Ávidos de capital, las deudas de muchos magnates inmobiliarios se multiplicaron por varias en 2022

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En el negocio inmobiliario, el capital es un factor importante que afecta directamente los resultados del negocio. En cuanto al capital para el mercado inmobiliario en 2022, según el Ministerio de Construcción , en 2022, el crédito vigente para bienes raíces seguirá aumentando de manera constante a lo largo de los trimestres. Al 31 de diciembre de 2022, el crédito inmobiliario pendiente es de aproximadamente 800.000 billones de VND.

Al calcular la deuda inmobiliaria total pendiente en los últimos años, el informe del Banco Estatal dijo que los préstamos inmobiliarios totales pendientes del sistema bancario alcanzaron los 2,58 millones de billones de VND, lo que representa el 21,2% de la deuda inmobiliaria total pendiente de toda la economía . La tasa de morosidad del sector inmobiliario es de aproximadamente el 1,81%.

En el período 2017-2019, el crédito inmobiliario aumentó más del 20% anual. En el período 2020-2021, cuando se produjo la epidemia, la deuda inmobiliaria pendiente aún aumentó un 12,06% y un 15,37%. Para 2022, la deuda inmobiliaria aumentará alrededor de un 24% en comparación con 2021.

Además de los préstamos de los bancos, las empresas inmobiliarias también emiten bonos corporativos para tomar prestados alrededor de 400 billones de VND.

Según datos compilados por la Asociación del Mercado de Bonos de Vietnam (VBMA), en 2023 vencerán bonos por valor de aproximadamente 289.819 mil millones de VND. De los cuales, el número de bonos inmobiliarios que vencen es de más de 119 billones de VND. Solo en enero de 2023, el valor total de los bonos corporativos que vencieron fue de casi 17.458 billones de VND, concentrados principalmente en los grupos inmobiliario y de construcción.

En el contexto de un mercado “congelado”, muchas empresas inmobiliarias tienen que lidiar con el problema del flujo de caja. Esto provocó que los resultados empresariales disminuyeran y las deudas pagaderas hasta fin de año también aumentaran rápidamente.

Las empresas inmobiliarias están "cargadas" de deudas

Recientemente, VnDirect Securities Corporation ha anunciado un informe sobre el mercado de bonos. En consecuencia, las empresas inmobiliarias con el mayor valor de vencimiento en 2023 incluyen: No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland , HoSE: NVL) VND 14,476 mil millones, Saigon Glory Corporation VND 7,000 mil millones y An Khang Real Estate Development Company Limited VND 4,960 mil millones.

El nombre Novaland en esta lista probablemente no sea demasiado extraño, porque Novaland siempre ha sido considerado un "gran pez" en el mercado inmobiliario. Esto significa que la empresa tendrá que utilizar un gran apalancamiento financiero.

En concreto, los pasivos de Novaland al cierre de 2022 registraron más de 212.435 millones de VND, un aumento de 51.775 millones de VND en comparación con el comienzo del año y representan el 82,5% de los activos totales.

La deuda por préstamos y arrendamientos financieros asciende a 64,576 mil millones de VND, la estructura de la deuda es principalmente deuda a largo plazo. De ellos, los préstamos bancarios registraron 11.019 mil millones de VND, los préstamos por emisión de bonos 44.169 mil millones de VND y otros préstamos. Para 2023, Novaland registró vencimientos de bonos por valor de aproximadamente 13.746,32 mil millones de VND.

Mientras tanto, el patrimonio de la compañía sólo registró más de VND 44,929 mil millones, lo que equivale a que los pasivos de Novaland sean 3,3 veces mayores que su patrimonio.

Según datos del informe financiero, Novaland ha pagado más de 6.100 billones de VND en intereses al 31 de diciembre de 2022. Cada día, el negocio del Sr. Bui Thanh Nhon tiene que gastar casi 17 mil millones de VND para pagar intereses.

Aunque la escala de pasivos no es tan grande como la de las dos empresas inmobiliarias anteriores, Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (HoSE: KDH) tiene 9.838 mil millones de VND en pasivos a fines de 2022, 2,3 veces más que a principios de año.

De los cuales, los préstamos financieros pendientes son 6,771 mil millones de VND, un aumento de 4,218 mil millones de VND en comparación con el comienzo del año, lo que representa el 31,3% del capital total. La deuda en bonos vigente registró 800 mil millones de VND adicionales en comparación con el comienzo del año. La compañía explicó que esta movilización de capital fue para aumentar la escala del capital operativo.

A pesar de tener una deuda de casi 10.000 billones, junto con un flujo de caja negativo continuo a lo largo de los años, KDH ha garantizado continuamente miles de miles de millones de dongs para que sus filiales tomen prestado de los bancos.

En concreto, en sólo 6 meses, Nha Khang Dien ha garantizado repetidamente que su filial Nha Khang Phuc LLC tomará prestados 6.808 mil millones de VND del banco.

Ministerio de Construcción ofrece consejos para salvar negocios inmobiliarios

A principios de 2023, muchas empresas tuvieron que “aplazar” el pago de sus bonos. Los expertos de FiinRatings creen que las dificultades de liquidez continuarán este año. Se estima que el vencimiento de los bonos corporativos individuales caerá en 2023 y 2024, en VND 157.970 y VND 341.270 mil millones, respectivamente.

“El mercado podría ver más emisores insolventes, especialmente aquellos que han aumentado continuamente su apalancamiento durante al menos tres años y tienen un flujo de caja débil”, dijeron los expertos de FiinGroup.

Para eliminar las dificultades del mercado inmobiliario, recientemente en la Conferencia “Eliminar y promover el desarrollo seguro, saludable y sostenible del mercado inmobiliario” presidida por el Primer Ministro Pham Minh Chinh, el Ministerio de Construcción propuso que el Gobierno gestione de manera flexible y sincrónica las herramientas de política monetaria, desbloqueando los flujos de capital crediticio para servir al desarrollo socioeconómico.

Además, es necesario mejorar activamente las políticas para movilizar el máximo de recursos financieros nacionales y extranjeros para el desarrollo de la vivienda y el mercado.

En particular, el Ministerio de Construcción propuso que el Gobierno ordene al Banco Estatal que considere flexibilizar adecuadamente el límite del margen de crédito para apoyar la economía en 2023 y los años siguientes, creando condiciones para que las empresas, los compradores de viviendas y los inversores accedan a capital crediticio; Ampliar los pagos de capital e intereses a las empresas inmobiliarias en dificultades.

Al mismo tiempo, se centra el capital en proyectos y opciones de préstamos viables, se da prioridad a los clientes con capacidad de pagar sus deudas en su totalidad y a tiempo y se consideran préstamos para proyectos de vivienda social . Existen soluciones para reducir las tasas de interés de los préstamos, apoyando la recuperación del mercado inmobiliario.

El Ministerio de Construcción evaluó que la presión del vencimiento de los bonos está ejerciendo una gran presión sobre muchos negocios inmobiliarios. Y el manejo de algunas organizaciones e individuos relacionados con las violaciones en la emisión de bonos corporativos ha afectado la psicología de los inversionistas , que tienen miedo, dejan de invertir y muchos inversionistas han retirado el dinero antes del vencimiento.

Respecto al mercado de bonos, el Ministerio de Construcción recomienda al Gobierno que ordene al Ministerio de Finanzas controlar las actividades de movilización de capital en el mercado de valores, evitar la especulación, la manipulación y la inflación de precios, y al mismo tiempo crear condiciones para que las empresas movilicen capital .

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