Lucha contra la especulación inmobiliaria.

DNVN - El experto legal en bienes raíces Pham Thanh Tuan considera que la propuesta del proyecto de Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (modificada) del Ministerio de Finanzas tiene como objetivo principal prevenir la especulación inmobiliaria. La propuesta sustituye la normativa actual por un tipo impositivo uniforme del 2% sobre el precio de transferencia.

Según el experto legal en bienes raíces Pham Thanh Tuan, al igual que todas las demás propuestas relacionadas con el sector inmobiliario, la intención de gravar los ingresos personales derivados de las transferencias de bienes inmuebles en función del tiempo de propiedad generó inmediatamente controversia.

Los opositores temen que, una vez implementado el impuesto, este se refleje en los precios de alquiler y venta, perjudicando únicamente a quienes no poseen o aún no poseen una vivienda. Los partidarios esperan que esta solución frene la especulación, redistribuya la oferta a quienes la necesitan y, por lo tanto, reduzca los precios de la vivienda.

El enfoque actual en materia de tributación inmobiliaria requiere una cuidadosa consideración, dadas las problemáticas específicas que enfrenta el mercado de la vivienda en Vietnam.

Los países suelen aplicar los impuestos sobre bienes inmuebles de varias formas principales: impuestos progresivos proporcionales al número de propiedades; impuestos aplicados a las propiedades que no están en uso; e impuestos más altos aplicados a quienes poseen propiedades por períodos cortos.

Gravar los bienes inmuebles sigue siendo una tarea compleja.

En cuanto a la tributación progresiva basada en el número de propiedades, los países que aplican este sistema tienen una tasa impositiva más alta para quienes poseen más propiedades que para quienes poseen menos. El Reino Unido incrementa el impuesto un 3 % para las segundas residencias. Singapur aplica un impuesto del 20 % a la segunda propiedad, del 30 % a la tercera, y así sucesivamente.

En lo que respecta a los impuestos aplicados al hecho de no utilizar bienes inmuebles, Canadá impone un impuesto del 1% sobre las viviendas vacías, mientras que el Reino Unido aplica un impuesto adicional a las viviendas que han estado vacías durante al menos un año...

Es relativamente común aplicar impuestos más altos a los propietarios de bienes inmuebles a corto plazo. Por ejemplo, Singapur aplica un impuesto del 100% sobre la diferencia entre el precio de compra y venta de un terreno durante el primer año, y del 50% después de dos años. Taiwán aplica un impuesto del 45% a quienes revenden bienes inmuebles en los dos primeros años, del 35% entre los 2 y 5 años, y del 20% entre los 5 y 10 años. Corea del Sur también aplica un impuesto del 70% a quienes venden una vivienda durante el primer año.

En Vietnam, una resolución del Comité Central exige que se investigue la posibilidad de "regular los impuestos más altos para quienes utilizan grandes extensiones de tierra, poseen varias viviendas, especulan con terrenos, tardan en utilizarlos o los dejan sin cultivar". Por lo tanto, en el futuro, se aplicarán impuestos más altos a tres grupos: "quienes utilizan grandes extensiones de tierra y poseen varias viviendas" (en función de la cantidad), "quienes especulan con terrenos" (en función de la duración de la propiedad) y "quienes tardan en utilizar los terrenos o los dejan sin cultivar" (lo que determina que la tierra no se utiliza), de forma similar a las regulaciones vigentes en muchos países hoy en día.

Las enmiendas propuestas por el Ministerio de Finanzas a la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas tienen como objetivo principal prevenir la especulación, sustituyendo la normativa vigente que aplica un tipo impositivo uniforme del 2 % sobre el precio de transferencia, independientemente del periodo de tenencia. El Ministerio de Finanzas prevé que, de incluirse en el orden del día legislativo, la Asamblea Nacional emitirá su opinión antes de finales de 2025 y considerará su aprobación durante el periodo de sesiones de mediados de 2026.

«Aunque aún no se han concretado los detalles, creo que esta solución es más razonable que aplicar un impuesto progresivo a quienes poseen múltiples propiedades. En teoría, una tasa impositiva más alta para la propiedad a corto plazo podría ayudar a frenar la especulación y reducir la práctica de la compraventa rápida de bienes raíces para obtener ganancias fáciles», comentó el Sr. Tuan.

Según el Sr. Tuan, los especuladores suelen utilizar el apalancamiento financiero durante periodos cortos. Mantener la propiedad de bienes inmuebles durante periodos prolongados les genera una importante presión financiera. Los altos impuestos incrementan los costos y reducen el atractivo de la especulación inmobiliaria. Por consiguiente, la liquidez en las transacciones de compraventa disminuye.

Sin embargo, para que este instrumento tributario sea efectivo, debe ir acompañado, como mínimo, de las siguientes condiciones: una base de datos nacional completa sobre precios de la tierra; y una infraestructura de tecnología de la información garantizada.

Completar la base de datos nacional sobre precios de terrenos es también un requisito establecido en la Ley de Tierras de 2024. Si no se resuelve el problema de los "dos precios" en las transacciones inmobiliarias y los pagos en efectivo, la tributación seguirá siendo compleja y será difícil garantizar la equidad.

Además, garantizar una infraestructura informática completa para el registro de transacciones de terrenos e inmuebles es fundamental para que las autoridades fiscales obtengan información precisa sobre la duración de la propiedad inmobiliaria.

"Cuando se cumplan estas condiciones básicas, la herramienta fiscal para restringir la especulación inmobiliaria será verdaderamente 'correcta' y 'eficaz', ya que se dirigirá a los objetivos adecuados de regulación del mercado y a los especuladores correctos", enfatizó el Sr. Tuan.

Ha Anh

Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120