"Reunirse" en un centro de transacciones de derechos de uso de la tierra
Según el Ministerio de Construcción , el Primer Ministro le ha encomendado la coordinación con el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente (TN-MT) para estudiar el establecimiento de una plataforma de negociación de bienes raíces y una plataforma de negociación de derechos de uso del suelo. Durante la implementación de esta directiva, el Ministerio se dio cuenta de que la integración de ambas plataformas en un centro de negociación de derechos de uso del suelo facilitaría la transacción y el otorgamiento simultáneo de derechos de uso del suelo y la vivienda, reduciendo así los trámites administrativos y el tiempo de implementación.
A muchos expertos les preocupa que la integración de la sala de negociación de derechos de uso de tierras con la sala de negociación de bienes raíces pueda causar sobrecarga.
Este centro integrará el sistema de bases de datos de las unidades relacionadas para realizar tres tareas principales: gestión de transacciones inmobiliarias, gestión de la recaudación de impuestos y emisión de certificados de derechos de uso de suelo y vivienda. Al pasar por el mercado de valores, los bienes inmuebles deben ser tasados, examinados y cumplir con la normativa legal antes de su cotización, anuncio y comercialización. Esto ayuda a prevenir transacciones fraudulentas, combatir pérdidas fiscales y crear un entorno empresarial saludable.
El centro opera con un sistema integral, lo que fomenta el uso de sistemas de tecnología de la información y crea condiciones convenientes para personas y empresas. El vendedor y el comprador realizan los trámites para declarar información sobre la compraventa de inmuebles y presentar solicitudes de transferencia en línea. Dos días hábiles después de completar la revisión, el comprador recibe un mensaje indicando que la revisión ha sido aprobada y puede programar una cita para acudir al centro y recibir un certificado de propiedad inmobiliaria (libro rojo). Posteriormente, solo necesita acudir al centro una vez para completar todos los trámites.
El Ministerio de Construcción considera que esta es una solución para innovar el funcionamiento del mercado inmobiliario. Al mismo tiempo, el centro será la base para el desarrollo de aplicaciones, la gestión de transacciones inmobiliarias de acuerdo con la realidad; la reducción de trámites administrativos, costos y tiempo; el impulso del desarrollo del sistema industrial digital, y la promoción de la publicidad y la transparencia del mercado inmobiliario. El centro tiene la ventaja de desarrollar e integrar un sistema de datos inmobiliarios sincronizado que incluye información sobre vivienda y mercado, datos sobre terrenos e impuestos, sentando las bases para proponer la implementación de mecanismos de políticas que promuevan el desarrollo sano y estable del mercado inmobiliario; la gestión rápida y eficaz de transacciones inmobiliarias, la concesión de certificados de derechos de uso del suelo a organizaciones y particulares; y la contribución a la mejora de la calidad de los servicios públicos.
El economista Ngo Tri Long afirmó que los bienes raíces incluyen terrenos y activos sobre terrenos. Por lo tanto, es razonable integrar y establecer un centro único de transacciones de derechos de uso del suelo. Este centro cuenta con un reglamento operativo específico que facilitará la transparencia y el acceso al público general de la información sobre el mercado inmobiliario. Al mismo tiempo, la gestión y las transacciones de los ciudadanos también serán más convenientes. De esta manera, las transacciones administrativas se centralizan en un solo punto y se facilita la transparencia en la recaudación de impuestos, evitando la ocultación de información sobre precios y el fraude fiscal.
¿Se mantiene en paralelo con el intercambio privado?
Según el Sr. Nguyen Van Hau, Director General de Asean Holdings Company, en algunos países, especialmente en Singapur, la compraventa de bienes raíces se puede realizar de diversas formas, como a través de plataformas de negociación, intermediarios o directamente. Todas las transacciones deben estar registradas ante las autoridades. Para evitar pérdidas fiscales y garantizar una gestión transparente, Singapur cuenta con un sistema de información transparente sobre transacciones inmobiliarias, disponible públicamente en el portal de información inmobiliaria del Gobierno , para que tanto compradores como vendedores puedan consultarlo y obtener el precio de transacción más razonable. De esta manera, el Estado recauda los impuestos y tasas correspondientes de forma correcta y suficiente, evitando pérdidas. Además, gracias a esta transparencia, se inspeccionarán y controlarán las transacciones inmobiliarias con precios irregulares.
