Es evidente que existe una brecha significativa entre la implementación real y los objetivos de vivienda social para 2030. Los retrasos se deben principalmente a barreras sistémicas como la falta de coordinación en la planificación, la escasez de terrenos disponibles, procedimientos de inversión y mecanismos financieros poco razonables, y mecanismos de incentivos poco atractivos. Cabe destacar que, de la demanda total de vivienda social, el alquiler con opción a compra representa el 68,1%, la compra el 26% y el alquiler puro solo el 5,9%.
De este grupo, el asalariado (funcionarios públicos, empleados, trabajadores, personal de las fuerzas armadas, etc.) representa el 82% del modelo de alquiler a largo plazo; el grupo estudiantil representa el 14% del modelo de residencias estudiantiles y miniapartamentos. Por lo tanto, el 96% del grupo objetivo tiene ingresos estables y es totalmente capaz de pagar el alquiler si los precios se controlan razonablemente. Sin embargo, el mercado de alquiler está gravemente desabastecido y no se ha explotado adecuadamente. Esta es la base para identificar la vivienda de alquiler como un pilar estratégico, tal como lo reconoció y ordenó el Secretario General y Presidente To Lam.
Para alcanzar el 90 % del objetivo de vivienda social en los próximos cinco años y cumplir con el consenso establecido por el Secretario General y el Presidente, Ciudad Ho Chi Minh debe implementar simultáneamente soluciones clave y altamente viables. En concreto, es necesario crear un mecanismo de ventanilla única que aborde tanto la oferta (inversión, construcción, terrenos y planificación) como la demanda (identificación, verificación y asignación de viviendas a los beneficiarios elegibles de manera transparente, justa y razonable). Los trámites legales deben acortarse a aproximadamente 60 días (desde la aprobación de la inversión hasta la obtención del permiso de construcción).
Aprovechar las nuevas disposiciones (que se proponen actualmente en el Proyecto de Ley de Zonas Urbanas Especiales) para abordar los problemas de asignación de terrenos, incluyendo la posibilidad de que la ciudad asigne proyectos de vivienda social a inversionistas en terrenos estatales sin subastar los derechos de uso del suelo, cambiar los usos del suelo o separarlos en proyectos independientes si se ajustan a la planificación. Digitalizar todo el proceso de revisión de la elegibilidad de los inquilinos, integrándolo con la base de datos nacional de población para garantizar la rapidez y prevenir el abuso de las políticas.
En lo que respecta a las barreras financieras (principal motivo de la participación del sector privado), se requiere una solución integral tanto del Estado como del mercado. En concreto, el Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh debería establecer un mecanismo especial que permita a HFIC (Compañía Estatal de Inversiones Financieras de Ciudad Ho Chi Minh) financiar hasta el 70% de la inversión total del proyecto durante 7 años, en lugar de depender de los lentos desembolsos de los fondos del gobierno central.
Debido a la gran oferta y las diversas necesidades de los distintos grupos, es necesario diversificar las modalidades de vivienda social (compra, alquiler con opción a compra y arrendamiento) para todos los beneficiarios. Esto implica priorizar las zonas según los grupos objetivo y las regiones, así como el tipo de vivienda y los mecanismos aplicables.
Por ejemplo, las zonas industriales de Binh Chanh, Hoc Mon y Cu Chi ofrecerán viviendas de alquiler principalmente para trabajadores. En las zonas industriales de gran escala, se dará prioridad a las áreas urbanas integradas para trabajadores, aplicando el modelo de colaboración público-privada y con el apoyo de HFIC para proporcionar el 70% de la financiación.
Por un lado, se creará un fondo municipal para la reubicación de viviendas; por otro lado, se utilizarán fondos públicos para adaptar y convertir entre diferentes tipos de vivienda (reubicación, vivienda pública, vivienda social, renovación urbana) sin necesidad de procedimientos para preparar, evaluar y aprobar planes de conversión funcionales, una propuesta del proyecto de Ley de Zonas Urbanas Especiales para aprovechar al máximo este valioso recurso.
Finalmente, es fundamental controlar los precios de los alquileres y proteger a los inquilinos. Se debe establecer un marco de precios de referencia para cada zona, aprobado y publicado por el Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh. La normativa debe estipular un plazo mínimo de arrendamiento de 3 años y un límite máximo de incremento del 5% anual para garantizar la estabilidad de los inquilinos y prevenir desalojos repentinos.
Fuente: https://www.sggp.org.vn/giai-phap-dong-bo-cho-nha-o-xa-hoi-post853994.html
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