«Τροποποίηση των κανονισμών ιδιοκτησίας για τον περιορισμό των διαφορών σε πολυκατοικίες»

Ο πρόεδρος της Δικηγορικής Ομοσπονδίας του Βιετνάμ, Ντο Νγκοκ Θιν, πρότεινε την τροποποίηση των κανονισμών περί κοινής και χωριστής ιδιοκτησίας στον νόμο περί στέγασης, με σκοπό τον περιορισμό των διαφορών.

Οι διαφορές σε πολυκατοικίες τον τελευταίο καιρό είναι συχνές σε σχέση με την περιοχή, τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, τις υποδομές που ανήκουν στους κοινούς και ιδιώτες ιδιοκτήτες και κατοίκους, η πιο έντονη από τις οποίες είναι η κατανομή της ιδιοκτησίας και ο χώρος στάθμευσης για μοτοσικλέτες και αυτοκίνητα στο υπόγειο. Ο Δρ. Do Ngoc Thinh, Πρόεδρος της Δικηγορικής Ομοσπονδίας του Βιετνάμ, Μέλος της Δικαστικής Επιτροπής της Εθνοσυνέλευσης , απάντησε στο VnExpress σχετικά με αυτό το περιεχόμενο, με αφορμή την υποβολή του σχεδίου τροποποιημένου νόμου περί στέγασης στην 5η σύνοδο της 15ης Εθνοσυνέλευσης.

- Οι διαφορές μεταξύ επενδυτών και κατοίκων σχετικά με την ιδιοκτησία διαμερισμάτων συνεχίζονται εδώ και πολλά χρόνια, αλλά γιατί ο Νόμος περί Στέγασης και άλλες νομοθετικές ρυθμίσεις, μέσω τροποποιήσεων και συμπληρώσεων, δεν μπόρεσαν να επιλύσουν πλήρως αυτήν την κατάσταση;

- Το σύστημα των νομικών εγγράφων, παρά τις πολλές τροποποιήσεις και συμπληρώσεις που έχει υποστεί, εξακολουθεί να μην ανταποκρίνεται στις πρακτικές απαιτήσεις λόγω των ολοένα και πιο περίπλοκων διαφορών. Υπάρχουν υποθέσεις που έχουν προκύψει πριν από την έκδοση των νομικών κανονισμών, έχουν διαρκέσει μέχρι σήμερα και δεν έχουν επιλυθεί πλήρως. Ο έλεγχος και η αντιμετώπιση των παραβάσεων σε αυτόν τον τομέα δεν είναι διεξοδικοί και έγκαιροι. Πολλά μέρη έχουν χαλαρή διαχείριση, πολλοί επενδυτές καθυστερούν να πληρώσουν τα χρέη των ταμείων διατροφής και υπάρχουν ενδείξεις παραβίασης του ποινικού δικαίου που δεν έχουν αντιμετωπιστεί από τις αρμόδιες αρχές.

Εν τω μεταξύ, το διοικητικό συμβούλιο που εκλέγεται από τους κατοίκους μέσω της διάσκεψης των συγκυριαρχιών δεν έχει ακόμη προωθήσει πλήρως τον αντιπροσωπευτικό του ρόλο λόγω έλλειψης συγκεκριμένης καθοδήγησης σχετικά με τη λειτουργία και τη νομιμότητα αυτού του οργανισμού. Τα περισσότερα από τα τρέχοντα διοικητικά συμβούλια των συγκυριαρχιών δεν έχουν εμπειρία στη διαχείριση και λειτουργία των συγκυριαρχιών και δεν έχουν λάβει επαγγελματική εκπαίδευση, επομένως είναι δύσκολο να εκπροσωπηθούν και να προστατευθούν τα νόμιμα δικαιώματα των κατοίκων όταν προκύπτουν διαφορές με επενδυτές.

Ο δικηγόρος Ντο Νγκοκ Θιν μιλάει στην Εθνοσυνέλευση. Φωτογραφία: Φαμ Θιν

- Κατά τη γνώμη σας, γιατί οι νομικές ρυθμίσεις σχετικά με την κατανομή των κοινόχρηστων χώρων και των κοινόχρηστων και ιδιωτικών χώρων σε πολυκατοικίες δεν είναι εφικτές στην πράξη;

- Τα δικαιώματα κοινής ιδιοκτησίας και ιδιωτικής ιδιοκτησίας έχουν οριστεί στον περί Στέγασης Νόμο του 2014, στον Αστικό Κώδικα του 2015 και στους Κανονισμούς για τη διαχείριση και χρήση πολυκατοικιών (που εκδόθηκαν με την Εγκύκλιο Αρ. 02/2016 του Υπουργείου Κατασκευών ) και σε μια σειρά από άλλα σχετικά έγγραφα καθοδήγησης. Ωστόσο, στην πράξη, εξακολουθούν να υπάρχουν πολλές ελλείψεις, συνήθως διαφωνίες σχετικά με τους χώρους στάθμευσης.

Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 02, η έκταση και ο εξοπλισμός που ανήκουν στον ιδιοκτήτη, σε κοινή ιδιοκτησία του ιδιοκτήτη, πρέπει να αναφέρονται σαφώς στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας και μίσθωσης διαμερίσματος. Μαζί με το συμβόλαιο, ο επενδυτής πρέπει να παράσχει στον αγοραστή σχέδια και έναν κατάλογο των μερών που ανήκουν σε κοινή ιδιοκτησία, όπως ορίζεται από τον περί Στέγασης Νόμο.

Οι διαφορές που προκύπτουν μεταξύ πελατών και επενδυτών δεν κάνουν διάκριση μεταξύ κοινής και ιδιωτικής ιδιοκτησίας, κάτι που δεν είναι σαφές από τη στιγμή της υπογραφής της σύμβασης, όπως η πώληση ή μη πώληση θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων, ο αριθμός των θέσεων στάθμευσης στο κτίριο, οι αρχές καταχώρισης θέσεων στάθμευσης... Επομένως, πιστεύω ότι υπάρχουν νομικές ρυθμίσεις, αλλά στην πραγματικότητα, όταν τα μέρη υπογράφουν μια σύμβαση χωρίς σαφή διάκριση, εξακολουθεί να υπάρχει πιθανός κίνδυνος διαφοράς.

Πριν από την έναρξη ισχύος της Εγκυκλίου 02 στις 15 Φεβρουαρίου 2016, πολλές πολυκατοικίες είχαν συμβόλαια αγοράς και μίσθωσης διαμερισμάτων που δεν το όριζαν σαφώς, προκαλώντας πολλές συγκρούσεις και διαμάχες σχετικά με την ιδιοκτησία των υπογείων.

- Τι πιστεύετε όταν ένας δικηγόρος λέει ότι η ισχύουσα ρύθμιση ότι ο χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων στις πολυκατοικίες ανήκει στη διαχείριση ή την κυριότητα του επενδυτή είναι η κύρια αιτία εμφάνισης διαφορών, ενώ υποτίθεται ότι πρόκειται για κοινή ιδιοκτησία;

- Ένα από τα σημαντικότερα σημεία της Εγκυκλίου αριθ. 02/2016 είναι η ρύθμιση της ιδιοκτησίας και της διαχείρισης των χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων σε πολυκατοικίες. Η αγορά και πώληση, η ενοικίαση θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων καταγράφονται στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας διαμερισμάτων ή σε ξεχωριστό συμβόλαιο.

Ο χώρος στάθμευσης για μοτοσικλέτες, τρίκυκλα και οχήματα για άτομα με αναπηρία ανήκει από κοινού στους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων. Όσον αφορά τον χώρο στάθμευσης για αυτοκίνητα, οι αγοραστές ή οι ενοικιαστές διαμερισμάτων ή άλλων χώρων στην πολυκατοικία μπορούν να αποφασίσουν να αγοράσουν ή να ενοικιάσουν τον χώρο. Εάν δεν αγοράσουν ή ενοικιάσουν, ο χώρος στάθμευσης θα βρίσκεται υπό τη διαχείριση του επενδυτή. Ο επενδυτής δεν επιτρέπεται να συμπεριλάβει το κόστος επένδυσης στην κατασκευή αυτού του χώρου στάθμευσης στην τιμή πώλησης ή ενοικίασης.

Έτσι, εκτός από την απόφαση αγοράς ή ενοικίασης θέσης στάθμευσης στην πολυκατοικία όπου διαμένουν, οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων μπορούν επίσης να μεταπωλήσουν ή να ενοικιάσουν τη θέση τους. Ωστόσο, η ζήτηση για θέσεις στάθμευσης σε διαμερίσματα έχει αυξηθεί πρόσφατα και η αγοραπωλησία θέσεων στάθμευσης αποτελεί κυρίως συμφωνία μεταξύ δύο μερών, η οποία μπορεί να οδηγήσει σε μονοπώλιο από τον επενδυτή, ωθώντας προς τα πάνω την τιμή πώλησης.

Νομίζω ότι εάν το Κράτος αναγνωρίσει ότι οι χώροι στάθμευσης ανήκουν στον επενδυτή, θα πρέπει να οριστεί το ανώτατο όριο τιμών και οι επενδυτές δεν θα απαιτούν πολύ υψηλές τιμές για την αγορά ή την ενοικίαση χώρων. Ωστόσο, με την τρέχουσα μεγάλη ζήτηση για χώρους στάθμευσης, οι κανονισμοί που επιτρέπουν την αγορά και μεταπώληση χώρων στάθμευσης και τη μεταβίβαση κοινόχρηστων και ιδιωτικών χώρων επενδυτών που σχετίζονται με χώρους στάθμευσης μπορούν εύκολα να οδηγήσουν σε αστικές διαφορές. Ενώ αυτό το ζήτημα σχετίζεται σε μεγάλο βαθμό με το δημόσιο συμφέρον.

Είναι επίσης απαραίτητο να μελετηθεί προσεκτικά το ζήτημα της μεταβίβασης της κυριότητας του υπόγειου χώρου στάθμευσης στην κοινή ιδιοκτησία των ιδιοκτητών διαμερισμάτων. Διότι εάν η περιοχή στάθμευσης συμπεριληφθεί στην κοινή ιδιοκτησία, το κόστος κατασκευής του χώρου στάθμευσης θα συμπεριληφθεί στο κόστος πώλησης του σπιτιού ή του διαμερίσματος, και υπάρχουν νοικοκυριά που δεν έχουν χρησιμοποιήσει ή δεν χρειάζεται να χρησιμοποιήσουν αυτοκίνητο, αλλά εξακολουθούν να πρέπει να επωμιστούν αυτό το κόστος κατά την αγορά ενός σπιτιού.

- Ο νόμος ορίζει ότι οι επενδυτές δεν επιτρέπεται να συμπεριλάβουν το κόστος κατασκευής θέσεων στάθμευσης στην τιμή πώλησης του διαμερίσματος, αλλά πώς ξέρουμε αν το συμπεριλαμβάνουν στην τιμή πώλησης ή όχι; Στην πραγματικότητα, υπάρχουν πολλές πολυκατοικίες με διαφορές σχετικά με αυτό το ζήτημα;

- Δεν έχω δει κανέναν ισχύοντα κανονισμό που να διευκρινίζει αυτό το περιεχόμενο. Πρόκειται στην πραγματικότητα για ένα κενό στο νόμο, καθώς οι άνθρωποι δεν μπορούν να ελέγξουν εάν το κόστος επένδυσης για την κατασκευή μιας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτων περιλαμβάνεται στο κόστος πώλησης του διαμερίσματος ή όχι. Η αδυναμία προσδιορισμού σε ποιο μέρος της θέσης στάθμευσης αυτοκινήτων ανήκει είναι η αιτία των διαφορών μεταξύ επενδυτών και κατοίκων.

Κατά τη γνώμη μου, η φύση της θέσης στάθμευσης στην πολυκατοικία αποτελεί μέρος της κοινής ιδιοκτησίας. Μάλιστα, όλοι οι κοινόχρηστοι χώροι στην πολυκατοικία, συμπεριλαμβανομένου του χώρου στάθμευσης, έχουν συμπεριληφθεί στην τιμή πώλησης της πολυκατοικίας και από τη στιγμή της παράδοσης, ο επενδυτής θα τερματίσει την ιδιοκτησία του.

- Μέσω της παρακολούθησης ή της άμεσης παροχής γνωμοδοτήσεων και της επίλυσης καταγγελιών που σχετίζονται με διαφορές ιδιοκτησίας σε πολυκατοικίες, γιατί πιστεύετε ότι τόσο λίγες διαφορές παραπέμπονται στα δικαστήρια;

- Η διαδικασία εκδίκασης των υποθέσεων δείχνει ότι πρόκειται για μακροχρόνιες, πιεστικές διαφορές στην κοινότητα. Ο μεγάλος αριθμός κατοίκων μερικές φορές βρίσκεται σε μειονεκτική θέση επειδή είναι δύσκολο να βρεθεί κοινή φωνή. Η έγκριση επίλυσης διαφορών είναι επίσης δύσκολη επειδή κανείς δεν είναι πρόθυμος να αναλάβει δράση για να ξεκινήσει τη αγωγή. Από την άλλη πλευρά, με μεγάλο αριθμό ανθρώπων, είναι δύσκολο να συμφωνηθεί το κόστος υποβολής αγωγής, με αποτέλεσμα η υπόθεση σταδιακά να παρατείνεται και να μένει ανοιχτή.

Κατά την υποβολή αγωγής στο δικαστήριο, οι κάτοικοι ή το διοικητικό συμβούλιο της πολυκατοικίας πρέπει πρώτα να καταβάλουν προκαταβολή δικαστικού τέλους βάσει της αξίας του ακινήτου. Αυτό αναγκάζει πολλούς ανθρώπους να εγκαταλείψουν την υποβολή αγωγής και να συμβιβαστούν με τον επενδυτή.

Επιπλέον, η σύμβαση πώλησης που υπογράφεται και από τα δύο μέρη συχνά συντάσσεται από τον επενδυτή και δεν καταγράφει με σαφήνεια τα δικαιώματα των κατοίκων όσον αφορά τους κοινόχρηστους χώρους (υπόγειο, σκάλες, βεράντα...), επομένως οι κάτοικοι έχουν μικρή βάση για να υποβάλουν αγωγή στο δικαστήριο για να διεκδικήσουν τα δικαιώματά τους σε περίπτωση διαφοράς.

Κατά τη γνώμη μου, οι διαφορές σε πολυκατοικίες πρέπει να επιλύονται από τα μέρη βάσει διαπραγμάτευσης και συμφιλίωσης σύμφωνα με τους σχετικούς νομικούς κανονισμούς. Εάν δεν μπορούν να επιτευχθούν διαπραγματεύσεις και συμφιλίωση, θα πρέπει να ζητηθεί από το λαϊκό δικαστήριο να τις επιλύσει. Οι κρατικές υπηρεσίες και οι τοπικές αρχές πρέπει να επιθεωρούν, να παρακολουθούν και να αντιμετωπίζουν αυστηρά τις παραβιάσεις των μερών.

- Το σχέδιο αναθεωρημένου νόμου περί στέγασης υποβάλλεται στην 5η σύνοδο της 15ης Εθνοσυνέλευσης. Ως εκπρόσωπος της Εθνοσυνέλευσης, πώς θα συμβάλετε στην επίλυση των διαφορών ιδιοκτησίας σε πολυκατοικίες;

- Το προσχέδιο βρίσκεται ακόμη υπό διαβούλευση, στο οποίο έχει ρυθμίσει ειδικά πολλά περιεχόμενα που σχετίζονται με την κοινή και ιδιωτική ιδιοκτησία σε πολυκατοικίες, με σκοπό τον περιορισμό των τρεχουσών διαφορών, καθιστώντας τις πολυκατοικίες ασφαλέστερες κατά τη χρήση.

Έχω καταγράψει τις απόψεις δικηγόρων της Ομοσπονδίας Δικηγορικών Συλλόγων του Βιετνάμ για να συμβάλω στην τροποποίηση και συμπλήρωση του 5ου σχεδίου του Νόμου περί Στέγασης. Έχουμε προτείνει 4 ομάδες θεμάτων σχετικά με την ιδιοκτησία, τις πολιτικές ανάπτυξης, τις συναλλαγές και τη διαχείριση στέγασης, για την ελαχιστοποίηση των διαφορών που σχετίζονται με τη στέγαση, την προστασία των μέγιστα δικαιωμάτων και των έννομων συμφερόντων των συνδεδεμένων μερών και την προώθηση της ολοκλήρωσης του νομικού συστήματος στον τομέα της στέγασης στο Βιετνάμ.

Προτείνω την τροποποίηση των κανονισμών σχετικά με την κοινή ιδιοκτησία και την ιδιωτική ιδιοκτησία πολυκατοικιών στο σχέδιο αναθεωρημένου νόμου περί στέγασης. Συνεπώς, οι χώροι στάθμευσης στις πολυκατοικίες χαρακτηρίζονται ως κοινή ιδιοκτησία και δεν τίθεται ζήτημα αγοραπωλησίας αυτών των χώρων. Αυτό θα ελαχιστοποιήσει τις σχετικές διαφορές.

Δάνειο Ντόαν

Σύνδεσμος πηγής: https://vnexpress.net/sua-quy-dinh-so-huu-de-han-che-tranh-chap-o-chung-cu-4614882.html