Μεταβολές στην αγορά

Μπαίνοντας στο τρίτο τρίμηνο του 2024, το πιο εμφανές σημάδι είναι ότι η αγορά αρχίζει να ανακάμπτει, καθώς νέες επενδύσεις ξεκινούν συνεχώς από επιχειρήσεις. Ωστόσο, κατά το τέταρτο τρίμηνο, η αγορά εξακολουθεί να αντιμετωπίζει πολλές δυσκολίες.

Η αγορά ακινήτων του Νότου αναμένεται να αντιμετωπίσει πολλές δυσκολίες στο τέταρτο τρίμηνο.

Η αγορά αρχίζει να ανακάμπτει

Τους πρώτους 8 μήνες του 2024, η αγορά κατέγραψε σημαντικά σημάδια ανάκαμψης σε σύγκριση με την περίοδο 2022-2023, αλλά άνισα μεταξύ των τμημάτων.

Τμήμα γης

Στην αγορά της πόλης Χο Τσι Μινχ και των γύρω περιοχών κατά τους πρώτους 8 μήνες του 2024, στον τομέα της γης κατέγραψε 14 έργα που τέθηκαν προς πώληση (3 νέα έργα, 11 έργα στην επόμενη φάση έναρξης).

Η προσφορά της αγοράς έφτασε τα 787 προϊόντα, μειωμένη κατά 46% σε σχέση με την ίδια περίοδο το 2023 (1.454 οικόπεδα).

Το ποσοστό απορρόφησης της νέας προσφοράς έφτασε περίπου το 30%, που αντιστοιχεί σε 237 προϊόντα που εμπορεύτηκαν με επιτυχία, μειωμένο κατά 58% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο το 2023 (559 συναλλαγές).

Τμήμα μεζονέτας/βίλας

Τον Αύγουστο του 2024, η αγορά μεζονετών - βιλών στην πόλη Χο Τσι Μινχ και τις γύρω περιοχές κατέγραψε 16 έργα προς πώληση (3 νέα έργα, 13 έργα στην επόμενη φάση έναρξης).

Η προσφορά της αγοράς έφτασε τα 1.333 προϊόντα, καταγράφοντας διπλάσια αύξηση σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2023 (659 προϊόντα).

Το ποσοστό απορρόφησης της νέας προσφοράς έφτασε το 61%, που αντιστοιχεί σε 817 προϊόντα που εμπορεύτηκαν με επιτυχία, σημειώνοντας αύξηση 3,5 φορές σε σχέση με την ίδια περίοδο το 2023.

Τμήμα διαμερισμάτων

Στον τομέα των διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ και τις γύρω περιοχές κατέγραψαν 30 έργα που άνοιξαν προς πώληση σε 8 μήνες, συμπεριλαμβανομένων 7 νέων έργων, ενώ τα υπόλοιπα αποτελούν τις επόμενες φάσεις προηγούμενων έργων.

Η νέα προσφορά στην αγορά έφτασε τις 5.378 μονάδες, μειωμένη κατά 24% σε ετήσια βάση το 2023, κυρίως στις επόμενες φάσεις των έργων, με επίκεντρο την πόλη Χο Τσι Μινχ και την Μπιν Ντουόνγκ .

Το ποσοστό απορρόφησης έφτασε το 76% της νεοσύστατης προσφοράς, με 4.086 επιτυχημένες συναλλαγές, μειωμένο κατά 22% σε ετήσια βάση.

Ακίνητα σε θέρετρα

Για τον τομέα των ακινήτων σε θέρετρα, η αγορά δεν έχει καταγράψει πολλά σημάδια βελτίωσης βραχυπρόθεσμα. Παρόλο που η προσφορά έχει αυξηθεί σε ορισμένα τμήματα (βίλες και διαμερίσματα σε θέρετρα), η κατανάλωση εξακολουθεί να είναι αρκετά μέτρια και επικεντρώνεται μόνο τοπικά σε ορισμένα έργα.

