Αναδιάρθρωση της αγοράς ακινήτων, ευκαιρίες για ποιους;

Η περιορισμένη προσφορά και οι αυξανόμενες τιμές κατοικιών αναγκάζουν την αγορά να αναδιαρθρώσει και να ρυθμίσει την προσφορά και τη ζήτηση. Αυτό το πλαίσιο ανοίγει ευκαιρίες για έργα με υψηλά επίπεδα ολοκλήρωσης και καλή συνδεσιμότητα με το κέντρο της πόλης.

Η αγορά σε νέο κύκλο

Η αγορά ακινήτων βρίσκεται στον 5ο κύκλο της από το 2021-2026.

Σε αυτόν τον κύκλο, η οικονομία έχει φτάσει στο κατώτατο σημείο της και ανακάμπτει σταδιακά από τον Ιούνιο του 2023. Τα περιουσιακά στοιχεία ανάπτυξης (μετοχές, ομόλογα, μετοχικά αμοιβαία κεφάλαια) προβλέπεται να έχουν θετικές προοπτικές τα επόμενα χρόνια. Για τα περιουσιακά στοιχεία ακινήτων, τα οποία συνήθως ανακάμπτουν μετά την έναρξη της χρηματιστηριακής αγοράς κατά περίπου 12-18 μήνες, προβλέπεται να αρχίσουν να ανακάμπτουν και να αναπτύσσονται την περίοδο 2025-2026.

Επί του παρόντος, τα στατιστικά στοιχεία δείχνουν ότι ο αριθμός των έργων που έχουν εγκριθεί για επενδύσεις και έχουν λάβει νομική άδεια για την προσέλκυση εφοδιασμού στην αγορά στο παρελθόν είναι πολύ περιορισμένος. Ακόμη και οι επιχειρήσεις δυσκολεύονται να βρουν γη στην πόλη Χο Τσι Μινχ για την ανάπτυξη έργων, επομένως η έλλειψη εφοδιασμού εξακολουθεί να είναι επίμονη.

Η πρόσφατη έκθεση αγοράς της CBRE ανέφερε επίσης ότι οι επενδυτές στην αγορά της πόλης Χο Τσι Μινχ είναι πιο επιφυλακτικοί στην κυκλοφορία νέων καλαθιών προϊόντων σε αυτήν την περίοδο. Η νέα προσφορά είναι περιορισμένη, ο όγκος συναλλαγών στην πόλη Χο Τσι Μινχ προέρχεται κυρίως από αποθέματα προηγούμενης φάσης. Περίπου 2.000 απούλητα διαμερίσματα πουλήθηκαν το τρίτο τρίμηνο, σχεδόν διπλάσιος από αυτόν του δεύτερου τριμήνου του τρέχοντος έτους. Επί του παρόντος, οι επενδυτές εξακολουθούν να εξετάζουν και να αξιολογούν την κατάσταση για να επιλέξουν την κατάλληλη στιγμή για την κυκλοφορία νέων καλαθιών προϊόντων, επειδή το τέταρτο τρίμηνο είναι ο καθοριστικός παράγοντας στην επόμενη φάση.

Εν τω μεταξύ, τα ερευνητικά δεδομένα από τον Σύνδεσμο Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS) παρουσιάζουν παρόμοια σημεία, με τον όγκο συναλλαγών και το ποσοστό απορρόφησης στο τρίτο τρίμηνο να μειώνονται κατά 25% και μία ποσοστιαία μονάδα αντίστοιχα σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο. Εκ των οποίων, ο όγκος των συναλλαγών διαμερισμάτων εξακολουθούσε να κυριαρχεί, αντιπροσωπεύοντας το 71% των συνολικών συναλλαγών κατοικιών στο τρίτο τρίμηνο, με τα νέα έργα διαμερισμάτων να καταγράφουν μέσο ποσοστό απορρόφησης 75%.

Οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούν να παραμένουν υψηλές τόσο στην πρωτογενή όσο και στη δευτερογενή αγορά, ιδίως στον τομέα των διαμερισμάτων. Η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης καθίσταται ολοένα και πιο σοβαρή, καθώς η προσφορά, αν και βελτιωμένη, εξακολουθεί να είναι δύσκολο να καλύψει τη ζήτηση.

Για την πόλη Χο Τσι Μινχ, το επίπεδο τιμών των πρωτογενών αγαθών παρέμεινε σταθερό σε υψηλό επίπεδο λόγω της προσφοράς που προέρχεται κυρίως από τρέχοντα έργα. Εν τω μεταξύ, το επίπεδο τιμών των πρωτογενών αγαθών στις επαρχίες και τις πόλεις γύρω από την πόλη Χο Τσι Μινχ αυξήθηκε ελαφρώς, κυμαινόμενο από 3-5%, με τη νέα προσφορά να έχει υψηλότερες τιμές πώλησης.

Ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων της VARS άλλαξε επίσης. Από το τρίτο τρίμηνο του 2024, η μέση τιμή πώλησης του συγκροτήματος έργων στο Ανόι ήταν κοντά στα 60 εκατομμύρια VND/m2, σημειώνοντας αύξηση 64,0% σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο του 2019. Εν τω μεταξύ, κατά την ίδια περίοδο, η μέση τιμή πώλησης του συγκροτήματος έργων στην πόλη Χο Τσι Μινχ αυξήθηκε από 49,2 εκατομμύρια VND/m2 σε 64,2 εκατομμύρια VND/m2, αντανακλώντας αύξηση 30,6% σε σύγκριση με την περίοδο βάσης.

Η προσφορά τα επόμενα χρόνια αναμένεται να είναι περιορισμένη, οδηγώντας σε αύξηση των τιμών των ακινήτων, επειδή τίθενται σε ισχύ οι τροποποιημένοι νόμοι, δημιουργώντας ένα διαφανές νομικό περιβάλλον για την προστασία των επενδυτών. Αυτός είναι επίσης ένας παράγοντας που βοηθά την αγορά να επιλέξει επενδυτές με πραγματική οικονομική δυνατότητα στην υλοποίηση και ανάπτυξη έργων.

Έλεγχος αγοράς, ευκαιρία για ποιον;

Η αγορά ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ έχει ξεπεράσει τον πιο δύσκολο πάτο. Από τον αρνητικό ρυθμό ανάπτυξης του 2023, τους πρώτους 9 μήνες του 2024, τα έσοδα από ακίνητα ανέκαμψαν σταδιακά με αύξηση περίπου 7% την ίδια περίοδο, εκτιμώμενη σε 199,156 δισεκατομμύρια VND. Η ανάκαμψη είναι μια τάση που δεν θα αντιστραφεί, αλλά είναι πολύ νωρίς για να μιλήσουμε για ανάπτυξη.

Σύμφωνα με έκθεση του Τμήματος Κατασκευών της πόλης Χο Τσι Μινχ, κατά τους πρώτους 8 μήνες του έτους, η πόλη είχε μόνο 9 έργα εμπορικών κατοικιών που είχαν εγκριθεί για επενδύσεις, αλλά σε μικρή κλίμακα. Μόνο 4 έργα εμπορικών κατοικιών ήταν επιλέξιμα για κινητοποίηση κεφαλαίων, αλλά το 100% των διαμερισμάτων ήταν στην πολυτελή κατηγορία και πέρα ​​από την οικονομική προσιτότητα όσων είχαν ανάγκη.  

Σχετικά με αυτό το ζήτημα, ο Σύνδεσμος Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA) πιστεύει ότι για να λυθεί το πρόβλημα της μείωσης των τιμών των κατοικιών, είναι απαραίτητο πρώτα να λυθεί το πρόβλημα της προσφοράς και της ζήτησης. Για να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών, είναι απαραίτητο να εξαλειφθεί το πρόβλημα συμφόρησης στην προσφορά εμπορικών κατοικιών, συγκεκριμένα, η πόλη έχει επί του παρόντος περισσότερα από 148 έργα με νομικά προβλήματα. Η έλλειψη προσφοράς, ενώ η ζήτηση είναι υψηλή, έχει προκαλέσει αύξηση των τιμών των κατοικιών κατά 15-20% τα τελευταία χρόνια.

Θα δημιουργηθούν ευκαιρίες προσέλκυσης ζήτησης για έργα στέγασης που βρίσκονται σε στάδιο ολοκλήρωσης και διαθέτουν καλές υποδομές μεταφορών που συνδέονται με το κέντρο.

Στο πλαίσιο της έναρξης ισχύος και της εφαρμογής νέων νόμων στην πράξη, αυτό μπορεί να προκαλέσει αύξηση της τιμής των κατοικιών τον επόμενο χρόνο. Επομένως, αυτή τη στιγμή, θα ανοίξει η ευκαιρία προσέλκυσης ζήτησης για στεγαστικά έργα που ολοκληρώνονται και διαθέτουν καλές υποδομές κυκλοφορίας που συνδέονται με το κέντρο. Συγκεκριμένα, η ανατολική περιοχή της πόλης Χο Τσι Μινχ αποδεικνύει την αποτελεσματικότητά της στην επίλυση κυκλοφοριακών προβλημάτων και στην παροχή στέγασης.

Όχι μόνο η γραμμή του μετρό πρόκειται να τεθεί σε λειτουργία, αλλά και τα έργα περιφερειακής οδού και το έργο επέκτασης της Εθνικής Οδού 13 ανοίγουν μεγάλες ευκαιρίες για έργα κατά μήκος αυτού του άξονα. Ως κεντρικό σημείο σύνδεσης περιφερειακών έργων υποδομής, το έργο διαμερισμάτων Urban Green του επενδυτή Kusto Home διαθέτει εξαιρετικές αξίες που δημιουργούν «ελκυστική» δύναμη για την πλευρά της ζήτησης.

Στην πραγματικότητα, πρόκειται για ένα σπάνιο έργο που έχει εισέλθει στο στάδιο της ολοκλήρωσης, βοηθώντας τους αγοραστές να οπτικοποιήσουν εύκολα την ποιότητα και τη νομιμότητα του έργου. Το έργο, που βρίσκεται στην επεκτεινόμενη Εθνική Οδό 13, βοηθά επίσης τους πελάτες να επωφεληθούν πλήρως από την πιθανή ανάπτυξη της ζήτησης και της αξίας των ακινήτων στη δυναμική και πολυσύχναστη πόλη Thu Duc.

Στο πλαίσιο της περιορισμένης προσφοράς διαμερισμάτων, τα έργα με υψηλό επίπεδο ολοκλήρωσης και τοποθεσίες σύνδεσης πολλαπλών σημείων θεωρούνται σημαντικοί παράγοντες για την προσέλκυση ζήτησης και την προώθηση της διαδικασίας ανάκαμψης της αγοράς. Επιπλέον, το σύστημα κοινής ωφέλειας και ο μεγάλος φυσικός χώρος πρασίνου είναι κατάλληλοι χώροι για οικογένειες πολλαπλών γενεών και για όσους έχουν πραγματική ανάγκη για έναν χώρο διαβίωσης που δίνει προτεραιότητα στην υγεία και την άνετη μεταφορά.

Όταν πληρούνται οι προϋποθέσεις τοποθεσίας, ανέσεων και επιπέδου ολοκλήρωσης, η ευέλικτη πολιτική πληρωμών είναι επίσης ένας σημαντικός παράγοντας για την τόνωση της ζήτησης. Το Urban Green είναι πιθανό να είναι ένα από τα λίγα έργα που θα πιάσουν το «σημείο πτώσης» της ανάκαμψης για να δημιουργήσουν προσφορά για την αγορά στο τέλος του έτους. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο ο επενδυτής του έργου έχει εφαρμόσει μια ευέλικτη και προνομιακή πολιτική πληρωμών. Συγκεκριμένα, οι πελάτες πληρώνουν επί του παρόντος μόνο το 30% μέχρι την παραλαβή του σπιτιού, με 24μηνη περίοδο χάριτος για το κεφάλαιο και τους τόκους, και δώρο ένα πακέτο εσωτερικού χώρου αξίας έως 500 εκατομμύρια VND.

Με τις πρόσφατες αλλαγές πολιτικής, η κυβέρνηση θα συνεχίσει να ενισχύει την εποπτεία και τη ρύθμιση της αγοράς, διασφαλίζοντας τη σταθερότητα και την ορθή ανάπτυξη. Ταυτόχρονα, αναδύεται η τάση των πράσινων ακινήτων, η οποία αναμένεται να ηγηθεί της αγοράς στον νέο κύκλο. Αυτό θα μπορούσε να αποτελέσει ευκαιρία για έργα με υψηλό επίπεδο ολοκλήρωσης να «προλάβουν» νωρίς τον κύκλο ανάκαμψης της αγοράς στο επόμενο διάστημα.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html