Al entrar en 2026, el primer y más importante factor que transformará el mercado de apartamentos será la oferta.
Ante el aumento previsto de la oferta, especialmente en el sector de la vivienda social, y un claro cambio en la inversión hacia las necesidades reales de vivienda, se considera que 2026 será el año en que el mercado entre en un nuevo ciclo: menos sobrecalentado pero más sostenible.
La vivienda social se convierte en una "válvula reguladora".
De cara a 2026, el factor más importante que transformará el mercado inmobiliario será la oferta. Tras años de obstáculos legales, largos trámites de inversión y la cautela de las empresas ante los altos tipos de interés, el mercado está experimentando una sólida recuperación. El periodo 2024-2025 registró una clara recuperación en el número de proyectos y viviendas lanzadas al mercado, lo que allana el camino para una mayor oferta en 2026, especialmente en el segmento que satisface necesidades reales de vivienda.
Según las evaluaciones realizadas en foros inmobiliarios a finales de 2025, el mercado inmobiliario sumará más de 100.000 unidades solo en ese año, lo que representa un aumento superior al 22% con respecto a 2024, de las cuales casi 90.000 serán de nueva construcción. La envergadura de los proyectos también está creciendo, tanto en superficie como en valor de inversión. Cabe destacar que, dentro de este panorama de oferta, la vivienda social se erige como un componente clave, ya que no solo aborda problemas de bienestar social, sino que también actúa como un regulador para todo el mercado de apartamentos.
Muchos expertos creen que 2026 será el año en que la vivienda social reciba un impulso sin precedentes, tanto en cantidad como en rapidez de implementación. Se prevé un auge de la vivienda social en 2026, a medida que las autoridades locales y los organismos gestores eliminen decididamente los obstáculos burocráticos y agilicen los procesos para lanzar los proyectos al mercado con mayor celeridad.
Según el Sr. Ho Ngoc Tung, Subdirector General de Sky Realty Joint Stock Company, la diferencia en el próximo ciclo radica en que: "En 2026, la oferta de vivienda social comenzará a aparecer, y lo hará más rápidamente que la de vivienda comercial, porque con los procedimientos para la vivienda social, el Gobierno y los Comités Populares de las ciudades están creando condiciones muy favorables para llevar rápidamente el producto al mercado". Cuando se añadan cientos de miles de unidades de vivienda social, no solo en Hanói o Ciudad Ho Chi Minh, sino también en provincias y ciudades satélite, el mercado de apartamentos contará con otro pilar importante, lo que ayudará a reducir la presión de la demanda sobre el segmento de vivienda comercial.
En realidad, en las grandes ciudades, el precio de la vivienda social oscila actualmente entre más de 20 y casi 30 millones de VND/m², entre 2,5 y 3 veces inferior al de la vivienda comercial en la misma zona. Esta diferencia no solo crea oportunidades de vivienda para los grupos de ingresos medios y bajos, sino que también obliga al mercado comercial a ajustar su estrategia de producto. Cuando los compradores dispongan de más opciones que se ajusten a su presupuesto, la competencia ya no girará en torno a las expectativas de aumentos de precio, sino en torno a la funcionalidad real, las comodidades y la sostenibilidad.
En los últimos dos años, los apartamentos se han convertido en el segmento fundamental del mercado inmobiliario urbano.
Los precios de los apartamentos se han moderado, pero no han bajado significativamente.
Una de las principales incógnitas de cara a 2026 es si los precios de los apartamentos seguirán tan elevados como en 2024-2025. De hecho, en los últimos dos años, los apartamentos se han convertido en la columna vertebral del mercado inmobiliario urbano, representando aproximadamente entre el 60 % y el 70 % del total de transacciones en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh . La oferta, reprimida durante muchos años, junto con la creciente demanda de vivienda y la búsqueda de refugio seguro de capital, ha disparado significativamente los precios de los apartamentos, con un promedio del 30 % al 50 %, e incluso del 40 % al 60 % en muchos proyectos nuevos, especialmente en los segmentos de lujo y alta gama.
Sin embargo, este rápido aumento también establece límites para el próximo ciclo. Según el Sr. Nguyen Anh Tuan, presidente del Consejo de Administración de Phuong Dong Investment Joint Stock Company, en el ciclo 2024-2025, los precios de los apartamentos aumentaron entre un 40 % y un 60 %, dependiendo del segmento. Considera que en 2026 aún habrá margen de crecimiento, pero no será tan fuerte como antes.
