Parte 1: Vivienda de alquiler: Un cambio importante en la concepción de la vivienda
Mientras tanto, la mayor parte de la oferta de viviendas de alquiler proviene de pequeñas casas familiares, residencias de trabajadores, alojamiento para estudiantes o miniapartamentos en zonas residenciales.
Una gran parte de las necesidades de vivienda de las personas de ingresos medios y bajos se están cubriendo mediante recursos sociales en lugar de proyectos inmobiliarios a gran escala.
Desde esa perspectiva, lo que el gobierno pretende en esta ocasión no es crear un nuevo mercado, sino integrar un mercado existente que opera en la sombra en la estrategia oficial de desarrollo urbano.
Para entender por qué las empresas no están muy entusiasmadas con este sector, basta con hacer un cálculo sencillo.
Supongamos que un promotor construye un edificio de 300 apartamentos en Hanói . Si lo vende a aproximadamente 100 millones de VND por metro cuadrado, la empresa podría generar unos 2.100 mil millones de VND en ingresos y completar el ciclo de vida del proyecto en tan solo unos años.
Pero si se conservara todo el edificio para alquilarlo, la situación sería completamente diferente. Con los precios de alquiler actuales, el inversor podría tener que esperar entre 20 y 30 años para recuperar su inversión, sin mencionar los costos de operación y mantenimiento y los riesgos de mercado durante ese tiempo.
En otras palabras, una opción ofrece beneficios tangibles durante el mandato del director ejecutivo. La otra opción es un juego que abarca varias generaciones de directivos.
Ante estas dos opciones, la mayoría de las empresas optarían por vender viviendas. Esto es comprensible, ya que las empresas se crean para obtener beneficios, no para resolver problemas sociales en nombre del gobierno.
De hecho, Vietnam lleva muchos años intentando solucionar el problema de la vivienda mediante la venta de viviendas sociales. Sin embargo, el progreso en la implementación ha sido más lento de lo esperado, en parte debido a los bajos márgenes de beneficio y a la duración de los trámites y la ejecución de los proyectos.
Esto demuestra que, incluso con la vivienda social, si no se resuelve el problema de las prestaciones, el mercado será muy difícil de operar.
Mientras tanto, millones de inquilinos siguen esperando. No les importan mucho los modelos financieros ni los cálculos de ganancias de las empresas. Lo que necesitan es mucho más sencillo: una vivienda estable a un precio asequible.
El Estado no puede sustituir al mercado.
Si el mercado pudiera resolver por sí solo el problema del alquiler de viviendas, quizás millones de trabajadores no tendrían que vivir en dormitorios abarrotados como lo hacen hoy en día.
Pero si el Estado interviniera y sustituyera al mercado, el presupuesto seguiría teniendo dificultades para cubrir las necesidades de una ciudad con decenas de millones de habitantes.
Por lo tanto, el papel del Estado no es sustituir al mercado, sino crear las condiciones para que el mercado funcione de manera que sirva a los objetivos de desarrollo a largo plazo.
Ese es también el espíritu que subyace en la nueva directiva del primer ministro Le Minh Hung, en la que solicitó que el desarrollo de viviendas de alquiler se realice de forma que el Estado no las subvencione, pero tampoco las deje completamente en manos del mercado.
La elección de Hanói como lugar piloto para los primeros modelos de vivienda de alquiler no es casualidad. Es también la localidad que sufre la mayor presión derivada de la urbanización, el aumento de la población por la migración y la creciente brecha entre los precios de la vivienda y los ingresos de la población.
Desde una perspectiva económica, el mayor recurso que el gobierno puede aportar al mercado de alquiler de viviendas no es dinero, sino terrenos.
Cabe destacar que, en esta ocasión, el gobierno no solo está debatiendo sobre capital, sino que también solicita una revisión de los terrenos y activos públicos para su incorporación al desarrollo de viviendas de alquiler. Si las empresas tienen que comprar terrenos a precio de mercado para luego construir viviendas de alquiler, la mayoría de los proyectos resultarán inviables.
Pero cuando el Estado se involucre en asuntos relacionados con la tierra, la infraestructura y las instituciones, la ecuación económica cambiará por completo.
¿Quién aportará la financiación durante los próximos 30 años?
La tierra es solo una parte de la historia. La otra parte es el capital.
El alquiler de viviendas es una inversión a largo plazo, que abarca décadas, mientras que el capital del sistema bancario actual es principalmente a corto plazo. En definitiva, resulta difícil utilizar fondos recaudados en pocos meses o años para financiar un activo que tarda décadas en recuperar su inversión.
Esto significa que, para desarrollar un mercado de alquiler de viviendas a gran escala, Vietnam necesitará encontrar fuentes de capital a largo plazo que lo justifiquen.
En otras palabras, para tener millones de viviendas de alquiler, Vietnam no solo debe resolver el problema de la tierra, sino también el problema del capital a largo plazo.
El mayor desafío no reside en los edificios.
En comparación con Vietnam, la mayor diferencia entre los países desarrollados con viviendas de alquiler radica en los sistemas de ingresos y seguridad social.
En muchos países desarrollados, la gente está dispuesta a alquilar de por vida porque aún cuentan con otras formas de protección para el futuro, como fondos de pensiones, seguridad social o programas de asistencia social pública.
Mientras tanto, en Vietnam, la casa sigue siendo a menudo el mayor activo de una familia, una forma de ahorro para la vejez y también el seguro más importante contra las incertidumbres de la vida.
Por lo tanto, la situación de la vivienda de alquiler no depende únicamente del sector de la construcción o del mercado inmobiliario, sino también del ritmo de crecimiento de los ingresos, la calidad del empleo y la madurez del sistema de seguridad social.
Una política solo es sostenible cuando beneficia a todos.
Si el artículo "Viviendas de alquiler: un cambio importante en la concepción de la vivienda" planteaba la cuestión de dónde vivirán millones de personas en un Hanói de 15 millones de habitantes, este artículo plantea una pregunta diferente: ¿Quién construirá esas viviendas?
El éxito del mercado de alquiler de viviendas no depende en última instancia de ninguna entidad en particular, sino más bien de si Vietnam logra diseñar un mecanismo que garantice que todas las partes obtengan beneficios.
Pero, en última instancia, el objetivo de todas las políticas son las personas.
Un mercado de alquiler de viviendas solo tiene verdadero éxito cuando los trabajadores comunes pueden encontrar una vivienda estable donde vivir, trabajar y criar a sus hijos en la ciudad, porque ninguna empresa construye casas por altruismo.
Pero ninguna ciudad puede desarrollarse de forma sostenible si las personas que crean su valor ya no pueden quedarse.
Fuente: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html
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