Según la experiencia de muchos sitios web inmobiliarios, existen varias maneras de comprobar si un certificado de título de propiedad es auténtico o falso al comprar o vender una casa o un terreno. Entre ellas, los dos métodos más comunes son los siguientes:
Método 1: Verifique usted mismo la información y los detalles del certificado de título de propiedad.
De acuerdo con la Circular 23/2014/TT-BTNMT, los compradores pueden verificar la autenticidad de un certificado de título de propiedad basándose en el código de barras impreso en la parte inferior de la página 4.
Los códigos de barras (MV) se utilizan para administrar y recuperar información sobre certificados y registros de emisión de certificados.
De acuerdo con la Cláusula 2, Artículo 15 de la Circular 23/2014/TT-BTNMT, el código de barras tiene la estructura MV = MX.MN.ST, en la que:
MX es el código de la unidad administrativa a nivel de comuna, distrito o municipio donde se ubica el terreno. Primero, debe comparar el código de la unidad administrativa de la comuna, distrito o municipio donde se ubica el terreno con el código del Certificado de Derechos de Uso del Suelo.
Nota: En los casos en que el Comité Popular Provincial emite el Certificado a una organización, se debe agregar el código de la provincia o ciudad con gobierno central antes del código de la comuna, barrio o pueblo que administra el área de tierra (en este caso, el código de barras en el certificado tendrá 15 dígitos; en otros casos, el código de barras tendrá 13 dígitos en la página 4).
MN es el código del año de emisión del certificado, compuesto por los dos últimos dígitos del año de emisión. Por ejemplo, 21 significa que el certificado se emitió en 2021.
ST es el número de almacenamiento secuencial del expediente del trámite de registro de tierras correspondiente al Certificado de Derecho de Uso de Tierras emitido por primera vez, según lo estipulado en el reglamento de registros catastrales de tierras del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente .
Las disposiciones relativas a los códigos de barras en los certificados, estipuladas en la Circular 17/2009/TT-BTNMT en vigor a partir del 10 de diciembre de 2009, han sido modificadas y sustituidas por la Circular 23/2014/ND-CP.
El punto C, cláusula 9, artículo 6 y la cláusula 8, artículo 7 de la Circular 23/2014/ND-CP establecen que "Los certificados de derecho de uso de la tierra se registrarán con el mismo número de serie en el archivo del procedimiento de registro de tierras" en los casos en que un archivo de registro deba completarse en múltiples certificados debido a su extenso contenido.
De esto se desprende que los certificados de derecho de uso de la tierra pueden compartir un código de barras común, pero no pueden carecer de él. Por lo tanto, si un certificado de título de propiedad no tiene código de barras, es muy probable que sea falso.
Los compradores deben verificar la información en las oficinas de tierras para obtener resultados más precisos, ya que este método de verificación de autenticidad es solo una verificación rápida y su precisión no es alta.
Debe verificar el código de barras para verificar si el certificado de propiedad del terreno es genuino o falso. (Imagen ilustrativa)
Verifique el número de serie.
Para determinar si un certificado de título de propiedad es auténtico o falso, los compradores deben examinar cuidadosamente las áreas que suelen alterarse o borrarse, como el número de certificado, el tipo de terreno, el número de registro, la forma de uso, el período de validez, la superficie y el mapa. Si el certificado tiene páginas adicionales, verifique si estas incluyen un sello, si el método de impresión es offset y si alguna información en la página ha sido alterada o borrada.
Si el título de propiedad ha sido hipotecado varias veces, es necesario verificar el sello y la firma del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente o de la oficina de tierras.
Verifique el sello y la firma.
En realidad, algunos certificados de propiedad de tierras falsificados contienen información inconsistente sobre el sello y la firma. Por ejemplo, el título que figura podría indicar que la firma corresponde al Presidente del Comité Popular, pero el sello en sí dice "Presidente". Por lo tanto, si ve este signo, podría tratarse de un certificado falso.
Sin embargo, cabe señalar que, al ser un método de inspección visual, la precisión no es alta. Por lo tanto, quienes necesiten verificar su certificado de propiedad deben verificar la información en la Oficina de Registro de la Propiedad.
Método 2: Consultar con la autoridad emisora del certificado, tal como consta en el título de propiedad.
Para las localidades que ya cuentan con una oficina de registro de tierras, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente emite el Certificado de Derechos de Uso de Tierras, Propiedad de Viviendas y Otros Bienes Adjuntos a la Tierra.
Para las localidades que aún no han establecido una Oficina de Registro de Tierras: El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente emite Certificados de Derechos de Uso de Tierras, Propiedad de Casas y Otros Activos Adjuntos a la Tierra a organizaciones, establecimientos religiosos; vietnamitas residentes en el exterior que implementan proyectos de inversión; organizaciones e individuos extranjeros; y empresas con capital de inversión extranjera.
El Comité Popular a nivel de distrito, pueblo o ciudad bajo la autoridad provincial emite Certificados de Derechos de Uso de Tierras, Propiedad de Casas y Otros Activos Vinculados a la Tierra a hogares, individuos, comunidades residenciales y vietnamitas residentes en el extranjero que poseen casas vinculadas a derechos de uso de tierras en Vietnam.
Los compradores pueden utilizar la base legal anterior para verificar la autenticidad del título de propiedad de la parcela que pretenden comprar.
Otras cosas a tener en cuenta antes de firmar un contrato de compraventa de terrenos.
Para evitar posibles riesgos, se deben considerar varios puntos antes de firmar un contrato de compraventa de terrenos:
Los nombres correctos para los contratos de compraventa de inmuebles: Según el Código Civil y el Derecho Mercantil, el nombre del contrato suele estar asociado al objeto principal del mismo; esta parte a menudo se pasa por alto.
Información sobre las partes que intervienen en el contrato de compraventa de inmuebles: El modelo de contrato de compraventa de inmuebles debe incluir información completa sobre el nombre completo, año de nacimiento, número de cédula de identidad o pasaporte, lugar de emisión, fecha de emisión y domicilio residencial.
Si actúa como representante legal de un grupo, el modelo de contrato de compraventa de bienes raíces debe incluir el nombre, la dirección, el número de registro comercial, el certificado de registro comercial, el certificado de establecimiento comercial (si corresponde) e información sobre el representante que firma el contrato.
Información de la propiedad en un contrato de compraventa de bienes raíces: La información de la propiedad debe estar claramente indicada en la plantilla de contrato de compraventa de bienes raíces, como información sobre el área, ubicación específica, etc.
Respecto a los términos relacionados con el valor de un contrato de compraventa de un inmueble: Los compradores deben prestar atención a detalles como el monto total, la moneda de pago y si este monto es fijo o no.
Derechos y obligaciones de las partes involucradas
Comprar y vender bienes raíces es un proceso complejo con muchos riesgos. Por lo tanto, debe ser extremadamente cuidadoso y prestar atención a cada detalle al comprar o vender un terreno. Si no tiene experiencia en este tema, los compradores deben buscar la ayuda de un abogado, un bufete de abogados de buena reputación o un agente inmobiliario experimentado y confiable.
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