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| Actualmente, existen numerosos productos inmobiliarios turísticos en el mercado que han sido entregados, pero no se han puesto en funcionamiento, lo que genera preocupación entre propietarios e inversores. (Fuente: TCTC) |
La liquidez cae y aumenta la presión sobre el inventario de bienes raíces en complejos turísticos
El Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, afirmó que actualmente se han implementado más de 200 proyectos inmobiliarios turísticos en todo el país, que han creado cerca de 100.000 condotels, 3.000 villas y 15.000 nuevos hoteles. Sin embargo, más de la mitad de estos proyectos están paralizados a la espera de soluciones legales.
“Si esta situación persiste, desalentará la inversión en el sector turístico y a los inversores, e incluso las autoridades locales que buscan promover la inversión se enfrentarán a numerosas dificultades”, analizó el Sr. Dinh. La disponibilidad de inmuebles turísticos está aumentando la presión sobre este segmento.
Actualmente, existen numerosos proyectos inmobiliarios turísticos en el mercado que han sido entregados, pero no se han puesto en marcha, lo que preocupa a propietarios e inversores. Muchos proyectos han sido entregados, pero no se pueden vender, lo que dificulta la recuperación del mercado.
El Sr. Mauro Gasparotti, Director de Savills Hotels, comentó que la sobreoferta de inmuebles vacacionales se debe a la creación de productos que no se adaptan a las condiciones del mercado. Algunos inversores se precipitaron al mercado sin realizar una investigación exhaustiva durante el proceso de planificación, lo que generó una brecha entre la oferta y la demanda en algunos destinos. Además, en algunos proyectos inmobiliarios vacacionales, se prioriza la cantidad sobre la calidad.
La falta de consideración de las características del mercado y las tendencias de la industria plantea numerosos riesgos cuando se desarrollan proyectos que no satisfacen las necesidades de los turistas. Mientras tanto, en lugar de destinos nacionales, los turistas vietnamitas pueden viajar al extranjero de forma más cómoda y sencilla a un precio razonable. Por lo tanto, pueden optar por cambiar sus gustos.
Según una encuesta del Grupo DKRA, el inventario total de casas adosadas costeras aumentó a aproximadamente 30.000 unidades. Solo en el caso de las villas costeras, el inventario acumulado al final del segundo trimestre de 2023 ascendía a 15.000 unidades, tanto en el norte como en el sur.
Según una empresa de desarrollo inmobiliario turístico de Ciudad Ho Chi Minh , esta empresa tiene actualmente más de 200 casas adosadas, villas vacacionales y casas comerciales costeras archivadas debido a problemas legales. Los proyectos que se están poniendo a la venta también se encuentran estancados; aunque el precio de venta se ha reducido, aún no hay compradores.
Debido a la gran cantidad de inventario, esta empresa tiene dificultades para gestionar el flujo de caja necesario para pagar a los empleados y mantener las operaciones. Actualmente, la empresa está implementando programas de incentivos y promociones para aumentar las ventas a fin de año.
En Da Nang, una empresa de desarrollo inmobiliario turístico informó que también enfrenta una situación difícil similar, ya que las casas adosadas costeras que se venden se están vendiendo muy lentamente. En particular, en el caso de las villas de lujo para resorts, el valor del inventario representa el 95 % de la cartera de productos de la empresa.
La Sra. Ngan Pham, gerente de consultoría de Savills Hotels, comentó que la situación de exceso de oferta en el mercado inmobiliario de complejos turísticos se debe al hecho de que los inversores en proyectos actualmente se están centrando demasiado en la escala, por lo que han construido en alta densidad y se han centrado demasiado en los productos para la venta.
Muchos inversores se apresuran a desarrollar productos de “lujo” y “bienestar” (alojamiento que mejora la salud general), pero no entienden correctamente estos conceptos y no consideran los factores de resonancia circundantes, lo que conduce a una situación de superávit y estancamiento.
Por lo tanto, la Sra. Ngan Pham cree que, para desarrollar productos turísticos de forma sostenible, los inversores deben comprender bien las tendencias del mercado y realizar una investigación exhaustiva durante la fase de planificación. A partir de ahí, pueden crear productos diversos y de alta calidad para satisfacer las necesidades cada vez más diversas de los clientes.
Según el Sr. Tran Vu, fundador de la unidad de investigación SPE.R, el sector inmobiliario turístico aún no ha superado la difícil situación. El mercado prácticamente no ha registrado nueva oferta este año. Mientras tanto, los proyectos antiguos están retrasados y la construcción es lenta, lo que afecta significativamente la confianza del mercado.
