El quebradero de cabeza que supone calcular los impuestos sobre la propiedad.

Los expertos consideran que, para garantizar la equidad y la viabilidad práctica, ambos métodos de cálculo de impuestos deben mantenerse en paralelo.

En un informe reciente a la Asamblea Nacional, el Ministerio de Hacienda propuso un nuevo régimen de impuesto sobre la renta personal (IRP) para las transferencias inmobiliarias: un impuesto del 20% sobre la ganancia (precio de venta menos precio de compra y gastos legítimos), además del impuesto actual del 2% sobre el precio total de la transferencia. El objetivo es aumentar la equidad y la transparencia en la gestión tributaria, a la vez que se frena la especulación y la manipulación de precios. Sin embargo, existe preocupación sobre si esta política logrará frenar eficazmente a los especuladores o si, por el contrario, provocará un aumento involuntario de los precios de la vivienda, perjudicando a los compradores legítimos.

¿Deberían imponerse impuestos contra la especulación?

Según la abogada Nguyen Phuong Lien, del bufete SENLAW, el tipo impositivo del 20 % se ajusta a la práctica internacional y refleja con precisión el principio de gravar la renta real, lo que contribuye a incrementar los ingresos presupuestarios y a limitar la evasión fiscal. Sin embargo, un reto importante reside en la capacidad de implementación, ya que muchas transacciones inmobiliarias carecen actualmente de datos completos sobre los precios de compra, especialmente en el caso de propiedades compradas y vendidas hace tiempo, propiedades heredadas o donadas, o propiedades adquiridas mediante acuerdos informales. Los sistemas de valoración y gestión de la información aún no están conectados de forma sincronizada, lo que dificulta la determinación de los beneficios y puede dar lugar fácilmente a disputas.

Las opciones para gravar los ingresos personales derivados de las transacciones inmobiliarias siguen siendo objeto de controversia desde muchos puntos de vista.

Además, si no se tienen en cuenta plenamente los costes razonables, como los intereses de los préstamos, los costes de renovación y la inflación, los vendedores pueden subir los precios para compensar los impuestos, lo que, sin querer, provoca un aumento de los precios de las viviendas.

Muchos expertos coinciden en que un impuesto sobre las ganancias es razonable y justo, ya que refleja con precisión la naturaleza de los ingresos, no los beneficios. Sin embargo, su implementación requiere una guía detallada sobre los gastos deducibles, incluidos los intereses, los honorarios legales, las reparaciones y la inflación en el caso de la propiedad inmobiliaria a largo plazo. Lawyer Lien destacó que el mercado inmobiliario se encuentra actualmente estancado. Si el nuevo impuesto se aplica sin una infraestructura legal y datos sincronizados, la liquidez podría disminuir y los precios de las viviendas podrían inflarse, ya que los vendedores incorporarían los costos fiscales al precio de venta. Esto dificultaría aún más el acceso a la vivienda para los compradores reales.

Se están proponiendo varias soluciones intermedias, tales como: aplicar de forma flexible ambas opciones según la capacidad de demostrar el costo original de la transacción; eximir o aplicar impuestos preferenciales a la vivienda social y asequible; y transitar gradualmente de un impuesto fijo a un impuesto basado en las ganancias, de acuerdo con una hoja de ruta específica. Sin embargo, el principal desafío radica en cómo obligar a las personas a declarar honestamente sus gastos, evitando al mismo tiempo las declaraciones fraudulentas para reducir las obligaciones tributarias sin herramientas de verificación efectivas ni un marco legal integral.

Consideremos las dos opciones.

La Sra. Ngoc Mai (Distrito Binh Tan, Ciudad Ho Chi Minh), propietaria de varias propiedades, explicó que, gracias a su situación financiera estable y la necesidad de obtener ingresos por alquiler, optó por la tasa impositiva del 2% por su rapidez y porque no requiere una declaración detallada. Por su parte, el Sr. Bui Thanh Long (Distrito 7, Ciudad Ho Chi Minh), inversor inmobiliario, eligió la tasa impositiva del 20% porque le permite calcular las ganancias y pérdidas reales.

El Sr. Tran Khanh Quang, director de la empresa inmobiliaria Viet An Hoa, comentó que la tasa impositiva actual del 2% es algo "uniforme". Argumentó que, si bien no hay objeción cuando el mercado está en auge y los vendedores obtienen ganancias significativas, el impuesto del 2% se sigue aplicando cuando el mercado cae, lo cual es muy injusto. Esto es especialmente cierto para las propiedades de alto valor, donde las pérdidas son aún más evidentes. Dio un ejemplo: alguien compra una propiedad por valor de 100 mil millones de VND, pero solo la vende por 105 mil millones de VND después de un año —lo justo para pagar la deuda o recuperar el capital— y aun así tiene que pagar el impuesto del 2% (2.1 mil millones de VND), sin mencionar los intereses, los honorarios notariales, las comisiones de corretaje, etc., lo que resulta en una pérdida. Si se aplicara un impuesto del 20% a las ganancias, en este caso, el vendedor prácticamente no tendría que pagar ningún impuesto. Según el Sr. Quang, permitir que las personas elijan entre las dos opciones es razonable y flexible, dependiendo de cada caso específico.

El Sr. Nguyen Tan Phong, Director del Centro de Asesoría Legal (Asociación de Comercio Electrónico de Vietnam), coincide con la orientación de la tributación basada en las ganancias para reflejar los ingresos reales. Sin embargo, por razones de viabilidad y equidad, ambas opciones deberían mantenerse simultáneamente. La opción del 20% debería aplicarse cuando las personas cuenten con documentación completa que acredite los gastos; la opción del 2% debería aplicarse cuando no se pueda determinar el costo base. Esto ayuda a limitar los riesgos en transacciones que involucren activos de larga data, donaciones, herencias, etc. "La tributación no es solo una obligación, sino también una muestra de equidad. Para que la política sea efectiva, se necesita una guía específica y unificada a nivel nacional, evitando que cada localidad la aplique de manera diferente, lo que causaría dificultades a la gente", enfatizó el Sr. Phong.

El abogado Nguyen Phuong Lien también considera que la propuesta de imponer un impuesto del 20% es apropiada en principio. Sin embargo, se requiere un análisis cuidadoso debido a la falta de sincronización y transparencia en el sistema de datos sobre precios y costos. El Estado debe emitir con prontitud un marco legal claro y completar la base de datos para una implementación efectiva.

El Dr. Tran Quang Thang, director del Instituto de Economía y Gestión de Ciudad Ho Chi Minh: Impuestos progresivos o impuestos basados ​​en la superficie.

Aplicar un segundo impuesto sobre la propiedad bajo estas dos opciones podría tener varios impactos en el mercado, incluyendo: Si la tasa impositiva es demasiado alta, los propietarios de segundas propiedades podrían estar menos motivados para invertir, especialmente en alquileres o inversiones a largo plazo. Los inversores podrían optar por otros activos como oro o acciones en lugar de bienes raíces. Si el impuesto se aplica sobre el precio de transferencia (2%), esto podría provocar un aumento en los precios de las viviendas, ya que los vendedores ajustarían sus precios de venta para compensar el impuesto. Si el impuesto se basa en las ganancias (20%), los precios de las viviendas podrían no verse directamente afectados, pero los inversores podrían ser más cautelosos antes de comprar o vender. Los propietarios podrían conservar las propiedades por más tiempo para evitar el impuesto en lugar de comprar y vender con frecuencia. Existe la posibilidad de evasión fiscal, como transacciones a través de empresas intermediarias o el ajuste de las ganancias para reducir el monto del impuesto a pagar.

En mi opinión, se podrían considerar otras opciones fiscales para garantizar la equidad y promover el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario, tales como: impuestos progresivos basados ​​en el número de propiedades; impuestos basados ​​en la superficie o el valor de la propiedad; impuestos sobre las transacciones inmobiliarias a corto plazo; e impuestos basados ​​en los beneficios derivados de la infraestructura.

Fuente: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm