¿Por qué sigue siendo difícil adquirir vivienda social preferente?

Enfoque en la vivienda social

En consecuencia, la tasa de interés preferencial de los préstamos del Banco de Políticas Sociales de Vietnam aplicada a los préstamos con saldo pendiente para comprar, alquilar o comprar viviendas sociales (NOXH), construir nuevas o renovar y reparar casas para residencia es del 4,8%/año. El Banco de Política Social es plenamente responsable de los contenidos, datos, informes y propuestas. La presente Decisión entra en vigor del 10 de mayo al 31 de diciembre de 2024.

Anteriormente, el Gobierno también anunció un paquete de crédito de 120 billones de VND para préstamos de vivienda social. Cuatro bancos comerciales están otorgando préstamos, incluidos Agribank , BIDV, Vietcombank y VietinBank, con tasas de interés que oscilan entre el 8,2 y el 8,7 % anual. En el cual, los clientes pueden tomar prestado a una tasa de interés del 8,2%/año durante 5 años y las empresas pueden tomar prestado a una tasa de interés del 8,7%/año durante 3 años.

Recientemente, el Gobernador del Banco Estatal también asignó a cuatro importantes bancos comerciales, Agribank, BIDV , Vietcombank y VietinBank, para proporcionar paquetes de crédito preferencial para la compra de viviendas sociales con una tasa de interés del 5% anual. Esta Decisión del Banco Estatal entra en vigor a partir del 1 de enero de 2023. Las tasas de interés aplicadas por los bancos comerciales en 2023 a los préstamos pendientes para apoyar la compra de viviendas bajo este paquete no están relacionadas con el paquete de 120 billones de VND. De hecho, los bancos comerciales vienen implementando este paquete crediticio desde 2013, con una tasa de interés del 6% anual. Para 2019 y 2020 disminuirá al 5% anual y se mantendrá en 4,8% anual desde 2021 hasta la actualidad.

Muchos proyectos de vivienda social en Ciudad Ho Chi Minh se han retrasado después de iniciar su construcción debido a problemas legales.

No solo capital, el 3 de abril de 2023, el viceprimer ministro Tran Hong Ha firmó la Decisión 338/QD-TTg del Primer Ministro que aprueba el proyecto de inversión para construir al menos 1 millón de unidades de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período de 2021 a 2030. El proyecto tiene como objetivo desarrollar viviendas sociales y viviendas para trabajadores a precios asequibles para los hogares de ingresos medios y bajos en áreas urbanas y para los trabajadores y obreros en parques industriales y zonas de procesamiento de exportaciones. Se espera que para el año 2030, el número total de viviendas terminadas por localidades sea de aproximadamente 1.062.200. De las cuales, el periodo 2021 – 2025 completará unas 428.000 unidades; La fase 2025 – 2030 completa alrededor de 634.200 unidades.

Según el Ministerio de Construcción, en el primer trimestre de 2023, hay 418 proyectos de vivienda social en ejecución a nivel nacional, con una escala de construcción de aproximadamente 432.400 unidades. En la actualidad, también se está incentivando a los bancos comerciales no estatales a participar en la concesión de paquetes de crédito a inversores y compradores de vivienda social en cada período. En las localidades, el gobierno también promueve el programa de construcción de viviendas sociales para satisfacer las enormes necesidades de vivienda de la población. Se puede decir que el segmento de la vivienda social nunca ha recibido tanta atención y esfuerzo como hoy.

Tengo dinero pero no tengo casa para comprar

A pesar de recibir mucha atención, en realidad se están produciendo muchas paradojas en el segmento de la vivienda social. Eso es tener dinero pero no suficiente casa para comprar.

El presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, dijo que el Banco de Política Social admitió recientemente que el paquete de crédito para préstamos para comprar y alquilar viviendas sociales con una tasa de interés del 4,8% anual tiene un exceso de más de 11.000 billones de VND porque no hay prestatarios porque no hay casas para comprar. Mientras tanto, el paquete de 120 billones de VND es sólo un paquete de crédito comercial con apoyo a las tasas de interés para las personas y las empresas. A corto plazo, este paquete es beneficioso para los inversores porque el tipo de interés del préstamo es más barato que el tipo de interés comercial actual de hasta el 12 - 15 % anual. Pero hasta el momento no se ha encontrado ninguna empresa a la que prestar porque no hay ningún proyecto aprobado. En el último año se han iniciado muchos proyectos en Ciudad Ho Chi Minh pero han quedado “encubiertos” debido a problemas de procedimiento. No hay productos, lo que significa que la gente no tiene casas para pedir prestadas para comprar.

Según Chau, el paquete de 120 billones de VND es como un paquete sedante y no tiene mucho efecto cuando la tasa de interés para los compradores de viviendas todavía es demasiado alta, hasta 8,2% anual. Con este tipo de interés los pobres no se atreverán a pedir préstamos. Además, el tipo de interés fijo del 8,2% sólo durará hasta el 30 de junio. A partir del 1 de julio se anunciará un nuevo tipo de interés cada 6 meses. Si bien este paquete solo es válido por 5 años para compradores de viviendas, es válido por 3 años para inversores. Después de este período, los clientes deben negociar con el banco para obtener el préstamo a un tipo de interés acordado, lo que resulta demasiado arriesgado. Sin mencionar que, para la gente, pagar el capital y los intereses en un plazo de 5 años con una tasa de interés del 8,2% anual ya es una carga.

El Ministerio de Construcción debe presentar con firmeza un paquete de crédito adicional de 110 billones de VND, con una tasa de interés del 4,8-5 % anual, similar al paquete anterior de 30 billones de VND. La facultad para otorgar este paquete de crédito recae en el Comité Permanente de la Asamblea Nacional. Si bien este paquete de crédito solo cubre el 30 % de la necesidad de construir un millón de viviendas sociales, con este capital inicial, los bancos comerciales pueden movilizar lo suficiente para implementar el proyecto mencionado, sugirió el Sr. Le Hoang Chau.

El abogado Hoang Thu, del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, también dijo que el mayor problema ahora es que estos paquetes de crédito son difíciles de desembolsar debido a la falta de proyectos. El más problemático de ellos es el ajuste de la planificación para que los proyectos de vivienda social se conviertan a partir de viviendas comerciales y la política de eximir las tarifas de uso de la tierra y no cobrarlas para proyectos de vivienda social, alojamiento para trabajadores, dormitorios de estudiantes, viviendas para las fuerzas armadas, viviendas públicas, viviendas para reasentamiento en proyectos estatales y reconstrucción de edificios de apartamentos. Hasta el momento la normativa legal no ha determinado en qué casos están exentos y en qué casos se reducen los cánones de uso del suelo y las rentas de la tierra. Esto también dificulta "inadvertidamente" que las agencias gubernamentales locales hagan cumplir la ley.

Además, de acuerdo con el punto a), cláusula 1, del artículo 58 de la Ley de Vivienda de 2014, los inversores en proyectos de vivienda social están exentos del pago de tasas por el uso del suelo y del alquiler del terreno. En primer lugar, las localidades deben realizar procedimientos administrativos para determinar precios específicos del terreno y evaluar los precios de las tierras. Una vez que la tasa de uso de la tierra esté disponible, el Comité Popular provincial emitirá una decisión sobre la tasa de uso de la tierra y el alquiler de la tierra, y luego emitirá una decisión que permita la exención de la tasa de uso de la tierra y el alquiler de la tierra. Este proceso es muy engorroso, lento, laborioso e innecesario.

El gobierno ha anunciado paquetes de crédito con incentivos, pero las personas y las empresas aún tienen dificultades para acceder a ellos por muchas razones. Otro problema difícil es que actualmente hay una falta de productos de vivienda social que la gente pueda pedir prestado para comprar. Por ello, es necesario eliminar obstáculos legales para que se puedan implementar muchos proyectos, aportando más viviendas al mercado. También es necesario criticar a muchas localidades que invierten en vivienda social en lugares desfavorables para que nadie la compre, como Hanoi y Ho Chi Minh.

Señor Le Hoang Chau

Si se eximen los derechos de uso del suelo para proyectos de vivienda social, la ley estipula que están exentos y no es necesario realizar procedimientos para determinar los precios del suelo, calcular los derechos de uso del suelo y las rentas de suelo exentas de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre tierras. Hacer esto ahorrará mucho tiempo a las empresas. A partir de ahí, se lanzaron rápidamente al mercado productos de vivienda social y se activaron paquetes de crédito.

Abogado Hoang Thu

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/nha-o-xa-hoi-uu-dai-sao-van-kho-mua-185230512123820071.htm