Aunque las tasas de interés bancarias han bajado, el número de personas dispuestas a pedir dinero prestado para invertir es reducido, y la mentalidad defensiva sigue estando muy extendida. Por lo tanto, desde el cuarto trimestre de 2023 hasta el segundo trimestre de 2024, el volumen de transacciones se mantendrá estable, sin cambios repentinos.
Después del período de tiempo mencionado, el mercado puede mejorar gracias a las medidas del Estado para eliminar los obstáculos legales a través de leyes revisadas, predijo el Sr. Vu.
Se insta a las empresas a reducir los precios de las viviendas y las expectativas de ganancias
La Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de emitir un documento solicitando a las empresas inmobiliarias que implementen la opinión del Primer Ministro: reestructurar el segmento del mercado y reducir los precios de las viviendas para adaptarlos a los ingresos de las personas para unir esfuerzos para resolver las dificultades, ayudando al mercado a desarrollarse de forma segura, saludable y sostenible.
La Asociación constató que las empresas "aún no se han desplegado activamente", como comentó el Primer Ministro. Mientras tanto, desde 2018, la Asociación ha emitido un documento que recomienda que las empresas dirijan sus inversiones al segmento del mercado de apartamentos asequibles pequeños y medianos que satisfacen las necesidades reales de vivienda, tienen alta liquidez y son sostenibles.
La asociación recomienda que las empresas inmobiliarias reduzcan los precios de los productos inmobiliarios, reduzcan las expectativas de ganancias y no "mantengan los precios altos".
Al mismo tiempo, las empresas aumentan los descuentos y cuentan con políticas promocionales y de posventa para estimular la demanda de los consumidores en el mercado inmobiliario para aumentar la confianza del mercado, crear flujo de caja y liquidez para las empresas, siguiendo la experiencia de "es mejor vender con pérdidas que pedir prestado con ganancias".
La asociación recomienda que las empresas dirijan sus inversiones al segmento de vivienda asequible, que se ajuste a los ingresos de la población. Las empresas también participan en el programa para desarrollar al menos un millón de viviendas sociales durante el período 2021-2030 para acceder al paquete de crédito de 120 billones de dongs con tasas de interés entre un 1,5 % y un 2 % inferiores a las tasas de interés comerciales habituales.
El Ministerio de Construcción se dispone a inspeccionar una serie de proyectos en muchas localidades.
El Ministerio de Construcción acaba de enviar un despacho oficial a los Comités Populares de las provincias de Phu Yen, Phu Tho y Ba Ria - Vung Tau sobre el cumplimiento de las regulaciones legales en la gestión estatal del negocio de vivienda y bienes raíces.
El Ministerio organizará un grupo de trabajo para inspeccionar la gestión estatal de la vivienda, el negocio inmobiliario, los materiales de construcción, las actividades de los laboratorios de construcción especializados y la recepción de expedientes para la declaración de conformidad en el período 2016-2022.
El documento establece claramente que el Ministerio de Construcción inspecciona la dirección y gestión de las localidades en la implementación de los programas y planes de desarrollo de vivienda; planificación, asignación de tierras y asignación de capital para el desarrollo de cada tipo de vivienda comercial, vivienda social y vivienda de reasentamiento, etc.
En particular, en materia de vivienda comercial, el Ministerio inspecciona las localidades antes mencionadas en materia de gestión y desarrollo de vivienda de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Vivienda; procedimientos de inversión y construcción para aprobar o decidir políticas de inversión de proyectos, seleccionar inversores de proyectos, aprobar proyectos, etc.
En materia de desarrollo de vivienda social, el Ministerio de Construcción evaluó la implementación del Proyecto "Inversión en la construcción de al menos un millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período 2021-2030"; implementando un paquete de crédito de 120.000 billones de VND para vivienda social.
En materia de renovación de viviendas antiguas, las localidades deberán informar los resultados de la ejecución de la renovación de viviendas antiguas en el período 2016-2022 y el plan de renovación de viviendas antiguas en el período 2021-2030.
En este plan de inspección, el Ministerio de Construcción también revisó e inspeccionó los resultados de la implementación de proyectos de inversión en el desarrollo de viviendas de reasentamiento; resultados de la implementación de viviendas de propiedad estatal.
En particular, los Comités Populares de las provincias deben informar sobre la situación general del mercado inmobiliario en el área en el período 2016-2022; la lista de pisos de comercio inmobiliario elegibles para operar en la provincia y la situación de otorgamiento de certificados de práctica de corretaje de bienes raíces.
El Ministerio de Construcción exige a las tres provincias incluidas en el plan de inspección que informen sobre la ejecución de otros proyectos inmobiliarios, como villas vacacionales, apartamentos turísticos y apartamentos de oficinas, así como sobre la aplicación de la Ley de Negocios Inmobiliarios y leyes conexas. El número de proyectos que cuentan con documentos y garantías para la venta de futuras viviendas, así como el estado del inventario inmobiliario.
El Ministerio también solicitó a cada localidad que propusiera 10 proyectos de vivienda, áreas urbanas y grandes proyectos inmobiliarios para el equipo de inspección.
Responsabilidad de la divulgación pública de la información sobre proyectos de vivienda social
El Decreto Nº 100/2015/ND-CP del Gobierno estipula la responsabilidad de los Comités Populares de las provincias y ciudades de administración central de anunciar públicamente las normas, temas y condiciones para la compra, alquiler y arrendamiento con opción a compra de viviendas sociales (NƠXH) dentro de la localidad de acuerdo con las condiciones de cada localidad.
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| Si los ciudadanos necesitan adquirir una vivienda social, pueden consultar información sobre los proyectos de vivienda social que se pondrán a la venta en el Portal Electrónico de Información del Departamento de Construcción donde se ubica el proyecto, en la plataforma de inversión inmobiliaria del inversor y en la prensa local. (Fuente: VNN) |
La ley de vivienda vigente contiene normas específicas sobre la publicación de información sobre proyectos de vivienda social y las responsabilidades de las autoridades locales y las empresas en la provisión de vivienda a personas de bajos ingresos y trabajadores de polígonos industriales. En particular, la búsqueda de información sobre proyectos de vivienda social se regula en el punto a, cláusula 1, artículo 20 del Decreto n.º 100/2015/ND-CP, de 20 de octubre de 2015, del Gobierno sobre el desarrollo y la gestión de la vivienda social.
En concreto, después de iniciado el proyecto, el inversor del proyecto de construcción de viviendas sociales es responsable de proporcionar información relacionada con el proyecto (nombre del proyecto, inversor del proyecto, ubicación de la construcción del proyecto, dirección de contacto, dirección para presentar la solicitud de registro); progreso de la ejecución del proyecto, escala del proyecto; número de apartamentos.
Incluyendo: Número de apartamentos en venta, número de apartamentos en alquiler, número de apartamentos en arrendamiento con opción a compra; área de los apartamentos, precio de venta, precio de alquiler, precio de arrendamiento con opción a compra (provisional) para cada tipo de apartamento; hora de inicio y fin de recepción de solicitudes de registro y otros contenidos relacionados) que se anunciarán públicamente en el Portal Electrónico de Información del Departamento de Construcción en la localidad donde se ubica el proyecto.
Publicar al menos una vez en el Periódico, órgano de prensa del gobierno local, y anunciar en el parqué inmobiliario del inversionista (si lo hay) para que la gente lo sepa, se registre y monitoree.
De acuerdo con la normativa anterior, en caso de que los ciudadanos tengan la necesidad de comprar una vivienda social, pueden buscar información sobre los proyectos de vivienda social que están a punto de abrirse a la venta en el Portal de Información Electrónica del Departamento de Construcción donde se encuentra el proyecto o a través del piso de negociación inmobiliaria del inversor y la información de la prensa local.
Respecto a la responsabilidad de las autoridades locales y las empresas en el cuidado del alojamiento para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales, para mejorar el papel y la responsabilidad de las autoridades locales y las empresas en el cuidado del alojamiento para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales, el Gobierno también ha estipulado la responsabilidad en el Decreto No. 100/2015/ND-CP.
Artículo 30 del Decreto No. 100/2015/ND-CP establece claramente: Responsabilidades de los Comités Populares de las provincias y ciudades administradas centralmente... 3. Especificar y anunciar públicamente los estándares, temas y condiciones para la compra, alquiler y alquiler con opción a compra de viviendas sociales dentro de la localidad de acuerdo con las condiciones de cada localidad; organizar la gestión y supervisar de cerca la venta, alquiler y alquiler con opción a compra de viviendas sociales; promulgar marcos de precios para la venta, alquiler y alquiler con opción a compra de viviendas sociales dentro de la localidad de acuerdo con la autoridad.
Respecto de las responsabilidades de las empresas con instalaciones de producción en parques industriales, el artículo 31 establece claramente:
1. Las empresas que han estado y están produciendo en parques industriales son responsables de desarrollar un plan de solución de vivienda y asignar recursos financieros para apoyar la inversión en el desarrollo de viviendas sociales para hogares e individuos en esas instalaciones que enfrentan dificultades de vivienda.
2. Las empresas de nueva creación o en expansión son responsables de garantizar la vivienda para los hogares y las personas que trabajan en sus unidades.
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