Dolor de cabeza al calcular el impuesto inmobiliario

En un informe reciente a la Asamblea Nacional, el Ministerio de Hacienda propuso un nuevo plan para el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) en las transmisiones inmobiliarias: gravar con un 20% las ganancias (precio de venta menos precio de compra y gastos legales), además del plan actual de recaudar un 2% sobre el precio total de la transmisión. El objetivo es aumentar la equidad y la transparencia en la gestión fiscal, a la vez que se limita la especulación y el aumento de precios. Sin embargo, muchos se preguntan si esta política afectará realmente a los especuladores o si, involuntariamente, aumentará los precios de las viviendas, afectando a los compradores reales.

¿Impuesto antiespeculación?

El abogado Nguyen Phuong Lien, del bufete SENLAW, considera que el plan impositivo del 20% se ajusta a la práctica internacional y refleja el principio de gravar los ingresos reales, lo que contribuye a aumentar los ingresos presupuestarios y a limitar las pérdidas fiscales. Sin embargo, el mayor desafío reside en la capacidad de ejecución, ya que muchas transacciones inmobiliarias carecen actualmente de datos completos sobre los precios de compra, especialmente en el caso de activos a largo plazo, bienes heredados, donados o compras realizadas a mano. Los sistemas de valoración y gestión de la información aún no están sincronizados, lo que dificulta la determinación de las ganancias y facilita la argumentación.

Dolor de cabeza al calcular el impuesto predial – Foto 1.

Las opciones sobre el impuesto sobre la renta personal en las transacciones inmobiliarias aún son controvertidas desde muchos puntos de vista.

Además, si no se calculan los costos razonables, como los intereses, los costos de renovación y los factores de inflación, los vendedores pueden aumentar los precios para compensar los impuestos, haciendo subir involuntariamente los precios de las viviendas.

Muchos expertos coinciden en que el impuesto sobre las ganancias es razonable y justo, ya que refleja la verdadera naturaleza de los ingresos en lugar de los ingresos. Sin embargo, para implementarlo, es necesario contar con una guía detallada sobre los gastos deducibles, incluyendo intereses, honorarios legales, reparaciones y factores de depreciación para bienes inmuebles de propiedad a largo plazo. El abogado Lien enfatizó que el mercado inmobiliario se encuentra actualmente en una situación de estancamiento. Si el nuevo impuesto se aplica sin sincronizar la infraestructura legal y los datos, la liquidez podría disminuir y los precios de las viviendas podrían aumentar, ya que los vendedores incluyen los costos fiscales en el precio de venta. Esto dificultará el acceso a la vivienda para los compradores reales.

Se proponen algunas soluciones intermedias, como la aplicación flexible de dos opciones según la capacidad de demostrar el precio original de la transacción; la exención o aplicación de impuestos preferenciales a la vivienda social y de bajo coste; y la transición gradual del impuesto a tanto alzado al impuesto sobre las ganancias, según una hoja de ruta específica. Sin embargo, el principal reto reside en cómo obligar a los ciudadanos a declarar los gastos con honestidad, evitando al mismo tiempo la posibilidad de declaraciones falsas para reducir las obligaciones fiscales sin herramientas de inspección eficaces ni un marco legal completo.

Considere dos opciones

La Sra. Ngoc Mai (Distrito de Binh Tan, Ciudad Ho Chi Minh), propietaria de numerosas propiedades inmobiliarias, comentó que, dada su estabilidad financiera y la necesidad de invertir en arrendamiento, optó por la opción del 2% de impuestos por su rapidez y la ausencia de una declaración detallada. Por otro lado, el Sr. Bui Thanh Long (Distrito 7, Ciudad Ho Chi Minh), inversor inmobiliario, optó por la opción del 20% de impuestos porque podía calcular las ganancias y pérdidas reales.

El Sr. Tran Khanh Quang, director de la empresa inmobiliaria Viet An Hoa, comentó que la tasa impositiva actual del 2% es bastante uniforme. Cuando el mercado está en auge, los vendedores obtienen grandes ganancias y no se oponen, pero cuando el mercado está a la baja, aún deben pagar un impuesto del 2%, lo cual es muy irrazonable. Especialmente con bienes raíces de gran valor, el perjuicio es aún más evidente. Puso como ejemplo a una persona que compra una propiedad de 100 mil millones de dongs, pero al cabo de un año solo vende 105 mil millones de dongs, lo justo para pagar una deuda o refinanciar su capital, aún debe pagar un impuesto del 2% (2.1 mil millones de dongs), sin contar los intereses, los honorarios notariales y los honorarios de corretaje, lo que genera pérdidas. Si se aplica un impuesto del 20% sobre las ganancias, en este caso, el vendedor prácticamente no tiene que pagar impuestos. Según el Sr. Quang, permitir que las personas elijan entre las dos opciones es razonable y flexible, dependiendo de cada caso específico.

El Sr. Nguyen Tan Phong, Director del Centro de Asesoría Legal (Asociación de Comercio Electrónico de Vietnam), coincide con la idea de gravar las ganancias para reflejar los ingresos reales. Sin embargo, para que sea viable y justo, es necesario mantener dos opciones en paralelo. La opción del 20% debe aplicarse cuando las personas cuentan con documentos completos que acrediten sus gastos; la opción del 2% se aplica cuando no se puede determinar el precio de costo. Esto ayuda a limitar los riesgos en las transacciones relacionadas con activos a largo plazo, donaciones, herencias, etc. «Los impuestos no son solo una obligación, sino también un indicador de equidad. Para que la política sea eficaz, es necesario contar con una guía específica y unificada a nivel nacional, evitando que cada localidad la aplique de forma diferente, lo que causa dificultades a las personas», enfatizó el Sr. Phong.

El abogado Nguyen Phuong Lien también afirmó que la propuesta de imponer un impuesto del 20% es, en principio, adecuada. Sin embargo, debe considerarse cuidadosamente dada la falta de uniformidad y transparencia del sistema de datos de precios y costos. El Estado debe promulgar pronto un marco legal claro y completar la base de datos para una implementación efectiva.

Dr. TRAN QUANG THANG, Director del Instituto de Economía y Gestión de Ciudad Ho Chi Minh: Impuestos progresivos o impuestos por área

La aplicación del segundo impuesto predial con estas dos opciones puede crear muchos impactos en el mercado, incluyendo: Si la tasa impositiva es demasiado alta, el propietario de la segunda propiedad puede reducir el incentivo para invertir, especialmente en el sector de alquiler o inversión a largo plazo. Los inversionistas pueden cambiar a otros activos como oro, acciones en lugar de bienes raíces. Si el impuesto se aplica al precio de transferencia (2%), esto puede causar que los precios de las casas aumenten porque los vendedores ajustarán el precio de venta para compensar el impuesto. Si el impuesto se basa en las ganancias (20%), los precios de las casas pueden no verse afectados directamente, pero los inversionistas pueden calcular con más cuidado antes de comprar y vender. Los propietarios pueden mantener la propiedad por más tiempo para evitar impuestos en lugar de comprar y vender continuamente. Existe la posibilidad de evasión fiscal, como comerciar a través de intermediarios o ajustar las ganancias para reducir la cantidad de impuestos a pagar.

En mi opinión, hay una serie de otras opciones fiscales que pueden considerarse para garantizar la equidad y promover el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario, tales como: impuesto progresivo basado en el número de inmuebles propios; impuesto basado en el área o valor de la propiedad; impuesto sobre transacciones inmobiliarias a corto plazo; impuesto basado en los beneficios derivados de la infraestructura.

Fuente: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm