¿Qué rumbo deberían tomar las fusiones y adquisiciones inmobiliarias?

TPO - Lo que le falta al mercado actual en los proyectos de fusiones y adquisiciones inmobiliarias no son necesariamente reservas de terrenos, ni tampoco un flujo de caja sólido. Los inversores solo están realmente preparados para el largo plazo cuando comprenden claramente sus derechos, sus obligaciones y si estos derechos se mantendrán protegidos tras muchos años.

Regulaciones superpuestas

Durante su intervención en el seminario "Leyes sobre actividades financieras relativas a la transferencia, la aportación de capital y la inversión en proyectos inmobiliarios en Vietnam", el Sr. Tran Son Vu, presidente de la Asociación para la Investigación y la Consultoría sobre Políticas Jurídicas para las Actividades de Inversión en Vietnam, afirmó que el mercado inmobiliario se enfrenta a la necesidad de una fuerte reestructuración tras un período de importantes fluctuaciones.

El señor Tran Son Vu intervino en el seminario.

Según el Sr. Vu, perfeccionar el marco legal relacionado con las transferencias de proyectos, las aportaciones de capital y las actividades de captación de fondos no solo ayudará a las empresas a superar las dificultades, sino que también contribuirá a crear un entorno de inversión más transparente, seguro y sostenible.

"El mercado necesita un marco jurídico claro y coherente que garantice los derechos legítimos del Estado, las empresas y los inversores, al tiempo que mejora la eficiencia en la utilización de los recursos terrestres en la nueva fase de desarrollo", declaró el Sr. Vu.

Por su parte, el Sr. Bui Dang Dung, exvicepresidente del Comité de Finanzas y Presupuesto de la Asamblea Nacional , consideró que las nuevas regulaciones han contribuido a aumentar la transparencia en las transferencias de proyectos, creando una base legal para la reestructuración del mercado y atrayendo capital de inversión nacional e internacional.

Sin embargo, el Sr. Dung también señaló que la superposición de normativas entre la Ley de Tierras, la Ley de Inversiones, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios sigue siendo un importante obstáculo. Muchos proyectos, incluso aquellos que requieren transferencia o reestructuración, aún enfrentan largos tiempos de tramitación debido a las diferencias en la aplicación de la ley por parte de las autoridades competentes.

Por lo tanto, el Sr. Dung propuso estudiar un mecanismo que permitiera a las entidades de crédito actuar como garantes o establecer cuentas de depósito en garantía. De esta manera, los fondos del comprador podrían deducirse directamente para pagar los impuestos sobre la propiedad al Estado en nombre del vendedor. Esta solución ayudaría a desbloquear proyectos paralizados por la incapacidad del inversor anterior para pagar los impuestos, al tiempo que garantizaría que el Estado recaude los impuestos de forma correcta e íntegra.

Al mismo tiempo, es necesario finalizar rápidamente el marco legal para el desarrollo de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) y los fondos de capital privado. Estos proporcionarán una base financiera sólida, actuando como compradores profesionales para consolidar proyectos fragmentados mediante transferencias de capital, reduciendo así la excesiva dependencia del crédito bancario.

Acaba de comenzar la construcción de un proyecto en Dong Nai en terrenos adquiridos mediante fusiones y adquisiciones.

"Es necesario simplificar los trámites administrativos posteriores a la transferencia. El proceso de cambio de inversor en el certificado de inversión y en el certificado de propiedad del terreno debería implementarse mediante un mecanismo de ventanilla única, reduciendo el tiempo de espera para que el capital pueda fluir hacia la reconstrucción del proyecto con mayor rapidez", declaró el Sr. Dung.

¿Qué debemos hacer?

Asimismo, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que todo el sistema político está decidido a eliminar los obstáculos para los proyectos. Sin embargo, la normativa que exige que los proyectos que deseen transferir la propiedad, total o parcialmente, cumplan con sus obligaciones financieras, está generando dificultades para las empresas.

Para adquirir terrenos libres de gravámenes, las empresas deben invertir una enorme cantidad de capital. Para cuando comienzan la ejecución, muchos inversionistas se quedan sin fondos, ya que la ley exige que los proyectos cuenten con certificados de propiedad para poder acceder a préstamos. Por lo tanto, muchos inversionistas se ven obligados a vender sus proyectos prematuramente.

Sin embargo, cuando las transferencias de proyectos presentan dificultades, las empresas eluden las normas transfiriendo acciones de la compañía. En este caso, el núcleo del negocio cambia y el nuevo propietario es, en esencia, el comprador del proyecto. Esta laguna legal no es intrínsecamente incorrecta, ya que la ley no prohíbe la transferencia de acciones, pero sí conlleva ciertos riesgos a largo plazo.

Según el abogado Truong Anh Tu, presidente del bufete TAT Law Firm, las fusiones y adquisiciones inmobiliarias ya no se limitan a la simple transferencia de activos, sino que en muchos casos implican la transferencia de todo el marco legal de un proyecto. Por ello, los aspectos legales se están convirtiendo en el primer filtro para los flujos de capital.

La normativa que exige a las empresas cumplir con sus obligaciones financieras antes de transferir la propiedad de la totalidad o parte de un proyecto les está generando dificultades.

"Anteriormente, las entidades de crédito estaban interesadas principalmente en el valor de las garantías, pero ahora quieren saber cómo se adquirieron los derechos de uso de la tierra, en qué medida se han cumplido las obligaciones financieras, si el proyecto involucra bienes públicos y si esos derechos de propiedad son capaces de mantener la estabilidad en caso de cambios en el entorno legal", dijo el abogado Tú.

Por lo tanto, durante el proceso de debida diligencia en fusiones y adquisiciones, los riesgos legales comienzan a reflejarse directamente en el valor de la transacción. Un proyecto con un historial legal complejo estará sujeto a un mayor descuento. Un proyecto que aún no ha cumplido con sus obligaciones financieras tardará más en acceder a la financiación. Un proyecto con un historial legal poco claro se someterá a un proceso de debida diligencia más riguroso y prolongado.

Según el Sr. Tú, lo que actualmente le falta al mercado no es necesariamente terrenos ni liquidez. Los inversores solo están realmente preparados para el largo plazo cuando comprenden claramente sus derechos, sus obligaciones y si esos derechos seguirán protegidos después de muchos años.

"Por eso, la principal novedad en el mercado de fusiones y adquisiciones inmobiliarias ya no es la carrera por poseer más terrenos, sino la creación de derechos de propiedad más transparentes, estables y fiables. Ese es el cambio más profundo que se está produciendo hoy en día en el mercado inmobiliario vietnamita", afirmó el abogado Tú.

Fuente: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo