Σαφής ρύθμιση των καταθέσεων για την προστασία των ανθρώπων

ΑΥΞΗΣΗ ΑΞΙΑΣ ΚΑΤΑΘΕΣΗΣ ΚΑΤΑ 20-30%

Σύμφωνα με το Άρθρο 23 του σχεδίου νόμου για τις εργασίες στον τομέα των ακινήτων (τροποποιημένο) που υποβάλλεται για σχολιασμό στην Εθνοσυνέλευση , η συντακτική υπηρεσία έχει προτείνει δύο επιλογές σχετικά με τις αρχές του εμπορίου κατοικιών και κατασκευαστικών έργων που θα δημιουργηθούν στο μέλλον. Επιλογή 1, ο επενδυτής σε έργα ακινήτων επιτρέπεται να εισπράττει προκαταβολές από πελάτες μόνο όταν τα έργα κατοικίας και κατασκευής έχουν πληροί όλες τις προϋποθέσεις για να τεθούν σε λειτουργία και έχουν πραγματοποιήσει συναλλαγές σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου. Επιλογή 2, ο επενδυτής σε έργα ακινήτων επιτρέπεται να εισπράττει προκαταβολές σύμφωνα με τη συμφωνία με τους πελάτες μόνο όταν το έργο διαθέτει βασικό σχεδιασμό που έχει αξιολογηθεί από κρατική υπηρεσία και ο επενδυτής διαθέτει ένα από τα έγγραφα σχετικά με τα δικαιώματα χρήσης γης. Το μέγιστο ποσό προκαταβολής δεν υπερβαίνει το 10% της τιμής πώλησης ή της τιμής μίσθωσης-αγοράς.

Οι καταθέσεις πρέπει να ρυθμίζονται με σαφήνεια για την προστασία των ανθρώπων κατά την αγορά ακινήτων.

Ο δικηγόρος Nguyen Dang Tu, Trilaw LLC, ανέλυσε ότι για την επιλογή 1, η φύση της κατάθεσης σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα είναι η διασφάλιση της εκτέλεσης αστικών υποχρεώσεων. Συνεπώς, το ένα μέρος (ο καταθέτης) μεταβιβάζει στο άλλο μέρος (τον παραλήπτη) ένα χρηματικό ποσό ή περιουσία εντός ορισμένης χρονικής περιόδου για να επιβεβαιώσει τη συμφωνία των μερών και να διασφαλίσει τη σύναψη ή την εκτέλεση μιας αστικής σύμβασης. Για τις συναλλαγές ακινήτων, η κατάθεση αποσκοπεί στη διασφάλιση της υπογραφής μιας σύμβασης αγοραπωλησίας ακινήτων. Εάν η ρύθμιση είναι όπως στην επιλογή 1 παραπάνω, δεν είναι πλέον απαραίτητη, επειδή όταν το έργο είναι κατάλληλο για έναρξη λειτουργίας, τα μέρη μπορούν να υπογράψουν αμέσως μια σύμβαση αγοραπωλησίας ακινήτων χωρίς να χρειάζεται να κάνουν κατάθεση. Επομένως, αυτή η επιλογή 1 στοχεύει στον περιορισμό των κινδύνων για τους πελάτες, στην αύξηση της ευθύνης των επενδυτών και στο φιλτράρισμα των επενδυτών που δεν έχουν επαρκή οικονομική δυνατότητα, αλλά η εφαρμογή της στις καταθέσεις είναι περιττή. Οι προϋποθέσεις για να είναι ένα έργο επιλέξιμο για εμπορική λειτουργία θα πρέπει να ισχύουν μόνο για την υπογραφή μιας σύμβασης πώλησης.

Η Επιλογή 2 είναι κάπως πιο «ανοιχτή» για τους επενδυτές όσον αφορά την πραγματοποίηση συναλλαγών κατάθεσης. Ωστόσο, για την προστασία των συμφερόντων των πελατών, το προσχέδιο θα πρέπει να προσθέσει περιεχόμενο για τον περιορισμό των καταθέσεων σε κατάλληλο επίπεδο (περίπου 20-30%). Επειδή ο ισχύων Αστικός Κώδικας δεν ορίζει ελάχιστη ή μέγιστη προκαταβολή για συναλλαγές ακινήτων. Αυτό έχει οδηγήσει σε πρόσφατο χάος στην αγορά καταθέσεων ακινήτων. Ορισμένοι επενδυτές, μέσω καταθέσεων, απαιτούν από τους πελάτες να καταθέσουν έως και 95% της αξίας του ακινήτου για να κινητοποιήσουν κεφάλαια συγκαλυμμένα. Ωστόσο, όταν προκύπτουν διαφορές, οι επενδυτές δεν μπορούν να καταβάλουν την προκαταβολή στους πελάτες και καθυστερούν στην επιστροφή των χρημάτων στους πελάτες. Πολλοί πελάτες δυσκολεύονται επίσης να πάρουν πίσω το κεφάλαιό τους, για να μην αναφέρουμε το αίτημα από τους επενδυτές να καταβάλουν την προκαταβολή. Συνήθως, σε πολλές περιπτώσεις κινητοποίησης για αγορά και πώληση γης, οι νομικές διαδικασίες δεν έχουν ολοκληρωθεί, αλλά η προκαταβολή φτάνει έως και το 95% της αξίας, αλλά η σύμβαση δεν υπογράφεται εγκαίρως και δεν υπάρχει πλέον η δυνατότητα επιστροφής χρημάτων, οι άνθρωποι καταγγέλλουν, ο επενδυτής διώκεται και οι άνθρωποι χάνουν χρήματα. Υπάρχουν επίσης πολλές περιπτώσεις όπου ο επενδυτής δέχεται προκαταβολή 10%, αλλά όταν οι τιμές της γης και των κατοικιών αυξάνονται, πολλοί επενδυτές είναι πρόθυμοι να επιστρέψουν την προκαταβολή χωρίς να συνεχίσουν να υπογράφουν τη σύμβαση πώλησης. Υπάρχουν επίσης περιπτώσεις χαμηλών προκαταβολών, όταν τα ακίνητα παγώνουν και η τιμή τους μειώνεται, οι πελάτες είναι επίσης πρόθυμοι να χάσουν την προκαταβολή. «Το προσχέδιο θα πρέπει να ορίζει ότι για να υπογράψει μια προκαταβολή, ο επενδυτής πρέπει να προσκομίσει μια τραπεζική εγγυητική επιστολή που να δεσμεύεται να επιστρέψει την προκαταβολή στον πελάτη όταν ο επενδυτής παραβιάζει τη συμφωνία. Αυτή η πρόταση θα δημιουργήσει περισσότερες προϋποθέσεις για τους επενδυτές ώστε να κινητοποιήσουν κεφάλαια και επίσης θα διασφαλίσει τα δικαιώματα των πελατών όταν ο επενδυτής παραβιάζει τις δεσμεύσεις του», πρότεινε ο δικηγόρος Tu.

Οι προκαταβολές θα γίνονται δεκτές μόνο όταν το έργο είναι κατάλληλο για επιχειρηματική δραστηριότητα.

Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρο του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, με την επιλογή 1, ο σκοπός της εγγύησης είναι η διασφάλιση της εκτέλεσης της σύμβασης, αλλά στην πραγματικότητα, μετά την υπογραφή της σύμβασης, σπάνια υπάρχουν περιπτώσεις όπου ο καταθέτης εξαπατάται από τον παραλήπτη της εγγύησης. Ο λόγος είναι ότι η σύμβαση συχνά ελέγχεται στενά από τα μέρη και εφαρμόζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου. Κατά την εκτέλεση της σύμβασης, η εγγύηση συχνά αφαιρείται από την αρχική πληρωμή της συναλλαγής. Η επιλογή 2 έχει ως σκοπό την εγγύηση της υπογραφής της σύμβασης. Στην πραγματικότητα, πριν από την υπογραφή της σύμβασης, συχνά υπάρχουν περιπτώσεις όπου ο καταθέτης εξαπατάται από τον παραλήπτη της εγγύησης και δεν την εκτελεί, προκαλώντας ζημία στον καταθέτη. Επί του παρόντος, και οι δύο επιλογές 1 και 2 είναι σωστές, επομένως είναι απαραίτητο να ενσωματωθούν και οι δύο επιλογές σε έναν κανονισμό σχετικά με τις εγγυήσεις για να διασφαλιστεί η υπογραφή της σύμβασης ή οι εγγυήσεις για να διασφαλιστεί η εκτέλεση της σύμβασης, προκειμένου να προστατευθούν τα νόμιμα δικαιώματα και συμφέροντα των πελατών που αγοράζουν, μισθώνουν-αγοράζουν ακίνητα, διαθέσιμες κατοικίες ή κατοικίες που θα σχηματιστούν στο μέλλον.

Συνεπώς, ο κ. Chau πρότεινε τον συνδυασμό δύο επιλογών σε μία προς την ακόλουθη κατεύθυνση: «Οι επενδυτές έργων επιτρέπεται να εισπράττουν προκαταβολές από πελάτες όταν οι κατοικίες και τα κατασκευαστικά έργα πληρούν τις προϋποθέσεις για την έναρξη λειτουργίας και έχουν πραγματοποιήσει συναλλαγές σύμφωνα με τους κανονισμούς, προκειμένου να διασφαλιστεί η εκτέλεση της σύμβασης, ή οι επενδυτές έργων ακινήτων επιτρέπεται να εισπράττουν προκαταβολές για να διασφαλίσουν την υπογραφή της σύμβασης σύμφωνα με τη συμφωνία με τους πελάτες μόνο όταν το έργο έχει βασικό σχεδιασμό που έχει αξιολογηθεί από κρατική υπηρεσία και ο επενδυτής έχει ένα από τα έγγραφα σχετικά με τα δικαιώματα χρήσης γης που ορίζονται στην παράγραφο 2 του άρθρου 24 του παρόντος νόμου. Η συμφωνία προκαταβολής πρέπει να αναφέρει σαφώς την τιμή πώλησης ή την τιμή μίσθωσης-αγοράς της κατοικίας ή των κατασκευαστικών έργων. Το μέγιστο ποσό προκαταβολής είναι σύμφωνο με τους κυβερνητικούς κανονισμούς, αλλά δεν υπερβαίνει το 10% της αξίας του ακινήτου».

«Οι νόμοι περί επιχειρήσεων ακινήτων του 2006 και του 2014 δεν ρυθμίζουν τις καταθέσεις που πραγματοποιούνται πριν από τη στιγμή που το έργο ακινήτων είναι επιλέξιμο για σύναψη σύμβασης ή κινητοποίηση κεφαλαίων για την πώληση μελλοντικών κατοικιών, ιδίως γης. Ως εκ τούτου, υπήρξε μια κατάσταση όπου οι κερδοσκόποι, οι μεσίτες γης και οι ανέντιμες επιχειρήσεις εκμεταλλεύτηκαν την παράγραφο 1 του άρθρου 328 του Αστικού Κώδικα του 2015, η οποία δεν ρυθμίζει την αξία και το ποσοστό των καταθέσεων, με αποτέλεσμα να έχουν λάβει καταθέσεις από πελάτες με μεγάλες αξίες, σε ορισμένες περιπτώσεις έως και 90-95% της αξίας του ακινήτου που αποτελεί αντικείμενο συναλλαγής. Οι κερδοσκόποι, οι μεσίτες γης και οι ανέντιμες επιχειρήσεις έχουν ακόμη και δημιουργήσει «φαντάσματα» χωρίς νομική βάση με σκοπό την απάτη, προκαλώντας τεράστιες απώλειες στους πελάτες και διαταράσσοντας την κοινωνική τάξη, με χαρακτηριστικό παράδειγμα την υπόθεση απάτης που σημειώθηκε στην εταιρεία Alibaba», δήλωσε ο κ. Le Hoang Chau.

Ο Δρ. Nguyen Van Dinh, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ, δήλωσε ότι το προσχέδιο του αναθεωρημένου Νόμου για τις Επιχειρήσεις Ακινήτων πρέπει να έχει σαφέστερους κανονισμούς για τις καταθέσεις, ειδικά τον χρόνο κατάθεσης, ώστε να αποφευχθεί η εκμετάλλευση αυτού του κενού από τους επενδυτές για την παράνομη κινητοποίηση χρημάτων. «Έχουμε μελετήσει τις καταθέσεις στην αγορά ακινήτων σε πολλές χώρες σε όλο τον κόσμο , όλες οι χώρες επιτρέπουν τις καταθέσεις. Αλλά η κατάθεση μεταφέρεται σε κοινό λογαριασμό για τρίτο μέρος, όπως μια τράπεζα, για τη διαχείριση και την εποπτεία του. Εάν ο επενδυτής δεν εκπληρώσει τη δέσμευσή του, όπως η μη κατασκευή, ή δεν μπορεί να υπογράψει σύμβαση σύμφωνα με το νόμο, τότε ο πελάτης μπορεί να πάρει πίσω τα χρήματά του πλήρως», δήλωσε ο κ. Dinh.

Οι πελάτες μπορούν να απολαμβάνουν τόκους επί του ποσού της κατάθεσης κατά τη διάρκεια της κατάθεσής τους στην τράπεζα, χωρίς να ανησυχούν για την απώλεια χρημάτων. Το ποσό της κατάθεσης δεν υπερβαίνει το 20% της συμβατικής αξίας. Αυτό περιορίζει την περίπτωση όπου οι επενδυτές δεν έχουν κάνει τίποτα άλλο παρά να έχουν συγκεντρώσει πολλά χρήματα από τους πελάτες με τον τρόπο που «πιάνουν έναν κλέφτη με γυμνά χέρια».

Δρ. Nguyen Van Dinh, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ

Σύνδεσμος πηγής: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm