Propuesta para imponer impuestos elevados a los propietarios de terrenos en subasta que no utilicen la tierra

En los últimos días, la opinión pública se ha visto constantemente conmocionada por los acontecimientos y resultados de las subastas de terrenos en distritos suburbanos de Hanói , como Thanh Oai y Hoai Duc. Se han registrado un gran número de solicitudes y las pujas ganadoras se han disparado, multiplicando por diez el precio inicial. Estos acontecimientos y resultados plantean la importante pregunta de si existen indicios de especulación.

¿El precio de la oferta ganadora es demasiado alto o "anormal"?

En consecuencia, el 10 de agosto, el distrito de Thanh Oai organizó con éxito una subasta de 68 terrenos en la zona de Ngo Ba, aldea de Thanh Than, comuna de Thanh Cao (Thanh Oai, Hanói), con superficies de entre 60 y 85 m² y precios iniciales de entre 8,6 y 12,5 millones de VND/m². La subasta atrajo 4.600 solicitudes, pero solo 4.201 cumplieron los requisitos, de 1.545 personas.

Cabe destacar que, al final de la subasta, el lote de esquina con el precio ganador más alto alcanzó casi 100,5 millones de VND/m², ocho veces superior al precio inicial. Los lotes regulares tuvieron precios ganadores de entre 63 y 80 millones de VND/m², entre 5 y 6,4 veces superiores al precio inicial.

La opinión pública está constantemente preocupada por los avances y resultados de las subastas de terrenos en distritos suburbanos de Hanói, como Thanh Oai y Hoai Duc. (Foto: VARS)

Después de que la subasta de tierras en el distrito de Thanh Oai causara revuelo en la opinión pública, recientemente, el 19 de agosto, la subasta de 19 lotes de tierra en el área LK04, aldea de Long Khuc, comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, Hanoi continuó atrayendo la atención y participación de muchas personas.

Se subastan 19 terrenos, con superficies de entre 74 y 118 m². El precio inicial es de 7,3 millones/m². El depósito oscila entre 109 y 172 millones de VND por terreno.

Tras una subasta de 19 horas, se vendieron con éxito 19 terrenos. La oferta más alta fue de 133,3 millones de VND/m², casi 20 veces superior al precio inicial, mientras que la más baja fue de 91,3 millones de VND/m², 12,5 veces superior al precio inicial.

VARS considera que los acontecimientos y resultados de estas subastas de tierras son a la vez inusuales y normales. Porque hoy en día, la línea que separa lo normal de lo anormal parece difusa. Lo anormal se ha vuelto normal, y entonces existe abiertamente como una "normalidad" anormal.

De hecho, este no es un fenómeno nuevo. En los primeros seis meses de 2024, si bien el mercado inmobiliario en general se mantuvo tranquilo, algunas subastas de terrenos en algunas localidades aún atrajeron a miles o incluso decenas de miles de participantes, principalmente inversores. En algunos lugares, los resultados de las subastas también registraron precios ganadores diez veces superiores al precio inicial.

Al explicar el motivo, VARS afirmó: «En primer lugar, en el futuro próximo, el flujo de caja sin duda fluirá hacia terrenos subastados en zonas urbanas y residenciales, cuando las localidades organicen numerosas subastas para aumentar los ingresos presupuestarios. Esto se debe a que se trata de terrenos limpios, sin litigios, con libros rojos e infraestructura, listos para construir viviendas para negocios, alquilar y generar ingresos mensuales».

Particularmente atractiva en el contexto de los últimos años, Hanói prácticamente no ha tenido nuevos proyectos. Se prevé que la oferta de terrenos escasee cada vez más, ya que la nueva Ley de Negocios Inmobiliarios prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en 105 ciudades y pueblos, obligando a las empresas a construir viviendas en terrenos en venta en estas zonas. Mientras tanto, la demanda de bienes raíces, incluyendo la compra para vivir y para invertir, es muy fuerte y está en constante aumento.

En segundo lugar, el aumento de precio decenas de veces, que suena muy inusual, se debe en realidad al bajo precio inicial del terreno subastado. En concreto, anteriormente, la normativa para determinar los precios de los terrenos permitía la contratación de consultores.

El terreno subastado el 10 de agosto en el distrito de Thanh Oai también se contrató para consultoría, cuyo precio inicial se fijó entre 40 y 45 millones de VND/m². Sin embargo, el Decreto 12 (Decreto que modifica y complementa varios artículos del Decreto 44 que rige la aplicación de la Ley de Tierras de 2013), actualmente Decreto 71 (Decreto que regula los precios de los terrenos, emitido por el Gobierno el 27 de abril de 2024), eliminó la normativa sobre la contratación de consultores, y ahora se determina mediante el coeficiente K multiplicado por la lista de precios de terrenos de la ciudad.

Mientras tanto, según la Decisión 46 del Comité Popular de Hanói, de 18 de julio de 2024, el coeficiente de ajuste del precio de la tierra en el distrito de Thanh Oai es de 2,35. La lista de precios vigente de la tierra, publicada en 2020, fluctúa entre 3,6 y 5,3 millones de VND/m². Por lo tanto, al multiplicar estos dos coeficientes, el precio solo se sitúa entre 8,6 y 12,5 millones de VND/m².

Los productos seguros con precios iniciales bajos y depósitos reducidos (de 100 a 200 millones de VND) resultan muy atractivos para los compradores. Por lo tanto, es fácil entender por qué esta subasta atrajo a miles de participantes. Una cantidad tan grande de participantes es completamente normal.

Impuestos elevados sobre la acumulación de tierras

Los VARs consideran que este alto precio ganador refleja la realidad normal de la brecha entre la oferta y la demanda, cuando el número de solicitudes es muchas veces mayor que el número de lotes de tierra en subasta.

Sin embargo, el hecho de que los precios de los terrenos en zonas con infraestructura y servicios básicos, en una zona suburbana con potencial de aumentos de precios normales, superen los 100 millones de VND/m², equivalentes a los precios de los terrenos en zonas urbanas y densamente pobladas, es anormal y supera con creces el valor real. Es el resultado de propósitos malsanos.

En concreto, muchos inversores que participan en estas subastas son profesionales de las subastas de terrenos. A menudo participan con el simple propósito de explorar, sin importarles el valor real, simplemente ganando y luego comprando y vendiendo inmediatamente para obtener ganancias o dispuestos a perder su depósito si el mercado no responde.

Los VARs proponen impuestos elevados a la acumulación de tierras. (Foto: VS)

O el propósito más peligroso es crear una fiebre inmobiliaria. Estos individuos se aprovechan del depósito de la subasta para inflar los precios de las parcelas. Incluso ignoran los riesgos, justificando el precio pagando la totalidad según la oferta ganadora, para usar este precio como base para estimular los precios de la tierra en los distritos periféricos, provocando una escalada de precios en muchos lugares, llegando incluso a una auténtica fiebre inmobiliaria.

La consecuencia de estas situaciones es que los ya elevados precios inmobiliarios han aumentado aún más, alejando cada vez más el sueño de tener una vivienda propia, especialmente para los jóvenes. Los elevados precios de subasta, que superan con creces el valor real, no solo dificultan la valoración de los activos para las próximas subastas en el lugar de la subasta, sino también en muchos lugares del país.

Junto con la difusión de los medios de comunicación, al ver que los precios inmobiliarios mantienen una tendencia al alza durante un período de tiempo suficientemente largo, la mentalidad FOMO (miedo a quedarse atrás) "aumentará", los inversores esperarán que los precios sigan aumentando y luego tomarán decisiones arriesgadas.

Esta decisión también se debe a la percepción de que el próximo ajuste de los precios de la tierra en las localidades impulsará indirectamente el precio de la tierra. Como resultado, muchos inversores tienen su capital inmovilizado, lo que genera terrenos abandonados y afecta negativamente el proceso de recuperación y el desarrollo sostenible.

Para que las subastas se realicen con transparencia y aumenten los ingresos presupuestarios, el Estado necesita contar pronto con más mecanismos para controlar las actividades especulativas. Para resolver el problema de la especulación, que impulsa el alza de precios y, por consiguiente, reduce los precios de la vivienda urbana, es necesario cambiar la mentalidad de la gente sobre la vivienda, para que sea un lugar para vivir, que satisfaga las necesidades vitales de las personas, no un activo acumulado.

Al imponer impuestos a quienes acumulan y especulan en lugar de a quienes compran bienes inmuebles para vivir o para organizar la producción y los negocios, se reducirá el factor de activos acumulados.

Las tasas de impuestos pueden aumentar gradualmente para las transacciones inmobiliarias en las que el vendedor tiene un período de tenencia corto o si el propietario del inmueble no pone el inmueble en actividades comerciales o no lleva a cabo la construcción después de recibir el terreno...

Gravar los bienes raíces de forma adecuada limitará o eliminará la motivación de las personas para especular con el sector inmobiliario, ya que, junto con los costos de los intereses y otros costos de oportunidad, poseer bienes inmuebles especulativos se vuelve más riesgoso. Comprar y vender bienes raíces para obtener ganancias, o crear una oferta y demanda virtual para inflar los precios inmobiliarios, gradualmente pierde sentido.

Por lo tanto, el dinero ocioso de la gente se canalizará hacia los sectores productivos y comerciales, creando productos y valor añadido para la sociedad. Esto contribuirá a un desarrollo más sano y eficaz del mercado inmobiliario a largo plazo, en lugar de una fiebre inmobiliaria y una turbulencia de precios.

Fuente: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html