Propuesta para imponer altos impuestos a los propietarios de terrenos subastados que no utilicen el terreno.

En los últimos días, la opinión pública se ha visto sacudida por los acontecimientos y resultados de las subastas de terrenos en distritos suburbanos de Hanói, como Thanh Oai y Hoai Duc, con un gran número de inscripciones y pujas ganadoras que se han disparado, superando en decenas de veces el precio inicial. Estos acontecimientos y resultados suscitan la gran pregunta de si existen indicios de especulación.

¿El precio de la puja ganadora es demasiado alto o "anormal"?

En consecuencia, el 10 de agosto, el distrito de Thanh Oai organizó con éxito una subasta de 68 parcelas de terreno en la zona de Ngo Ba, aldea de Thanh Than, comuna de Thanh Cao (Thanh Oai, Hanói), con superficies que oscilaban entre 60 m² y 85 m² y precios iniciales de entre 8,6 y 12,5 millones de VND/m². La subasta recibió 4600 solicitudes, de las cuales solo 4201 cumplieron los requisitos, procedentes de 1545 personas.

Cabe destacar que, al finalizar la subasta, el lote de esquina con el precio de venta más alto alcanzó casi los 100,5 millones de VND/m², ocho veces superior al precio inicial. Los lotes regulares se vendieron a precios de entre 63 y 80 millones de VND/m², entre cinco y 6,4 veces superiores al precio inicial.

La opinión pública está constantemente pendiente de los acontecimientos y resultados de las subastas de terrenos en distritos suburbanos de Hanoi como Thanh Oai y Hoai Duc. (Foto: VARS)

Tras la polémica suscitada por la subasta de terrenos en el distrito de Thanh Oai, recientemente, el 19 de agosto, la subasta de 19 lotes de terreno en la zona LK04, aldea de Long Khuc, comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, Hanoi, continuó atrayendo la atención y la participación de muchas personas.

Se subastan 19 parcelas de terreno, con superficies que oscilan entre 74 m² y 118 m². El precio de salida es de 7,3 millones de VND/m². El depósito oscila entre 109 y 172 millones de VND por parcela.

Tras una subasta de 19 horas, se vendieron con éxito 19 parcelas de terreno. La puja ganadora más alta alcanzó los 133,3 millones de VND/m², casi 20 veces superior al precio de salida, mientras que la más baja se situó en 91,3 millones de VND/m², 12,5 veces superior al precio de salida.

VARS considera que los acontecimientos y resultados de estas subastas de terrenos son a la vez inusuales y normales. Porque hoy en día, la línea que separa lo normal de lo anormal parece haberse desdibujado. Lo anormal se ha normalizado, y entonces existe abiertamente como una «normalidad» anormal.

De hecho, no se trata de un fenómeno nuevo. Durante el primer semestre de 2024, si bien el mercado inmobiliario en general se mantuvo tranquilo, algunas subastas de terrenos en ciertas localidades atrajeron a miles o incluso decenas de miles de participantes, principalmente inversores. En algunos casos, los precios de venta alcanzaron hasta diez veces el precio inicial.

Al explicar el motivo, VARS afirmó: En primer lugar, en el futuro próximo, sin duda habrá un flujo de efectivo considerable hacia los terrenos subastados, tanto en zonas urbanas como residenciales, cuando las localidades organicen numerosas subastas para aumentar sus ingresos presupuestarios. Esto se debe a que se trata de terrenos sin problemas legales, libres de litigios, con títulos de propiedad claros, infraestructura y listos para construir viviendas para negocios, alquilar y generar ingresos mensuales.

Si bien Hanoi ha sido particularmente atractiva en los últimos años, prácticamente no ha contado con nuevos proyectos. Además, se prevé que la oferta de terrenos se vuelva cada vez más escasa cuando la nueva Ley de Negocios Inmobiliarios prohíba la subdivisión y venta de terrenos en 105 ciudades y pueblos, lo que obligará a las empresas a construir viviendas en terrenos destinados a la venta en dichas zonas. Mientras tanto, la demanda de bienes raíces, tanto para vivienda propia como para inversión, es muy alta y sigue en aumento.

En segundo lugar, el aumento de precio de decenas de veces, que parece muy inusual, se debe en realidad al bajo precio inicial de los terrenos subastados. Concretamente, anteriormente, la normativa para determinar los precios de los terrenos permitía la contratación de consultores.

Los terrenos subastados el 10 de agosto en el distrito de Thanh Oai también fueron objeto de consultoría, la cual determinó un precio inicial de entre 40 y 45 millones de VND/m². Sin embargo, el Decreto 12 (Decreto que modifica y complementa varios artículos del Decreto 44 que rige la aplicación de la Ley de Tierras de 2013), actualmente el Decreto 71 (Decreto que regula los precios de los terrenos, emitido por el Gobierno el 27 de abril de 2024), eliminó la regulación sobre la contratación de consultores y sustituyó el método de determinación por un coeficiente K multiplicado por la lista de precios de terrenos de la ciudad.

Mientras tanto, según la Decisión 46 del 18 de julio de 2024 del Comité Popular de Hanói, el coeficiente de ajuste del precio del suelo del distrito de Thanh Oai es de 2,35. La lista de precios vigente, publicada en 2020, oscila entre 3,6 y 5,3 millones de VND/m². Por lo tanto, al multiplicar estos dos coeficientes, se obtiene un precio de entre 8,6 y 12,5 millones de VND/m².

Los productos seguros con precios iniciales bajos y depósitos reducidos (de 100 a 200 millones de VND) resultan muy atractivos para los compradores. Por lo tanto, no es difícil entender por qué esta subasta atrajo miles de inscripciones. Un número tan elevado de participantes es completamente normal.

Altos impuestos sobre la acumulación de tierras

Los VAR creen que este elevado precio de venta refleja la realidad normal del desequilibrio entre oferta y demanda, cuando el número de solicitudes es muchas veces mayor que el número de lotes de terreno en la subasta.

Sin embargo, el hecho de que los precios de los terrenos en ubicaciones con infraestructura y servicios básicos, en una zona suburbana con potencial de revalorización normal, alcancen más de 100 millones de VND/m², precios similares a los de zonas urbanas y densamente pobladas, es anómalo y excede con creces su valor real. Esto es consecuencia de intereses malsanos.

En concreto, muchos inversores que participan en estas subastas son personas con una "profesión" en subastas de terrenos. A menudo participan con el "simple" propósito de "aprovechar la oportunidad", sin importarles el valor real, solo ganando para comprar y vender inmediatamente y obtener ganancias, o dispuestos a perder su depósito si el mercado no responde.

Los VAR proponen altos impuestos sobre la acumulación de tierras. (Foto: VS)

O bien, el propósito más peligroso es crear una verdadera fiebre inmobiliaria. Estas personas se aprovechan del depósito de la subasta para inflar los precios de los terrenos. Incluso ignoran los riesgos, legitimando el precio al pagar íntegramente el precio de la puja ganadora, para usarlo como base para estimular los precios de la tierra en los distritos periféricos, provocando que estos se disparen en muchos lugares, llegando incluso a una auténtica fiebre inmobiliaria.

Como consecuencia de estas situaciones, los ya elevados precios inmobiliarios se han disparado, haciendo que el sueño de tener una vivienda propia sea cada vez más inalcanzable, sobre todo para los jóvenes. Los altos precios de subasta, que superan con creces el valor real, no solo dificultan la tasación de los inmuebles para las próximas subastas en el lugar donde se celebran, sino también en muchos otros puntos del país.

Con la difusión de la información en los medios, al observar que los precios inmobiliarios mantienen una tendencia alcista durante un período suficientemente prolongado, aumentará la mentalidad FOMO (miedo a quedarse atrás), los inversores esperarán que los precios sigan subiendo y, en consecuencia, tomarán decisiones arriesgadas.

Esta decisión también se fundamenta en la percepción de que el ajuste de las tablas de precios de la tierra en las próximas localidades impulsará indirectamente al alza los precios. Como consecuencia, muchos inversores tienen su capital inmovilizado, lo que genera terrenos abandonados y afecta negativamente el proceso de recuperación y el desarrollo sostenible.

Para que las subastas se realicen de forma transparente y aumenten los ingresos presupuestarios, el Estado necesita implementar cuanto antes más mecanismos para controlar la especulación. Para solucionar el problema de la especulación, que infla los precios y, por consiguiente, reduce los precios de la vivienda urbana, es necesario cambiar la concepción de la vivienda, de modo que se entienda como un lugar para vivir, que satisface las necesidades básicas, y no como un activo acumulado.

Al gravar con impuestos a quienes acumulan y especulan en lugar de a quienes compran bienes inmuebles para vivienda o para organizar la producción y los negocios, se reducirá el factor de acumulación de activos.

Los tipos impositivos pueden aumentar gradualmente en las transacciones inmobiliarias en las que el vendedor mantiene la propiedad durante un período corto o si el propietario no la destina a actividades comerciales ni realiza obras de construcción tras la recepción del terreno...

Gravar los bienes raíces de la manera correcta limitará o eliminará la motivación para especular en este sector, ya que, junto con los costos de interés y otros costos de oportunidad, poseer bienes raíces especulativos se vuelve más arriesgado. Comprar y vender bienes raíces para obtener ganancias, o crear una oferta y demanda virtuales para inflar gradualmente los precios, pierde sentido.

El dinero ocioso de la población se canalizará, por lo tanto, hacia los sectores productivo y empresarial, generando productos y valor añadido para la sociedad. Esto contribuirá a que el mercado inmobiliario se desarrolle de forma más sana y eficaz a largo plazo, evitando la especulación inmobiliaria y la volatilidad de los precios.

Fuente: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html