Για τον τομέα των οικιστικών ακινήτων, το επίπεδο των τιμών πώλησης του πρωτογενούς τομέα δεν έχει παρουσιάσει μεγάλες διακυμάνσεις σε σύγκριση με την αρχή του έτους. Η ρευστότητα της δευτερογενούς αγοράς κατέγραψε σημάδια ανάκαμψης, αλλά επικεντρώθηκε κυρίως σε έργα που έχουν παραδοθεί, έχουν ολοκληρώσει τις νομικές διαδικασίες και βρίσκονται σε βολική τοποθεσία για σύνδεση με το κέντρο της πόλης. Για τον τομέα των ακινήτων σε θέρετρα, η δευτερογενής τιμή πώλησης έχει μειωθεί απότομα, πολλοί επενδυτές δέχονται ζημία 20%, ακόμη και 30%, αλλά εξακολουθεί να είναι πολύ δύσκολο να ρευστοποιηθεί.

Οι προκλήσεις της αγοράς στο τέταρτο τρίμηνο

Η παγκόσμια οικονομική ανάπτυξη το 2024 προβλέπεται να μειωθεί σε σύγκριση με το 2023. Η Παγκόσμια Τράπεζα (ΠΤ) προβλέπει ότι η παγκόσμια οικονομική ανάπτυξη το 2024 θα φτάσει το 2,4%, το χαμηλότερο επίπεδο εδώ και 3 συνεχόμενα έτη. Ο Οργανισμός Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ) δήλωσε ότι η παγκόσμια αύξηση του ΑΕΠ το 2024 θα φτάσει το 2,9%, χαμηλότερο από το 3,1% το 2023.

Όσον αφορά το εμπόριο, το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο (ΔΝΤ) προβλέπει ότι η αύξηση του παγκόσμιου εμπορίου θα φτάσει το 3,3% το 2024, χαμηλότερα από τον μέσο όρο του 4,9% την περίοδο 2000-2019. Οι αυξημένες εμπορικές εντάσεις και ο γεωοικονομικός κατακερματισμός αναμένεται να συνεχίσουν να επηρεάζουν αρνητικά την ανάπτυξη του παγκόσμιου εμπορίου το 2024, καθώς οι χώρες έχουν επιβάλει περίπου 3.000 περιορισμούς το 2023 (1.100 περιορισμούς το 2019).

Εν τω μεταξύ, μέχρι το τέλος του 2023, το συνολικό παγκόσμιο χρέος θα φτάσει τα 313 τρισεκατομμύρια δολάρια και ο δείκτης παγκόσμιου χρέους προς ΑΕΠ θα φτάσει το 330%. Αυτό είναι ένα ρεκόρ και ανησυχητικό για την παγκόσμια οικονομία.

Όσον αφορά την αγορά, η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης αποτελεί ένα δύσκολο πρόβλημα για την αγορά την τελευταία δεκαετία. Η νέα προσφορά αφορά κυρίως τα πολυτελή και πολυτελή τμήματα, με έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγασης και κοινωνικής στέγασης για να καλύψουν τις πραγματικές στεγαστικές ανάγκες της πλειοψηφίας των ανθρώπων. Επιπλέον, η ζήτηση της αγοράς έχει αυξηθεί, αλλά παραμένει χαμηλή (τόσο στις πρωτογενείς όσο και στις δευτερογενείς αγορές). Υπάρχουν πολλοί λόγοι για τους οποίους η αγορά ακινήτων έχει ανακάμψει πιο αργά από το αναμενόμενο, με τη νοοτροπία «αναμονής» των επενδυτών να θεωρείται ο κύριος λόγος που επηρεάζει τη διαδικασία ανάκαμψης. Αυτό φαίνεται ξεκάθαρα από το γεγονός ότι, αν και τα επιτόκια κινητοποίησης παραμένουν χαμηλά, το ποσό των τραπεζικών καταθέσεων τους πρώτους 3 μήνες του έτους έφτασε σε ιστορικό υψηλό, φτάνοντας τα 14 εκατομμύρια δισεκατομμύρια VND.

Όσον αφορά τις νομικές πολιτικές, οι δυσκολίες στην αδειοδότηση έργων εξακολουθούν να ασκούν πίεση στις επιχειρήσεις καθώς και στην προσέλκυση νέων προσώπων στην αγορά, συνήθως κατά τους πρώτους 3 μήνες του έτους. Επιπλέον, η νομική διευθέτηση τα τελευταία χρόνια δεν έχει σημειώσει μεγάλη πρόοδο, ειδικά για έργα με διάσπαρτες εκτάσεις. Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, επί του παρόντος, μόνο στην πόλη Χο Τσι Μινχ, υπάρχουν 126 έργα που επηρεάζονται από τη νομική πρόοδο και την πρόοδο των κατασκευών που σχετίζονται με διάσπαρτες δημόσιες εκτάσεις. Παρόλο που το ζήτημα αυτό έχει ρυθμιστεί στο Διάταγμα 148/2020/ND-CP ή επί του παρόντος στον Νόμο περί Γης του 2024, δεν έχει καταστεί δυνατό να διευθετηθεί και να επιλυθεί πλήρως. Επιπλέον, ο υπολογισμός των τελών χρήσης γης εξακολουθεί να παρουσιάζει πολλά προβλήματα, τα οποία αποτελούν την αιτία του 60-70% των νομικών προβλημάτων των έργων τα τελευταία χρόνια σε εθνικό επίπεδο.

Ο νόμος περί γης, ο νόμος περί στέγασης και ο νόμος περί επιχειρήσεων ακινήτων έχουν ψηφιστεί, αλλά εξακολουθεί να υπάρχει ανάγκη για κατευθυντήριες εγκυκλίους και διατάγματα για να διασφαλιστεί η αποτελεσματική εφαρμογή τους στην πράξη.

Όσον αφορά το κεφάλαιο, πολλές επιχειρήσεις ακινήτων αντιμετωπίζουν δυσκολίες, ειδικά εκείνες με υψηλό χρέος σε ομόλογα. Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, το ποσό των εταιρικών ομολόγων που λήγουν το 2024 ανέρχεται σε περισσότερα από 300.000 δισεκατομμύρια VND, εκ των οποίων μόνο τα ομόλογα ακινήτων ανέρχονται σε περισσότερα από 130.000 δισεκατομμύρια VND.

Αυτός είναι ένας τεράστιος αριθμός στην τρέχουσα δύσκολη κατάσταση ρευστότητας της αγοράς ακινήτων. Επιπλέον, το νομικό καθεστώς του έργου είναι στάσιμο, γεγονός που δυσχεραίνει την πρόσβαση των επιχειρήσεων σε νέα δάνεια από τις τράπεζες.

Μεταβολές στην αγορά

Για να ανακάμψει η αγορά ακινήτων, είναι απαραίτητο να υπάρξει η υποστήριξη θετικών σημάτων από την οικονομία. Συνεπώς, η οικονομική ανάπτυξη του Βιετνάμ το 2024 προβλέπεται να φτάσει το 6-6,5%, με στόχο να φτάσει το 7% σύμφωνα με το ψήφισμα αριθ. 108/NQ-CP της τακτικής συνεδρίασης της κυβέρνησης τον Ιούνιο του 2024 και την διαδικτυακή διάσκεψη της κυβέρνησης με τις τοπικές αρχές. Αυτό δημιουργεί δυναμική για την οικονομία γενικότερα και για την αγορά ακινήτων ειδικότερα.

Επιπλέον, το θετικό σήμα από τον κύκλο εργασιών εισαγωγών-εξαγωγών αποτελεί επίσης ένα αξιοσημείωτο φωτεινό σημείο, καθώς η συνολική αξία των εισαγωγών-εξαγωγών αγαθών ολόκληρης της χώρας κατά τους πρώτους 8 μήνες του 2024 έφτασε τα 511,11 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, σημειώνοντας αύξηση 16,7% σε σχέση με την ίδια περίοδο του 2023. Εκ των οποίων, οι εξαγωγές έφτασαν τα 265,09 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, οι εισαγωγές τα 246,02 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, το εμπορικό πλεόνασμα τα 19,07 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ. Με αυτόν τον τρόπο, δημιουργείται εμπορικό πλεόνασμα καθώς και αυξάνονται οι πηγές ξένου συναλλάγματος για τη χώρα.

Στην κεφαλαιαγορά, τα εγχώρια επιτόκια δανεισμού, αν και ελαφρώς αυξημένα, εξακολουθούν να διατηρούνται σε χαμηλό επίπεδο σύμφωνα με την κατεύθυνση της Κρατικής Τράπεζας.

