Eliminación de las tasas por el uso del suelo para el proyecto

En Ciudad Ho Chi Minh hay alrededor de 100 proyectos inmobiliarios comerciales “en espera” de notificación de obligaciones financieras.

En una sesión de trabajo con el presidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, Nguyen Van Duoc, y los departamentos pertinentes el pasado fin de semana, el Sr. Jun Sung Ho, Director General de Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Corea), el inversor del proyecto Thu Thiem Eco Smart City (barrio de An Khanh), expresó su deseo de seguir implementando el proyecto si Ciudad Ho Chi Minh elimina los obstáculos a la inversión, especialmente la exención de la tarifa adicional por uso de la tierra del proyecto del 5,4%/año.

100 proyectos con obligaciones financieras

El presidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, Nguyen Van Duoc, reconoció las recomendaciones de las empresas y afirmó que informará al Gobierno Central para que considere las soluciones adecuadas. Los líderes de la ciudad dan la bienvenida a Lotte para que continúe acompañando, compartiendo las dificultades e implementando el proyecto según lo previsto.

De hecho, el problema planteado por Lotte no es un caso aislado. Anteriormente, el inversor del proyecto Empire City —Empire City Joint Venture— también envió un documento al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh solicitando la revisión de las obligaciones financieras resultantes. Según esta entidad, desde 2017, la empresa ha cumplido con sus obligaciones financieras por casi 3.600 billones de dongs y la decisión de la ciudad sobre la asignación de terrenos también establece claramente que la empresa "no tiene que pagar más" al cambiar del arrendamiento único de terrenos a la asignación de terrenos con derechos de uso. Sobre esta base, el proyecto ha completado y entregado tres conjuntos de obras, equivalentes a unos 1.200 apartamentos, a los residentes. Sin embargo, el pago de derechos adicionales por uso del suelo se considera una "gran carga", que afecta gravemente el flujo de capital y los planes de negocio.

Un rincón del proyecto Empire City enfrenta dificultades procesales. Foto: HOANG TRIEU

De igual manera, la autoridad fiscal de Ciudad Ho Chi Minh emitió recientemente un documento solicitando a Hung Loc Phat Real Estate Investment Joint Stock Company el pago de 400 mil millones de dongs adicionales para el proyecto Green Star Sky Garden. Según la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), la ciudad cuenta actualmente con cerca de 100 proyectos inmobiliarios comerciales en espera de la notificación de obligaciones financieras, incluyendo muchos proyectos a gran escala de empresas como Novaland , Hung Thinh Land y TTC Land.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, afirmó que la asociación ha propuesto reiteradamente la abolición total de la regulación que establece el cobro de un 5,4% adicional en casos en que las empresas no tienen culpa. Según él, "la demora en la determinación de las obligaciones financieras se debe principalmente a los procedimientos administrativos, no a la culpa de los inversores". Según el Sr. Chau, este mecanismo no solo genera pérdidas para las empresas, sino también pérdidas de ingresos presupuestarios, ya que la tasa de uso del suelo se suspende y no se puede pagar a tiempo, mientras que varios proyectos se ven obligados a suspender temporalmente la construcción, lo que genera un desperdicio de fondos para la construcción de terrenos.

Cree que si el Gobierno logra resolver este problema, los proyectos suspendidos cumplirán rápidamente con sus obligaciones financieras, desbloqueando así el flujo de capital de decenas de miles de millones de dongs hacia el mercado inmobiliario. "Las tasas de uso del suelo son clave para restablecer la oferta de vivienda y promover el crecimiento económico . Una vez resuelto este problema por completo, también constituirá una importante garantía para el clima de inversión de Vietnam", enfatizó.

El nudo más grande

El Sr. Dang Hong Anh, presidente de la Asociación de Jóvenes Emprendedores de Vietnam (VYEA) y presidente del Consejo Fundador de Saigon Thuong Tin Real Estate Joint Stock Company (TTC Land), afirmó que los problemas con las obligaciones financieras de los terrenos son el principal obstáculo para el desarrollo del mercado inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh. "De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024 y el Decreto 103/2024/ND-CP, las tasas por uso del suelo se determinan según el momento en que el Estado emite la decisión de asignación de terrenos. Sin embargo, en realidad, muchos grandes proyectos se implementan por fases, y cada vez que se asigna el terreno, se debe determinar una nueva tasación, lo que genera inconvenientes", explicó.

Mencionó muchos proyectos en los que la ciudad asignó temporalmente terrenos en la primera fase para que los inversores comenzaran la construcción, mientras que el resto esperaba la finalización del proceso de compensación y la autorización del terreno. Cuando se tomó la decisión de asignar terrenos en la primera fase, la empresa pagó las tasas de uso del suelo para todo el proyecto según la planificación detallada. Sin embargo, al asignar el terreno restante, las autoridades impusieron obligaciones financieras adicionales según el nuevo precio del terreno, lo que obligó a la empresa a pagar cientos de miles de millones de dongs más, a pesar de que esa área se había incluido en el pago anterior.

Esta situación, según el Sr. Hong Anh, no solo incrementa los costos de inversión y prolonga el progreso de la implementación, sino que también afecta a toda la cadena de valor del mercado inmobiliario. "Un proyecto retrasado no solo perjudica a las empresas, sino que también conlleva una serie de consecuencias: los compradores de viviendas esperan, los bancos tienen que reestructurar los préstamos, la oferta se bloquea y el mercado pierde liquidez", afirmó.

Según el Sr. Dang Hong Anh, la cuestión de las obligaciones financieras en materia de tasas de uso de suelo para proyectos con terrenos asignados temporalmente ha sido objeto de reflexión por parte de la comunidad empresarial durante mucho tiempo. El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh también ha enviado numerosos documentos al Ministerio de Finanzas y al Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente para proponer soluciones, pero hasta la fecha no ha recibido ninguna orientación específica. Como resultado, muchas empresas han pagado tasas de uso de suelo para todo el proyecto hace décadas, y ahora siguen pagando por la superficie adicional asignada, con precios de suelo mucho más altos. Esto supone una enorme carga financiera que perjudica a las empresas, afecta gravemente los planes de negocio, provoca el estancamiento de muchos proyectos y reduce indirectamente la oferta de vivienda en Ciudad Ho Chi Minh.

El Sr. Dang Hong Anh sugirió que se estableciera un mecanismo específico para abordar este asunto de manera justa y razonable. "Recomendamos que el Ministerio de Finanzas y el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente presenten pronto al Gobierno un mecanismo que permita deducciones y compensaciones de las obligaciones financieras que las empresas hayan cumplido previamente según la superficie, para proyectos que hayan pagado la totalidad de las tasas de uso del suelo según la planificación detallada de 1/500, pero que aún no hayan completado la asignación de tierras. Esto garantizará la equidad y la transparencia, a la vez que protegerá los derechos legítimos del Estado y las empresas. Solo así podremos gestionar rigurosamente los ingresos presupuestarios y, al mismo tiempo, alentar a las empresas a invertir con confianza, contribuyendo así a promover la socioeconomía y a satisfacer las necesidades de vivienda de los residentes de Ciudad Ho Chi Minh", enfatizó.

Propuesta para eliminar por completo la regulación del 5,4%

En una reciente conferencia de prensa socioeconómica, un representante del Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh afirmó que el Comité Popular Municipal propuso oficialmente que el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y el Ministerio de Finanzas consideren la abolición de la normativa que establece un 5,4% adicional en las tasas por uso de tierras y la renta de la tierra durante el período en que aún no se han determinado las obligaciones financieras. Según la explicación de la ciudad, esta normativa se estableció con el objetivo de "compartir la responsabilidad financiera entre el Estado y la ciudadanía", pero en realidad, la demora se debe principalmente a la agencia gestora. Por lo tanto, es imposible obligar a las empresas y a los ciudadanos a asumir este gasto adicional.

La ciudad también enfatizó que, en el contexto de la recuperación socioeconómica tras la pandemia de COVID-19, la eliminación de la regulación mencionada ayudará a reducir la presión de costos, estimular la inversión y promover el crecimiento. Actualmente, la ley estipula una tasa de recaudación adicional del 5,4%, pero en el proyecto de enmienda al Decreto 103 sobre tasas de uso de tierras y rentas de tierras, el Ministerio de Hacienda propone dos opciones: reducirla al 3,6% o eliminarla por completo. Sin embargo, la abolición total solo puede implementarse si se regula directamente en la Ley de Tierras, por lo que el Ministerio de Hacienda también ha propuesto al Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente que la estudie y la complemente en el próximo proceso de enmienda legislativa.

Según muchos expertos y empresas, en realidad, el retraso en la determinación de las obligaciones financieras suele deberse a trámites administrativos complejos, mientras que las empresas ya han cumplido con sus obligaciones de pago de las tasas de uso del suelo. Esta recaudación adicional incrementa los costos de inversión, lo que encarece los productos inmobiliarios, afecta directamente a los compradores de vivienda y reduce la accesibilidad a la misma.

Algunos expertos también creen que, de aplicarse tasas adicionales, estas deberían aplicarse únicamente a proyectos que hayan puesto terrenos en funcionamiento y estén obteniendo beneficios, para evitar que las empresas se queden con los terrenos esperando el momento oportuno. Sin embargo, si no hay culpa del inversor, seguir cobrando tasas adicionales es injusto. La solución más fundamental, según los expertos, es eliminar por completo la regulación del 5,4% y, al mismo tiempo, establecer un mecanismo claro para el cálculo de las tasas por uso del suelo que genere transparencia y coherencia, desbloqueando así una serie de proyectos estancados y restaurando la confianza en el mercado inmobiliario.

Necesita más aclaración

El presidente de HoREA, Le Hoang Chau, también enfatizó que el Proyecto de Resolución, que estipula una serie de mecanismos de política para eliminar las dificultades y obstáculos en la organización de la implementación de la Ley de Tierras, debe incluir regulaciones más claras sobre la gestión de las tasas adicionales por uso de la tierra. "El Gobierno debe regular específicamente la deducción de los montos que las empresas han pagado por el período en que no se han calculado las tasas por uso de la tierra o la renta de la tierra, cuando no sea responsabilidad de los usuarios. Esta es una base legal necesaria para gestionar proyectos como la Eco Ciudad Inteligente de Lotte o Empire City, evitando que las empresas resulten perjudicadas", analizó el Sr. Chau.

Fuente: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm