El pasado 8 de febrero el Banco Estado realizó la Jornada de Crédito Inmobiliario. A la conferencia asistieron 20 importantes corporaciones inmobiliarias de todo el país.
El vicegobernador afirmó que el Banco Estatal sólo emitió documentos que orientan el control estricto de los riesgos crediticios en algunos segmentos de alto riesgo en el sector inmobiliario, especulativo, proyectos de gran envergadura que corren el riesgo de derivar en burbujas, lo que puede generar riesgos sistémicos de seguridad. El crédito inmobiliario al servicio de compradores de vivienda se considera igual al de otros sectores de la economía , sin ninguna restricción.
El Banco Estado considera que se puede observar que en la actualidad las entidades crediticias continúan otorgando crédito al sector inmobiliario con altas tasas de crecimiento y grandes deudas pendientes. Para proyectos viables y planes de préstamos, las entidades crediticias otorgarán préstamos de acuerdo a la reglamentación.
Según el vicegobernador, en los últimos tiempos, el mercado inmobiliario ha experimentado un desequilibrio entre la oferta y la demanda, con un exceso de segmentos de alta gama, una falta de viviendas para personas de ingresos bajos y medios, una fiebre localizada de tierras y violaciones por parte de algunas empresas emisoras de bonos corporativos (TPDN) que llevan a una crisis de pérdida de confianza en este mercado... Sin embargo, no hay antecedentes de que el sector bancario haya endurecido el crédito en este sector.
Al respecto, el Vicegobernador afirmó que la tasa de crecimiento del crédito inmobiliario es la más alta entre todas las industrias y sectores y representa la mayor proporción entre todos los sectores. Hay empresas inmobiliarias que aumentan el crédito en más de un 300% y corporaciones de crédito que lo aumentan en un 68-70% mientras que el crédito promedio de toda la economía sólo aumenta en un 13-14%.
Según el vicegobernador, el crédito al sector inmobiliario al cierre de 2022 representará alrededor del 21,2% del total del crédito vigente en toda la economía. En 2022, el crédito inmobiliario aumentará más rápido que la tasa de crecimiento general de la economía y la tasa de crecimiento de este sector será alta y representará la mayor proporción entre los sectores económicos.
Los líderes del Banco Estatal también dijeron que el crédito inmobiliario pendiente al final de 2022 alcanzó alrededor de 2,58 millones de billones de VND, un aumento de alrededor del 24,27% en comparación con el final de 2021, uno de los sectores de mayor crecimiento y representa una gran proporción del 21,2% de la deuda total pendiente con la economía, la más alta en los últimos 5 años. De los cuales, el foco principal está en las necesidades de consumo/autoconsumo como el negocio inmobiliario que aumentó un 11,5%, representando el 31,28%; El crédito vigente al consumo y al autoconsumo aumentó un 31,1%, alcanzando el 68,72%.
Además, por segmento, los préstamos pendientes para demanda de vivienda representan el 62,19%, los derechos de uso de suelo representan el 20,66%, los parques industriales y zonas de procesamiento de exportaciones representan el 2,67%, las viviendas y casas de asociación representan el 0,71% y otros representan el 13,77%.
En la conferencia, la mayoría de las empresas inmobiliarias dijeron que las dificultades y los problemas del mercado inmobiliario se centran principalmente en cuestiones relacionadas con los procedimientos legales, los procedimientos de inversión y las fuentes de capital de bonos.
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que la mayor dificultad para las empresas inmobiliarias a la hora de acceder a préstamos crediticios son los "problemas legales", que representan el 70% de las dificultades de las empresas inmobiliarias. A continuación, se plantea el problema del vencimiento de bonos corporativos individuales y préstamos de crédito, lo que conlleva el riesgo de caer en una situación de "mala deuda" o de caer en un grupo de deudas peores. Esto se debe a que las empresas tienen préstamos de crédito próximos a vencer y, de no extenderse, se clasificarán en el grupo de "mala deuda". Las empresas con préstamos de crédito vencidos podrían caer en un grupo de "deudas peores". Además, el Sr. Le Hoang Chau también señaló que, actualmente, es difícil para los compradores de vivienda obtener capital a crédito.
El Sr. Pham Thieu Hoa, presidente del consejo de administración de Vinhomes, señaló algunas dificultades para acceder al capital bancario. En términos de tipos de interés, los bienes inmuebles están sujetos a un alto coeficiente de riesgo de hasta el 200%, lo que genera tipos de interés más altos que los préstamos normales.
Sin embargo, con proyectos que tengan base legal completa no habrá muchos riesgos, aplicar un coeficiente de riesgo alto afectará la tasa de interés de las empresas. Además, el limitado margen de préstamo también hace subir los tipos de interés.
No sólo eso, los bancos también exigen una relación garantía-préstamo más alta para este sector que para los préstamos regulares.
El Sr. Le Trong Khuong, vicepresidente de Hung Thinh Corporation y director general de Hung Thinh Land, también dijo que obtener capital a partir de bonos es una muy buena fuente de dinero para las empresas. Sin embargo, este canal de movilización se encuentra actualmente paralizado. Para resolver esta difícil situación, el representante de Hung Thinh propuso que el Banco Estatal amplíe el espacio de préstamos para que las empresas tengan capital para negocios e inversiones. Además, la ampliación de la deuda también es una condición para apoyar el próximo desembolso a las empresas.
Según el Sr. Le Trong Khuong, el tipo de interés actual se encuentra en un nivel muy alto, lo que también afecta al coste de los productos que se llevan al mercado. Por lo tanto, se recomienda que la Banca Estatal y la banca comercial estudien las tasas de interés para tener un nivel adecuado para apoyar a las empresas en la creación de productos asequibles para las personas.
En la conferencia, los representantes del banco también dieron muchas opiniones. Según el Director General del Banco Comercial Conjunto de Acciones para el Comercio Exterior de Vietnam ( Vietcombank ), Nguyen Thanh Tung, en 2022, los préstamos inmobiliarios pendientes en Vietcombank representarán más del 20% del total de préstamos pendientes y el crédito inmobiliario aumentará en un 17%. Por lo tanto, se puede afirmar que la banca no ha dejado que este sector carezca de espacio. Incluso, la deuda pendiente de inmuebles del parque industrial aumentó 4 veces.
“Justo antes de esta reunión, los directores generales de los bancos comerciales se reunieron y acordaron reducir las tasas de interés de los depósitos para reducir las tasas de interés de los préstamos en general y las tasas de interés de los préstamos inmobiliarios en particular”, dijo el Sr. Tung.
Respecto a las opiniones de las empresas sobre la dificultad para acceder a capital, el Sr. Luu Trung Thai, Director General del Banco Conjunto Comercial Militar (MB Bank), dijo que actualmente hay muchas situaciones en las que las empresas inmobiliarias tienen proyectos de gran valor, pero están estancadas en su capacidad de pago.
La primera razón se debe al diseño de los problemas financieros, las empresas a menudo eligen la opción más fácil de hacer, eligen condiciones de préstamo fáciles para no administrar el flujo de caja, no priorizan el cumplimiento legal... En esencia, es fácil al principio, difícil después.
El segundo es el desequilibrio de la oferta. La demanda de vivienda es muy grande, pero el 80% de la oferta son productos de alta gama, por lo que la gente no puede acceder a ellos. Mientras que los bancos tienen que atender a la gran mayoría de la gente.
Por lo tanto, el Sr. Thai cree que la estructura del sector inmobiliario no es adecuada. Resolver este problema es difícil, pero es necesario abordarlo directamente. Ambas partes acuerdan ayudar a llegar más lejos.
El representante del Banco Comercial Industrial y Comercial de Vietnam (VietinBank), Sr. Nguyen Hoang Dung, Director General Adjunto a cargo de la Junta Ejecutiva de VietinBank, también dijo que las empresas inmobiliarias necesitan "autoestructurarse".
Las empresas y los bancos están en el mismo barco. Debemos remar juntos, con mucha calma; si remamos sin ritmo, podemos hundirnos. Sin embargo, la reestructuración de la deuda de las empresas inmobiliarias por sí sola no es adecuada, ya que se trata de una cuestión de mercado. Si existe un mecanismo específico para el sector inmobiliario, otras asociaciones del sector también exigirán la reestructuración de la deuda, lo que no garantizará el principio de equidad entre sectores», comentó el Sr. Dung.
En el futuro, para eliminar las dificultades y obstáculos para las empresas inmobiliarias, organizaciones e individuos en el acceso al crédito, contribuyendo al desarrollo de un mercado inmobiliario saludable sobre la base de garantizar la seguridad de las operaciones bancarias, el Banco Estatal continuará operando una política monetaria firme, proactiva, flexible y eficazmente, en coordinación sincrónica con la política fiscal y otras políticas macroeconómicas para contribuir a estabilizar la macroeconomía, apoyar el crecimiento económico, crear condiciones favorables para los sectores y campos económicos; incluido el sector inmobiliario que crece y se desarrolla de forma estable y sostenible de acuerdo con las políticas y orientaciones de la Asamblea Nacional, el Gobierno y el Primer Ministro.
Junto con ello, el Banco Estatal orienta a las instituciones de crédito para que hagan crecer el crédito de manera segura y eficaz, garantizando el suministro de capital para la economía; incluido el sector inmobiliario, concentrando el capital crediticio en proyectos, planes de préstamos viables, asegurando la legalidad, proyectos que puedan completarse, ponerse en funcionamiento pronto, tener un buen potencial de consumo, pagar los préstamos en su totalidad y a tiempo, satisfaciendo las necesidades reales de vivienda. Además, reducir los costos operativos y los procedimientos administrativos; Mejorar la calidad crediticia, no relajar las condiciones crediticias para minimizar la morosidad.
El Banco Estado también afirmó que continuará orientando a las entidades crediticias para controlar los riesgos crediticios del segmento inmobiliario de alta gama con exceso de oferta; negocios especulativos, fijación de precios, manipulación del mercado; Controlar el nivel de concentración del crédito en un número de grandes clientes/grupos de clientes, clientes relacionados con accionistas mayoritarios, personas relacionadas con accionistas de entidades de crédito, etc., garantizando la seguridad de las operaciones bancarias.
En particular, el Banco Estado enfatizó la necesidad de revisar y coordinar de manera sincrónica con los ministerios y sucursales para perfeccionar las regulaciones legales para apoyar el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario, controlando los riesgos y garantizando la seguridad de las operaciones de las instituciones crediticias.
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