Από την οπτική γωνία της αγοράς, το σενάριο ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων μπορεί να παρατηρηθεί πιο καθαρά σε περιοχές του κέντρου της πόλης, σε υφιστάμενες νέες αστικές περιοχές, σε πυκνοκατοικημένες περιοχές, σε πλήρεις παροχές ή σε τύπους εμπορικών ακινήτων που μπορούν να εκμεταλλευτούν τις ταμειακές ροές από τη μίσθωση...

Παρατηρώντας την τρέχουσα αγορά, ο όγκος συναλλαγών επικεντρώνεται κυρίως στον τύπο ακινήτων προσιτής στέγασης που εξυπηρετεί την πραγματική ζήτηση κατοικιών, η οποία είναι πάντα σε υψηλό επίπεδο στις μεγάλες πόλεις, σε βολική τοποθεσία για σύνδεση με το κέντρο, με πλήρη νομικά έγγραφα, καθώς και σαφή πρόοδο κατασκευής. Αυτό αντικατοπτρίζεται εν μέρει στον εκκρεμή όγκο συναλλαγών διαμερισμάτων κατηγορίας Β και Γ στην πόλη Χο Τσι Μινχ και στις γειτονικές επαρχίες, αντιπροσωπεύοντας το 62% της συνολικής κατανάλωσης νέας προσφοράς σε ολόκληρη την αγορά τους πρώτους 5 μήνες του τρέχοντος έτους.

Αυτό οφείλεται εν μέρει στην ενδελεχή εφαρμογή από τους επενδυτές πολιτικών πωλήσεων με πολλά κίνητρα που ωφελούν τους πελάτες, πολιτικές χρονοδιαγράμματος πληρωμών, υποστήριξη για περιόδους χάριτος κεφαλαίου και τόκων, δώρα ανοίγματος κ.λπ., για την τόνωση της ζήτησης της αγοράς στο πλαίσιο γενικών δυσκολιών.

Η κατάσταση χαμηλής ζήτησης ενδέχεται να συνεχιστεί μέχρι το τέλος του τρέχοντος έτους. Συνεπώς, ο τομέας των οικιστικών ακινήτων σε μεγάλες, πυκνοκατοικημένες πόλεις όπως η πόλη Χο Τσι Μινχ και το Ανόι θα συνεχίσει να προσελκύει την προσοχή της αγοράς και να εξαπλώνεται σε γειτονικές επαρχίες. Συγκεκριμένα, ο τομέας των διαμερισμάτων θα διατηρήσει την ηγετική του θέση στην προσφορά και την κατανάλωση ολόκληρης της αγοράς, ενώ ο τομέας της γης και οι παρακείμενες μεζονέτες/βίλες σε υπάρχουσες, πυκνοκατοικημένες κατοικίες με σύγχρονη υποδομή αναμένεται επίσης να έχουν αξιοσημείωτα θετικά σημεία στο μέλλον.

Παρόλο που η τουριστική βιομηχανία έχει δείξει θετικά σημάδια, με συνολικά 11,4 εκατομμύρια διεθνείς επισκέπτες τους πρώτους 8 μήνες του 2024, αύξηση 45,8% σε σχέση με την ίδια περίοδο του 2023, η ανάκαμψη των ακινήτων σε θέρετρα δεν είναι ακόμη πραγματικά ανάλογη. Αυτά τα τμήματα ακινήτων θα εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν πολλές προκλήσεις, ο ρυθμός ανάκαμψης είναι αργός και είναι απίθανο να υπάρξει κάποια σημαντική πρόοδος βραχυπρόθεσμα.

Αφού πέρασε από την αναπόφευκτη περίοδο προσαρμογής από το 2020 έως τις αρχές του 2023, η αγορά ακινήτων έχει σταθερές βάσεις για βιώσιμη ανάπτυξη μακροπρόθεσμα. Συνεπώς, η αγορά κατά τους τελευταίους μήνες του 2024 είναι πιθανό να συνεχίσει να παρουσιάζει ορισμένα φωτεινά σημεία, αλλά θα παραμείνει σε μέτριο επίπεδο. Σαφέστερα σημάδια βελτίωσης αναμένεται να εμφανιστούν κατά την περίοδο μεταξύ των μέσων του 2025 και των αρχών του 2026, όταν το τρέχον συσσωρευμένο ποσό θα έχει επιλυθεί πλήρως.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html