El fin del "enfriamiento" del mercado inmobiliario chino

Los compradores de viviendas se apresuran a pagar sus préstamos anticipadamente

La escala de los incumplimientos hipotecarios y su impacto final en los ingresos es difícil de deducir de los datos oficiales, pero hay amplia evidencia de que han aumentado en los últimos meses a medida que los prestatarios recuperaron inversiones decepcionantes o recaudaron capital al obtener préstamos comerciales con bajos intereses, según Nikkei Asia.

Los banqueros están mostrando sus preocupaciones implementando estrategias para desacelerar la prisa por pagar los préstamos y mantener las hipotecas en sus libros, al menos por un tiempo más.

"Nunca había oído hablar de reembolsos anticipados de esta magnitud. Sin duda, tendrá un impacto negativo en las ganancias de los bancos", declaró Ding Shuang, economista jefe para la Gran China y el Norte de Asia de Standard Chartered.

Los bancos chinos se enfrentan a un nuevo reto para sus ganancias, ya que cada vez más compradores de vivienda liquidan sus hipotecas anticipadamente, lo que amenaza a las entidades crediticias con años de pérdida de los ingresos por intereses previstos. Foto ilustrativa.

Un gerente del Banco Mercantil de China, en la provincia oriental de Jiangsu, afirmó que a finales de enero se había producido un claro aumento en los pagos anticipados de hipotecas después del Año Nuevo Lunar. En respuesta, indicó que su banco estaba pidiendo a los clientes que programaran citas si deseaban hablar sobre pagos anticipados.

Un empleado de una sucursal del Banco de Construcción de China en la ciudad sureña de Cantón informó que el banco había cancelado la función de prepago de préstamos para celulares tras un aumento repentino de este tipo de solicitudes. Los clientes deben esperar "varios meses" para reservar una hora en una sucursal donde puedan realizar dichos pagos, explicó el empleado.

Una empleada de 35 años de una empresa de educación en Beijing, que se identificó como Zhang, dijo a Nikkei Asia que había estado esperando más de dos meses para pagar una deuda hipotecaria de alrededor de 2 millones de yuanes (290.000 dólares).

El reembolso anticipado de las hipotecas de vivienda beneficia a los bancos chinos, ya que elimina la posibilidad de pérdidas crediticias. Sin embargo, también afecta negativamente a una de las fuentes de ingresos por intereses más fiables de los prestamistas.

El fin de la política de "enfriamiento" inmobiliario

Menos del 0,7% de los préstamos personales, incluidas las hipotecas, están clasificados como morosos, lo mismo que antes de la pandemia, escribió Dan Wang, economista jefe del Hang Seng Bank de China, en una reciente publicación de blog para la edición china del Financial Times.

En China, las hipotecas suelen ofrecerse a una tasa ligeramente superior a la tasa preferencial (LPR) para préstamos a cinco años. Esta tasa ha caído del 4,8% a finales de 2019 al 4,3%, ya que el gobierno chino intentó frenar el sobrecalentado mercado inmobiliario, lo que también provocó una caída en las tasas hipotecarias.

Como resultado, los prestatarios con hipotecas más antiguas pagan tasas de interés más altas que aquellos con préstamos más recientes. "La gente lo considera injusto", afirmó un gerente de sucursal del Banco Mercantil de China en la provincia de Jiangsu.

Los prestatarios han respondido utilizando una variedad de estrategias para pagar sus hipotecas.

Algunos están recomprando productos de gestión patrimonial, que perdieron valor el año pasado debido a que las restricciones por la COVID-19 frenaron la actividad económica. Zhang, empleada de una empresa educativa, explicó que el bajo rendimiento de sus inversiones fue uno de los factores que la obligaron a retirar efectivo y pagar sus préstamos hipotecarios.

Otros cancelan sus hipotecas solicitando préstamos con intereses más bajos destinados a otros fines, como ampliar sus negocios, aunque las autoridades chinas prohíben esa práctica.

Estos prestatarios se están aprovechando de los esfuerzos de Pekín en los últimos años para incentivar a los bancos a prestar a las pequeñas y medianas empresas. Dado que los grandes bancos dominan el mercado hipotecario, las entidades crediticias más pequeñas han competido ferozmente por captar prestatarios empresariales, lo que ha presionado a la baja las tasas de interés.

Un empleado bancario en una sucursal del Banco Comercial Rural en la ciudad de Foshan dijo a Nikkei Asia que el banco ofrece préstamos comerciales a consumidores individuales a tasas de interés inferiores al 4%.

Los bancos no publican cifras de reembolso anticipado de hipotecas, pero la deuda hipotecaria total pendiente cayó de 38,9 billones de yuanes (5,67 billones de dólares) a fines de septiembre a 38,8 billones de yuanes a fines del año pasado, según el Banco Popular de China.

Mientras tanto, los precios promedio de las viviendas en 70 ciudades importantes de China han caído interanualmente durante 10 meses consecutivos desde abril de 2022, dijo la Oficina Nacional de Estadísticas.

"Los compradores de inversiones han desaparecido por completo en los últimos dos años", dijo un agente de ventas de apartamentos de apellido Luo en un suburbio de Guangzhou.

Fuente: https://www.congluan.vn/nguoi-vay-mua-nha-o-at-tra-no-truoc-han-cai-ket-cua-ha-nhiet-bat-dong-san-cua-trung-quoc-post238477.html