10 soluciones para eliminar obstáculos y promover la recuperación inmobiliaria

El mercado inmobiliario ha tocado fondo.

En nombre de los empresarios inmobiliarios, agradecemos al Periódico.   trabajadores   La organización del Seminario “Eliminación de obstáculos legales en el sector inmobiliario” en esta etapa es muy oportuna cuando se necesitan resolver drásticamente las cuestiones e incluirlas en la Ley que se prepara para su aprobación.

Todos los líderes, agencias de investigación y comunidades empresariales comprenden claramente los problemas legales muy importantes en el mercado inmobiliario. Hemos informado al Gobierno que la mayor dificultad es la jurídica y representa el 70% de los problemas del proyecto.

Hay tres niveles de entrelazamiento. El mayor problema es que algunas regulaciones carecen de coherencia, son contradictorias y entran en conflicto con las leyes. Algunas regulaciones en documentos sub-legales relacionados con la tierra en el sector inmobiliario también están enredadas. En particular, las dificultades en la aplicación de la ley por parte de los funcionarios de los departamentos y sucursales. Con el mismo documento, algunas localidades lo han resuelto relativamente bien, mientras que otras no han podido resolverlo, generando congestión para los proyectos locales.

El segundo gran problema es el acceso al capital. Además del capital, las empresas inmobiliarias han recurrido recientemente a otras cuatro fuentes de capital. El primero es el capital proveniente del mercado de valores, actualmente hay más de 1.600 empresas listadas, de las cuales sólo más de 169 son empresas relacionadas con el sector inmobiliario. Esta cifra es muy pequeña, no suficiente para explotar el capital en el mercado de valores.

En segundo lugar, el capital proveniente de bonos está bloqueado desde el tercer trimestre de 2022. Hasta el momento, el mercado de bonos sigue estancado a pesar de la Resolución 08 de ajuste.

El tercer gran problema también es importante, que es el crédito de los bancos comerciales. Se trata de una fuente de capital semilla, que cumple el papel de “partera”, un gran apoyo para las empresas pero que no ha sido aprovechado.

El resto es capital de clientes y socios, pero cuando los problemas iniciales no se solucionen, este problema también quedará bloqueado. En particular, el capital de los socios y el capital extranjero (IED) obliga a las empresas nacionales a “vender proyectos baratos” o a ofrecer grandes descuentos antes de invertir. En pocas palabras, son como personas "voluminosas" que esperan "cazar" proyectos "muertos". Esto es una gran desventaja para las empresas nacionales.

En la actualidad el segmento más favorable es probablemente el inmobiliario industrial. La pandemia que dura ya tres años no ha tenido mucho impacto en este sector, lo que también ha creado condiciones para impulsar otras industrias.

En términos del mercado, creo que deberíamos utilizar ahora el término zona baja. Mucha gente piensa que el mercado tocará fondo en algún momento entre abril y mayo de este año. Pero según los datos del Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh, creo que el fondo se alcanzará a partir del primer trimestre de 2023, cuando el crecimiento del sector inmobiliario sea negativo (16,1%), pero mejorará gradualmente a partir de entonces.

Al final del segundo trimestre de 2023, el crecimiento seguirá siendo negativo, superior al 11%. Pero a partir del tercer trimestre, el resultado es sólo -8%.

En cuanto a los problemas legales actualmente existen 3 problemas, que son las regulaciones legales; Los reglamentos sub-legales son decretos y circulares; y decisiones provinciales. Estos problemas dificultan a los funcionarios y empleados públicos el manejo de documentos relacionados con el sector inmobiliario, como el miedo a la responsabilidad, la elusión de responsabilidades y la renuencia a hacer sugerencias.

La promulgación de normas por parte del Gobierno Central sobre la protección de los derechos de los funcionarios que se atreven a pensar y a hacer contribuirá a revitalizar el espíritu de los servidores públicos. Además de eso, la Resolución 18 del XIII Comité Central del Partido sobre "Continuar innovando y perfeccionando las instituciones y políticas, mejorando la eficacia y eficiencia de la gestión y uso de la tierra, creando impulso para convertir a nuestro país en un país desarrollado con altos ingresos" enfatizó la necesidad de enmendar la Ley de Tierras de 2013 y las leyes relacionadas para asegurar la coherencia y la unidad.

En mi opinión, la Ley de Tierras (modificada) que actualmente se está considerando y preparando para su aprobación en la Asamblea Nacional con más de 200 páginas es un proyecto enorme, pero leyendo el borrador más reciente, todavía hay algunos problemas, incluido el tema del acceso a la tierra para las empresas estipulado en el artículo 128.

En consecuencia, el proyecto prevé dos opciones: las empresas sólo podrán aceptar cesiones de terrenos residenciales o de terrenos residenciales y otros terrenos para ser utilizados en proyectos de viviendas comerciales. Entonces, ¿cómo podemos conseguir terrenos para construir grandes proyectos de viviendas comerciales y áreas urbanas a gran escala? En el centro de la ciudad de Ho Chi Minh, si el terreno es residencial, el más grande mide sólo unos pocos miles de metros cuadrados.

Incluso si usted compra un terreno agrícola de 10 hectáreas o un terreno industrial de 2 hectáreas, aún así no puede llevar a cabo el proyecto porque no hay terrenos residenciales. En mi opinión, esto no es razonable y debe ajustarse adecuadamente para facilitar el desarrollo de proyectos comerciales.

Además, también espero tener regulaciones adecuadas para facilitar el desarrollo de viviendas sociales, viviendas para trabajadores y la renovación y reconstrucción de apartamentos antiguos. Espero que la Ley de Tierras revisada se estudie y se apruebe en el momento oportuno.

Además, es muy importante modificar leyes relacionadas como la Ley de Vivienda (modificada), la Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada) para asegurar la coherencia y consistencia con la Ley de Tierras, junto con la Ley de Instituciones de Crédito y la Ley de Subastas de Propiedades.

Fuente: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm