Εφαρμογή του νόμου περί γης του 2024: Προσδοκίες για την απελευθέρωση πόρων.

Μετά από πολλά χρόνια εφαρμογής, άτομα που αγόρασαν γη στο πλαίσιο του έργου αστικής ανάπτυξης της Bach Dat An Company δεν έχουν ακόμη λάβει τα πιστοποιητικά ιδιοκτησίας γης τους. Φωτογραφία: H.QUANG

Η εποχή των μεσιτών γης και της πώλησης ακινήτων πριν από την ολοκλήρωση έχει τελειώσει.

Περίπου 200 δημόσιες διαβουλεύσεις που πραγματοποιήθηκαν από φορείς σε επίπεδο επαρχίας για την αντιμετώπιση προβλημάτων που προκύπτουν από έργα στα οποία επενδύει η Bach Dat An Company αποτελούν ένα τυπικό παράδειγμα των συνεπειών μιας περιόδου «άνθησης» σε έργα που ονομάζονται αστική ανάπτυξη.

Μέχρι στιγμής, παρά τις καλύτερες προσπάθειες των αρχών, την ευθύνη και το τελεσίγραφο που εξέδωσαν οι υψηλόβαθμοι ηγέτες της επαρχίας, πιθανότατα θα χρειαστεί λίγος ακόμη χρόνος για να επιλυθεί πλήρως η υπόθεση Bach Dat An.

Η Μπαχ Ντατ Αν δεν είναι η μόνη. Πολλά από τα σχεδόν 200 οικιστικά και αστικά έργα ανάπτυξης στην επαρχία, στα οποία επενδύουν επί του παρόντος ιδιωτικές επιχειρήσεις, αντιμετωπίζουν προβλήματα σε διαφορετικό βαθμό.

Κανείς δεν έχει ακόμη υπολογίσει (ούτε καν μια εκτίμηση) την έκταση της ζημιάς στο Κράτος, τους ανθρώπους και τις επιχειρήσεις, αλλά η τεράστια σπατάλη πόρων, ιδίως των χερσαίων πόρων, και οι κοινωνικές συνέπειες που προκύπτουν είναι αναμφισβήτητες. Και θα χρειαστούν πολλά ακόμη χρόνια για να επιλύσουν οι αρχές σε όλα τα επίπεδα τις συνέπειες μιας εποχής που τα έργα ξεκινούσαν παντού με μεγάλη φανφάρα!

Ο Νόμος περί Γης του 2024 και οι τροποποιημένοι Νόμοι περί Ακινήτων και Στεγαστικών Επιχειρήσεων, που τίθενται σε ισχύ από την 1η Αυγούστου 2024, απαγορεύουν απολύτως την υποδιαίρεση και πώληση οικοπέδων σε όλες τις συνοικίες όλων των πόλεων και κωμοπόλεων.

Ταυτόχρονα, τα έργα αστικής και οικιστικής κατασκευής ρυθμίζονται αυστηρά από το στάδιο της αδειοδότησης καθ' όλη τη διάρκεια της διαδικασίας υλοποίησης. Συγκεκριμένα, υπάρχει απαίτηση για ολοκληρωμένη και λεπτομερή δημοσιοποίηση των νομικών πτυχών, της κλίμακας και της προόδου του έργου.

Ανάκληση έργων που συσσωρεύουν γη.

Σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης του 2024, εάν οι επενδυτές του έργου δεν θέσουν σε χρήση τη γη ή καθυστερήσουν στη χρήση της γης σε σύγκριση με το χρονοδιάγραμμα που αναφέρεται στο επενδυτικό έργο, ο επενδυτής μπορεί να λάβει παράταση που δεν υπερβαίνει τους 24 μήνες και πρέπει να καταβάλει στο Κράτος ένα επιπλέον ποσό ίσο με το τέλος χρήσης γης ή το τέλος μίσθωσης γης για την παρατεταμένη περίοδο.

Εάν ο επενδυτής δεν θέσει τη γη σε χρήση μετά την παράταση της προθεσμίας, το Κράτος θα την ανακτήσει χωρίς αποζημίωση για τη γη, τα περιουσιακά στοιχεία που συνδέονται με τη γη και τα υπόλοιπα επενδυτικά έξοδα.

Σύμφωνα με την ανάλυση των ειδικών, με τις νέες νομοθετικές ρυθμίσεις, σύντομα θα υπάρχει μια αυστηρή διαδικασία «φιλτραρίσματος» για τους επενδυτές και τις επιχειρήσεις σε ακίνητα· οι μικρές επιχειρήσεις με περιορισμένους οικονομικούς πόρους, όσες επιδίδονται σε ευκαιριακές και αντιεπαγγελματικές πρακτικές, θα αποκλειστούν από το παιχνίδι.

Η πρακτική της πρόωρης πώλησης έργων με σκοπό το κέρδος δεν θα έχει πλέον χώρο να ευδοκιμήσει. Αυτό συμβαίνει επειδή οι επιχειρήσεις επιτρέπεται να ξεκινούν έργα μόνο αφού εκπληρώσουν όλες τις υποχρεώσεις τους προς το Κράτος και πληρούν τις απαιτήσεις υποδομών όπως ορίζονται από τους κανονισμούς.

Ο τροποποιημένος νόμος περί επιχειρήσεων ακινήτων απαγορεύει επίσης τους μη αδειοδοτημένους, ανεξάρτητους μεσίτες ακινήτων (γνωστούς εδώ και καιρό ως «κερδοσκόπους γης»). Στόχος του είναι να αποτρέψει καταστάσεις όπου οι εργάτες οικοδομών και οι πωλητές λαχανικών ασχολούνται επίσης με το εμπόριο γης ή τον πολλαπλασιασμό των «γραφείων» ακινήτων που εξαπλώνονται από τις αγροτικές περιοχές στις πόλεις, ένα μακροχρόνιο πρόβλημα.

Αστική σκέψη

Από την 1η Αυγούστου 2024, το Κράτος δεν θα χορηγεί πλέον άδειες για έργα υποδιαίρεσης γης σε δημοτικές περιφέρειες πόλεων και κωμοπόλεων. Οι επενδυτές σε έργα οικοπέδων θα αναγκαστούν να επικεντρωθούν σε αγροτικές περιοχές στα περίχωρα κωμοπόλεων και κωμοπόλεων.

Με σημαντικούς περιορισμούς στον χώρο ανάπτυξης, καθώς και αυστηρότερους νομικούς περιορισμούς στα επιχειρηματικά έργα στον τομέα των ακινήτων, οι αναλυτές έχουν προβλέψει ότι οι τιμές της γης θα αυξηθούν απότομα στο εγγύς μέλλον, θέτοντας σε μειονεκτική θέση τα άτομα χαμηλού εισοδήματος που έχουν πραγματική ανάγκη για στέγαση.

Συγκεκριμένα, εφόσον η πολιτική της «επιβολής υψηλών φόρων σε όσους κατέχουν πολλά σπίτια και γη αλλά δεν τα χρησιμοποιούν αποτελεσματικά», όπως ορίζεται στο Ψήφισμα 18 της 13ης Κεντρικής Επιτροπής, δεν έχει θεσμοθετηθεί δια νόμου, η κερδοσκοπία με τη γη πιθανότατα θα παραμείνει ελκυστική για πολλούς ανθρώπους.

Έχοντας υποστεί σοβαρές συνέπειες από την αχαλίνωτη αστική ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια, η επαρχία Κουάνγκ Ναμ αναμφίβολα θα μάθει πολλά πολύτιμα μαθήματα.

Μεταξύ αυτών, τα πιο αξιοσημείωτα ζητήματα είναι η εκτεταμένη και επίμονη παραμέληση σε πολλές αστικές περιοχές παρά τις ολοκληρωμένες υποδομές· το γεγονός ότι η πλειοψηφία των αγοραστών γης σε έργα το πράττουν κυρίως για κερδοσκοπικούς επιχειρηματικούς σκοπούς· η απώλεια γεωργικής γης από τους κατοίκους, ενώ τα έργα παραμένουν εγκαταλελειμμένα και ημιτελή για χρόνια· και το κοινωνικό ζήτημα πολλών νοικοκυριών και ατόμων που αντιμετωπίζουν την επείγουσα ανάγκη για στέγαση και μέσα διαβίωσης, αλλά βρίσκουν τις τιμές της γης πολύ πέρα ​​από τις δυνατότητές τους.

Η αστικοποίηση και η αστική ανάπτυξη είναι αναπόφευκτες τάσεις. Ωστόσο, το πώς και προς ποια κατεύθυνση και σε ποια οδική πορεία ταιριάζει σε κάθε στάδιο ανάπτυξης είναι ένα πρόβλημα που πρέπει να εξετάσει κάθε περιοχή, προκειμένου να αξιοποιήσει με τον πιο αποτελεσματικό τρόπο τους χερσαίους πόρους σύμφωνα με τις κατευθυντήριες γραμμές του Κόμματος και να επιλύσει αρμονικά τα κοινωνικά ζητήματα.

Σημειώστε ότι στον Κατάλογο Έργων Προσέλκυσης Επενδύσεων και Έργων Προσέλκυσης Επενδύσεων Προτεραιότητας της Επαρχίας Κουάνγκ Ναμ για την περίοδο 2024 - 2025 (Απόφαση αριθ. 1221-QD/UBND, ημερομηνίας 21 Μαΐου 2024, της Επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής), από τα 233 έργα σε τοπικές κοινότητες, υπάρχουν 40 έργα που προσελκύουν επενδύσεις στην αστική ανάπτυξη, κυρίως με τη μορφή εμπορικών δρόμων και αστικών οικιστικών περιοχών (επιχειρήσεις οικοπέδων).

Είναι δύσκολο να πούμε με βεβαιότητα πόσα έργα είναι πραγματικά απαραίτητα και επείγοντα, ποιος είναι ο επιδιωκόμενος σκοπός τους (κερδοσκόποι ή οι στεγαστικές ανάγκες των κατοίκων της περιοχής), ακόμη και οι πτυχές εισροών-εκροών αυτών των έργων. Ωστόσο, αυτά είναι σίγουρα ζητήματα που δεν μπορούν να αγνοηθούν, καθώς οι περιοχές στην επαρχία έχουν βιώσει πολύ καλά και πληρώσει το τίμημα για έργα υποδιαίρεσης και πώλησης γης.

Μια άλλη αξιοσημείωτη πρόβλεψη από ειδικούς, μετά την ψήφιση των τριών προαναφερθέντων νόμων που σχετίζονται με τη γη, είναι ότι τα βιομηχανικά ακίνητα θα προσελκύσουν έντονα εγχώριους και ξένους επενδυτές την επόμενη περίοδο.

Ο επαρχιακός σχεδιασμός της Quang Nam έχει προσδιορίσει την ανάπτυξη άνω των 10.000 εκταρίων βιομηχανικής γης από τώρα έως το 2030. Η πρακτική εμπειρία έχει αποδείξει ότι η βιομηχανική γη ήταν και συνεχίζει να είναι η πιο αποτελεσματική, κερδοφόρα και συμβάλλει τα μέγιστα στην τοπική κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη.

--- ...
Μάθημα 3: Όταν η γεωργική γη «απελευθερώνεται»

Πηγή: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html