Tras un análisis más profundo, el Sr. Tuan señaló que en 2026, el segmento de precios medios, entre 60 y 70 millones de VND, o como máximo 80 millones de VND, estará en línea con las tendencias actuales y atraerá a muchos compradores, ya que aún existe margen para nuevas subidas de precios. «Si elevamos demasiado los precios, el número de inversores potenciales se verá significativamente reducido», recalcó. Esto refleja una realidad importante: el poder adquisitivo del mercado depende cada vez más de los ingresos reales, en lugar de basarse en gran medida en las expectativas de apreciación de precios a corto plazo.
Compartiendo esta opinión, el Sr. Ho Ngoc Tung cree que 2026 será el año en que la actividad especulativa disminuya drásticamente. Esta disminución no implica necesariamente una reducción de la demanda, sino más bien un claro cambio hacia compradores reales de vivienda. El Sr. Tung predice: “En 2026, los usuarios reales, aquellos que realmente viven en la propiedad, representarán la gran mayoría de la demanda del mercado, alrededor del 60%. Los especuladores o acaparadores de activos representarán un porcentaje bajo, alrededor del 30% o menos”. Cuando prevalece la demanda de vivienda real, es improbable que el mercado mantenga un “aumento repentino de precios”, pero tendrá una base más estable y será menos volátil ante las crisis macroeconómicas.
En general, es poco probable que 2026 sea un año "caliente" en el sentido de aumentos explosivos de precios y especulación.
El reto de supervivencia del mercado de apartamentos.
En un contexto de creciente oferta y precios moderados, el mayor desafío para el mercado inmobiliario en 2026 reside en la reestructuración de los productos. Ya no se trata de una carrera por ventas rápidas o subidas vertiginosas de precios; el mercado obliga a los promotores a volver a la pregunta fundamental: ¿a quiénes sirven estos productos y qué necesidades satisfacen?
Según el Sr. Nguyen Anh Tuan, con precios que oscilan entre 60 y 80 millones de VND/m², un apartamento de gama media cuesta actualmente alrededor de 5 mil millones de VND. Esto supone una presión considerable para los compradores jóvenes. "Con un apartamento que cuesta alrededor de 5 mil millones de VND, si una pareja solicita un préstamo de entre el 70% y el 80% del valor del apartamento, podría tener que pagar aproximadamente entre 30 y 40 millones de VND en intereses cada mes", explicó. Por lo tanto, además del precio de venta, las políticas de pago, los plazos de pago flexibles y el apoyo a las tasas de interés se convierten en factores decisivos para la capacidad de absorción del mercado.
El Sr. Tuan cree que en 2026 el mercado tendrá dos grupos de productos paralelos: proyectos ya construidos que satisfagan necesidades inmediatas de vivienda y proyectos de reciente lanzamiento donde los compradores estén dispuestos a esperar a que bajen los precios.
Mientras tanto, el Sr. Ho Ngoc Tung destacó el papel crucial de la vivienda social en la reconfiguración del mercado. "La vivienda social es un canal que reducirá la demanda de vivienda y, al mismo tiempo, regulará el nivel de precios del mercado de apartamentos", afirmó. Cuando la diferencia de precio entre la vivienda social y la vivienda comercial en la misma ubicación alcanza entre 2,5 y 3 veces, los compradores tenderán a considerar sus opciones con mayor detenimiento, lo que obligará a los promotores inmobiliarios a recalcular la ecuación de precio y valor.
Se espera que no solo las empresas, sino también los organismos reguladores desempeñen un papel fundamental en el nuevo ciclo. Eliminar los obstáculos para los proyectos estancados, mejorar las instituciones y fomentar la vivienda social y la vivienda comercial asequible se consideran claves para un funcionamiento saludable del mercado. A medida que la oferta mejore, la confianza de los inversores se recupere gradualmente y la liquidez aumente, el mercado de apartamentos entrará en una fase de desarrollo más sostenible, estrechamente vinculada a las necesidades reales de vivienda y a las estrategias de desarrollo urbano a largo plazo.
En general, es poco probable que 2026 sea un año de gran auge en los precios y especulación. En cambio, será un año de consolidación, donde los apartamentos seguirán desempeñando un papel fundamental en el mercado inmobiliario urbano, pero su atractivo radicará en su capacidad para satisfacer necesidades reales de vivienda, precios asequibles e infraestructura y servicios integrados.
En un ciclo donde el sector inmobiliario está cada vez más entrelazado con las cuestiones del bienestar y el desarrollo sostenible, la respuesta a la pregunta "¿Sigue habiendo una gran demanda de apartamentos?" probablemente no reside en la fluctuación de los precios, sino en la calidad de las construcciones.
Fuente: https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm
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