Haciendo realidad el sueño de tener una casa propia - Parte 3: Obstáculos derivados del "cuello de botella" del crédito

Sin embargo, paradójicamente, solo se han desembolsado unos 3.400 billones de VND del paquete de crédito de 145 billones de VND asignado a este sector, lo que equivale a menos del 3% del programa. Cuando las empresas se enfrentan a obstáculos burocráticos y las personas tienen dificultades para acceder a préstamos, los fondos preferenciales no han llegado realmente a quienes más necesitan vivienda.

Leyenda de la foto — Clientes realizando transacciones en la sede central de Vietcombank en Hanói. (Foto ilustrativa: Tran Viet/TTXVN)

El capital está ahí, pero aún no ha fluido con fuerza.

Tras un largo período de lento crecimiento, el sector de la vivienda social está entrando en una nueva fase de desarrollo acelerado.

Según la Resolución Gubernamental N° 07/NQ-CP sobre la asignación de objetivos de desarrollo de vivienda social a las localidades para el período 2026-2030, todo el país debe completar más de 158.700 apartamentos solo en 2026. En los primeros cuatro meses de este año, se han iniciado 40 proyectos adicionales de vivienda social, con una escala aproximada de 36.590 apartamentos.

Según el Ministerio de Construcción , en todo el país se han iniciado las obras de 226 proyectos, que suman aproximadamente 228.725 apartamentos, lo que equivale al 144% del objetivo previsto. Asimismo, se han finalizado y puesto en uso unos 5.426 apartamentos; 25 localidades han cumplido o superado sus objetivos de inicio de obras para este año.

Para impulsar la oferta, el sector bancario ha implementado un programa de crédito preferencial para el desarrollo de viviendas sociales, que actualmente asciende a aproximadamente 145 billones de VND. Este programa se considera una de las herramientas financieras más importantes para lograr la seguridad habitacional.

Sin embargo, el desembolso real no ha estado a la altura de las expectativas. Hasta la fecha, solo 38 de las 63 localidades han anunciado la lista de proyectos elegibles para los préstamos. En total, aproximadamente 100 proyectos cumplen los requisitos para acceder al programa, con un capital mínimo de alrededor de 70 billones de VND.

Sin embargo, el capital total desembolsado apenas alcanza los 3.400 mil millones de VND, lo que equivale a menos del 3% del total del programa. De esta cantidad, se han desembolsado alrededor de 2.940 mil millones de VND a inversores en 21 proyectos; los compradores de vivienda solo han accedido a unos 460 mil millones de VND en 19 proyectos.

Según los expertos, la gran diferencia entre el tamaño del paquete de crédito y la cantidad de capital desembolsado refleja la todavía baja capacidad del mercado para absorber capital.

El Dr. Can Van Luc, economista jefe del Banco de Inversión y Desarrollo de Vietnam (BIDV), considera que, a medida que el crédito bancario se centre cada vez más en la demanda de vivienda del mercado inmobiliario, este se desarrollará de forma más sostenible. Sin embargo, para que el flujo de capital sea efectivo, es necesario abordar simultáneamente los problemas de la oferta, el marco legal y los precios de la vivienda.

Estos obstáculos también fueron motivo de especial preocupación para el Secretario General y Presidente To Lam durante una reciente sesión de trabajo con el Comité del Partido, el Gobierno y los organismos pertinentes sobre el desarrollo de la vivienda social. En consecuencia, el derecho a una vivienda legal es un derecho fundamental de los ciudadanos, y el Estado cuenta con una política de desarrollo de vivienda destinada a garantizar que todos tengan un lugar donde vivir. Para lograr este objetivo, es necesario simplificar los procedimientos relacionados con la inversión, la planificación, la asignación de terrenos, los permisos de construcción y el acceso a crédito preferencial, garantizando la comodidad, plazos claros y la responsabilidad individual.

Uno de los mayores obstáculos actuales es la prolongación del proceso de implementación de proyectos debido a la superposición de procedimientos. Muchos proyectos tardan años en completar los trámites relacionados con la planificación, la asignación de terrenos, la determinación de los precios de venta, la aprobación de los compradores elegibles y los procedimientos de inversión.

"Para aumentar la oferta y reducir los precios de la vivienda, primero debemos mejorar el proceso de concesión de licencias, simplificar los trámites administrativos y acortar el tiempo de ejecución de los proyectos", recalcó el Dr. Can Van Luc.

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, comparte esta misma opinión y cree que si no se eliminan las barreras de planificación y procedimiento, incluso con un mayor volumen de crédito, será difícil mejorar la eficiencia.

Cuando las personas de bajos ingresos tienen dificultades para acceder al capital.

Si bien las empresas pueden tener dificultades para acceder a financiación para el desarrollo de proyectos, el mayor obstáculo para los compradores de vivienda reside en la presión financiera a largo plazo.

Tras años viviendo de alquiler en Hanói, Le Xuan, un obrero mecánico, había investigado repetidamente proyectos de vivienda social para prepararse para establecerse. Sin embargo, al calcular el plazo de amortización del préstamo bancario, que superaba los 20 años, su familia aún dudaba en tomar una decisión definitiva.

Según el Sr. Xuan, el tipo de interés preferencial inicial es positivo, pero lo que más preocupa a muchos trabajadores es el tipo de interés posterior al período preferencial. Con ingresos que apenas alcanzan para cubrir los gastos básicos y la educación de los hijos, cualquier fluctuación en los costes de los préstamos puede afectar significativamente al presupuesto familiar.

Mientras tanto, para la Sra. Nguyen Thi Mai, una empresaria autónoma del sector de la restauración en Hanói, el obstáculo reside en cumplir con los requisitos del préstamo bancario.

La Sra. Mai comentó que su familia había acumulado fondos suficientes y que cumplían los requisitos para solicitar una vivienda social. Sin embargo, al investigar el proceso de solicitud del préstamo, descubrió que demostrar un ingreso estable no era nada sencillo.

"Mis ingresos son reales, pero no siempre se reflejan en las nóminas o los contratos de trabajo. Al solicitar un préstamo, tuve que presentar muchos documentos varias veces, por lo que el proceso de aprobación tardó más de lo previsto", dijo la Sra. Mai.

Según la normativa vigente, además de cumplir los requisitos para acceder a las políticas de vivienda social, los prestatarios también deben cumplir condiciones crediticias como tener la capacidad de reembolsar la deuda según lo acordado, contar con un contrato válido de compra o arrendamiento con opción a compra de vivienda social e implementar las medidas de garantía del préstamo según lo estipulado.

Estos requisitos tienen como objetivo garantizar la seguridad crediticia de los bancos, pero en realidad, también dificultan el acceso a préstamos para un sector de trabajadores con bajos ingresos o ingresos inestables.

Estas preocupaciones también son compartidas por muchos expertos.

El Sr. Nguyen Xuan Bac, subdirector del Departamento de Crédito para los Sectores Económicos (Banco Estatal de Vietnam), afirmó que es sumamente necesario establecer un mecanismo de tipos de interés estable y a largo plazo para los compradores de viviendas sociales.

«Los compradores de vivienda social suelen tener ingresos bajos o medios y recursos financieros limitados. Diseñar un mecanismo que ofrezca tipos de interés preferenciales y estables a largo plazo les ayudará a sentirse seguros al solicitar préstamos y a tener una mayor capacidad para devolver la deuda», afirmó el Sr. Bac.

Según el Sr. Bac, con el programa de préstamos contemplado en el Decreto Gubernamental N° 100/2024/ND-CP, que detalla algunas disposiciones de la Ley de Vivienda relativas al desarrollo y la gestión de la vivienda social, los compradores de vivienda pueden obtener préstamos a una tasa de interés aproximada del 5,4% anual y con un plazo máximo de hasta 25 años.

