Se necesita una "válvula de bloqueo" para controlar la precisión de los resultados de la valoración de la tierra.
En la mañana del 15 de enero, siguiendo el programa de la V Sesión Extraordinaria, la Asamblea Nacional debatió en la sala algunos contenidos nuevos o opiniones diferentes del proyecto de Ley de Tierras (modificado).
Sugerencias para aclarar aún más algunos contenidos del proyecto de ley, El representante de la Asamblea Nacional, Nguyen Hoang Bao Tran (Delegación de Binh Duong) apreció el trabajo de absorber y revisar contenidos importantes del Comité de Redacción y el informe explicativo del Comité Económico.
Comentarios en la Cláusula 5, Artículo 158 del proyecto de ley estipula "Los métodos de valoración de la tierra en el punto c con respecto al método residual en la valoración de la tierra se realizan restando los costos totales de desarrollo de los ingresos totales de desarrollo estimados". .
Los delegados recomendaron que el comité de redacción no estipulara el método del excedente en la valoración de la tierra por las siguientes razones:
En primer lugar, existen muchos métodos de valoración de la tierra, pero la valoración de la tierra utilizando diferentes métodos da resultados similares para esa parcela de tierra.
Sin embargo, los resultados de la valoración de la tierra al aplicar el método residual se realizan sobre la base de suposiciones y estimaciones, y el nivel de confiabilidad no es alto para áreas con información real e ingresos limitados como base para las estimaciones.
Además, el valor del terreno tiene el potencial de aumentar con el tiempo debido a procesos históricos, actividades comerciales y otras actividades en ese terreno.
El representante de la Asamblea Nacional, Nguyen Hoang Bao Tran.
“Sin embargo, determinar que el valor siempre aumenta no es razonable, porque el valor del terreno puede bajar cuando la economía cae o se enfrenta a factores desfavorables. Por ejemplo, actualmente el mercado de proyectos inmobiliarios está casi congelado, por lo que este método no puede medir con precisión los factores de riesgo y los impactos adversos en la economía", comentó la Sra. Tran.
En segundo lugar, el cálculo de los factores supuestos anteriormente es muy complicado, los resultados de la valoración son inciertos, inexactos y tienen grandes errores.
Según el delegado, para un mismo terreno, si sólo necesitamos cambiar un criterio en los factores asumidos, el resultado de la valoración también cambiará. Ésta es la principal causa de los problemas y retrasos en la determinación, tasación y decisión de precios concretos del suelo en los últimos tiempos y la comprensión de cada persona es diferente en diferentes circunstancias y épocas.
Además, según los delegados, aunque el método del excedente está prescrito en el Decreto No. 44 de 2014 del Gobierno y la Circular No. 36 de 2014 del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, con el tiempo la organización e implementación aún persisten. obstáculos, los factores para estimar los ingresos totales y los costos hipotéticos totales de desarrollo del proyecto inmobiliario se estiman sobre la base de la investigación, el estudio y la recopilación de información sobre precios de transferencia, el precio de alquiler y los factores que forman los ingresos y costos de proyectos con características similares a el proyecto que necesita valoración.
Los factores que forman los ingresos y los costos todavía están generalmente regulados, sin estándares, normas o criterios específicos, por lo que la valoración sigue siendo difícil.
Además, la explicación del proyecto de inversión es uno de los documentos importantes como base para utilizar los datos aplicados en el método excedente de progreso de ejecución del proyecto, progreso empresarial y ratio de capital de inversión que deben utilizar los inversores. Este indicador juega un papel decisivo en la resultados de valoración.
Actualmente, las explicaciones de los proyectos de inversión son muy incompletas, con información o datos insuficientes o falta de datos que los respalden. En el contexto de bases de datos de precios y bases de datos de tierras incompletas, incluidos datos sobre los precios de la tierra, y el mercado de derechos de uso de la tierra aún no se ha desarrollado de manera integral y transparente, eliminar un método La valoración de la tierra también debe considerar la viabilidad para garantizar que no cause congestión en la tierra. implementación de la valoración.
"Si es necesario conservar este método, debería haber una "válvula de bloqueo" para controlar la precisión y la idoneidad de los resultados de la valoración de la tierra", sugirió el delegado Tran.
Además, actualmente en las labores de compensación y recuperación de tierras, efectivamente existe recuperación de tierras para realizar obras y proyectos de dragado de arroyos, acequias, canales y canales, pero la Ley de Tierras y los decretos y notificaciones Las orientaciones sobre compensación y limpieza de terrenos. Aún no ha sido regulado, por lo que este trabajo enfrenta grandes dificultades porque las personas no están de acuerdo y solicitan muchas veces, o incluso se quejan durante mucho tiempo de la decisión de compensación del Estado, lo que provoca demoras prolongadas. Por lo tanto, los delegados propusieron revisar este contenido.
Desbloquear recursos terrestres
Contribuyan con comentarios para completar el proyecto de ley para liberar recursos de tierra para el desarrollo general del país, delegados. Nguyen Thi Ngoc Xuan (La delegación de Binh Duong) presentó las opiniones de muchas empresas de la provincia de Binh Duong sobre las condiciones para la implementación de proyectos de viviendas comerciales y los acuerdos para recibir la transferencia de derechos de uso de la tierra en el punto b, cláusula 3, artículo 122 y el punto b, cláusula 1, artículo 127.
El vicepresidente de la Asamblea Nacional, Nguyen Duc Hai, moderó la reunión.
Los delegados recomendaron agregar otros casos de tierras si son consistentes con la planificación aprobada, solicitando a la Asamblea Nacional que considere cuidadosamente y vote sobre esta cláusula por separado o que asigne al Gobierno la tarea piloto durante 5 años y luego resumir el informe a la Asamblea Nacional.
La razón, según el delegado, proviene de prácticas anteriores, cuando el Estado llamó a la inversión y al desarrollo económico, muchas personas y empresas que querían hacer negocios aceptaron entregar al Estado sus diferentes tipos de terrenos, incluidos los terrenos residenciales para ser alquilados. productiva y empresarial, generando empleo, contribuyendo de manera importante al proceso de desarrollo local.
Hasta ahora, cuando el Estado cambia la planificación y quiere renovar y embellecer el área urbana, es necesario que haya un mecanismo prioritario que les dé la oportunidad de continuar e invertir en el desarrollo de los terrenos que han preservado y producido negocios para muchos. generaciones.
Por otro lado, nuestro Estado tiene base suficiente para determinar con claridad el origen territorial de la empresa. Si el origen de la tierra antes de la producción y el negocio es propio de la empresa (por herencia, donación o transferencia), es necesario investigar a fondo esta cuestión.
Además, los delegados recomendaron que es necesario enmendar y completar pronto las regulaciones legales sobre impuestos y finanzas para regular armoniosamente los beneficios de convertir otros fines de uso de la tierra en terrenos residenciales para implementar proyectos de vivienda comercial para tres grupos de personas: usuarios de la tierra, inversores. y el Estado, para que éste pueda redistribuir beneficios adecuados a esos usuarios de la tierra e invertir en proyectos de desarrollo socioeconómico..
