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| El valor inmobiliario necesita una base para aumentar de forma sostenible, lo que implica un desarrollo simultáneo de la infraestructura de transporte, económica y social. (Fuente: Thanh Nien) |
Advertencia de una "fiebre virtual de tierras" tras la información sobre fusiones de provincias y ciudades
Recientemente, las autoridades locales han advertido simultáneamente a la población que tenga cuidado con la información no oficial sobre fusiones entre provincias y ciudades, y que denuncie a las autoridades locales los rumores falsos, la especulación de precios y la manipulación del mercado.
Recientemente, las provincias y ciudades vecinas a Hanoi han estado experimentando fluctuaciones debido a rumores no oficiales relacionados con la planificación y fusión de provincias y ciudades, y los precios de la tierra en muchas áreas han aumentado alrededor de un 20%.
La Policía Provincial de Thai Binh acaba de advertir a los inversores que mantengan la calma y no crean los rumores sobre la fusión de unidades administrativas. Si descubren fraude o manipulación del mercado, deben denunciarlo de inmediato a la agencia policial más cercana.
El Departamento de Construcción de la provincia de Phu Tho también emitió una advertencia sobre el riesgo de una verdadera fiebre inmobiliaria en la zona. El departamento indicó que, hasta el momento, el número de transacciones en los pisos sigue siendo limitado. Los altos precios de los terrenos podrían ser una estrategia de los intermediarios inmobiliarios para inflar los precios.
Recientemente, la provincia de Bac Giang también informó: En la provincia, también se realizan operaciones de compraventa simuladas, con grandes diferencias de precio para engañar a los compradores y crear una mentalidad de lucro. Algunos inversores muestran indicios de movilización ilegal de capital y utilizan diversas formas de venta sin estar cualificados.
El Sr. Nguyen Van Dinh, de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), advirtió que los inversores deben ser extremadamente cautelosos con la fiebre virtual. Esto se debe a que la fiebre inmobiliaria causada por las noticias a menudo solo beneficia a un pequeño grupo de especuladores, mientras que la mayoría de los inversores individuales y compradores reales corren el riesgo de quedar atrapados si compran a precios esperados, que se han elevado demasiado.
De hecho, tras cada fiebre del mercado inmobiliario, muchos inversores que compraron en el pico de precio tuvieron que enterrar su capital durante mucho tiempo o aceptar pérdidas con poca liquidez. Incluso muchos grupos de inversores seguros con experiencia en el "surf" fracasaron repetidamente al no poder vender sus bienes a tiempo.
Para que el valor de los bienes raíces aumente de forma sostenible, debe haber una base sólida, lo que implica un desarrollo sincronizado de la infraestructura de transporte, económica y social. La fiebre inmobiliaria, basada únicamente en noticias sin planes de inversión y desarrollo que la acompañen, suele tener ciclos cortos, crece rápidamente, pero es difícil mantenerla en niveles altos a largo plazo, afirmó el Sr. Dinh.
El economista Dr. Dinh The Hien afirmó que el mercado inmobiliario ha recibido un fuerte impulso para recuperarse desde principios de año. Se han lanzado numerosos proyectos inmobiliarios y la oferta ha comenzado a aumentar. Algunos proyectos inmobiliarios de alta gama que se creían difíciles de vender se han vendido muy bien recientemente. Sin embargo, el mercado secundario ha estado operando peor. Por lo tanto, para confirmar si el mercado inmobiliario realmente está en alza, es necesario seguir observando.
Todavía hay margen para el aumento de precios de los apartamentos
A muchas personas les preocupa que el precio de los apartamentos en Hanói ya sea alto y haya poco margen de crecimiento. Sin embargo, según análisis de expertos, si se convierte en oro, el aumento de precio es solo equivalente. Además, aunque los ingresos de la gente no han aumentado en consecuencia, el Gobierno está reduciendo gradualmente la carga de los gastos de manutención (matrícula gratuita, gastos hospitalarios, etc.), creando mejores condiciones para que la gente ahorre.
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En marzo de 2025, el mercado inmobiliario registró una serie de desarrollos extraordinarios. En Hanói, el mercado principal registró el lanzamiento oficial de tres proyectos de baja altura y cinco de gran altura, con una oferta total de aproximadamente 10.000 apartamentos. Además de importantes inversores como Vinhomes, Masterise Homes y MIK Group, el mercado ha presenciado nuevos proyectos de otros inversores: Xuan Cau, Tan Hoang Minh...
La nueva fuente de oferta es más abundante, lo que permite a los compradores e inversores de viviendas disponer de más opciones y referencias. Los inversores lanzan proyectos uno tras otro, iniciando la construcción, lo que indica que la situación legal de los proyectos se ha "liberado" y que el mercado está "entusiasmado".
El Sr. Tran Quang Trung cree que para 2025, parte de las necesidades de vivienda de los compradores reales estarán cubiertas. Sin embargo, si los compradores de vivienda siguen esperando para comprar casas en el centro de la ciudad, la región occidental o incluso en nuevos mercados como Co Loa para obtener viviendas a precios accesibles, será muy difícil.
Valoro mucho las condiciones de vida en la zona este de Hanói, incluyendo zonas vecinas como Van Giang. Con una distancia de tan solo 8 km en línea recta y unos 13 km de viaje real hasta el centro de Hoan Kiem, Van Giang es una de las zonas más cercanas a Hanói. De hecho, esta distancia es equivalente, o incluso menor, a la de viajar entre distritos del centro como Nam Tu Liem o Ha Dong hasta el centro —dijo el Sr. Tran Quang Trung—.
Actualmente, algunos inversores de renombre, como Masterise Homes, están implementando proyectos con costos de inversión por metro cuadrado muy razonables, garantizando al mismo tiempo una excelente calidad de vida, desde la infraestructura y la calidad de la construcción hasta la sincronización de los sistemas de servicios públicos. Si el mismo sistema de servicios públicos se ubicara en zonas como Co Loa o el oeste de Hanói, el costo tendría que ser el doble para alcanzar el mismo estándar.
“Creo que este año es el momento ideal para tener una casa en el Este. Si desaprovecha esta oportunidad, acceder a apartamentos de lujo a precios razonables en otras zonas en el futuro próximo será cada vez más difícil”, añadió el Sr. Tran Quang Trung.
Se prevé que para 2030, Hanói tendrá una población adicional de aproximadamente 2 millones de personas, lo que equivale a la necesidad de más de un millón de viviendas. Mientras tanto, se espera que la oferta en 2025 sea de tan solo unas 30.000 viviendas, lo que demuestra que el potencial de aumento de precios sigue siendo muy elevado si se consideran los factores de oferta y demanda a largo plazo. "El período actual es como dividir el pastel: la persona sensata elegirá la parte más atractiva si se basa en datos y análisis reales. Los inversores deben considerar el flujo de caja, el nivel de finalización de la infraestructura, la población y la demanda real", enfatizó el Sr. Tran Quang Trung.
La política inmobiliaria entra en vigor a partir de abril
A continuación se presentan las políticas inmobiliarias vigentes a partir de abril de 2025.
Eliminación de obstáculos en algunos proyectos y terrenos según conclusiones de inspección en 3 localidades
El contenido se menciona en la Resolución 170/2024/QH15 sobre mecanismos y políticas específicos para eliminar las dificultades y obstáculos para los proyectos y las tierras en las conclusiones de inspección, examen y juicio en la ciudad de Ho Chi Minh, la ciudad de Da Nang y la provincia de Khanh Hoa.
La Resolución 170/2024/QH15 estipula mecanismos y políticas específicas para eliminar las dificultades y obstáculos para los proyectos y la tierra en las conclusiones de inspección, examen y juicio en la ciudad de Ho Chi Minh, la ciudad de Da Nang y la provincia de Khanh Hoa según lo determinado en el Apéndice emitido con la Resolución 170/2024/QH15 y 1.313 casos de violaciones del término de uso de la tierra al otorgar Certificados de Derecho de Uso de la Tierra, Certificados de Derecho de Uso de la Tierra, Derechos de Propiedad de Vivienda y otros activos vinculados a la tierra según lo prescrito en la Cláusula 3, Artículo 3 de la Resolución 170/2024/QH15.
Implementación piloto de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para la recepción de derechos de uso de la tierra
La Resolución 171/2024/QH15 estipula la implementación piloto de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos de recepción de derechos de uso de la tierra o de tenencia de derechos de uso de la tierra (en adelante denominados proyectos piloto) a nivel nacional en los siguientes casos:
- Proyecto de organización empresarial inmobiliaria recibiendo derechos de uso de suelo.
- Proyecto de organización empresarial inmobiliaria con derecho de uso de suelo.
- Proyecto de organización empresarial inmobiliaria con derecho de uso de suelo y receptor de derecho de uso de suelo.
- El proyecto de una organización empresarial inmobiliaria lo constituyen las organizaciones que utilizan terrenos para implementar un proyecto de vivienda comercial en el área de una instalación de producción y negocios que debe ser reubicada debido a la contaminación ambiental, o la instalación debe ser reubicada de acuerdo con la planificación de la construcción y la planificación urbana.
Las condiciones para la implementación del proyecto piloto son las siguientes:
- La ejecución del proyecto piloto deberá cumplir las siguientes condiciones:
+ El alcance de la superficie del terreno y de la parcela para la ejecución del proyecto debe cumplir con la planificación del uso del suelo a nivel distrital o la planificación de la construcción y la planificación urbana.
+ El alcance del terreno y la parcela para la implementación del proyecto es consistente con el programa y plan de desarrollo de vivienda local aprobado.
+ El alcance de la superficie del terreno y la parcela para la implementación del proyecto está incluido en la lista de áreas de terreno planificadas para implementar el proyecto piloto aprobado por el Consejo Popular Provincial de acuerdo con las disposiciones de la Cláusula 2, Artículo 4 de la Resolución 171/2024/QH15.
+ Existe una aprobación escrita del Comité Popular Provincial sobre el acuerdo para recibir derechos de uso de tierras para implementar el proyecto piloto para los casos especificados en los Puntos a) y c) de la Cláusula 1 del Artículo 1 de la Resolución 171/2024/QH15.
+ Las organizaciones de negocios inmobiliarios deben satisfacer las condiciones prescritas por la ley sobre tierra, vivienda, negocios inmobiliarios, inversiones y demás disposiciones legales pertinentes.
- En caso de utilizar el área planificada de tierras de defensa nacional y tierras de seguridad para realizar proyectos piloto, se deberán cumplir las condiciones especificadas en la Cláusula 1, Artículo 3 de la Resolución 171/2024/QH15 y debe existir aprobación escrita del Ministerio de Defensa Nacional para tierras de defensa nacional y del Ministerio de Seguridad Pública para tierras de seguridad.
- Las organizaciones comerciales inmobiliarias que implementan proyectos piloto que cumplen con las condiciones especificadas en la Cláusula 1 y la Cláusula 2, Artículo 3 de la Resolución 171/2024/QH15 pueden recibir transferencias de derechos de uso de la tierra y cambiar los propósitos del uso de la tierra para uno, algunos o los siguientes tipos de tierra para implementar proyectos piloto:
+ Terrenos agrícolas.
+ Las tierras no agrícolas no son tierras residenciales.
+ Terrenos para vivienda y otros terrenos dentro del mismo predio en caso de acuerdo de recepción de derechos de uso de suelo.
Trámites para la reventa de vivienda social en el plazo de 5 años
¿Cuáles son los procedimientos para revender viviendas sociales en un plazo de 5 años?
El artículo 39 del Decreto Nº 100/2024/ND-CP, que detalla una serie de artículos de la Ley de Vivienda sobre el desarrollo y la gestión de la vivienda social, estipula los procedimientos para la reventa de viviendas sociales en un plazo de 5 años.
La reventa de viviendas sociales en el plazo de 5 años prevista en el apartado d), inciso 1, artículo 89 de la Ley de Vivienda se realizará de la siguiente manera:
1. En caso de reventa de vivienda social al inversor del proyecto, el revendedor deberá llevar a cabo el procedimiento de liquidación del contrato con el inversor. La reventa se realizará de conformidad con lo dispuesto en el apartado d, cláusula 1, artículo 89 de la Ley de Vivienda y con las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Tierras.
2. En caso de reventa de viviendas sociales a otros sujetos con derecho a compra o arrendamiento con opción a compra de viviendas sociales, se aplicarán las siguientes disposiciones:
a) El comprador de vivienda social deberá contar con documentos que acrediten los sujetos y condiciones de acuerdo a las instrucciones del Ministro de la Construcción, del Ministro de la Defensa Nacional y del Ministro de Seguridad Pública y presentar la solicitud al Departamento de Construcción de la localidad donde se ubique el proyecto para determinar los sujetos y condiciones correctos de acuerdo a lo dispuesto en el Punto d, Cláusula 1, Artículo 38 del presente Decreto;
b) El revendedor deberá completar los trámites de liquidación del contrato con el inversor del proyecto (si lo hubiere). La reventa se realizará de conformidad con lo dispuesto en el inciso d) del apartado 1 del artículo 89 de la Ley de Vivienda y con las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Tierras.
El punto d), inciso 1, del artículo 89 de la Ley de Vivienda de 2023 estipula la venta, alquiler con opción a compra y arrendamiento de viviendas sociales de la siguiente manera:
d) Dentro de los 5 años siguientes a la fecha en que el comprador de vivienda social haya pagado la totalidad de la misma y necesite venderla, solo podrá revenderla al inversor del proyecto de inversión en construcción de vivienda social o a una persona con derecho a adquirir vivienda social, a un precio de venta máximo igual al precio de venta de la vivienda social estipulado en el contrato de compraventa con el inversor. El pago del impuesto sobre la renta de las personas físicas se realizará de conformidad con las disposiciones de la legislación fiscal.
De esta manera, el orden y los procedimientos para la reventa de viviendas sociales en el plazo de 5 años se llevan a cabo de acuerdo con la normativa antes mencionada.
Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-hung-phan-du-dia-tang-gia-chung-cu-van-con-canh-bao-sot-dat-ao-theo-thong-tin-sap-nhap-chinh-sach-co-hieu-luc-moi-nhat-309559.html
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