Sin embargo, muchos expertos creen que para los grupos de bajos ingresos, lo importante no son solo las tasas de interés preferenciales, sino también la estabilidad de las políticas crediticias a largo plazo. La posibilidad de predecir las cuotas mensuales ayudará a las personas a sentirse más seguras al decidir comprar una vivienda.

Desde otra perspectiva, el consultor jurídico y abogado Nguyen Van Dinh argumenta que existe un desajuste entre la política y la práctica. Muchas personas que reúnen los requisitos para acceder a las políticas de vivienda social carecen de los medios económicos para obtener un préstamo para comprar una vivienda, mientras que quienes sí cuentan con la capacidad financiera no cumplen los requisitos.

«Con ingresos apenas suficientes para vivir, la gente suele tener dificultades para pagar el capital de sus préstamos hipotecarios, y mucho menos los intereses. Por otro lado, los bajos ingresos también dificultan que las personas demuestren su capacidad de pago, lo que lleva a que los bancos no concedan el préstamo», analizó el Sr. Dinh.

Esto nos lleva a la paradoja de que quienes más necesitan vivienda son también el grupo con menor acceso al capital.

No podemos depender únicamente del mercado.

En una reciente conclusión sobre la orientación del desarrollo de la vivienda, el Secretario General y Presidente To Lam enfatizó: "El Estado no subsidia la vivienda, pero tampoco la deja completamente en manos del mercado para que se autorregule".

Según los expertos, este es también el espíritu que debe inculcarse en el desarrollo de las políticas de crédito para la vivienda social. El profesor Hoang Van Cuong, miembro del Comité de Finanzas y Presupuesto de la Asamblea Nacional, considera que la baja tasa de desembolso de los programas de crédito para vivienda social evidencia deficiencias en su organización e implementación.

"Estamos mezclando mecanismos de mercado con mecanismos de bienestar estatal. La vivienda social es una política de seguridad social y, como tal, el Estado debe utilizar sus herramientas para regularla, pero actualmente estamos utilizando herramientas de mercado", enfatizó el Sr. Cuong.

Según él, la vivienda social es un programa humanitario, por lo que también necesita un mecanismo de crédito humano que cree las condiciones más favorables para que las personas accedan al capital, desde los procedimientos de préstamo hasta las tasas de interés.

Además, muchos expertos sugieren que el Fondo Nacional de Vivienda debería ponerse en marcha pronto, constituyendo así fuentes de capital a largo plazo para el desarrollo de viviendas sociales en lugar de depender principalmente del crédito comercial.

Cabe destacar que la nueva orientación del Partido y del Estado también apunta claramente hacia el desarrollo de viviendas de alquiler. El Secretario General y Presidente To Lam solicitó que se priorizara el desarrollo de viviendas de alquiler, especialmente el modelo de apartamentos en grandes ciudades, zonas industriales, zonas económicas y áreas con un fuerte potencial de desarrollo.

El abogado Nguyen Van Dinh considera que este enfoque se ajusta a las necesidades prácticas de los trabajadores. Para atraer empresas privadas, el Estado necesita mecanismos financieros sólidos que fomenten la inversión. «El Estado podría respaldar un paquete de préstamos que cubra el 80 % de la inversión total del proyecto, con un plazo superior a 20 años y un tipo de interés preferencial inferior al 3 % anual», propuso el Sr. Dinh.

El objetivo de un millón de viviendas sociales para 2030 demuestra la firme determinación del Partido, el Estado y los ministerios y organismos para garantizar el derecho a la vivienda para la población. Sin embargo, para que estas viviendas lleguen realmente a las personas de bajos ingresos, es necesario canalizar de forma coordinada los flujos de capital preferenciales desde las empresas hacia los compradores de vivienda. Solo cuando se eliminen los obstáculos en los procedimientos, los tipos de interés y los mecanismos de crédito, la vivienda social podrá cumplir plenamente su función como pilar sostenible de la seguridad social en la economía.

Artículo 4: Da Nang busca soluciones a través de la vivienda social en alquiler.

Fuente: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm