Μεταβολές στην αγορά

Καθώς προχωράμε πέρα ​​από τα πρώτα τρία τρίμηνα του 2024, το πιο ξεκάθαρο σημάδι ανάκαμψης είναι η αγορά που αρχίζει να ανακάμπτει, με τις επιχειρήσεις να λανσάρουν συνεχώς νέα έργα. Ωστόσο, η αγορά εξακολουθεί να αντιμετωπίζει πολλές προκλήσεις κατά το τέταρτο τρίμηνο.

Η αγορά ακινήτων στο Νότο αναμένεται να αντιμετωπίσει πολλές προκλήσεις το τέταρτο τρίμηνο.

Η αγορά αρχίζει να ανακάμπτει.

Τους πρώτους οκτώ μήνες του 2024, η αγορά έδειξε σημαντικά σημάδια ανάκαμψης σε σύγκριση με την περίοδο 2022-2023, αλλά αυτή η ανάκαμψη ήταν άνιση σε όλα τα τμήματα.

Τμήμα οικοπέδου

Στην αγορά της πόλης Χο Τσι Μινχ και των γύρω περιοχών κατά τους πρώτους οκτώ μήνες του 2024, στον τομέα των οικοπέδων καταγράφηκαν 14 έργα που ξεκίνησαν (3 νέα έργα, 11 έργα σε επόμενες φάσεις πωλήσεων).

Η προσφορά στην αγορά έφτασε τα 787 προϊόντα, σημειώνοντας μείωση 46% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο το 2023 (1.454 οικόπεδα).

Ο ρυθμός κατανάλωσης νέας προμήθειας έφτασε περίπου το 30%, που αντιστοιχεί σε 237 επιτυχημένες συναλλαγές, σημειώνοντας μείωση 58% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο το 2023 (559 συναλλαγές).

Τμήμα μεζονέτας/βίλας

Τον Αύγουστο του 2024, η αγορά μεζονετών και βιλών στην πόλη Χο Τσι Μινχ και τις γύρω περιοχές κατέγραψε 16 έργα που ξεκίνησαν (3 νέα έργα, 13 έργα σε επόμενες φάσεις πωλήσεων).

Η προσφορά της αγοράς έφτασε τα 1.333 προϊόντα, σημειώνοντας διπλάσια αύξηση σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2023 (659 προϊόντα).

Το ποσοστό κατανάλωσης νέας προμήθειας έφτασε το 61%, που αντιστοιχεί σε 817 προϊόντα που διεκπεραιώθηκαν με επιτυχία, σημειώνοντας 3,5 φορές αύξηση σε σύγκριση με την ίδια περίοδο το 2023.

Τμήμα διαμερισμάτων

Στον τομέα των διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ και τις γύρω περιοχές, ξεκίνησαν 30 έργα τους πρώτους οκτώ μήνες, συμπεριλαμβανομένων 7 νέων έργων, ενώ τα υπόλοιπα αποτελούν επόμενες φάσεις προηγούμενων έργων που έχουν ξεκινήσει.

Η νέα προσφορά που εισήλθε στην αγορά έφτασε τις 5.378 μονάδες, σημειώνοντας μείωση 24% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο το 2023, και αφορά κυρίως επόμενες φάσεις έργων, με επίκεντρο κυρίως την πόλη Χο Τσι Μινχ και την Μπιν Ντουόνγκ .

Το ποσοστό απορρόφησης έφτασε το 76% της νεοσύστατης προσφοράς, με 4.086 επιτυχημένες συναλλαγές, σημειώνοντας μείωση 22% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι.

Ακίνητα σε θέρετρα

Για τον τομέα των ακινήτων σε θέρετρα, η αγορά δεν έχει δείξει πολλά σημάδια βελτίωσης βραχυπρόθεσμα. Αν και η προσφορά έχει αυξηθεί σε ορισμένα τμήματα (βίλες και διαμερίσματα σε θέρετρα), η κατανάλωση παραμένει αρκετά μέτρια και επικεντρώνεται σε λίγα μόνο έργα.

Για τον τομέα των οικιστικών ακινήτων, οι τιμές πώλησης στην πρωτογενή αγορά δεν έχουν παρουσιάσει σημαντικές διακυμάνσεις σε σύγκριση με την αρχή του έτους. Η ρευστότητα στη δευτερογενή αγορά δείχνει σημάδια ανάκαμψης, αλλά αυτό επικεντρώνεται σε μεγάλο βαθμό σε έργα που έχουν παραδοθεί, διαθέτουν πλήρη νομική τεκμηρίωση και βρίσκονται σε βολική τοποθεσία κοντά στο κέντρο της πόλης. Στον τομέα των ακινήτων σε θέρετρα, οι τιμές πώλησης στη δευτερογενή αγορά έχουν μειωθεί απότομα, με πολλούς επενδυτές να δέχονται ζημίες 20% ή και 30%, αλλά η ρευστότητα παραμένει πολύ δύσκολη.

Οι προκλήσεις της αγοράς στο τέταρτο τρίμηνο

Η παγκόσμια οικονομική ανάπτυξη το 2024 προβλέπεται να επιβραδυνθεί σε σύγκριση με το 2023. Η Παγκόσμια Τράπεζα (ΠΤ) προβλέπει παγκόσμια οικονομική ανάπτυξη το 2024 στο 2,4%, το χαμηλότερο εδώ και τρία συνεχόμενα έτη. Ο Οργανισμός Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ) εκτιμά την παγκόσμια αύξηση του ΑΕΠ το 2024 στο 2,9%, χαμηλότερο από το 3,1% του 2023.

Όσον αφορά το εμπόριο, το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο (ΔΝΤ) προβλέπει ότι η αύξηση του παγκόσμιου εμπορίου θα φτάσει το 3,3% το 2024, χαμηλότερα από τον μέσο όρο του 4,9% για την περίοδο 2000-2019. Οι αυξημένες εμπορικές εντάσεις και ο γεωοικονομικός κατακερματισμός αναμένεται να συνεχίσουν να επηρεάζουν αρνητικά την ανάπτυξη του παγκόσμιου εμπορίου το 2024, καθώς οι χώρες επέβαλαν περίπου 3.000 περιορισμούς το 2023 (σε σύγκριση με 1.100 περιορισμούς το 2019).

Εν τω μεταξύ, μέχρι το τέλος του 2023, το συνολικό παγκόσμιο χρέος έφτασε τα 313 τρισεκατομμύρια δολάρια και ο λόγος χρέους προς ΑΕΠ έφτασε το 330%. Αυτό είναι ένα ρεκόρ και ανησυχητικό για την παγκόσμια οικονομία.

Όσον αφορά την αγορά, η ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης αποτελεί επίμονο πρόβλημα την τελευταία δεκαετία. Η νέα προσφορά αφορά κυρίως τα πολυτελή και πολυτελή τμήματα, με έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγασης και κοινωνικής στέγασης για την κάλυψη των πραγματικών στεγαστικών αναγκών της πλειοψηφίας του πληθυσμού. Επιπλέον, ενώ η ζήτηση της αγοράς έχει αυξηθεί, παραμένει χαμηλή (τόσο στην πρωτογενή όσο και στη δευτερογενή αγορά). Αρκετοί παράγοντες έχουν συμβάλει στην πιο αργή από την αναμενόμενη ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, με τη στάση «περιμένω και βλέπω» των επενδυτών να θεωρείται ο κύριος παράγοντας που παρεμποδίζει τη διαδικασία ανάκαμψης. Αυτό αποδεικνύεται ξεκάθαρα από το γεγονός ότι, παρά τα χαμηλά επιτόκια καταθέσεων, οι τραπεζικές καταθέσεις τους πρώτους τρεις μήνες του έτους έφτασαν στο ιστορικό υψηλό των 14 τρισεκατομμυρίων VND.

Όσον αφορά τις νομικές πολιτικές, τα εμπόδια στην αδειοδότηση έργων εξακολουθούν να ασκούν πίεση στις επιχειρήσεις και στην προσφορά νέων έργων που εισέρχονται στην αγορά, ιδίως κατά τους πρώτους τρεις μήνες του έτους. Επιπλέον, έχει σημειωθεί σημαντική πρόοδος στην επίλυση νομικών ζητημάτων, ιδίως για έργα που αφορούν διάσπαρτες δημόσιες εκτάσεις. Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, μόνο στην πόλη Χο Τσι Μινχ, 126 έργα επηρεάζονται επί του παρόντος από νομικές και κατασκευαστικές καθυστερήσεις που σχετίζονται με διάσπαρτες δημόσιες εκτάσεις. Παρόλο που το ζήτημα αυτό ρυθμίζεται από το Διάταγμα 148/2020/ND-CP και τον ισχύοντα Νόμο περί Γης του 2024, δεν έχει ακόμη επιλυθεί πλήρως. Επιπλέον, ο υπολογισμός των τελών χρήσης γης παραμένει προβληματικός, αντιπροσωπεύοντας το 60-70% των νομικών εμποδίων στα έργα σε εθνικό επίπεδο τα τελευταία χρόνια.

Ο νόμος περί γης, ο νόμος περί στέγασης και ο νόμος περί επιχειρήσεων ακινήτων έχουν ψηφιστεί, αλλά εξακολουθούν να απαιτούνται κατευθυντήριες εγκύκλιοι και διατάγματα για να διασφαλιστεί η αποτελεσματική εφαρμογή τους στην πράξη.

Όσον αφορά τη χρηματοδότηση, πολλές επιχειρήσεις ακινήτων αντιμετωπίζουν δυσκολίες, ειδικά εκείνες με υψηλό χρέος σε ομόλογα. Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, το ποσό των εταιρικών ομολόγων που λήγουν το 2024 θα ξεπεράσει τα 300.000 δισεκατομμύρια VND, εκ των οποίων μόνο τα ομόλογα ακινήτων αντιπροσωπεύουν περισσότερα από 130.000 δισεκατομμύρια VND.

Πρόκειται για έναν πολύ μεγάλο αριθμό, δεδομένης της τρέχουσας δύσκολης κατάστασης ρευστότητας στην αγορά ακινήτων. Επιπλέον, οι νομικές διαδικασίες για τα έργα έχουν καθυστερήσει και οι επιχειρήσεις δυσκολεύονται να αποκτήσουν πρόσβαση σε νέα δάνεια από τις τράπεζες.

Μεταβολές στην αγορά

Για την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, είναι απαραίτητα θετικά μηνύματα από την οικονομία. Συνεπώς, η πρόβλεψη για οικονομική ανάπτυξη του Βιετνάμ για το 2024 είναι 6-6,5%, με στόχο την επίτευξη του 7% σύμφωνα με το ψήφισμα αριθ. 108/NQ-CP της τακτικής συνεδρίασης της κυβέρνησης τον Ιούνιο του 2024 και τη διαδικτυακή διάσκεψη κυβέρνησης-τοπικής αυτοδιοίκησης. Αυτό δημιουργεί δυναμική για την οικονομία γενικότερα και για την αγορά ακινήτων ειδικότερα.

Επιπλέον, αξιοσημείωτα είναι και τα θετικά μηνύματα από τον κύκλο εργασιών των εισαγωγών και των εξαγωγών, με τη συνολική αξία των εισαγόμενων και εξαγόμενων αγαθών σε εθνικό επίπεδο κατά τους πρώτους οκτώ μήνες του 2024 να φτάνει τα 511,11 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, σημειώνοντας αύξηση 16,7% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2023. Από αυτά, οι εξαγωγές έφτασαν τα 265,09 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ και οι εισαγωγές τα 246,02 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, με αποτέλεσμα εμπορικό πλεόνασμα 19,07 δισεκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ. Αυτό δημιούργησε εμπορικό πλεόνασμα και αύξησε τα συναλλαγματικά αποθέματα της χώρας.

Εν τω μεταξύ, στην κεφαλαιαγορά, τα εγχώρια επιτόκια δανεισμού, αν και παρουσιάζουν μικρή αύξηση, παραμένουν χαμηλά σύμφωνα με τις οδηγίες της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ.

Από την οπτική γωνία της αγοράς, το σενάριο ανάκαμψης για την αγορά ακινήτων μπορεί να παρατηρηθεί πιο καθαρά σε κεντρικές περιοχές πόλεων, σε υφιστάμενες νέες αστικές περιοχές, σε πυκνοκατοικημένες περιοχές με πλήρεις ανέσεις ή σε τύπους εμπορικών ακινήτων που μπορούν να δημιουργήσουν εισόδημα από ενοίκια...

Παρατηρώντας την τρέχουσα αγορά, οι συναλλαγές επικεντρώνονται κυρίως σε οικονομικά προσιτά ακίνητα στέγασης που εξυπηρετούν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες, παραμένοντας σε υψηλά επίπεδα στις μεγάλες πόλεις με βολικές τοποθεσίες που συνδέονται με το κέντρο της πόλης, πλήρη νομική τεκμηρίωση και σαφή πρόοδο κατασκευής. Αυτό αντικατοπτρίζεται εν μέρει στον ανεξόφλητο όγκο συναλλαγών διαμερισμάτων κατηγορίας Β και Γ στην πόλη Χο Τσι Μινχ και στις γειτονικές επαρχίες, που αντιπροσωπεύουν το 62% της συνολικής νέας προσφοράς που καταναλώθηκε σε ολόκληρη την αγορά κατά τους πρώτους πέντε μήνες του τρέχοντος έτους.

Αυτό επιτεύχθηκε εν μέρει χάρη στην ενδελεχή εφαρμογή πολιτικών πωλήσεων από τους κατασκευαστές με πολλά κίνητρα προς όφελος των πελατών, ευέλικτες πολιτικές πληρωμών, υποστήριξη περιόδων χάριτος για πληρωμές κεφαλαίου και τόκων από τις τράπεζες, δώρα κατά την ημέρα των εγκαινίων κ.λπ., προκειμένου να τονωθεί η αγορά εν μέσω των γενικών δυσκολιών.

Η χαμηλή ζήτηση είναι πιθανό να συνεχιστεί μέχρι το τέλος του τρέχοντος έτους. Συνεπώς, τα οικιστικά ακίνητα σε μεγάλες, πυκνοκατοικημένες πόλεις όπως η πόλη Χο Τσι Μινχ και το Ανόι θα συνεχίσουν να προσελκύουν την προσοχή της αγοράς και να εξαπλώνονται σε γειτονικές επαρχίες. Σε αυτό το τμήμα, τα διαμερίσματα θα διατηρήσουν τη δεσπόζουσα θέση τους, ηγούμενα τόσο της προσφοράς όσο και της κατανάλωσης σε ολόκληρη την αγορά. Τα οικόπεδα και οι μεζονέτες/βίλες σε υπάρχουσες, πυκνοκατοικημένες κατοικημένες περιοχές με ολοκληρωμένες υποδομές αναμένεται επίσης να δείξουν πολλά υποσχόμενα σημάδια την επόμενη περίοδο.

Παρόλο που η τουριστική βιομηχανία δείχνει θετικά σημάδια, με 11,4 εκατομμύρια διεθνείς επισκέπτες τους πρώτους οκτώ μήνες του 2024, αύξηση 45,8% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2023, η ανάκαμψη των ακινήτων σε θέρετρα δεν ήταν ανάλογη. Αυτά τα τμήματα ακινήτων θα συνεχίσουν να αντιμετωπίζουν πολλές προκλήσεις, με αργό ρυθμό ανάκαμψης και μικρές προοπτικές σημαντικής ανάπτυξης βραχυπρόθεσμα.

Αφού πέρασε από μια αναπόφευκτη περίοδο προσαρμογής από το 2020 έως τις αρχές του 2023, η αγορά ακινήτων έχει θέσει μια σταθερή βάση για βιώσιμη μακροπρόθεσμη ανάπτυξη. Συνεπώς, η αγορά κατά τους τελευταίους μήνες του 2024 είναι πιθανό να συνεχίσει να εμφανίζει ορισμένα θετικά σημάδια, αλλά θα παραμείνει σε μέτριο επίπεδο. Σημαντικότερα σημάδια βελτίωσης αναμένεται να εμφανιστούν στα μέσα του 2025 - αρχές του 2026, όταν τα τρέχοντα εκκρεμή ζητήματα θα έχουν επιλυθεί πλήρως.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html