Al entrar en el año 2026, el primer y más importante factor que transformará el mercado de apartamentos será la oferta.
Con un aumento proyectado en la oferta, particularmente de vivienda social, y un claro cambio en la inversión hacia las necesidades genuinas de vivienda, 2026 se considera como el año en que el mercado ingresa a un nuevo ciclo: menos sobrecalentado pero más sostenible.
La vivienda social se convierte en una "válvula reguladora".
Al comenzar 2026, el primer y más importante factor que transformará el mercado de apartamentos será la oferta. Tras años de dificultades legales, largos trámites de inversión y la cautela de las empresas ante las altas tasas de interés, el mercado está experimentando una sólida recuperación. El período 2024-2025 ha experimentado una clara recuperación en el número de proyectos y productos lanzados al mercado, lo que allana el camino para una oferta más abundante en 2026, especialmente en el segmento que satisface las necesidades reales de vivienda.
Según las evaluaciones realizadas en foros inmobiliarios a finales de 2025, el mercado inmobiliario experimentará la incorporación de más de 100.000 unidades solo en 2025, lo que representa un aumento de más del 22 % en comparación con 2024, con casi 90.000 unidades de nueva oferta. La escala de los proyectos también está creciendo tanto en superficie como en valor de inversión. Cabe destacar que, dentro de este panorama de oferta, la vivienda social se destaca como un componente clave, no solo para abordar cuestiones de bienestar social, sino también como un regulador para todo el mercado de apartamentos.
Muchos expertos creen que 2026 será el año en que la vivienda social se impulsará más que nunca, tanto en cantidad como en velocidad de implementación. Se prevé un auge de la vivienda social en 2026, a medida que las localidades y las agencias de gestión eliminen con ahínco los obstáculos burocráticos y acorten los procesos para comercializar los productos con mayor rapidez.
Según el Sr. Ho Ngoc Tung, subdirector general de Sky Realty Joint Stock Company, la diferencia en el próximo ciclo radica en que: "En 2026, la oferta de vivienda social comenzará a aumentar, y lo hará con mayor rapidez que la de vivienda comercial, ya que, con los trámites para la vivienda social, el Gobierno y los Comités Populares de las ciudades están creando condiciones muy favorables para una rápida comercialización del producto". Con la incorporación de cientos de miles de viviendas sociales, no solo en Hanói o Ciudad Ho Chi Minh, sino también en provincias y ciudades satélite, el mercado de apartamentos contará con otro pilar importante, que contribuirá a reducir la presión de la demanda en el segmento de vivienda comercial.
En realidad, en las grandes ciudades, el precio de la vivienda social oscila actualmente entre más de 20 y casi 30 millones de VND/m², entre 2,5 y 3 veces menos que el de la vivienda comercial en la misma zona. Esta diferencia no solo genera oportunidades de vivienda para los grupos de ingresos medios y bajos, sino que también obliga al mercado comercial a ajustar su estrategia de productos. Cuando los compradores tengan más opciones que se ajusten a su presupuesto, la competencia ya no se centrará en las expectativas de aumento de precios, sino en la usabilidad, las comodidades y la sostenibilidad.
En los últimos dos años, los apartamentos se han convertido en el segmento "vertebral" del mercado inmobiliario urbano.
Los precios de los apartamentos se han enfriado, pero no han bajado significativamente.
Una de las mayores incógnitas de cara a 2026 es si los precios de los apartamentos se mantendrán tan altos como en 2024-2025. De hecho, en los últimos dos años, los apartamentos se han convertido en la columna vertebral del mercado inmobiliario urbano, representando aproximadamente el 60-70% del total de transacciones en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh . La oferta, reprimida durante muchos años, sumada al constante aumento de la demanda de vivienda y al capital inversor que busca refugios seguros, ha impulsado significativamente los precios de los apartamentos, alcanzando un promedio del 30-50%, e incluso del 40-60% en muchos proyectos principales, especialmente en los segmentos de alta gama y lujo.
Sin embargo, este rápido aumento también impone límites para el próximo ciclo. Según el Sr. Nguyen Anh Tuan, presidente del Consejo de Administración de Phuong Dong Investment Joint Stock Company, en el ciclo 2024-2025, los precios de los apartamentos aumentaron entre un 40 % y un 60 %, dependiendo del segmento. Cree que en 2026 aún hay margen de crecimiento, pero no será tan fuerte como antes.
Analizando más a fondo, el Sr. Tuan señaló que, en 2026, el segmento de precios medio, de entre 60 y 70 millones de VND, o como máximo 80 millones de VND, se mantendrá en línea con las tendencias actuales y atraerá a muchos compradores, ya que aún tiene margen para mayores incrementos de precios. "Si subimos demasiado los precios, el número de inversores potenciales se verá significativamente limitado", enfatizó. Esto refleja una realidad importante: el poder adquisitivo del mercado depende cada vez más de los ingresos reales, en lugar de depender en gran medida de las expectativas de apreciación de precios a corto plazo.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Ho Ngoc Tung cree que 2026 será el año en que la actividad especulativa disminuirá drásticamente. Esta disminución no implica necesariamente una disminución de la demanda, sino más bien una clara tendencia hacia los compradores de vivienda genuinos. El Sr. Tung predice: «En 2026, los usuarios reales, aquellos que viven en la propiedad, representarán la gran mayoría de la demanda del mercado, alrededor del 60 %. Los especuladores o acaparadores de activos representarán un porcentaje bajo, alrededor del 30 % o menos». Cuando prevalezca la demanda de vivienda real, es poco probable que el mercado mantenga un aumento repentino de precios, pero tendrá una base más estable y será menos volátil ante las crisis macroeconómicas.
En general, es poco probable que 2026 sea un año "caliente" en el sentido de aumentos explosivos de precios y especulación.
El desafío de supervivencia del mercado de viviendas.
En medio del aumento de la oferta y la caída de los precios, el mayor desafío para el mercado de apartamentos en 2026 radica en la reestructuración de los productos. Ya no se trata de una carrera por las ventas rápidas ni por los aumentos repentinos de precios, sino que el mercado obliga a los promotores a volver a la pregunta clave: ¿a quiénes sirven los productos y qué necesidades satisfacen?
Según el Sr. Nguyen Anh Tuan, con precios que oscilan entre 60 y 80 millones de VND/m², un apartamento de gama media cuesta actualmente alrededor de 5 mil millones de VND. Esto ejerce una presión considerable sobre los compradores jóvenes. "Con un apartamento que cuesta alrededor de 5 mil millones de VND, si una pareja pide prestado alrededor del 70-80% de su valor, podría tener que pagar aproximadamente entre 30 y 40 millones de VND en intereses mensuales", explicó. Por lo tanto, además del precio de venta, las políticas de pago, los plazos de pago flexibles y el apoyo a los tipos de interés se convierten en factores decisivos para la capacidad de absorción del mercado.
El Sr. Tuan cree que en 2026 el mercado tendrá dos grupos de productos paralelos: proyectos ya construidos que atienden necesidades de vivienda inmediatas y proyectos recién lanzados en los que los compradores están dispuestos a esperar mejores niveles de precios.
Mientras tanto, el Sr. Ho Ngoc Tung enfatizó el papel crucial de la vivienda social en la transformación del mercado. "La vivienda social es un canal que reducirá la demanda de vivienda y, al mismo tiempo, regulará el nivel de precios del mercado de apartamentos", afirmó. Cuando la diferencia de precio entre la vivienda social y la vivienda comercial en la misma ubicación alcanza entre 2,5 y 3 veces, los compradores tenderán a considerar sus opciones con mayor cuidado, lo que obligará a los promotores comerciales a recalcular la ecuación precio-valor.
Se espera que tanto las empresas como los organismos reguladores desempeñen un papel fundamental en el nuevo ciclo. Continuar eliminando obstáculos para proyectos estancados, mejorar las instituciones y desarrollar con fuerza la vivienda social y la vivienda comercial asequible se consideran claves para un funcionamiento saludable del mercado. A medida que mejora la oferta, se recupera gradualmente la confianza de los inversores y aumenta la liquidez, el mercado de apartamentos entrará en una fase de desarrollo más sostenible, estrechamente vinculada a las necesidades reales de vivienda y a las estrategias de desarrollo urbano a largo plazo.
En general, es poco probable que 2026 sea un año de alta demanda en términos de aumentos repentinos de precios y especulación. En cambio, será un año de consolidación, donde los apartamentos seguirán desempeñando un papel central en el mercado inmobiliario urbano, pero su atractivo residirá en su capacidad para satisfacer las necesidades reales de la vivienda, precios asequibles e infraestructura y servicios integrados.
En un ciclo en el que el sector inmobiliario está cada vez más entrelazado con las cuestiones de bienestar y desarrollo sostenible, la respuesta a la pregunta "¿Siguen teniendo alta demanda los apartamentos?" probablemente no esté en la temperatura de los precios, sino en la calidad del desarrollo.
Fuente: https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm
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