Desequilibrio entre la oferta y la demanda inmobiliaria y presión social

(CPV) - A medida que la vivienda de bajo y mediano costo desaparece gradualmente del mercado, a las personas con ingresos medios y bajos les resulta cada vez más difícil acceder a una vivienda estable. El desequilibrio entre la oferta y la demanda no solo tiene consecuencias para la economía , sino que también ejerce presión sobre la vida social.

Muchas personas de ingresos bajos y medios se enfrentan a una "sed" de vivienda adecuada (Foto: HNV)

El desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario vietnamita se está convirtiendo en un problema acuciante y cada vez más frecuente. En este mercado, la vivienda asequible —una necesidad básica para la mayoría de la población— está desapareciendo gradualmente, dando paso a productos de lujo y alta gama. Esta situación no solo afecta directamente el sueño de millones de trabajadores de tener un hogar estable, sino que también genera posibles consecuencias para la economía y la sociedad.

Minh y Lan, una joven pareja de Hanói , comentaron que, tras más de un año de ahorros y préstamos familiares, contaban con casi 2 mil millones de VND y querían comprar un apartamento en las afueras. Sin embargo, al comenzar a buscar opciones, descubrieron que los apartamentos con un precio igual o inferior a 2 mil millones de VND prácticamente habían desaparecido. Ante esta situación, solo les quedaba la opción de alquilar un apartamento antiguo lejos del centro, pero establecerse definitivamente en un lugar seguía siendo un sueño lejano.

La escasez de viviendas asequibles se está agravando y, según una encuesta de Batdongsan.com.vn, muchas personas con ingresos medios y bajos se enfrentan a una situación de extrema necesidad de encontrar una vivienda adecuada. Los nuevos proyectos presentan precios elevados, que oscilan entre 45 y más de 100 millones de VND/m², y solo están dirigidos a clientes con altos ingresos, lo que genera un grave desequilibrio en la oferta del mercado.

Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), la mayor parte de la nueva oferta en el mercado corresponde a apartamentos de lujo, con un precio promedio de 60 millones de VND/m². Los proyectos de lujo y alta gama están creciendo rápidamente, mientras que los apartamentos asequibles y de gama media prácticamente han desaparecido. En ciudades grandes como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, en particular, han aparecido apartamentos de lujo con precios que alcanzan los 200 millones de VND/m². Esto significa que el mercado se está alejando gradualmente de las necesidades reales de la mayoría de la población.

El informe de CBRE también muestra que, en el tercer trimestre de este año, la oferta inmobiliaria en Hanói provino principalmente del segmento de lujo, representando el 75 % del total. Esta cifra es alarmante, considerando que el ingreso promedio de la población no alcanza para cubrir el alza de los precios de la vivienda. La consecuencia de este desequilibrio es la formación de una burbuja inmobiliaria, donde la mayoría de los productos están dirigidos a inversionistas y personas con altos ingresos, lo que gradualmente excluye del mercado a los compradores de vivienda convencionales.

El desequilibrio entre la oferta y la demanda no solo afecta directamente a las familias que buscan una vivienda adecuada, sino que también provoca graves problemas para la sociedad y la economía. Un mercado con escasez de apartamentos asequibles, centrado exclusivamente en productos de lujo, generará una profunda inestabilidad.

En primer lugar, la presión social, sobre los trabajadores y las personas con bajos ingresos, está alejando cada vez más el sueño de tener una vivienda propia, lo que conlleva un aumento de los alquileres a largo plazo. Esto puede provocar inestabilidad psicológica y afectar negativamente la calidad de vida. Además, vivir en zonas alejadas del centro dificulta la movilidad de los trabajadores, lo que reduce la productividad laboral.

Además, existe el riesgo de inestabilidad económica cuando la mayor parte de la oferta se concentra en el segmento de lujo, lo que puede provocar una inflación del mercado y la creación de una burbuja inmobiliaria. Esta burbuja puede estallar cuando el mercado ya no pueda satisfacer la demanda real, lo que conlleva una pérdida de valor de los apartamentos de lujo y afecta a toda la economía.

A esto se suma el aumento de la desigualdad, ya que, al estar el mercado inmobiliario reservado únicamente para la clase alta y los inversores, las personas de bajos ingresos quedan cada vez más excluidas. Esto conlleva un incremento de la desigualdad, donde unos pocos pueden poseer grandes patrimonios, mientras que la mayoría de la población no puede acceder a la compra de una vivienda.

