Ευκαιρίες δορυφορικών πόλεων

Τα άτομα με πραγματικές ανάγκες στέγασης εξακολουθούν να δυσκολεύονται να βρουν ένα μέρος για να «εγκατασταθούν» με την πραγματική έννοια της λέξης λόγω της περιορισμένης προσφοράς.

Μετά την επέκταση των διοικητικών ορίων της πόλης Χο Τσι Μινχ, πολλοί άνθρωποι ανέμεναν ότι αυτό θα έδινε ώθηση στην αγορά κατοικίας, συμβάλλοντας στην αύξηση της προσφοράς, φέρνοντας έτσι τις τιμές σε πιο προσιτό επίπεδο. Ωστόσο, η πραγματικότητα ήταν το αντίθετο, καθώς οι τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να αυξάνονται ενώ η προσφορά παρέμεινε περιορισμένη.

Οι τάσεις στην αγορά κατοικίας αλλάζουν

Η έκθεση για την αγορά κατοικίας στην πόλη Χο Τσι Μινχ και τις γύρω περιοχές τον Αύγουστο του 2025 από την DKRA Consulting (υπό τον Όμιλο DKRA) δείχνει ότι τα οικιστικά ακίνητα στην πόλη Χο Τσι Μινχ και τις γειτονικές επαρχίες έχουν λάβει θετικά σημάδια ανάκαμψης. Ανέφερε τον τομέα των διαμερισμάτων με προσφορά 28.114 μονάδων που τέθηκαν στην αγορά, αύξηση 58% κατά την ίδια περίοδο, με ποσοστό απορρόφησης άνω των 20.000 μονάδων, 3,1 φορές υψηλότερο από ό,τι το 2024. Ο τομέας των μεζονετών και των βιλών κατέγραψε προσφορά 10.133 προϊόντων, αύξηση 71% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, με κατανάλωση 4.817 προϊόντων, 4 φορές υψηλότερη από την ίδια περίοδο. Μόνο τα οικόπεδα είχαν προσφορά 7.167 προϊόντων, μόνο μια μικρή αύξηση 3%, αλλά το ποσοστό απορρόφησης έφτασε τα 1.130 προϊόντα, αύξηση 2,2 φορές.

Η εμπορική αστική περιοχή 826 EC είναι επί του παρόντος το επενδυτικό και οικιστικό κέντρο στη Νότια πόλη Χο Τσι Μινχ με το πλεονέκτημα τοποθεσίας της - τη διασταύρωση της επέκτασης Le Van Luong και του Long Hau, με κόκκινα βιβλία για κάθε οικόπεδο και λογικές τιμές.

Σύμφωνα με τον κ. Vo Hong Thang, Αναπληρωτή Γενικό Διευθυντή της DKRA Consulting, η αγορά σαφώς μετατοπίζεται. Η επαρχία Tay Ninh αντιπροσωπεύει σήμερα το 40% της προσφοράς και το 67% της πρωτογενούς κατανάλωσης μεζονετών και βιλών κατά τους πρώτους 8 μήνες του έτους. Ο τομέας των διαμερισμάτων στην παλιά περιοχή Binh Duong ξεπέρασε ακόμη και την πόλη Χο Τσι Μινχ (παλιά), αντιπροσωπεύοντας το 45,5% της προσφοράς και το 46,7% της κατανάλωσης. Ωστόσο, εξακολουθεί να υπάρχει ισχυρή διαφοροποίηση. Η πόλη Χο Τσι Μινχ επικεντρώνεται κυρίως στον τομέα των διαμερισμάτων υψηλής ποιότητας, κατηγορίας Α, ενώ οι γειτονικές περιοχές ηγούνται της αγοράς στα μεσαία και οικονομικά προσιτά τμήματα.

Όσον αφορά τους αγοραστές, ο κ. Pham Lam, Πρόεδρος του Ομίλου DKRA, δήλωσε ότι μπορούν προς το παρόν να χωριστούν σε δύο κύριες ομάδες: αγορά για να ζήσουν και αγορά για να επενδύσουν. Η επενδυτική ομάδα αποτελείται συνήθως από όσους ήδη κατέχουν ακίνητα, έχουν αχρησιμοποίητα χρήματα, κατανοούν την αγορά και τα χρηματοοικονομικά και ενδιαφέρονται για την κερδοφορία, την τοποθεσία της επισκεψιμότητας, τον μελλοντικό σχεδιασμό, τους επενδυτές και τις μεθόδους πληρωμής. Αντίθετα, η ομάδα που αγοράζει για να ζήσει αποτελείται συνήθως από αγοραστές πρώτης κατοικίας, με μέτρια χρηματικά ποσά, που λαμβάνουν προσεκτικές αποφάσεις και δίνουν μεγαλύτερη προσοχή σε παράγοντες όπως η τοποθεσία, το περιβάλλον διαβίωσης, οι παροχές, η τιμή και η τραπεζική υποστήριξη.

