En los últimos días, la opinión pública ha estado muy preocupada por los avances y resultados de las subastas de terrenos en distritos suburbanos de Hanói, como Thanh Oai y Hoai Duc. El número de solicitudes y ofertas ganadoras se ha disparado, alcanzando decenas de veces el precio inicial. Estos avances y resultados plantean serias dudas sobre si existen indicios de especulación.
¿Es “anormal” la oferta ganadora inusualmente alta?
En consecuencia, el 10 de agosto, el distrito de Thanh Oai realizó con éxito una subasta de 68 terrenos en la zona de Ngo Ba, aldea de Thanh Than, comuna de Thanh Cao (Thanh Oai, Hanói), con superficies de entre 60 y 85 m² y precios iniciales de entre 8,6 y 12,5 millones de VND/m². La subasta atrajo 4600 solicitudes, pero solo 4201 de 1545 personas cumplieron los requisitos.
Cabe destacar que, al final de la subasta, el lote de esquina alcanzó el precio más alto, con casi 100,5 millones de VND/m², ocho veces superior al precio inicial. Los lotes regulares obtuvieron ofertas ganadoras de entre 63 y 80 millones de VND/m², entre 5 y 6,4 veces superior al precio inicial.
La opinión pública está constantemente preocupada por los avances y resultados de las subastas de terrenos en distritos suburbanos de Hanói, como Thanh Oai y Hoai Duc. (Foto: VARS)
Tras la controvertida subasta de tierras en el distrito de Thanh Oai, una subasta reciente, el 19 de agosto, de 19 parcelas de tierra en el área LK04, aldea de Long Khuc, comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, Hanoi, continuó atrayendo un importante interés y participación pública.
Se subastaron diecinueve terrenos, con superficies que oscilaban entre 74 y 118 m². La oferta inicial fue de 7,3 millones de VND/m². El depósito osciló entre 109 y 172 millones de VND por parcela.
Tras una subasta de 19 horas, se vendieron con éxito 19 terrenos. La oferta más alta alcanzó los 133,3 millones de VND/m², casi 20 veces el precio inicial, mientras que la oferta más baja se mantuvo en 91,3 millones de VND/m², 12,5 veces el precio inicial.
VARS argumenta que los desarrollos y resultados de estas subastas de tierras son tanto anormales como normales. Esto se debe a que la línea entre lo normal y lo anormal parece haberse difuminado. Lo anormal se ha vuelto normal y luego continúa existiendo "normalmente" de forma anormal.
De hecho, este no es un fenómeno nuevo. Incluso en el primer semestre de 2024, mientras el mercado inmobiliario en general se mantenía estancado, algunas subastas de terrenos en ciertas localidades atrajeron a miles o incluso decenas de miles de participantes, principalmente inversores. En algunos lugares, las ofertas ganadoras se registraron a precios hasta diez veces superiores al precio inicial.
Al explicar las razones, VARS declaró: En primer lugar, en el futuro próximo, sin duda habrá un flujo de dinero hacia terrenos subastados en zonas urbanas y residenciales, ya que las localidades organizan numerosas subastas para aumentar los ingresos presupuestarios. Esto se debe a que este tipo de terreno está limpio, libre de disputas o demandas, ya cuenta con títulos de propiedad, infraestructura y está listo para construir viviendas para negocios, alquiler y generar ingresos mensuales.
Esto resulta especialmente atractivo dado que, en los últimos años, Hanói prácticamente no ha visto nuevos proyectos, y se prevé que la oferta de terrenos escasee cada vez más, ya que la nueva Ley de Negocios Inmobiliarios prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en 105 ciudades y pueblos, lo que obliga a las empresas a construir viviendas en los terrenos en venta en estas zonas. Mientras tanto, la demanda de bienes raíces, tanto residenciales como de inversión, es muy fuerte y está en constante crecimiento.
En segundo lugar, el aumento de precio, que es decenas de veces mayor, suena muy inusual, pero en realidad se debe al bajo precio inicial de la subasta de terrenos. En concreto, anteriormente, la normativa para determinar los precios de los terrenos permitía la contratación de consultores.
El precio inicial de los terrenos subastados el 10 de agosto en el distrito de Thanh Oai también fue determinado por consultores, quienes lo fijaron entre 40 y 45 millones de VND/m². Sin embargo, el Decreto 12 (Decreto que modifica y complementa algunos artículos del Decreto 44 que rige la implementación de la Ley de Tierras de 2013), ahora Decreto 71 (Decreto que regula los precios de los terrenos, emitido por el Gobierno el 27 de abril de 2024), eliminó la disposición para la contratación de consultores, y ahora el precio se determina mediante un coeficiente K multiplicado por la tabla de precios de terrenos de la ciudad.
