Comprar un piso para alquilar: ¡La época dorada ha terminado!

La tasa de rentabilidad del alquiler de viviendas es hoy de sólo el 3%-4%, mucho más baja que hace unos años.

Durante muchos años, alquilar un apartamento ha sido una opción segura, ya que proporcionaba ingresos mensuales estables a muchas personas, especialmente a las de mediana edad. Lo ven no solo como una forma de preservar su patrimonio, sino también como una vía de ingresos sostenible gracias al aumento del valor del apartamento con el tiempo. Sin embargo, en los últimos años, la realidad muestra que el problema de las ganancias del alquiler está cambiando rápidamente, ya que el precio de comprar un apartamento se dispara mientras que el precio del alquiler solo aumenta a un ritmo constante.

La tasa de rentabilidad se redujo a más de la mitad

Una encuesta realizada por un periodista del periódico Lao Dong muestra que, en tan solo los últimos 3 o 4 años, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh han aumentado entre un 30 % y un 50 %, e incluso algunos proyectos se han duplicado. Mientras tanto, los precios de los alquileres solo han aumentado entre un 10 % y un 15 %. Esta diferencia ha provocado una fuerte caída de la tasa de rentabilidad de los alquileres, en muchos casos de tan solo un 2 % o un 3 % anual, inferior a la tasa de interés de los depósitos de ahorro.

Los precios de los apartamentos son cada vez más altos, pero el rendimiento del alquiler está en su nivel más bajo de todos los tiempos.

La Sra. Thanh Dung (residente en el barrio de Xuan Hoa) dijo que en 2015-2016, compró dos apartamentos de dos habitaciones en el proyecto Masteri Thao Dien (barrio de An Khanh) por solo 2.400 millones de VND/apartamento. Después de completar el interior, los alquiló por 1.000 USD/mes. Sin embargo, después de la pandemia, el precio del alquiler bajó a 19 millones de VND/mes. Por el contrario, el valor de los apartamentos se disparó. En abril de 2025, vendió un apartamento por 6.900 millones de VND, un aumento de casi el 290% en comparación con cuando lo compró. Solo unos meses después, el nuevo propietario lo transfirió por 8.000 millones de VND, mientras que el precio del alquiler de esta casa ahora es solo 1-2 millones de VND más alto que cuando la vendió. La tasa de retorno del alquiler de capital era del 10%/año, pero ahora es solo de alrededor del 3,5%.

No solo Masteri Thao Dien, sino muchas zonas que antes eran paraísos para el alquiler de apartamentos se encuentran en una situación similar. En la zona urbana de Phu My Hung (en los distritos de Tan Hung y Tan My), donde la tasa de rentabilidad era del 6% al 9% anual, muchos propietarios se han retirado. La Sra. Minh, inversionista con muchos años de experiencia, comentó que poseía dos o tres apartamentos aquí, pero los vendió todos este año. "Antes, un apartamento nuevo de dos habitaciones con un precio de entre 4.200 y 4.500 millones de VND se podía alquilar fácilmente por 20 o 21 millones de VND al mes. Ahora, este precio es difícil de mantener; muchos apartamentos cuestan solo 17 o 18 millones de VND al mes debido a la competencia de la nueva oferta. Alquilar ya no es tan ventajoso como antes, y tengo que declarar un impuesto del 5% mensual, así que decidí vender para invertir en otros canales", explicó.

En el segmento más asequible, como el apartamento en Phu My (barrio de Phu Thuan), el precio de un apartamento de dos habitaciones ronda los 3.800-3.900 millones de VND, pero el alquiler es de tan solo 12 millones de VND al mes, con una rentabilidad de aproximadamente el 4%. Los proyectos en el Distrito 8, Binh Tan y el antiguo Distrito 9 son similares, con precios de entre 2.700 y 3.500 millones de VND por apartamento, pero el alquiler es de tan solo 8-10 millones de VND al mes, con una rentabilidad del 3-3,3%.

No es tan "fácil" como antes

La Sra. Huong, gerente de ventas de una empresa especializada en alquiler de apartamentos en la zona de Phu My Hung, admitió que el nivel actual de precios es demasiado alto en comparación con los ingresos por alquiler. "Los inquilinos actuales prefieren los apartamentos nuevos a los antiguos, pero el costo de la inversión de capital ha aumentado rápidamente en los últimos cuatro o cinco años. Por lo tanto, aunque la demanda de alquileres no ha desaparecido, la rentabilidad para los inversores ha disminuido significativamente", afirmó.

El panorama general del mercado también refleja esta tendencia. Según un informe de CBRE Vietnam, en el segundo trimestre de 2025, el precio promedio de los apartamentos principales en Hanói alcanzó los 79 millones de VND/m², un 13% más que en el mismo período del año anterior; el precio secundario alcanzó los 50 millones de VND/m², un 15% más. En Ciudad Ho Chi Minh, el precio principal alcanzó los 82 millones de VND/m², un 29% más; el precio secundario fue de 53 millones de VND/m², un 33% más. Mientras tanto, el rendimiento bruto del alquiler en las dos ciudades principales fue de solo el 3,4%-3,7% en los primeros 6 meses del año. Esta cifra es significativamente menor que la de Bangkok - Tailandia (6,2%), Kuala Lumpur - Malasia (5,1%), Seúl - Corea (4,3%) y solo mayor que la de Hong Kong - China (3,2%) y Singapur (3,3%).

El Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, Director del Departamento de Marketing de Proyectos Residenciales de CBRE Vietnam, explicó que la principal razón de la disminución de la rentabilidad de los alquileres es la limitada oferta de viviendas nuevas, especialmente en Ciudad Ho Chi Minh, donde entre el primer y el segundo trimestre de 2025 solo se pusieron a la venta 1676 apartamentos nuevos, la cifra más baja desde 2015. La mayoría se concentra en el segmento de gama media-alta, lo que provoca un aumento de precios. Si bien Hanói cuenta con una oferta más abundante (1400 unidades en el segundo trimestre), el 100 % se encuentra en los segmentos de alta gama y lujo, lo que también impulsa los precios al alza.

Además de los factores de oferta y demanda, los costos adicionales, como el mantenimiento, la administración y los impuestos, también erosionan las ganancias de los inversores. Además, la tendencia de los alquileres a corto plazo a través de Airbnb y el fuerte desarrollo de la vivienda social y asequible están reduciendo la demanda de alquileres de apartamentos a largo plazo, especialmente en el segmento de gama media.

Sin embargo, algunos expertos creen que aún existen oportunidades si los inversores saben elegir. El Sr. Ta Trung Kien, director de Wowhome Company, comentó: «Si se elige el proyecto recién terminado adecuado, con buena ubicación y muchas comodidades, la renta puede alcanzar un 4-5% anual, con un aumento de precio del 10-15%. Lo importante es no comprar al por mayor como antes, sino calcular cuidadosamente cada producto».

Un vistazo de luz

CBRE señaló que los apartamentos de gama media en los distritos de Di An, Lai Thieu y Thu Dau Mot en Ciudad Ho Chi Minh están atrayendo mucha atención gracias a la demanda real de viviendas y alquileres por parte de ingenieros y expertos en parques industriales. Las rentabilidades de los alquileres en estas zonas son bastante atractivas, mientras que los precios inmobiliarios aún tienen margen de crecimiento a largo plazo, tras el desarrollo industrial.

Fuente: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm