¿Es factible que el Estado se haga cargo de todo el mercado inmobiliario?

Consolidar los derechos de uso del suelo en un único centro comercial.

Según el Ministerio de Construcción , el Primer Ministro le ha encomendado coordinar con el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente el estudio de la creación de una bolsa de bienes raíces y una bolsa de derechos de uso de la tierra. Al implementar esta directiva, el Ministerio constató que la integración de ambas bolsas en un único centro de transacciones de derechos de uso de la tierra facilitaría las transacciones simultáneas y el otorgamiento de derechos de uso de la tierra y la vivienda, reduciendo los trámites administrativos y el tiempo de procesamiento.

Nhà nước “ôm” cả sàn giao dịch bất động sản có khả thi ? - Ảnh 1. — A muchos expertos les preocupa que la integración del intercambio de derechos de uso de la tierra con el intercambio de bienes inmuebles pueda provocar una sobrecarga.

Este centro integrará los sistemas de bases de datos de las unidades pertinentes para realizar tres tareas principales: gestionar las transacciones inmobiliarias, administrar la recaudación de impuestos y emitir certificados de uso del suelo y de vivienda. Las transacciones inmobiliarias realizadas a través de la bolsa deben ser tasadas y verificadas, cumpliendo con la normativa legal vigente antes de ser listadas, publicadas y negociadas. Esto contribuye a prevenir transacciones fraudulentas, combatir la evasión fiscal y crear un entorno empresarial saludable.

El centro opera mediante un mecanismo integral y centralizado, optimizando el uso de sistemas de tecnología de la información para brindar mayor comodidad a ciudadanos y empresas. Tanto el vendedor como el comprador completan los trámites para declarar la información de la transacción inmobiliaria y presentar las solicitudes de transferencia de propiedad en línea. Tras dos días hábiles de revisión, el comprador recibe un mensaje de confirmación de aprobación y puede programar una cita en el centro para recibir el certificado de propiedad (escritura). Posteriormente, solo se requiere una visita al centro para completar todos los trámites.

El Ministerio de Construcción considera esta solución innovadora para el funcionamiento del mercado inmobiliario. Asimismo, el centro servirá de base para el desarrollo de aplicaciones y la gestión de transacciones inmobiliarias adaptadas a las necesidades prácticas, reduciendo trámites administrativos, costes y tiempo, impulsando el desarrollo del sistema digital del sector y fomentando la transparencia en el mercado inmobiliario. El centro cuenta con la ventaja de desarrollar e integrar un sistema sincronizado de datos inmobiliarios que incluye información sobre vivienda y mercado, datos territoriales e impuestos, creando una base para proponer mejoras en las políticas y mecanismos que promuevan un desarrollo saludable y estable del mercado inmobiliario; agilizando la resolución de transacciones inmobiliarias y la emisión de certificados de uso de suelo a organizaciones e individuos; y contribuyendo a mejorar la calidad del servicio público.

El economista Ngo Tri Long sostiene que el sector inmobiliario abarca tanto la tierra como los activos que se encuentran en ella. Por lo tanto, resulta razonable integrar y establecer un centro único para la gestión de los derechos de uso de la tierra. Un centro con regulaciones operativas específicas contribuirá a que la información sobre el mercado inmobiliario sea pública y transparente. Al mismo tiempo, facilitará la gestión y las transacciones para los ciudadanos. De esta manera, las transacciones se gestionarán de forma centralizada y la recaudación de impuestos será más transparente, previniendo la ocultación de información sobre precios y el fraude fiscal.

¿Se mantendrá en paralelo con el mercado privado?

Según el Sr. Nguyen Van Hau, Director General de Asean Holdings, en países como Singapur, las transacciones inmobiliarias pueden realizarse de cualquier forma, ya sea a través de bolsas, intermediarios o directamente por el comprador, pero deben registrarse ante las autoridades. Para prevenir la evasión fiscal y garantizar la transparencia, Singapur cuenta con un sistema transparente de información sobre transacciones inmobiliarias, disponible públicamente en el portal inmobiliario del gobierno , que permite tanto a compradores como a vendedores consultarlo y determinar el precio de transacción más razonable. Esto garantiza que el gobierno recaude todos los impuestos y tasas pertinentes de forma correcta y completa, evitando pérdidas. Gracias a esta transparencia, cualquier transacción inmobiliaria con precios inusuales está sujeta a inspección e investigación.

De manera similar, en China, las transacciones inmobiliarias en el mercado secundario se realizan a través de bolsas privadas, no de bolsas estatales centralizadas. Para los proyectos nuevos, la negociación a través de una bolsa es obligatoria para fortalecer su estatus legal y facilitar la conexión con los bancos al otorgar préstamos para la compra de bienes raíces. Debido a su responsabilidad compartida con el propietario del proyecto, estas bolsas también deben mejorar su transparencia al evaluar la documentación legal y financiera del promotor para asesorar a los clientes. Utilizando la base de datos nacional, los bancos pueden decidir fácilmente si otorgan préstamos para la compra de una primera o segunda vivienda, ya que las segundas viviendas suelen tener tasas de interés más altas y requisitos de efectivo más estrictos.

En China, los terrenos para proyectos de vivienda en la mayoría de las provincias y ciudades se subastan a través de una red estatal de subastas públicas para garantizar la transparencia. Las enormes bases de datos inmobiliarias y de información ciudadana están cada vez más sincronizadas a nivel nacional, lo que facilita transacciones inmobiliarias más transparentes. Por lo tanto, el Sr. Nguyen Van Hau argumenta que, incluso si se establece un centro estatal de transacciones de derechos de uso de la tierra, se debería permitir que operen las plataformas privadas de intercambio inmobiliario.

Según el abogado Truong Thanh Duc, la integración de los intercambios de derechos de uso de la tierra con los intercambios inmobiliarios en un único centro de transacciones de derechos de uso de la tierra está respaldada porque los bienes raíces incluyen terrenos, viviendas y activos sobre el terreno, por lo que todas las transacciones pueden centralizarse en un solo lugar.

Sin embargo, el abogado alemán sugirió que se debería dejar claro que, además de este centro, existen miles de otras salas de negociación inmobiliaria pertenecientes a diferentes empresas en todo el país, por lo que se debería permitir su funcionamiento. De igual modo, los centros de subastas estatales y privados operan conjuntamente porque se trata de un mercado. Los bienes inmuebles son una mercancía. El Estado no puede sustituir al mercado en la organización de las transacciones de todos los bienes; solo debería realizar subastas de derechos de uso de la tierra y transacciones de terrenos públicos, etc. El resto debería fomentarse, permitiendo que el mercado opere de forma abierta pero competitiva. Además, no es posible concentrar un único centro por provincia; debería descentralizarse, estableciéndose sucursales en distritos y condados para facilitar el registro y los cambios de propiedad de viviendas y terrenos para el público.

Preocupación por la congestión.

El Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, comentó que la propuesta del Ministerio de Construcción es buena y adecuada a las condiciones actuales del mercado, que carece de datos de entrada. Sin embargo, también es necesario analizar detenidamente las desventajas de esta propuesta: si este centro de servicios públicos realiza simultáneamente todas las tareas (transacciones, recaudación de impuestos y emisión de certificados de propiedad de terrenos), generará una presión considerable en el proceso de trabajo.

Actualmente, miles, incluso decenas de miles, de empresas y agencias inmobiliarias realizan esta tarea. Si se asignara a una sola entidad estatal, fácilmente se produciría una congestión. Por ejemplo, incluso después de completar una compraventa, las personas aún tienen que esperar decenas de días para que les devuelvan sus documentos en las oficinas de registro de tierras distritales cuando acuden a completar los trámites de transferencia de propiedad.

El abogado Tran Manh Cuong, del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, expresó su preocupación por la impracticabilidad y la excesiva ambición de establecer un centro de servicios públicos a nivel provincial que integre plataformas de compraventa de terrenos e inmuebles. Señaló que en otros países, las plataformas de compraventa de terrenos son de capital privado y están gestionadas por inversores privados. Actualmente, la Oficina de Registro de la Propiedad de Ciudad Ho Chi Minh y los Departamentos de Recursos Naturales y Medio Ambiente ya están sobrecargados y sufren constantes retrasos en la tramitación de títulos de propiedad, actualizaciones de ventas y cambios de titularidad. Si el Estado también tuviera que gestionar las transacciones inmobiliarias y de terrenos, sin duda sería muy difícil lograrlo.

Según el abogado Cuong, para que el mercado inmobiliario opere con transparencia, es fundamental que la información sobre las propiedades de las personas se actualice en una gran base de datos (big data) que el Ministerio de Seguridad Pública está desarrollando para su integración en las tarjetas de identificación ciudadana. Una vez integrada en big data, toda la información sobre las transacciones inmobiliarias, incluyendo el precio, la fecha de la transacción e incluso el historial de construcción y renovación de la vivienda, estará disponible públicamente. No es necesario que el Estado establezca una plataforma de comercio integrada. Quizás debería crearse una plataforma de compraventa de terrenos verdaderamente transparente para subastar terrenos públicos.

Actualmente, existe una Ley de Negocios Inmobiliarios, por lo que el Estado solo debe gestionar las transacciones adecuadamente. La compraventa debe regirse por los principios del mercado; el Estado no debería intervenir demasiado. Una intervención excesiva mediante decretos socavaría dichos principios. Además, incluso si el Estado estableciera una bolsa de bienes raíces, podría no tener éxito. Si las empresas sufren pérdidas, el presupuesto estatal tendría que destinar fondos para compensarlas, afirmó el abogado Tran Minh Cuong.

El economista Ngo Tri Long sugiere que, para evitar la congestión y la sobrecarga, el centro debería estar bajo la autoridad directa del Comité Popular Provincial, pero con descentralización y delegación de poder a los distritos y comunas, de forma similar a la emisión actual de certificados de derechos de uso de la tierra. Esto facilitaría a las personas la realización de trámites de transacciones de tierras y viviendas. En realidad, muchos servicios públicos en línea, aunque se anuncian como interconectados y digitales, todavía requieren que las personas se presenten en persona y entreguen documentos originales para algunos trámites. Esto es especialmente cierto en el sector de la tierra, donde la cantidad de papeleo es aún mayor y no todos los documentos se han digitalizado. Por lo tanto, es necesario delegar y descentralizar la autoridad a los centros de transacciones hasta los niveles de distrito y comuna, especialmente en grandes ciudades como Ciudad Ho Chi Minh, donde el volumen de transacciones es constantemente muy alto. Esto evitaría la sobrecarga del centro y las largas esperas.

Complementar el marco legal para las transacciones.

El viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Le Minh Ngan, propuso la creación de dos modelos: un centro estatal y un centro privado, para aprovechar las bolsas inmobiliarias existentes y evitar la inestabilidad política y social. Asimismo, solicitó al Ministerio de Construcción que complementara el marco legal relativo a las transacciones inmobiliarias, las transacciones de derechos de uso de la tierra y la normativa sobre negocios inmobiliarios, terrenos y notarización, con el fin de proponer enmiendas. El Ministerio de Construcción también debe evaluar el estado operativo de las bolsas inmobiliarias (número, modelos, alcance) y los resultados y el estado de las transacciones de derechos de uso de la tierra a lo largo de los años.

Debería permitirse a las empresas privadas establecer plataformas de intercambio inmobiliario.

Vietnam podría establecer una bolsa de bienes raíces similar a una bolsa de valores, pero su eficacia es incierta y podría causar inconvenientes tanto a compradores como a vendedores, ya que los bienes raíces son diferentes de los valores. Los bienes raíces incluyen casas y terrenos. Las casas incluyen apartamentos, casas adosadas, apartamentos turísticos y oficinas. Los terrenos incluyen terrenos sin urbanizar, terrenos agrícolas, terrenos residenciales rurales y terrenos residenciales urbanos.

En Estados Unidos, las bolsas de bienes raíces son de propiedad privada y el gobierno no invierte dinero; solo las administra legal y administrativamente. La propiedad privada fomenta la competencia, lo que se traduce en una mejor calidad de servicio y menores comisiones para los compradores de vivienda. El gobierno solo debería gestionar la información y la tributación. Por lo tanto, si Vietnam establece una bolsa de bienes raíces, debería ser de propiedad privada y operar según los principios del mercado.

Dr. Tran Viet Anh

(Vicerrector a cargo de la Universidad Hung Vuong)