Ο κ. Lam επικαλέστηκε στοιχεία από την DKRA Realty (Γενική Υπηρεσία Μάρκετινγκ και Διανομής του Ομίλου DKRA), τα οποία δείχνουν ότι το ποσοστό των επενδυτικών πελατών εξακολουθεί να κυριαρχεί έναντι των ομαδικών αγορών κατοικίας. Η ηλικία των αγοραστών κατοικίας για επένδυση είναι συνήθως από 35 έως 44 ετών, αντιπροσωπεύοντας το 37%, ενώ οι ομαδικές αγορές κατοικίας συγκεντρώνονται στην ηλικιακή ομάδα 25-34 ετών, αντιπροσωπεύοντας το 40%. Αξίζει να σημειωθεί ότι η πλειονότητα των πελατών επενδύσεων σε ακίνητα εξακολουθεί να ζει στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

Σύμφωνα με τον πρόεδρο του ομίλου DKRA, το «κύμα» ακινήτων έχει εξαπλωθεί σε δορυφορικές περιοχές και περιοχές που συνορεύουν με την εκτεταμένη πόλη Χο Τσι Μινχ, όπως οι Can Gio, Can Giuoc και Long Hau. Αυτές γίνονται σημαντικές ζώνες προστασίας με ομάδες έργων μεζονετών, σύγχρονες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, βιώσιμης αξίας, κατάλληλες για πραγματικές ανάγκες στέγασης με προϋπολογισμό περίπου 3 δισεκατομμυρίων VND. Για παράδειγμα, το έργο 826 EC δίπλα στο Βιομηχανικό Πάρκο Long Hau, που υλοποιείται από την Hai Thanh Real Estate Trading Company Limited, έχει προσελκύσει μεγάλη προσοχή χάρη στην πολιτική του για υποστήριξη δανείων 70% σε 30 χρόνια, 15μηνη χρηματοδότηση με επιτόκιο, 24μηνη περίοδο χάριτος κεφαλαίου και προνομιακές εκπτώσεις για γρήγορες πληρωμές και αγορές χονδρικής. Αυτό το έργο παρέχει 760 μεζονέτες με επιφάνεια 80 - 120 τ.μ., με 98% ολοκληρωμένες υποδομές και έτοιμες για κατασκευή.

Μια άλλη τάση που έχει επίσης παρατηρηθεί είναι ότι οι νέοι τείνουν όλο και περισσότερο να επιλέγουν κατοικίες σε περιφερειακές περιοχές. Εκτιμούν τις πράσινες εμπειρίες διαβίωσης, που συνδέονται με τις μεγάλες αστικές περιοχές που αναπτύσσονται προς την κατεύθυνση των δημόσιων συγκοινωνιών. Επιπλέον, η διαφάνεια των νομικών παραγόντων θεωρείται απαραίτητη προϋπόθεση. Για να ανταποκριθούν σε αυτή την αυστηρή απαίτηση, πολλοί επενδυτές βελτιώνουν συνεχώς τα προϊόντα τους, αναπτύσσουν πράσινες - έξυπνες - βιώσιμες αστικές περιοχές, που συνδέονται με συστηματικές συνδέσεις υποδομών.

Ανάγκη ανάπτυξης δορυφορικών πόλεων

Από μακροοικονομική άποψη, ο οικονομολόγος Δρ. Can Van Luc δήλωσε ότι η παγκόσμια οικονομική εικόνα την περίοδο 2025-2026 εξακολουθεί να αντιμετωπίζει πολλές γκρίζες αποχρώσεις, καθώς ο ρυθμός ανάπτυξης προβλέπεται να επιβραδυνθεί, από 2,8% το 2024 σε 2,3% τα επόμενα 2 χρόνια, σύμφωνα με στοιχεία της Παγκόσμιας Τράπεζας. Επεσήμανε τους κύριους λόγους που προέρχονται από τις ατελείωτες γεωπολιτικές συγκρούσεις στη Μέση Ανατολή και την Ουκρανία, τις επίμονες πληθωριστικές πιέσεις, τους αυξανόμενους κινδύνους δημόσιου χρέους και τη μείωση της ανάπτυξης στις 3 μεγάλες οικονομίες των ΗΠΑ, της Κίνας και της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Ωστόσο, σε αυτή την εικόνα, εξακολουθούν να υπάρχουν φωτεινά σημεία όταν οι παγκόσμιες δημόσιες επενδύσεις δείχνουν σημάδια ανάκαμψης.

