Muchos jóvenes quieren comprar una casa, pero aún temen los altos tipos de interés. (Foto: Vietnam+)
Los precios de la vivienda en Hanói son ahora más de 20 veces superiores a los ingresos promedio de un hogar con dos trabajadores, lo que hace que el sueño de establecerse para los jóvenes sea cada vez más lejano. En este contexto, el apalancamiento financiero se convierte en un salvavidas, pero también conlleva grandes riesgos si no se utiliza adecuadamente.
Esa fue la opinión de muchos expertos en el taller “Cómo utilizar eficazmente el apalancamiento financiero: oportunidades de vivienda para los jóvenes”, celebrado el 26 de junio en Hanoi.
Alta demanda de vivienda propia entre los jóvenes
En su intervención en el taller, el Sr. Ha Quang Hung, subdirector del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario del Ministerio de Construcción , afirmó que el grupo de personas de entre 22 y 40 años se está convirtiendo gradualmente en el principal comprador de vivienda, reemplazando al anterior grupo de mediana edad. Tan solo en Ciudad Ho Chi Minh, hay alrededor de 1,6 millones de jóvenes que necesitan una vivienda propia, lo que genera una enorme demanda en el mercado inmobiliario.
“La demanda de vivienda propia entre los jóvenes vietnamitas está alcanzando un nivel récord, tanto en cantidad como en proporción del total de compradores de vivienda”, enfatizó el Sr. Hung.
Sin embargo, los precios de la vivienda en las grandes ciudades son actualmente muy altos, entre 3000 y 4000 millones de VND por un apartamento de 70 m², lo que obliga a los jóvenes a invertir entre 20 y 25 años de ingresos para poder comprar una casa. Esta relación entre el precio de la vivienda y los ingresos personales es una de las más altas del Sudeste Asiático. De hecho, la mayoría de las parejas jóvenes en zonas urbanas con ingresos de entre 20 y 30 millones de VND al mes aún tienen que alquilar una casa o vivir con su familia. Ser propietario de una vivienda antes de los 30 años es casi imposible sin el apoyo familiar o préstamos preferenciales.
Las mayores barreras actuales son la limitada oferta de viviendas adecuadas, los largos trámites para invertir en proyectos inmobiliarios y el aumento de precios que supera el alcance de la mayoría de la población. Además, el modelo de alquiler a largo plazo o compra flexible de alquiler no es popular, lo que dificulta que los jóvenes elijan una opción de vivienda adecuada. En cuanto a la financiación, los tipos de interés de los préstamos hipotecarios comerciales siguen siendo bastante altos, con plazos cortos que no satisfacen las expectativas de los jóvenes que desean reducir la presión del pago mensual de la deuda.
El Sr. Hung afirmó que los bancos están dispuestos a prestar, pero los jóvenes solo se atreven a hacerlo cuando existen paquetes preferenciales con tasas de interés bajas, fijadas entre el 5% y el 6% al inicio. Los préstamos a largo plazo, de 20 a 30 años, también son un factor importante para reducir la presión financiera de los jóvenes compradores de vivienda.
El Dr. Nguyen Tri Hieu también indicó que el precio promedio de un apartamento en Hanói actualmente oscila entre 70 y 80 millones de VND/m², lo que significa que un apartamento de 70 m² cuesta alrededor de 5 mil millones de VND. Mientras tanto, el ingreso promedio de un hogar con dos trabajadores es de tan solo unos 21,4 millones de VND al mes, equivalente a 256,8 millones de VND al año. Por lo tanto, la relación precio/ingreso de la vivienda en Hanói se ha multiplicado por 20, y según el Ministerio de Construcción, esta cifra es aún mayor, casi 24 veces mayor, mientras que el nivel ideal global es de tan solo entre 5 y 7 veces.
Según el Sr. Hieu, la razón por la cual la vivienda se ha vuelto inalcanzable para la mayoría de las personas se debe a muchos factores, como la lista ajustada de precios de la tierra que se acerca al precio del mercado, el aumento brusco de los costos de insumos del proyecto, el desarrollo del mercado fuera de sincronía con la prioridad dada al segmento de alta gama, junto con procedimientos administrativos engorrosos, actividades especulativas no controladas y difícil acceso al capital de políticas.
“El aumento vertiginoso de los precios de los materiales, la mano de obra y las tasas de uso del suelo ha disparado los precios de la vivienda. Mientras tanto, la oferta de viviendas sociales y comerciales asequibles es extremadamente escasa”, señaló el Sr. Hieu.
Mientras tanto, el experto financiero Dr. Vu Dinh Anh enfatizó que usar apalancamiento financiero inteligente es la clave para ayudar a los jóvenes a lograr un gran avance en el préstamo para comprar una casa.
El Sr. Anh señaló tres factores importantes para los jóvenes al decidir comprar una casa: elegir una que se ajuste a su presupuesto en lugar de perseguir expectativas de inversión; elegir un socio financiero de confianza; evitar préstamos con alto riesgo o crédito negro; tener un plan financiero razonable; y administrar eficazmente sus finanzas personales.
El Sr. Anh advirtió que muchos jóvenes caen en una espiral de endeudamiento debido a que piden préstamos a los bancos y luego tienen que recurrir a préstamos externos para saldar la deuda cuando no pueden mantener su flujo de caja. Por lo tanto, elegir el préstamo adecuado y administrar las finanzas personales son habilidades vitales en el proceso de compra de una vivienda.
Los flujos de crédito se dirigen hacia el segmento de vivienda asequible.
En cuanto a las políticas, la Sra. Ha Thu Giang, Directora del Departamento de Crédito para Sectores Económicos (Banco Estatal), afirmó que el sector bancario ha implementado numerosas soluciones para apoyar a los jóvenes en el acceso a la vivienda. El Banco Estatal emitió circulares para generar oportunidades crediticias, priorizar los flujos de capital hacia el segmento de vivienda social y coordinar estrechamente con el Ministerio de Construcción para implementarlas según las directrices del Gobierno y el Primer Ministro.
Actualmente, nueve bancos participan en el paquete de crédito de 145 billones de VND, con tasas de interés entre un 1,5 % y un 2 % inferiores a las habituales; la tasa de interés mínima para préstamos es del 5,9 % anual. En particular, los jóvenes menores de 35 años disfrutan de tasas de interés preferenciales, un 2 % inferiores durante los primeros 5 años y un 1 % inferiores durante los primeros 10 años, en comparación con la tasa de interés promedio de los grandes bancos.
“La generación joven es la principal fuente de mano de obra, por lo que es fundamental crear las condiciones para que puedan comprar viviendas. El mayor desafío es encontrar proyectos con precios asequibles para los jóvenes”, afirmó la Sra. Giang, añadiendo que la coordinación con las localidades y el aprovechamiento del crédito bancario ayudarán a los jóvenes a estabilizar sus vidas pronto.
Para apoyar a los jóvenes clientes, Agribank ha implementado un programa de préstamos preferenciales para la compra de viviendas sociales para jóvenes menores de 35 años, con un monto de 10.000 billones de VND desde mayo de 2025 hasta finales de 2030. Tasa de interés preferencial del 6,1% anual, plazo máximo de préstamo de 15 años, procedimientos sencillos y préstamos de hasta el 100% del capital necesario, lo que permite utilizar el apartamento adquirido como garantía.
Hasta la fecha, el programa ha desembolsado cerca de 1.600 billones de VND a 710 jóvenes clientes. La Sra. Dang Thu Thuy, subdirectora del Departamento de Clientes Personales de Agribank, comentó que este producto ayuda a los jóvenes con ingresos bajos y medios a adquirir una vivienda fácilmente, aumenta su motivación para desarrollar sus carreras y les permite estabilizar su vida a largo plazo en zonas urbanas.
Sin embargo, el experto Nguyen Tri Hieu espera que el programa de préstamos para vivienda social de 145 billones de VND se implemente mejor para resolver parcialmente las dificultades. No obstante, es necesario considerar los canales de crédito comerciales, ya que no podemos depender indefinidamente de incentivos. Al solicitar un préstamo para comprar una vivienda, las personas deben considerar su capacidad de pago, evitando aprovechar el auge del mercado inmobiliario. "No se apresuren a comprar una casa si sus ingresos no son lo suficientemente estables; no pidan prestado 100 billones de VND, pero tengan que pagar 70 billones de VND al mes en capital e intereses; ese es el umbral de la quiebra", enfatizó el Sr. Hieu.
El Sr. Hieu también sugirió que el Banco Estatal fortalezca las actividades de calificación crediticia personal para generar conciencia sobre los préstamos y el reembolso y reducir el riesgo de deudas incobrables en el sistema.
Fuente: https://baolangson.vn/don-bay-tai-chinh-va-chinh-sach-tin-dung-co-hoi-an-cu-cho-nguoi-tre-5051364.html
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