Al igual que en China, los bienes raíces en el mercado secundario también se compran y venden a través de plataformas privadas, no de plataformas de negociación inmobiliaria centralizadas y gestionadas por el Estado. En el caso de nuevos proyectos, la negociación a través de estas plataformas es obligatoria para garantizar la legalidad del proyecto y facilitar la conexión con los bancos al desembolsar préstamos para la compra de bienes raíces. Debido a la responsabilidad conjunta con el propietario del proyecto, las plataformas de negociación también deben aumentar su responsabilidad en la evaluación de los registros legales y financieros del inversor para asesorar a los clientes. A partir de la base de datos nacional, los bancos pueden determinar fácilmente si otorgan préstamos para la compra de una primera o una segunda vivienda, ya que la compra de una segunda vivienda suele tener una tasa de interés más alta y requisitos de liquidez estrictos.
En China, los terrenos para proyectos de vivienda en la mayoría de las provincias y ciudades deben subastarse a través de la red estatal de subastas públicas para garantizar la transparencia. La enorme base de datos de bienes raíces y datos de ciudadanos está cada vez más sincronizada a nivel nacional, lo que facilita la transparencia de las transacciones inmobiliarias. Por lo tanto, el Sr. Nguyen Van Hau cree que, si se establece un centro estatal de negociación de derechos de uso de tierras, se deberían seguir permitiendo las actuales plataformas privadas de negociación de bienes raíces.
Apoyar la integración de los pisos de negociación de derechos de uso de tierras con los pisos de negociación de bienes raíces en los centros de negociación de derechos de uso de tierras, porque según el abogado Truong Thanh Duc, los bienes raíces incluyen terrenos, casas y activos en la tierra, por lo que todas las transacciones se pueden concentrar en un solo lugar.
Sin embargo, el abogado Duc sugirió que es necesario aclarar que, además de este centro, existen miles de plataformas de negociación inmobiliaria de otras empresas en todo el país, por lo que es necesario permitir su existencia. De igual manera, los centros de subastas estatales y privados operan porque este es un mercado. Los bienes raíces son un tipo de mercancía. El Estado no puede reemplazar la función del mercado de organizar las transacciones de mercancías para todos, sino que solo debe realizar subastas de derechos de uso de tierras, transacciones de tierras públicas, etc. El resto debe incentivar las plataformas de negociación para que el mercado funcione de forma pública, pero también competitiva. Además, es imposible concentrarse en un solo centro por provincia, sino que debe descentralizarse y establecer sucursales en los distritos para facilitar el registro y la realización de cambios cuando haya fluctuaciones en la vivienda, la tierra, etc.
Miedo a la congestión
El Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, comentó que la propuesta del Ministerio de Construcción es buena y se adapta a las condiciones actuales del mercado, que carece de información de entrada. Sin embargo, también es necesario analizar cuidadosamente las desventajas: si este centro de servicios públicos realiza simultáneamente tareas como transacciones, recaudación de impuestos y emisión de libros rosas, se generará una gran presión en la resolución de las obras.
Porque actualmente en el mercado existen miles, incluso decenas de miles, de empresas y plataformas de compraventa de bienes raíces que realizan este trabajo. Si ahora solo se asigna a un punto focal, que es la entidad estatal, se generará fácilmente congestión. Por ejemplo, las personas han completado la compraventa, pero cuando acuden a las oficinas de registro de tierras a nivel de distrito para realizar los trámites de cambio de nombre, la devolución de los documentos demorará decenas de días.
El abogado Tran Manh Cuong, del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, expresa su preocupación por la dificultad de implementar el establecimiento de un centro provincial de servicios públicos que integre un mercado inmobiliario y una plataforma de compraventa de bienes raíces, ya que parece asumir una carga excesiva. En muchos países del mundo, las plataformas de compraventa de bienes raíces son gestionadas por particulares. Actualmente, la Oficina de Registro de Tierras de Ciudad Ho Chi Minh o el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, responsables por sí solos de emitir el primer libro rosa, actualizar las ventas y los cambios, están sobrecargados y siempre llegan tarde. Si el Estado también gestiona la compraventa de bienes raíces, será muy difícil que esta tenga éxito.
Según el abogado Cuong, para que el mercado inmobiliario funcione con transparencia, es necesario que la información sobre los bienes raíces de las personas se actualice en la base de datos de macrodatos que el Ministerio de Seguridad Pública está desarrollando para integrar en las tarjetas de identificación ciudadana. Una vez integrada en la base de datos de macrodatos, se hará pública toda la información sobre compraventa de inmuebles, incluyendo precios, tiempos de transacción e incluso el historial de construcción y reparación de viviendas. No es necesario que el Estado establezca una plataforma de subastas integrada. Quizás debería establecerse una plataforma de subastas de terrenos verdaderamente transparente para subastar terrenos públicos.
Actualmente, existe una ley sobre el negocio inmobiliario, por lo que el Estado solo debe gestionar adecuadamente las transacciones. La compraventa debe operar según las reglas del mercado; el Estado no debe intervenir excesivamente, ya que si interviene demasiado por orden, perderá su carácter de mercado. Además, si el Estado establece un mercado de valores, no es seguro que tenga éxito. Si el negocio pierde dinero, el presupuesto estatal deberá invertir en compensarlo, declaró el abogado Tran Minh Cuong.
El economista Ngo Tri Long explicó que, para evitar la congestión y la sobrecarga, el centro depende del Comité Popular Provincial, pero puede descentralizarse y delegarse en los distritos y condados para su implementación, de forma similar a la emisión actual de certificados de derechos de uso de la tierra. Esto facilitará la realización de los registros y trámites para las transacciones de tierras y vivienda. En realidad, muchos servicios públicos en línea, aunque se anunció su implementación en línea, aún requieren la presencia física de los ciudadanos para presentar los documentos originales. En particular, en el sector inmobiliario, existen numerosos registros y documentos, y no todos han sido digitalizados. Por lo tanto, es necesario autorizar y delegar centros de transacciones en distritos y condados, especialmente en grandes ciudades como Ciudad Ho Chi Minh, donde el número de transacciones suele ser muy elevado. Esto evita la sobrecarga del centro y las largas esperas.
Complementar el corredor legal en las transacciones
El viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Le Minh Ngan, propuso construir dos modelos: un centro estatal y un centro empresarial para aprovechar las plataformas inmobiliarias actuales y evitar la inestabilidad política y social. Asimismo, sugirió que el Ministerio de Construcción complemente el marco legal para las transacciones inmobiliarias y de derechos de uso del suelo, así como las regulaciones sobre negocios inmobiliarios, terrenos y notarización, y proponga modificaciones. El Ministerio de Construcción también debe evaluar el funcionamiento de las plataformas inmobiliarias (cantidad, modelo, alcance) y los resultados y la implementación de las transacciones de derechos de uso del suelo a lo largo de los años.
¿Deberían los particulares establecer parqués de comercio inmobiliario?
Vietnam podría establecer un mercado inmobiliario similar a una bolsa de valores, pero se desconoce su efectividad y podría causar inconvenientes tanto a compradores como a vendedores, ya que los bienes raíces no son como las acciones. Los bienes raíces incluyen casas y terrenos. Dentro de las casas hay apartamentos, casas adosadas, apartamentos turísticos y oficinas. Dentro de los terrenos hay parcelas, terrenos agrícolas, terrenos residenciales rurales, terrenos residenciales urbanos, etc.
En Estados Unidos, las plataformas de negociación inmobiliaria privadas son administradas por el gobierno, quien no tiene que invertir dinero; solo gestiona los aspectos legales y administrativos. Cuando el sector privado opera, habrá competencia, la calidad del servicio será mejor y las tarifas serán más bajas para los compradores de vivienda. El gobierno solo debería gestionar la información y los impuestos. Por lo tanto, si Vietnam establece una plataforma de negociación, esta debería ser establecida por el sector privado y operada de acuerdo con las reglas del mercado.
Dr. Tran Viet Anh
(Subdirector a cargo de la Universidad Hung Vuong)
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