Según la Decisión 46 del Comité Popular de Hanói, de 18 de julio de 2024, el coeficiente de ajuste del precio de la tierra para el distrito de Thanh Oai es de 2,35. La lista de precios de la tierra vigente, publicada en 2020, oscila entre 3,6 y 5,3 millones de VND/m². Por lo tanto, al multiplicar estos dos coeficientes, se obtiene un rango de precios de entre 8,6 y 12,5 millones de VND/m².
La seguridad del producto, sumada a un bajo precio inicial y un pequeño depósito (de 100 a 200 millones de VND), lo hicieron muy atractivo para los compradores. Por lo tanto, no sorprende que esta subasta atrajera miles de solicitudes. Una cantidad tan grande de participantes es completamente normal.
Imponer altos impuestos a la acumulación de tierras.
Los VAR argumentan que esta alta oferta ganadora refleja la realidad normal del desequilibrio entre la oferta y la demanda, ya que el número de solicitudes superó con creces el número de lotes de tierra en la subasta.
Sin embargo, el hecho de que el precio del terreno en una ubicación con infraestructura y servicios mediocres, en una zona suburbana con potencial normal de revalorización, haya superado los 100 millones de VND/m² —equivalente al precio del terreno en zonas urbanas y regiones densamente pobladas— es anormal y supera con creces su valor real. Esto se debe a motivos poco éticos.
En concreto, muchos inversores que participan en estas subastas son profesionales de las subastas de terrenos. A menudo participan con el simple objetivo de especular, sin importarles el valor real, simplemente ganando la puja y luego comprando y vendiendo inmediatamente para obtener ganancias, o perdiendo fácilmente su depósito si el mercado no responde.
Los VAR proponen imponer altos impuestos a la acumulación de tierras. (Foto: VS)
O, aún más peligroso, pretenden crear una fiebre inmobiliaria. Estos individuos explotan el sistema de depósito de subasta para inflar los precios de los terrenos en cuestión. Incluso ignorando los riesgos, legitiman el precio pagando el precio total de la puja ganadora, utilizando este precio como base para inflar artificialmente los precios de los terrenos en distritos suburbanos, provocando que los precios de los terrenos en muchas zonas se disparen, creando incluso una fiebre artificial.
La consecuencia de estas situaciones es que los ya elevados precios inmobiliarios están aumentando aún más, haciendo que el sueño de tener una vivienda propia sea cada vez más inalcanzable para las personas, especialmente para los jóvenes. Los exorbitantes precios de subasta, que superan con creces el valor real, no solo complican el proceso de valoración de la propiedad para subastas posteriores en el sitio de subastas local, sino también en muchas otras partes del país.
Con la expansión de la atención de los medios, cuando los precios de los bienes raíces mantienen una tendencia al alza durante un período suficientemente largo, la mentalidad FOMO (miedo a quedarse atrás) "aumentará", los inversores esperarán que los precios sigan subiendo y luego tomarán decisiones arriesgadas.
Esta decisión se debe, además, a la creencia de que los ajustes en las tablas de precios de la tierra en las localidades en el futuro próximo impulsarán indirectamente el precio de la tierra. Como resultado, muchos inversionistas verán su capital inmovilizado, creando terrenos abandonados e impactando negativamente el proceso de recuperación y desarrollo hacia una dirección segura y saludable.
Para garantizar la transparencia en las subastas y aumentar los ingresos presupuestarios, el Estado necesita establecer rápidamente mecanismos para controlar la especulación. Para resolver el problema de la especulación y la manipulación de precios, y así reducir los precios de la vivienda urbana, es necesario cambiar la mentalidad de la gente sobre la vivienda. La vivienda debe ser vista como un lugar para vivir, que satisface las necesidades básicas de la vida de las personas, en lugar de un activo para acumular.
Al imponer impuestos dirigidos a quienes acumulan y especulan, en lugar de a quienes compran bienes raíces para fines residenciales o comerciales, el elemento de riqueza acumulada disminuirá.
Las tasas de impuestos pueden aumentar gradualmente para las transacciones inmobiliarias en las que el vendedor conserva la propiedad por un período corto, o si el propietario de la propiedad no utiliza la propiedad para fines comerciales o no comienza la construcción después de recibir el terreno.
Gravar adecuadamente los bienes raíces reducirá o eliminará el incentivo para especular con ellos, ya que, junto con los costos de intereses y otros costos de oportunidad, poseer bienes especulativos se vuelve más riesgoso. Comprar y vender bienes raíces para obtener ganancias, o crear una oferta y demanda artificial para inflar los precios inmobiliarios, pierde gradualmente su sentido.
Por lo tanto, los fondos inactivos en poder del público se redirigirán a sectores empresariales productivos, creando productos y valor añadido para la sociedad. Esto contribuirá a que el mercado inmobiliario se desarrolle de forma más sana y eficiente a largo plazo, en lugar de experimentar subidas y bajadas de precios del suelo.
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Fuente: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html
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