Για το Βιετνάμ, σύμφωνα με τον Δρ. Can Van Luc, η κατάσταση είναι κάπως πιο αισιόδοξη χάρη σε νέους και σημαντικούς παράγοντες ανάπτυξης. Ένας από αυτούς είναι η καταγεγραμμένη ροή κεφαλαίων από άμεσες ξένες επενδύσεις (ΑΞΕ), η οποία αναμένεται να φτάσει τα 26,14 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ το 2025, αυξημένη κατά 7,3% σε σχέση με το προηγούμενο έτος και θα μπορούσε να αυξηθεί σε 42-46 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ το 2026, που αντιστοιχεί σε αύξηση 12% - 14%. Εκ των οποίων, ο τομέας των ακινήτων αντιπροσωπεύει μόνο 5 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, περίπου το 20% του συνολικού κεφαλαίου ΑΞΕ τους πρώτους 8 μήνες του 2025. Γενικά, το φωτεινό σημείο της οικονομίας του Βιετνάμ έγκειται στην ανάκαμψη των επενδύσεων, στην αύξηση των ΑΞΕ, αν και κάπως επιβραδυνόμενη, και στην άνθηση της τουριστικής βιομηχανίας.

Επιπλέον, ο νέος προσανατολισμός πολιτικής δημιουργεί επίσης σαφή αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων. Ο Δρ. Can Van Luc δήλωσε ότι η ολοκλήρωση των θεσμών γης, με την τροποποίηση του Νόμου περί Γης του 2024 και του Νόμου περί Ακινήτων, μαζί με τη διαδικασία διοικητικής διευθέτησης, έχει ανοίξει μεγάλες ευκαιρίες. Μόνο στην πόλη Χο Τσι Μινχ, μετά τη συγχώνευση, η περιοχή αυξήθηκε 2,4 φορές, ο πληθυσμός αυξήθηκε κατά 37%, το ΑΕΠ έφτασε τα 2.078 τρισεκατομμύρια VND, αντιπροσωπεύοντας το 67,74% ολόκληρης της περιοχής, το ΑΕΠ κατά κεφαλήν έφτασε τα 19,49 εκατομμύρια VND. Αυτή είναι η βάση για να περιμένουμε μια σημαντική ανακάλυψη, η οποία θα επηρεάσει έντονα την αγορά ακινήτων.

Παράλληλα με αυτό, υπάρχει μια σειρά από βασικές πολιτικές, όπως η δημιουργία ενός συνόλου πολιτικών πυλώνων για την προώθηση της πράσινης οικονομίας και της ψηφιοποίησης, η εφαρμογή του Ψηφίσματος 21/2021/QH15 για τη στέγαση, η διαφοροποίηση των πηγών κεφαλαίου μέσω του Εθνικού Ταμείου Στέγασης, η ενίσχυση της καταπολέμησης της διαφθοράς στη διαχείριση γης, η μετατροπή του διοικητικού μοντέλου 2 επιπέδων για τη βελτίωση της αποτελεσματικότητας της διαχείρισης. Όλα αυτά θεωρούνται κινητήριες δυνάμεις που θα βοηθήσουν την αγορά ακινήτων, ιδίως τον δορυφορικό τομέα, να έχει την ευκαιρία να απογειωθεί.

Ο ειδικός σε θέματα πολεοδομίας, Δρ. Επιστημών και Αρχιτέκτονας Νγκο Βιετναμ Σον συμφωνεί με την παραπάνω άποψη και πιστεύει ότι η συγχώνευση γειτονικών περιοχών για την επέκταση του χώρου της πόλης Χο Τσι Μινχ θα φέρει την πόλη στην εποχή των «υπεραστικών» όσον αφορά την έκταση, τον πληθυσμό και τον οικονομικό ρόλο. Η ανώτερη κλίμακα προσφέρει μεγάλα πλεονεκτήματα όσον αφορά τον χώρο ανάπτυξης και τους πόρους της αγοράς, αλλά ταυτόχρονα θέτει σημαντικές προκλήσεις όσον αφορά την αστική διαχείριση, την κατανομή των υποδομών και τον έλεγχο της μετακίνησης των ανθρώπων.

Σε αυτό το πλαίσιο, ο ειδικός αυτός πιστεύει ότι ο σχεδιασμός της αστικής περιοχής της πόλης Χο Τσι Μινχ πρέπει να έχει ένα μακροπρόθεσμο όραμα από τώρα έως το 2030-2050 με ένα πολυκεντρικό μοντέλο. Αντί να συμπιέζονται τα πάντα στον κεντρικό πυρήνα, η διευρυμένη πόλη πρέπει να αναπτύξει δορυφορικές πόλεις στη ζώνη, καθεμία από τις οποίες αναλαμβάνει εξειδικευμένες λειτουργίες όπως βιομηχανία, υπηρεσίες, εκπαίδευση - κατάρτιση, έξυπνες αστικές περιοχές ή οικολογικά θέρετρα. Αυτό το πολυπολικό δίκτυο είναι πραγματικά αποτελεσματικό μόνο όταν συνδέεται με ένα σύγχρονο διαπεριφερειακό σύστημα μεταφορών, συμπεριλαμβανομένων των γραμμών ζώνης, των αυτοκινητοδρόμων, των αστικών σιδηροδρόμων, εξασφαλίζοντας άνετη μετακίνηση μεταξύ του κέντρου και των δορυφορικών περιοχών. «Το πιο σημαντικό είναι ότι ο σχεδιασμός δίνει έμφαση στα κριτήρια των «βιώσιμων δορυφορικών πόλεων», που σημαίνει ότι αυτές οι πόλεις πρέπει να είναι πραγματικά βιώσιμες για να προσελκύσουν τους κατοίκους να εγκατασταθούν μακροπρόθεσμα. Μόνο όταν οι τεχνικές και κοινωνικές υποδομές επενδυθούν ταυτόχρονα, συνοδευόμενες από βασικές υπηρεσίες κοινής ωφέλειας στην υγεία, την εκπαίδευση και την απασχόληση, οι άνθρωποι θα αισθάνονται ασφαλείς να παραμείνουν. Αυτό είναι το κλειδί για να διαδραματίσουν οι δορυφορικές πόλεις τον ρόλο τους στη μείωση της πίεσης στον κεντρικό πυρήνα, προωθώντας παράλληλα την ισορροπημένη και βιώσιμη ανάπτυξη για ολόκληρη την περιοχή» - τόνισε ο ειδικός αυτός.

Φόρουμ Κατοικιών 2025

Στο πλαίσιο της αγοράς κατοικίας που αντιμετωπίζει πολλά προβλήματα όσον αφορά την προσφορά και την άνοδο των τιμών των ακινήτων... ο Σύνδεσμος Ακινήτων του Βιετνάμ (VNREA) σε συνεργασία με την εφημερίδα Nguoi Lao Dong και την Real Estate Review Community διοργάνωσαν το "Φόρουμ Ακινήτων Στέγασης 2025" με θέμα "Δορυφορικά Κύματα" το απόγευμα της 18ης Σεπτεμβρίου στο ξενοδοχείο New World Saigon (HCMC).

Το φόρουμ θα θέσει τα ακόλουθα ζητήματα: Πώς επηρεάζουν τα νομικά έγγραφα την αγορά ακινήτων· Πώς θα διαμορφώσουν οι τρεις θεσμικοί - οικονομικοί - παράγοντες δεδομένων το «δορυφορικό πρότυπο του Βιετνάμ» τα επόμενα 5 χρόνια· Ποιες λύσεις έχουν οι φορείς διαχείρισης στη διαχείριση, την υποστήριξη των επιχειρήσεων, τη σταθεροποίηση της αγοράς και τον προσανατολισμό της βιώσιμης ανάπτυξης για τα δορυφορικά ακίνητα;

Δεκάδες έργα μεγάλης κλίμακας

Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία της DKRA Consulting, η πόλη Χο Τσι Μινχ και οι γειτονικές της περιοχές διαθέτουν σήμερα περίπου 18 έργα αστικής περιοχής με κλίμακα άνω των 100 εκταρίων, συνολικά άνω των 16.500 εκταρίων, εκ των οποίων έχουν υλοποιηθεί και υλοποιούνται 8 έργα με έκταση άνω των 3.500 εκταρίων, παρέχοντας στην αγορά πάνω από 50.000 προϊόντα στέγασης.

Πηγή: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm