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Derecho del Negocio Inmobiliario 2023 y nuevos puntos a tener en cuenta

Việt NamViệt Nam20/03/2024

La Ley de Negocios Inmobiliarios n.º 29/2023/QH15 (en adelante, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023) fue aprobada por la XV Asamblea Nacional el 28 de noviembre de 2023, sustituyendo la Ley de Negocios Inmobiliarios n.º 66/2014/QH13, modificada y complementada con varios artículos en virtud de la Ley n.º 61/2020/QH14. La Ley consta de 10 capítulos y 83 artículos, vigentes desde el 1 de enero de 2025, y regula los negocios inmobiliarios, los derechos y obligaciones de las organizaciones y personas físicas en el sector inmobiliario, así como la gestión estatal de los mismos. Presenta los siguientes nuevos contenidos clave:

1. Aclarar el alcance de la regulación de la Ley de Negocios Inmobiliarios

La Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 modifica y complementa la normativa vigente para garantizar que no haya superposición con el Código Civil, la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda, la Ley de Ejecución de Sentencias Civiles, la Ley de Empresas, la Ley de Inversiones, etc. Complementa la normativa en los casos en que no se aplica la Ley de Negocios Inmobiliarios, como: Venta de casas, obras de construcción, transferencia de derechos de uso de la tierra debido a quiebra, disolución, división, separación; transferencia de propiedad de casas, obras de construcción, derechos de uso de la tierra debido a división, separación, consolidación, fusión; venta, transferencia, arrendamiento de bienes inmuebles que sean propiedad pública; venta de casas, obras de construcción, transferencia de derechos de uso de la tierra de acuerdo con sentencias judiciales, decisiones o juicios, decisiones de arbitraje comercial, decisiones de agencias estatales competentes al resolver disputas; alquiler de viviendas sociales a trabajadores y obreros donde la Confederación General del Trabajo de Vietnam es la agencia de gestión del proyecto de acuerdo con las disposiciones de la ley de vivienda, etc.

La Ley define también claramente el ámbito de aplicación en los casos de negocios inmobiliarios de pequeña escala; venta de casas, obras de construcción y superficies construidas en obras de construcción no destinadas a fines comerciales; venta, arrendamiento y compra a plazos de casas, obras de construcción y superficies construidas en obras de construcción de pequeña escala.

La delegación de la Asamblea Nacional de la provincia de Long An celebró una conferencia para aportar opiniones sobre los proyectos de Ley de Tierras (enmendada), Ley de Vivienda (enmendada) y Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada) presentados a la sexta sesión de la decimoquinta Asamblea Nacional.

2. Complementar y completar la normativa sobre las condiciones que deben cumplir las organizaciones y los particulares al realizar operaciones inmobiliarias.

En concreto, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 ha añadido una serie de condiciones más estrictas para evaluar a las empresas inmobiliarias con capacidad financiera suficiente para participar en el mercado, tales como: La proporción de crédito pendiente, bonos corporativos en circulación y capital social, y la asignación de capital social para garantizar una proporción mínima con respecto al capital total de inversión del proyecto en el caso de una empresa de negocios inmobiliarios que implemente simultáneamente múltiples proyectos.

Al mismo tiempo, la Ley regula las políticas para los vietnamitas residentes en el extranjero y las organizaciones económicas con capital de inversión extranjera para garantizar la coherencia con la Ley de Inversiones de 2020 y la Ley de Tierras de 2024. En particular, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 estipula que los vietnamitas residentes en el extranjero son ciudadanos vietnamitas con plenos derechos para realizar negocios inmobiliarios, comprar, arrendar y comprar a plazos bienes inmuebles como individuos nacionales; las organizaciones económicas con capital de inversión extranjera que deben cumplir las condiciones y llevar a cabo los procedimientos de inversión prescritos para los inversores nacionales tienen plenos derechos para realizar negocios inmobiliarios, comprar, arrendar y comprar a plazos bienes inmuebles como organizaciones nacionales.

3. Información pública sobre bienes inmuebles y proyectos inmobiliarios

La Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 complementó y completó la normativa sobre la divulgación de información sobre bienes raíces y proyectos inmobiliarios en marcha, institucionalizando la Resolución n.º 18-NQ/TW del Comité Central del Partido. En consecuencia, la divulgación de información es un requisito obligatorio en la actividad inmobiliaria, lo que contribuye a mejorar la transparencia del mercado y a proteger los derechos de compradores, inquilinos y adquirentes de inmuebles. Al mismo tiempo, se completa la normativa sobre la construcción, gestión, operación y explotación del sistema de información del mercado inmobiliario y de la vivienda, garantizando la conexión y el intercambio con la base de datos nacional sobre tierras y otras bases de datos relevantes, sentando las bases para el desarrollo del gobierno electrónico.

La Asamblea Nacional votó para aprobar la Ley de Negocios Inmobiliarios 2023 en la sexta sesión.

4. Modificar y complementar la reglamentación sobre principios, condiciones y ejecución de la actividad de vivienda, de las obras de construcción y de la superficie construida en las obras existentes y futuras.

La Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 ha complementado y perfeccionado la normativa sobre principios, condiciones e implementación del negocio inmobiliario, las obras de construcción y la superficie construida en obras existentes y futuras, contribuyendo así al desarrollo de un mercado inmobiliario sostenible. Complementa la normativa sobre depósitos en la compraventa a plazos de viviendas, obras de construcción y superficie construida en obras futuras para prevenir la movilización ilegal de capital, minimizar el riesgo de fraude, apropiación de propiedades y capital de los clientes, y evaluar las operaciones inmobiliarias en el mercado. Complementa la normativa sobre garantías en la venta a plazos de viviendas futuras, permitiendo a los clientes optar por garantizar las obligaciones financieras del inversor en caso de incumplimiento de la entrega de la vivienda según lo comprometido.

5. Normativa sobre los inversores que negocian derechos de uso del suelo con infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios

La Ley de 2023 ha reforzado la normativa sobre las condiciones y requisitos para la comercialización de derechos de uso de suelo con infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios. No se permite la cesión de derechos de uso de suelo con infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios a personas que construyan viviendas mediante la división y venta de parcelas en barrios, distritos y ciudades de zonas urbanas de clase especial, clase I, clase II y clase III.

6. Complementar y completar la normativa sobre transmisión de proyectos inmobiliarios

En consecuencia, la Ley permite a los inversionistas transferir proyectos inmobiliarios si existe una decisión sobre la asignación de terrenos, el arrendamiento de terrenos, el permiso para cambiar el uso del terreno y se han cumplido las obligaciones financieras sobre el terreno; en ese caso, no se requiere un certificado de derechos de uso del terreno. Se complementan las regulaciones sobre los casos en que el Primer Ministro autoriza al Comité Popular de la provincia a decidir permitir la transferencia de parte de un proyecto inmobiliario para el cual el Primer Ministro decide sobre la política de inversión, la aprueba y la inversión.

7. Perfeccionamiento de la normativa sobre el negocio de servicios inmobiliarios

La Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 incentiva a organizaciones y particulares a realizar operaciones de compraventa, transferencia, arrendamiento, arrendamiento con opción a compra, subarrendamiento de viviendas, obras de construcción y derechos de uso de suelo a través de plataformas de compraventa de inmuebles. Es obligatorio que quienes ejerzan la intermediación inmobiliaria ejerzan en plataformas de compraventa de inmuebles o en una empresa de servicios de corretaje inmobiliario.

8. Definir claramente los tipos de contratos en el negocio inmobiliario

En concreto, la Ley encomienda al Gobierno la elaboración de contratos modelo para los contratos inmobiliarios, con el fin de controlar el contenido principal y necesario, garantizando así los derechos de las partes involucradas en las transacciones inmobiliarias. Exige a los inversores en proyectos, empresas inmobiliarias y empresas de servicios inmobiliarios que reciban los pagos de sus clientes en virtud de contratos inmobiliarios y contratos de servicios inmobiliarios a través de cuentas abiertas en entidades de crédito nacionales o sucursales bancarias extranjeras que operen legalmente en Vietnam, con el fin de controlar el flujo de caja en las transacciones inmobiliarias y prevenir actos ilícitos como la evasión fiscal y el blanqueo de capitales.

9. Complementar la normativa sobre regulación del mercado inmobiliario

De acuerdo con la normativa, la regulación del mercado inmobiliario se lleva a cabo mediante la planificación, los planes de ordenamiento territorial, los planes de construcción, los programas y planes de desarrollo urbano y habitacional, la adecuación de los proyectos inmobiliarios, las políticas fiscales y crediticias, entre otras políticas. Esto garantiza la oferta y la demanda, así como una estructura adecuada del producto inmobiliario para cada etapa del mercado, garantizando así un desarrollo sano, seguro y sostenible del mismo. El Ministerio de Construcción tiene la responsabilidad de presidir y coordinar con los ministerios, organismos ministeriales y comités populares provinciales el estudio y la propuesta de medidas para la regulación del mercado inmobiliario.

Junto con las disposiciones de la Ley de Tierras y la Ley de Vivienda aprobadas por la Asamblea Nacional, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 contribuirá a crear un corredor legal para despejar cuellos de botella, promoviendo el desarrollo sano y sostenible del mercado inmobiliario en el futuro.

Además de los nuevos puntos mencionados anteriormente, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 estipula 13 casos que serán transferidos tras la entrada en vigor de la ley, a saber:

(1) Las empresas de negocio inmobiliario y las empresas de negocio inmobiliario que operan antes de la fecha de vigencia de esta Ley que aún no satisfacen las condiciones prescritas por esta Ley deben completar todas las condiciones dentro de los 06 meses a partir de la fecha de vigencia de esta Ley.

(2) Un proyecto inmobiliario que haya cumplido con los requisitos de un proyecto de inversión inmobiliaria para fines comerciales según lo prescrito en la Ley No. 66/2014/QH13 antes de la fecha de vigencia de esta Ley, no tendrá que cumplir con los requisitos de un proyecto inmobiliario según lo prescrito en el Artículo 11 de esta Ley; en caso de que un proyecto inmobiliario realice procedimientos de ajuste después de la fecha de vigencia de esta Ley, debe cumplir con los requisitos de un proyecto inmobiliario según lo prescrito en esta Ley.

(3) El expediente para transferir la totalidad o parte de un proyecto inmobiliario válido se ha recibido de conformidad con las disposiciones de la Ley Nº 66/2014/QH13 pero los resultados no han sido devueltos a la fecha de vigencia de esta Ley, continuará implementándose de conformidad con las disposiciones de la Ley Nº 66/2014/QH13; en caso de que el procedimiento para transferir la totalidad o parte de un proyecto inmobiliario se vuelva a implementar después de la fecha de vigencia de esta Ley, la transferencia se implementará de conformidad con las disposiciones de esta Ley.

(4) Las empresas con inversión extranjera, de conformidad con las disposiciones de la Ley Nº 66/2014/QH13, están realizando procedimientos para recibir la transferencia de todo o parte de un proyecto inmobiliario, pero a la fecha de vigencia de esta Ley no han completado los procedimientos de tierras para el proyecto o la parte del proyecto a transferir, la implementación de los procedimientos de tierras se realizará de conformidad con las disposiciones de la Cláusula 3, Artículo 42 de esta Ley.

(5) Las obras de vivienda y construcción que se formen en el futuro y que sean aptas para entrar en funcionamiento según las disposiciones de la Ley nº 66/2014/QH13 pero que no hayan firmado todavía un contrato de compraventa o de alquiler con opción a compra en el momento de la entrada en vigor de la presente Ley, seguirán llevando a cabo los procedimientos de venta o de alquiler con opción a compra según las disposiciones de la Ley nº 66/2014/QH13 pero deberán divulgar públicamente información sobre los inmuebles y proyectos inmobiliarios puestos en funcionamiento según las disposiciones del artículo 6 de la presente Ley antes de firmar el contrato de venta o de alquiler con opción a compra.

(6) El inversionista en un proyecto inmobiliario que haya sido aprobado por el banco de garantía para emitir una garantía por sus obligaciones financieras con el comprador o adquirente de una futura vivienda no tendrá que volver a realizar los trámites de emisión de la garantía de acuerdo con las disposiciones de esta Ley.

(7) Los contratos de compraventa o arrendamiento de vivienda futura que hayan sido garantizados por un banco que emita un certificado que garantice las obligaciones financieras del inversor frente a los clientes antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley no están obligados a ejecutar la garantía de acuerdo con las disposiciones de esta Ley.

(8) Los contratos de compraventa o arrendamiento con opción a compra de viviendas futuras celebrados de conformidad con la Ley nº 66/2014/QH13 y sus reglamentos detallados y directrices de aplicación antes de la fecha de entrada en vigor de la presente Ley pero que no hayan sido entregados no estarán sujetos a las disposiciones del apartado 3 del artículo 26 de la presente Ley.

(9) Los contratos de negocios inmobiliarios establecidos bajo la Ley No. 66/2014/QH13 antes de la fecha de vigencia de esta Ley continuarán implementándose de conformidad con la Ley No. 66/2014/QH13 y los reglamentos y directrices detallados para su implementación; en caso de modificaciones o adiciones al contrato después de la fecha de vigencia de esta Ley, las partes deben ajustar o complementar el contenido relevante del contrato de conformidad con las disposiciones de esta Ley.

(10) Las salas de comercio inmobiliario que hayan operado antes de la entrada en vigor de esta Ley y que aún no cumplan con las condiciones prescritas en esta Ley, deberán complementar las condiciones prescritas en el artículo 55 de esta Ley dentro de los 06 meses a partir de la entrada en vigor de esta Ley.

(11) Las instalaciones de capacitación y fomento para la práctica de corretaje de bienes raíces y las operaciones de piso de compraventa de bienes raíces que estaban operando antes de la fecha de vigencia de esta Ley, pero que no cumplían con las condiciones prescritas por esta Ley, deben complementar todas las condiciones dentro de los 06 meses a partir de la fecha de vigencia de esta Ley.

(12) Los certificados de ejercicio de la actividad de corretaje de bienes raíces expedidos con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley continuarán siendo válidos por el plazo señalado en el Certificado.

(13) Las instituciones de crédito, las sucursales de bancos extranjeros, las empresas de gestión de activos de las instituciones de crédito, las empresas de gestión de activos de las instituciones de crédito vietnamitas establecidas y que operan bajo las disposiciones de la ley sobre instituciones de crédito que hayan presentado expedientes para transferir la totalidad o parte de proyectos inmobiliarios como garantía y recibidos por las autoridades competentes antes de la fecha de vigencia de esta Ley, continuarán cumpliendo con las disposiciones de la Ley Nº 66/2014/QH13 y las regulaciones detalladas y las directrices de implementación.

Se espera que los nuevos puntos mencionados anteriormente, junto con las disposiciones de la Ley de Tierras y la Ley de Vivienda aprobadas por la Asamblea Nacional, que entrarán en vigor a partir del 1 de enero de 2025, y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, contribuyan a crear un corredor legal para despejar cuellos de botella, promoviendo el desarrollo sano y sostenible del mercado inmobiliario del país en el futuro próximo./.

Kien Quoc


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