DNVN - El experto en derecho inmobiliario Pham Thanh Tuan considera que la propuesta del proyecto de Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (enmendada) del Ministerio de Hacienda tiene como objetivo principal prevenir la especulación inmobiliaria. La propuesta sustituye la normativa actual por una tasa impositiva uniforme del 2 % sobre el precio de transferencia.
Según el experto legal en bienes raíces Pham Thanh Tuan, como todas las demás propuestas relacionadas con bienes raíces, la intención de gravar los ingresos personales provenientes de las transferencias de bienes raíces en función del tiempo de propiedad inmediatamente generó controversia.
A los opositores les preocupa que, una vez establecido el impuesto, este se filtre de alguna manera a los precios de alquiler y venta, perjudicando únicamente a quienes no poseen o aún no poseen una vivienda. Los partidarios esperan que esta solución frene la especulación, devuelva la oferta a quienes la necesitan y, por lo tanto, reduzca los precios de la vivienda.
El enfoque actual en materia de tributación inmobiliaria requiere una consideración cuidadosa, dados los problemas específicos que enfrenta el mercado inmobiliario de Vietnam.
Los países suelen aplicar impuestos inmobiliarios en varias formas principales: impuestos progresivos proporcionales al número de propiedades; impuestos aplicados a propiedades que no están en uso; e impuestos más altos aplicados a quienes poseen propiedades por períodos cortos.
La imposición de impuestos sobre los bienes inmuebles sigue siendo una tarea difícil.
En cuanto a la tributación progresiva basada en el número de propiedades, los países que aplican este enfoque tienen un tipo impositivo más alto para quienes poseen más propiedades que para quienes poseen menos. El Reino Unido aumenta el impuesto un 3 % para las segundas residencias. Singapur aplica un impuesto del 20 % a la segunda propiedad, del 30 % a la tercera, y así sucesivamente.
En cuanto a los impuestos aplicados al acto de no utilizar bienes inmuebles, Canadá impone un impuesto del 1% sobre las viviendas vacías, mientras que el Reino Unido aplica un impuesto adicional sobre las viviendas que han estado vacías durante al menos un año…
Aplicar impuestos más altos a los propietarios de bienes raíces a corto plazo es relativamente común. Por ejemplo, Singapur aplica un impuesto del 100% sobre la diferencia entre el precio de compra y venta de terrenos durante el primer año, y del 50% después de dos años. Taiwán aplica un tipo impositivo del 45% a quienes revenden bienes raíces dentro de los dos primeros años, del 35% entre 2 y 5 años, y del 20% entre 5 y 10 años. Corea del Sur también aplica un impuesto del 70% a quienes venden una casa durante el primer año.
En Vietnam, una resolución del Comité Central exige que se investigue la posibilidad de regular el aumento de impuestos para quienes utilizan grandes extensiones de terreno, poseen varias viviendas, especulan con la tierra, son lentos en su utilización o dejan tierras en barbecho. Por lo tanto, en el futuro, se aplicarán impuestos más altos a tres grupos: quienes utilizan grandes extensiones de terreno y poseen varias viviendas (según la cantidad), quienes especulan con la tierra (según la duración de la propiedad) y quienes son lentos en su utilización o dejan tierras en barbecho (determinando que la tierra no se utiliza), de forma similar a las regulaciones vigentes en muchos países.
Las modificaciones propuestas por el Ministerio de Hacienda a la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas tienen como objetivo principal prevenir la especulación, sustituyendo la normativa actual, que aplica un tipo impositivo uniforme del 2% sobre el precio de transferencia, independientemente del período de tenencia. El Ministerio de Hacienda prevé que, de incluirse en la agenda legislativa, la Asamblea Nacional emitirá su opinión a finales de 2025 y considerará su aprobación durante el periodo de sesiones de mediados de 2026.
Aunque aún no se ha detallado, creo que esta solución es más razonable que aplicar un impuesto progresivo a quienes poseen varias propiedades. Un tipo impositivo más alto para la propiedad a corto plazo, en teoría, podría ayudar a frenar la especulación y reducir la práctica de revender bienes inmuebles para obtener ganancias rápidas, afirmó el Sr. Tuan.
Según el Sr. Tuan, los especuladores suelen usar el apalancamiento financiero durante períodos cortos. Mantener la propiedad de bienes inmuebles durante períodos prolongados les impone una presión financiera considerable. Los altos impuestos aumentan los costos y reducen el atractivo de la especulación inmobiliaria. Por lo tanto, se reduce la liquidez en las transacciones de compraventa.
Sin embargo, para que esta herramienta fiscal sea efectiva, debe ir acompañada al menos de las siguientes condiciones: una base de datos nacional completa sobre precios de la tierra; y una infraestructura de tecnología de la información garantizada.
Completar la base de datos nacional sobre precios de terrenos también es un requisito establecido en la Ley de Tierras de 2024. Si no se resuelve el problema de los "dos precios" en las transacciones inmobiliarias y los pagos en efectivo, la tributación seguirá siendo difícil y será difícil garantizar la equidad.
Además, garantizar una infraestructura de tecnología de la información completa para registrar las transacciones de tierras y bienes raíces es esencial para que las autoridades fiscales obtengan información precisa sobre la duración de la propiedad de los bienes raíces.
"Cuando se cumplan estas condiciones básicas, la herramienta fiscal para restringir la especulación inmobiliaria será verdaderamente 'correcta' y 'eficaz', apuntando a los objetivos de regulación del mercado y a los especuladores adecuados", enfatizó el Sr. Tuan.
Ha Anh
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Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120
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