Para solucionar el problema del desequilibrio entre la oferta y la demanda en el sector inmobiliario, los expertos afirman que es necesaria una intervención simultánea tanto del Estado como del sector privado.

Por consiguiente, una de las soluciones urgentes es impulsar el desarrollo de proyectos de vivienda asequible y vivienda social. El Ministerio de la Construcción se ha fijado el objetivo de construir un millón de viviendas sociales para 2025. Para acelerar este progreso, el gobierno puede considerar políticas de apoyo a los inversores, como exenciones del impuesto sobre la propiedad o del impuesto al valor agregado (IVA), o incluso ayudas en los tipos de interés de los préstamos. Estos incentivos contribuirán a reducir los costes de los inversores, fomentando que las empresas inviertan más en el segmento de vivienda asequible en lugar de centrarse únicamente en proyectos de lujo. Además, ajustar la densidad de construcción en zonas con buena infraestructura también es una solución para aumentar la oferta de vivienda asequible sin necesidad de ampliar la superficie urbanizable.

Para evitar que la especulación dispare los precios de la vivienda, el gobierno podría imponer controles más estrictos. Los expertos han debatido soluciones como el aumento de impuestos a las transacciones a corto plazo, lo que contribuiría a reducir las operaciones especulativas destinadas a obtener ganancias rápidas. Asimismo, deberían revisarse las regulaciones de propiedad inmobiliaria para incentivar a los compradores a conservar sus propiedades a largo plazo en lugar de revenderlas rápidamente. Estas medidas ayudarían a estabilizar los precios de la vivienda, creando mejores condiciones para quienes realmente necesitan una vivienda.

Además del papel del gobierno, la cooperación entre los sectores público y privado es fundamental para el desarrollo de viviendas asequibles. El Estado puede brindar apoyo mediante la cesión gratuita de terrenos o descuentos en su adquisición para proyectos de vivienda social, mientras que las empresas se encargan de la ejecución y gestión del proyecto. El modelo de colaboración público-privada (CPP) permite compartir riesgos y beneficios, impulsando así el desarrollo sostenible de la vivienda asequible.

Además, la transparencia informativa sobre el mercado inmobiliario es fundamental para que personas y empresas tomen decisiones acertadas. Las agencias gestoras deben divulgar completamente la información sobre precios, planificación y avance de los proyectos para que los usuarios tengan una visión precisa y se evite la especulación desmedida con los precios inmobiliarios. La comunicación también juega un papel crucial en la orientación del mercado, ayudando a las personas a comprender el valor real de la vivienda y a evitar la euforia desmedida.

Además de apoyar a las empresas en la construcción de viviendas asequibles, el gobierno debería contar con programas de apoyo financiero para quienes deseen adquirir una vivienda en este segmento. Los paquetes de préstamos hipotecarios con tasas de interés preferenciales serían una opción práctica, facilitando el acceso al capital y la compra de viviendas a plazos para personas con ingresos medios y bajos. Para los hogares en situación de vulnerabilidad, brindar apoyo financiero directo o subsidiar parte del precio de compra también sería una solución útil para que puedan establecerse.

Otra solución indispensable es mejorar la infraestructura de transporte en las zonas suburbanas. Las limitaciones de tráfico obligan a muchos trabajadores a buscar vivienda en áreas alejadas del centro de la ciudad, lo que no solo incrementa el precio de la vivienda en el centro, sino que también afecta el acceso al empleo y a los servicios sociales. Al mejorar el sistema de transporte que conecta las zonas suburbanas, estas se convertirán en una opción ideal para personas con ingresos medios, lo que reducirá la presión sobre el mercado inmobiliario del centro y generará una oferta de vivienda más estable.

Para reequilibrar la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario, se requiere la coordinación de esfuerzos por parte del gobierno, las empresas y las instituciones financieras. Medidas como el aumento de la construcción de viviendas asequibles, el control de la especulación, el fomento de las alianzas público-privadas y la mejora de la infraestructura de transporte contribuirán a mejorar la situación actual. Cuando se implementen estas soluciones, no solo la vivienda será más accesible para la mayoría de la población, sino que el mercado inmobiliario también se desarrollará de manera más equilibrada y sostenible en el futuro.

Fuente: https://dangcongsan.vn/cung-ban-luan/lech-pha-cung-cau-bat-dong-san-va-ap-luc-xa-hoi-682305.html