HoREA propone cobrar depósitos para casas y terrenos en papel a no más del 5%

Recientemente, HoREA envió un documento al Comité Permanente de la Asamblea Nacional, al Comité Económico de la Asamblea Nacional y al Ministerio de Construcción proponiendo que se realicen depósitos antes de la firma de los contratos de compraventa de bienes inmuebles, viviendas y futuros terrenos para vivienda, para proteger a los consumidores y prevenir el fraude.

Según HoREA, a lo largo de los años se han dado muchos casos de "especuladores, agentes inmobiliarios y empresas deshonestas" que cometen fraude mediante el engaño de recibir "depósitos" con la promesa de comprar y vender casas, terrenos y futuras obras de construcción que no cumplen las condiciones para la celebración de contratos. Un ejemplo típico es el caso de la empresa Alibaba, que creó un proyecto "fantasma", dividió y vendió ilegalmente terrenos, recibió "depósitos" muy elevados en comparación con el valor de los activos depositados y luego estafó, causando daños a los clientes y generando inestabilidad en el mercado inmobiliario.

Los sujetos a la figura de "especuladores, corredores de terrenos, corredores de viviendas y empresas deshonestas" se han aprovechado de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014, que no estipula la exigencia de un "depósito" antes de que la vivienda, los cimientos o las obras de construcción futuras sean aptas para su puesta en marcha y la firma de contratos. Asimismo, se han acogido a las disposiciones del apartado 2 del artículo 3 y del apartado 1 del artículo 328 del Código Civil de 2015, que permiten a "las personas físicas y jurídicas establecer, ejercer y extinguir sus derechos y obligaciones civiles sobre la base de la libertad, el compromiso voluntario y el acuerdo". De este modo, el "receptor del depósito" ha recibido un "depósito" de un valor elevado, de hasta el 90-95% del valor del inmueble depositado, para luego defraudar y apropiarse indebidamente del mismo, causando perjuicio al "depositante" en algunos casos.

En primer lugar, en caso de que el "depósito" sea bajo pero el precio del inmueble aumente, el receptor del depósito está dispuesto a "cancelar el trato" y devolver el "depósito" (duplicado) al depositante.

En segundo lugar, en los casos en que el "depósito" sea de gran o muy gran valor, el receptor del depósito puede defraudar y apropiarse del "depósito" del cliente.

En tercer lugar, en caso de que el receptor del depósito se demore demasiado, no complete los procedimientos legales para implementar el proyecto o se apropie indebidamente de forma intencionada del capital de los clientes e inversores.

La Asociación ha constatado que, para los proyectos de vivienda y obras de construcción destinados a proporcionar alojamiento en el futuro, los inversores necesitan recibir "depósitos" para estudiar el mercado y las preferencias de los clientes; al mismo tiempo, los clientes también necesitan "depositar" para "finalizar" el precio de venta y disfrutar de buenos incentivos y descuentos para quienes "depositan".

Sin embargo, el apartado d), cláusula 4, del artículo 24 del Proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificado) solo contempla un caso de "depósito": el del inversor: "d) Solo se recibirán depósitos de los clientes cuando la vivienda o la obra en construcción cumpla con todos los requisitos para su puesta en marcha y se hayan realizado transacciones de conformidad con las disposiciones de esta Ley". Esta disposición sobre el "depósito" tiene como finalidad "garantizar el cumplimiento del contrato" una vez que la vivienda, los cimientos o la obra en construcción cumplan con todos los requisitos para su puesta en marcha y se haya formalizado un contrato. No obstante, si bien la disposición sobre el "depósito" para "garantizar el cumplimiento del contrato" es correcta, no es necesario volver a regularla en la Ley de Negocios Inmobiliarios, ya que está contemplada en el apartado 1, artículo 328 del Código Civil de 2015.

Además, si el contrato ha sido firmado, el inversor puede cobrar el "primer pago" de no más del 30% del valor del contrato de acuerdo con las disposiciones de la Cláusula 1, Artículo 37 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 y la Cláusula 1, Artículo 26 del Proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificado), por lo que el "depósito" para "garantizar el cumplimiento del contrato" en este momento casi nunca es "arriesgado" para el cliente y puede ajustarse completamente de acuerdo con las disposiciones del Código Civil de 2015.

Según HoREA, el proyecto de ley sobre negocios inmobiliarios (modificado) debe estipular condiciones para la recepción de "depósitos para garantizar la firma del contrato" adecuadas para cada sujeto.

Específicamente, para los inversionistas en proyectos inmobiliarios, las viviendas y las futuras obras de construcción solo pueden recibir "depósitos" después de que la agencia estatal competente haya "aprobado la política de inversión al mismo tiempo que el inversionista" (estipulado en la Cláusula 4, Artículo 29 de la Ley de Inversiones de 2020), entonces el "inversionista" pasa a ser considerado como tal según lo dispuesto en la Cláusula 2, Artículo 7 de la Ley de Construcción de 2014, modificada y complementada en la Cláusula 4, Artículo 1 de la Ley de Construcción (modificada) de 2020, "el inversionista es un inversionista aprobado por una agencia estatal competente" y se propone estipular que el valor del "depósito" no exceda el 5% del valor de la propiedad depositada, que son viviendas y futuras obras de construcción.

Para el vendedor de terrenos (divididos en lotes o parcelas), el "depósito" solo se acepta después de que el organismo estatal competente haya autorizado la "división de parcelas" de acuerdo con las disposiciones de la ley de tierras y el valor propuesto del "depósito" no sea superior al 5% del valor del terreno.

La Asociación considera que la Cláusula 7 del Artículo 24 del Proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificado) (Proyecto 3) contiene disposiciones muy acertadas para regular el comportamiento de los depósitos previos a la firma del contrato de compraventa de vivienda, estipulando que «el monto del depósito no podrá exceder el 5% del valor de la vivienda o construcción objeto de venta o arrendamiento; el vendedor o arrendador deberá indicar claramente en el contrato de depósito el precio de venta o de arrendamiento con opción a compra de la vivienda o construcción». Lamentablemente, esta disposición tan acertada ha sido eliminada de las modificaciones 4.ª, 5.ª y 6.ª del Proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificado), así como del presente Proyecto.

"Por lo tanto, es necesario agregar al Proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado) una regulación sobre el "depósito" antes del momento en que la casa, los cimientos de la casa y las obras de construcción que se realicen en el futuro sean elegibles para ser puestas en el mercado y firmar contratos", propuso HoREA.

Sabiduría

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