αξία ή την αξία χρήσης. Επιπλέον, οι επόμενες δημοπρασίες, εάν υπάρξουν, σε άλλες περιοχές θα έχουν πολύ υψηλότερες τιμές.

Οι ασυνήθιστες προσφορές θα έχουν πολλές συνέπειες για τους αγοραστές κατοικιών, τις επενδυτικές επιχειρήσεις, ακόμη και θα προκαλέσουν αστάθεια σε ολόκληρη την αγορά.

Συγκεκριμένα, οι άνθρωποι που πραγματικά θέλουν να αγοράσουν ένα σπίτι θα δυσκολευτούν να το κάνουν κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, καθώς οι πωλητές θα αυξήσουν την τιμή σε σύγκριση με την αγοραία αξία. Οι άνθρωποι που έχουν χρήματα θα σπεύσουν να αγοράσουν γη ελπίζοντας να αποκομίσουν κέρδος. Επιπλέον, οι άνθρωποι που δεν χρειάζονται πραγματικά να ζήσουν θα επικεντρώσουν τη χρηματορροή τους σε ακίνητα αντί να τα διαθέσουν για άλλες οικονομικές δραστηριότητες. Οι άνθρωποι που χρειάζονται ένα σπίτι δεν έχουν αρκετά χρήματα για να αγοράσουν, ενώ οι άνθρωποι που έχουν χρήματα θα τα αγοράσουν σε γη.

Η επόμενη συνέπεια είναι ότι οι εγχώριες και ξένες επενδυτικές επιχειρήσεις, κατά την υλοποίηση μεγάλων έργων, θα έχουν μεγαλύτερη δυσκολία στην εκκαθάριση του χώρου και το κεφάλαιο θα αυξηθεί ακόμη και κατά πολλές φορές.

Επιπλέον, το αλυσιδωτό φαινόμενο μπορεί να εμφανιστεί σε ολόκληρη την αγορά και σε άλλα τμήματα. Για παράδειγμα, οι τιμές των διαμερισμάτων στο κέντρο του Ανόι θα αυξηθούν απότομα, μερικές φορές έως και 100 εκατομμύρια VND/m2 στο πλαίσιο της έλλειψης γης, της υψηλής ζήτησης και των αυξημένων τιμών των νέων γαιών. Τα παρακείμενα έργα ενδέχεται επίσης να αυξηθούν κατά 300-400 εκατομμύρια VND/m2... Αυτές οι διακυμάνσεις θα προκαλέσουν αστάθεια στην αγορά ακινήτων βραχυπρόθεσμα.

Οι ειδικοί λένε ότι αν δεν αποτρέψουμε την κατάσταση υποβολής προσφορών σε υψηλές τιμές και στη συνέχεια εγκατάλειψης της κατάθεσης, αυτό θα μπορούσε να συμβεί ξανά (Φωτογραφία: Duong Tam).

Αυτός ο ειδικός τόνισε ότι εάν δεν ληφθούν μέτρα για την αντιμετώπισή του, η γενική τιμή θα αυξηθεί. Διότι μετά τη δημοπρασία, οι άνθρωποι δεν θα θυμούνται πλέον πόσοι άνθρωποι έχουν καταθέσει τις καταθέσεις τους. Θυμούνται μόνο το τελικό αποτέλεσμα, την τελική τιμή. Αυτό θα εντυπωθεί στη μνήμη των ανθρώπων ως προς το πόσες φορές έχει αυξηθεί η τιμή σε αυτήν την περιοχή, κάτι που σίγουρα θα επηρεάσει τη γενική αγορά.

Απαιτούνται κυρώσεις

Όσον αφορά τα προληπτικά μέτρα, ο Δρ. Dinh The Hien δήλωσε ότι η οργάνωση δημοπρασιών σε τοπικές περιοχές χρειάζεται ένα αυστηρό και ασφαλές σχέδιο. Επιπλέον, η διαδικασία αποτίμησης γης για τον καθορισμό της τιμής εκκίνησης απαιτεί μια εταιρεία εκτίμησης και ανάληψη ευθύνης. Συγκεκριμένα, η τιμή εκκίνησης πρέπει να είναι σύμφωνη με την αγορά. Επομένως, η προκαταβολή πριν από τη συμμετοχή στη δημοπρασία πρέπει να είναι κατάλληλη.

Συγκεκριμένα, θα πρέπει να υπάρχουν μέτρα που να απαγορεύουν ή να μην επιτρέπουν σε όσους έχουν προηγουμένως αποσύρει τις προσφορές τους να συμμετάσχουν στη δημοπρασία για ένα ορισμένο χρονικό διάστημα. Πριν από τη δημοπρασία, η οργανωτική επιτροπή πρέπει να ελέγξει τα έγγραφα όπως και με άλλες μεθόδους υποβολής προσφορών. Επιπλέον, κάθε τοποθεσία μπορεί επίσης να καταρτίσει πρόσθετα σχέδια και κανονισμούς κατάλληλα για κάθε τοποθεσία, ώστε να διασφαλιστεί η αποτελεσματικότητα για το Κράτος και τον λαό.

Σύμφωνα με τον κ. Dinh Minh Tuan, η λύση είναι η αύξηση των τιμών των εισροών και ο περιορισμός του «σερφ» για τους συμμετέχοντες. Ταυτόχρονα, ο φορέας διαχείρισης θα πρέπει να θεσπίσει κυρώσεις, όπως πρόστιμο 2-3 φορές υψηλότερο από την προκαταβολή, για να διασφαλίσει ότι οι συμμετέχοντες θα εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους.

Προτείνοντας επίσης μια λύση, ο κ. Le Dinh Chung - Μέλος της Ομάδας Εργασίας Έρευνας Αγοράς του Συνδέσμου Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS) - δήλωσε ότι είναι απαραίτητο να υπάρχει ένα μέτρο που να ορίζει την τιμή εκκίνησης υψηλότερη από την τρέχουσα. Επιπλέον, αντί να ορίζεται η προκαταβολή στο 20% της τιμής εκκίνησης όπως είναι τώρα, θα πρέπει να αυξηθεί σε περίπου 30-50%. Από εκεί και πέρα, όσοι σκοπεύουν να συμμετάσχουν σε πλειστηριασμούς γης με κακές προθέσεις θα το εξετάσουν.

Επιπλέον, σύμφωνα με τον ίδιο, οι επενδυτές μπορεί να υποχρεωθούν να μεταφέρουν μια εγγύηση στον λογαριασμό του διοργανωτή. Εάν ο επενδυτής κερδίσει τη δημοπρασία, η εγγύηση θα παρακρατηθεί από τον διοργανωτή για πληρωμή και, εάν υπάρχει έλλειμμα, θα καταβληθεί πρόσθετη πληρωμή.

Πηγή: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm