Necesidad de eliminar barreras para desarrollar vivienda social

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La mayor barrera actualmente para las empresas que se dedican a la vivienda social son los procedimientos legales.

Según el informe de la Junta Directiva de las Zonas Industriales y de Procesamiento de Exportaciones de Ciudad Ho Chi Minh (Hepza), el fondo de tierras para la inversión en la construcción de viviendas sociales y alojamiento para los trabajadores del parque industrial se ubicará en zonas residenciales adyacentes al mismo. Sin embargo, los nuevos parques industriales con zonas residenciales adyacentes, que se planea construir, presentan retrasos debido a problemas con la compensación por la limpieza del terreno, problemas legales relacionados con la asignación y el arrendamiento de terrenos, la aprobación de políticas de inversión y el reconocimiento de los inversores de las zonas residenciales adyacentes. Esto ha provocado que los inversores en infraestructura del parque industrial no dispongan de terrenos para el reasentamiento de la población.

El informe de Hepza muestra que, actualmente, la demanda de vivienda social para trabajadores y obreros en Ciudad Ho Chi Minh es muy alta. De ellos, 51.718 de los 96.517 encuestados necesitan alquilar una vivienda social, lo que representa el 53,6%; y 29.034 de los 96.517 encuestados necesitan comprar una vivienda social, lo que representa el 30,1%. Si bien la demanda de vivienda social para trabajadores y obreros es muy alta, el progreso en la gestión de los problemas relacionados con la vivienda social aún es muy lento.

De igual manera, el informe del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh también muestra que la demanda total de vivienda en Ciudad Ho Chi Minh entre 2021 y 2030 es de aproximadamente 37 millones de metros cuadrados. De estos, la principal demanda de vivienda para personas de bajos ingresos en zonas urbanas es de aproximadamente 15 millones de metros cuadrados, y la de trabajadores en parques/conglomerados industriales de la ciudad, de aproximadamente 12 millones de metros cuadrados. Para satisfacer esta demanda, el fondo de tierras necesita 451 hectáreas, con una inversión en construcción de aproximadamente 86.400 billones de VND.

Sin embargo, esta es solo la demanda. En realidad, entre 2021 y 2030, se prevé que Ciudad Ho Chi Minh desarrolle solo unos 6,58 millones de m² de vivienda social, equivalentes a unos 93.000 apartamentos. Con esta cifra, el desarrollo máximo de la oferta de vivienda social en Ciudad Ho Chi Minh durante ese período solo cubrirá el 17,8 % de las necesidades de la población, de las cuales las viviendas para trabajadores solo cubrirán casi el 6 % de la demanda.

Según los expertos, existen numerosas razones que explican las dificultades y barreras para el desarrollo de vivienda social. Entre ellas, los trámites legales relacionados con la autorización del terreno, la aprobación del proyecto y la obtención de licencias de construcción siguen siendo complejos. Esto prolonga el tiempo que los inversores tardan en completar los trámites legales, lo que retrasa el desarrollo de vivienda social. Según la normativa preferencial, los proyectos de vivienda social estarán exentos del pago de tasas por uso del suelo, pero aún deberán tasar el terreno antes de obtener la exención a "0 VND", lo que ocasiona retrasos innecesarios.

El Sr. Le Huu Nghia, director de Le Thanh Trading Company Limited, empresa especializada en vivienda social, afirmó: «El proyecto de construcción de un millón de viviendas sociales será difícil de completar si los trámites administrativos permanecen estancados y no se modifican. Entre los problemas que enfrentan las empresas al implementar un proyecto de vivienda social, los obstáculos y dificultades relacionados con los trámites administrativos representan el 70 %». Esta situación no fomenta e impide que se acelere el programa de construcción de viviendas sociales, a pesar de la determinación de las empresas.

A pesar de las políticas sobre capital y tasas de interés, el progreso en la eliminación de obstáculos y el apoyo legal para proyectos de vivienda social es lento, y faltan proyectos que cumplan con los requisitos legales. Incluso si el proyecto cumple con los requisitos, sigue siendo muy difícil para las empresas acceder y desembolsar capital. Actualmente, algunos bancos aplican una tasa de interés del 8,2 % anual a los inversores en proyectos y del 7,7 % anual a los clientes que solicitan préstamos bajo el paquete de 120 billones de VND. Esta tasa sigue siendo demasiado alta en comparación con la capacidad financiera de las personas de bajos ingresos, afirmó el Sr. Nghia.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), comentó: «Actualmente, hay muy pocas empresas que participan en la construcción de vivienda social debido a que la rentabilidad es demasiado baja en comparación con la vivienda comercial, mientras que las barreras y los riesgos son mayores. Además, existen muchas dificultades en los procedimientos, la compensación por la limpieza del terreno y los préstamos... En Ciudad Ho Chi Minh, la mayoría de los proyectos de vivienda social aún están en papel, lo que provoca que la demanda del mercado no pueda satisfacerla. Es un hecho que el mercado inmobiliario presenta un exceso de proyectos de apartamentos en el segmento de lujo, mientras que hay una escasez de proyectos de vivienda comercial y social con precios adecuados a las necesidades e ingresos de las personas».

"Actualmente, lo más importante es eliminar los obstáculos y dificultades en los mecanismos y políticas, crear fondos de tierras y crear fuentes de crédito preferenciales para vivienda social con el fin de apoyar a compradores e inquilinos de vivienda social. Al mismo tiempo, el crédito preferencial para compradores e inquilinos de vivienda social, con tasas de interés bajas (la regulación actual es del 4,8% al 5% anual) y préstamos a largo plazo (la regulación actual es de un máximo de 25 años), es la política principal y más importante en las políticas de vivienda social", analizó el Sr. Chau.

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