10 soluciones para eliminar obstáculos e impulsar la recuperación del mercado inmobiliario.

El mercado inmobiliario ha tocado fondo.

En nombre de las empresas inmobiliarias, queremos dar las gracias al periódico.   Trabajadores   Organizar el seminario "Eliminación de obstáculos legales para el sector inmobiliario" en este momento es muy oportuno, ya que se están preparando para su aprobación cuestiones que requieren medidas decisivas y su inclusión en la ley.

Todos los líderes, instituciones de investigación y el sector empresarial son plenamente conscientes de los importantes obstáculos legales que enfrenta el mercado inmobiliario. Hemos informado al Gobierno que la mayor dificultad es de índole legal, representando hasta el 70% de los obstáculos que enfrentan los proyectos.

Existen tres niveles de obstáculos. El mayor obstáculo es la falta de coherencia, las contradicciones y los conflictos en algunas normativas. Ciertas regulaciones en documentos legales relacionados con terrenos e inmuebles también presentan problemas. En particular, existen dificultades para la aplicación de la ley por parte de funcionarios y empleados públicos en diversos departamentos y agencias. Un mismo documento puede interpretarse con relativa facilidad en algunas localidades, mientras que en otras no, lo que genera cuellos de botella para los proyectos locales.

El segundo obstáculo importante es el acceso al capital. Además del capital social, las empresas inmobiliarias han recurrido en los últimos tiempos a otras cuatro fuentes de financiación. En primer lugar, el capital del mercado de valores; actualmente, hay más de 1600 empresas cotizadas, de las cuales solo poco más de 169 están relacionadas con el sector inmobiliario. Esta cifra es muy pequeña e insuficiente para aprovechar plenamente el capital del mercado de valores.

En segundo lugar, si bien el capital procedente de los bonos se ha mantenido estancado desde el tercer trimestre de 2022, el mercado de bonos sigue siendo problemático a pesar de la Resolución 08, cuyo objetivo es la regulación.

El tercer obstáculo importante, y no menos importante, es el acceso al crédito de los bancos comerciales. Este es el capital semilla, que actúa como un "iniciador" y proporciona un apoyo significativo a las empresas, pero aún no se ha aprovechado por completo.

El capital restante proviene de clientes y socios, pero si no se resuelven los obstáculos iniciales, estos también se vuelven insuperables. En particular, el capital de los socios y la inversión extranjera directa (IED) presionan a las empresas nacionales para que vendan proyectos a precios bajos o exijan grandes descuentos antes de aceptar invertir. En resumen, actúan como buitres al acecho, buscando proyectos fallidos. Esto representa una desventaja significativa para las empresas nacionales.

Actualmente, el segmento más favorable es probablemente el inmobiliario industrial. Los tres años de pandemia no han afectado significativamente a este sector, lo que también ha generado condiciones favorables para el crecimiento de otras industrias.

En cuanto al mercado, creo que ahora deberíamos hablar de que está tocando fondo. Muchos creen que el mercado tocó fondo en abril o mayo de este año. Sin embargo, según datos del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, considero que el punto más bajo se produjo en el primer trimestre de 2023, cuando el sector inmobiliario experimentó un crecimiento negativo del 16,1%, aunque desde entonces ha mejorado gradualmente.

Al finalizar el segundo trimestre de 2023, el crecimiento seguía siendo negativo en más del 11%. Pero a partir del tercer trimestre, se redujo a poco más del 8%.

En cuanto a los obstáculos legales, actualmente existen tres problemas principales: la normativa legal; la normativa subordinada, como decretos y circulares; y las decisiones a nivel provincial. Estos obstáculos dificultan la labor de los funcionarios públicos en la gestión de expedientes relacionados con bienes inmuebles, lo que genera temor a la responsabilidad, evasión de responsabilidades y reticencia a presentar propuestas.

La publicación por parte del Comité Central de reglamentos que protegen los derechos de los funcionarios que se atreven a pensar y actuar contribuirá a revitalizar el espíritu de los servidores públicos. Asimismo, la Resolución 18 del XIII Comité Central del Partido Comunista de Vietnam, sobre "Continuar innovando y mejorando las instituciones y políticas, aumentar la eficacia y la eficiencia de la gestión y el uso de la tierra, e impulsar el desarrollo de nuestro país como un país desarrollado de altos ingresos", ha hecho hincapié en la necesidad de enmendar la Ley de Tierras de 2013 y las leyes conexas para garantizar la coherencia y la uniformidad.

En mi opinión, la actual Ley de Tierras (modificada), que la Asamblea Nacional está examinando y preparándose para su aprobación, es una obra de gran envergadura que abarca más de 200 páginas. Sin embargo, al leer el último borrador, aún encuentro algunos puntos problemáticos, entre ellos el tema del acceso a la tierra para las empresas, tal como se estipula en el artículo 128.

En consecuencia, el borrador de la normativa propone dos opciones: las empresas solo pueden desarrollar proyectos de vivienda comercial si adquieren terrenos residenciales mediante transferencia, o si adquieren tanto terrenos residenciales como de otro tipo. Entonces, ¿cómo es posible que haya terrenos disponibles para proyectos de vivienda comercial a gran escala o para grandes áreas urbanas? En el corazón de Ciudad Ho Chi Minh, incluso los terrenos residenciales suelen tener, como máximo, apenas unos pocos miles de metros cuadrados.

Aunque alguien adquiera un terreno agrícola de 10 hectáreas o un solar industrial de 2 hectáreas, no puede llevar a cabo un proyecto porque no hay terrenos residenciales disponibles. En mi opinión, esto es injusto y debe corregirse para facilitar el desarrollo de proyectos comerciales.

Además, espero que se establezcan regulaciones adecuadas para facilitar el desarrollo de viviendas sociales, viviendas para trabajadores y la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos antiguos. Confío en que la Ley de Tierras modificada se examine y apruebe en el momento oportuno.

Además, es fundamental garantizar la coherencia y la uniformidad con la Ley de Tierras, así como con la Ley de Entidades de Crédito y la Ley de Subastas de Bienes, en leyes pertinentes como la Ley de Vivienda (modificada) y la Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada).

Fuente: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm