A finales de 2023, el mercado inmobiliario vietnamita recibió información positiva, como una tendencia al alza en la oferta y la liquidez del mercado. Sin embargo, en general, el mercado aún presenta numerosas dificultades, deficiencias y problemas sin resolver.
En declaraciones a los periodistas del Journalist & Public Opinion Newspaper, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo que el mercado inmobiliario tiene perspectivas de recuperarse y crecer nuevamente a partir de la segunda mitad de 2024 en adelante.
+ ¿Cómo evalúa el mercado inmobiliario vietnamita en general y el mercado inmobiliario de la ciudad de Ho Chi Minh en particular en 2023?
Se puede observar que el primer trimestre de 2023 marcó el punto más bajo del mercado inmobiliario. Actualmente, el mercado ha superado el período más difícil. Sin embargo, en general, el mercado inmobiliario sigue siendo muy difícil, pero el nivel de dificultad tiende a disminuir con el tiempo; el mes siguiente es mejor que el anterior y el trimestre siguiente es mejor que el anterior.
Si consideramos únicamente Ciudad Ho Chi Minh, el segmento de vivienda tiende a aumentar en los primeros nueve meses de 2023. Sin embargo, la ciudad sigue sin contar con viviendas asequibles ni viviendas sociales. Esto sigue provocando un desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado, con exceso y escasez.
Está claro que desde 2020 hasta ahora, la vivienda de alta gama siempre ha representado una proporción abrumadora de hasta el 70-80% de los productos de vivienda en el mercado, el resto es vivienda de gama media y casi no hay vivienda asequible, lo que lleva a una escasez de vivienda asequible y la vivienda social es el tipo de vivienda que satisface las necesidades reales de la mayoría de las personas.
Los precios de la vivienda han aumentado continuamente desde 2017 y todavía están más allá de la capacidad financiera de las personas de ingresos medios, los trabajadores urbanos de ingresos bajos, los funcionarios públicos, los empleados públicos, los oficiales de las fuerzas armadas, los trabajadores y los inmigrantes.
Porque, para un apartamento asequible que cuesta 2-3 mil millones de VND, incluso una persona con un ingreso promedio bajo, que ahorre unos 100 millones de VND al año, tendría que gastar unos 25 años para poder comprar una casa.
Si no se modifica la política de vivienda social, las personas que pagan el impuesto sobre la renta personal de nivel 1, actualmente regulado para tener ingresos inferiores a 60 millones de VND al año, no podrán comprar una casa.
Además de los factores de oferta, las transacciones inmobiliarias siguen disminuyendo drásticamente. Según el Ministerio de Construcción , en los primeros 10 meses de 2023, el volumen de transacciones inmobiliarias disminuyó un 50% en comparación con el mismo período de 2022.
Además, según el informe de la Junta IV, a finales de septiembre de 2023, el inventario inmobiliario era muy grande, con un valor total de hasta 301.600 billones de VND, lo que representa un aumento del 5% con respecto al mismo período. Es necesario encontrar una solución para eliminar y reincorporar esta enorme cantidad de inventario al mercado inmobiliario, con el fin de generar flujo de caja y liquidez, eliminar las dificultades de las empresas y aumentar la oferta de viviendas en el mercado.
Sin embargo, en un contexto en el que el mercado enfrenta muchas dificultades, el Gobierno , los ministerios y los sectores han realizado grandes esfuerzos para “rescatar” el mercado.
Se sabe que en los primeros 10 meses de 2023, para eliminar las dificultades y promover el desarrollo seguro, saludable y sostenible del mercado inmobiliario, el Primer Ministro presidió 2 conferencias temáticas sobre bienes raíces y vivienda social, emitió 12 documentos legales y emitió instrucciones ejecutivas.
Típicamente, el Decreto No. 08, el Decreto No. 10, el Decreto No. 35, la Resolución No. 33, de fecha 11 de marzo de 2023 sobre una serie de soluciones para eliminar obstáculos y promover el desarrollo seguro, saludable y sostenible del mercado inmobiliario.
Además, existe la Decisión No. 338 de fecha 3 de abril de 2023 del Primer Ministro "Por la que se aprueba el Proyecto de inversión en la construcción de al menos 1 millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período 2021 - 2030".
Sólo en octubre de 2023, el Primer Ministro emitió tres directivas muy fuertes.
El primero es el Despacho Oficial No. 965 de fecha 13 de octubre de 2023 que ordena “Eliminar las dificultades en la implementación de la gestión, uso, asignación y valoración de tierras”.
En segundo lugar, el Despacho Oficial No. 990 del 21 de octubre de 2023, que ordena "Sobre continuar implementando decididamente soluciones para aumentar el acceso al capital crediticio, eliminar las dificultades para las actividades productivas y comerciales y cumplir con la tarea de recaudar el presupuesto estatal en 2023".
En particular, el Despacho Oficial No. 993 de fecha 24 de octubre de 2023 “Sobre continuar implementando decididamente soluciones para desarrollar un mercado inmobiliario seguro, saludable y sostenible, contribuyendo a promover el desarrollo socioeconómico”.
En los primeros 10 meses de 2023, el Banco Estatal celebró 02 conferencias sobre crédito para bienes raíces y vivienda social; implementó un programa de crédito de 120.000 billones de VND para atender el programa de desarrollo de 1 millón de unidades de vivienda social, renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos en el período 2021-2030 con tasas de interés entre 1,5 y 2% más bajas que las tasas de interés comerciales.
Mientras tanto, el Ministerio de Construcción ha presentado al Gobierno el Decreto 35 que modifica y complementa una serie de artículos de los Decretos bajo la gestión estatal del Ministerio de Construcción.
En particular, como Jefe del Grupo de Trabajo del Primer Ministro, el Ministerio de Construcción ha coordinado de manera proactiva con ministerios, sucursales y localidades y ha trabajado directamente con muchas empresas para resolver obstáculos y dificultades de una serie de proyectos inmobiliarios y de vivienda comercial.
Por lo general, el Grupo de Trabajo ha coordinado con el Comité Popular para resolver el 30% del total de 148 proyectos con "problemas legales", creando condiciones para que las empresas movilicen capital para el 50% de los futuros productos de vivienda, o para que se aprueben políticas de inversión, o para que se apruebe una planificación detallada 1/500, o para que se determinen los precios de los terrenos para calcular las tarifas de uso de la tierra, el alquiler de la tierra del proyecto y emitir "libros rosas" para más de 10.000 apartamentos a los compradores de viviendas...
Las drásticas medidas del Gobierno y del Primer Ministro antes mencionadas han promovido y creado inicialmente cambios muy positivos que se han extendido desde los ministerios y las sucursales a las localidades, los cuadros, los funcionarios y los empleados públicos, e inspirado a la comunidad empresarial, la gente y los inversores a superar las dificultades y apoyar la confianza del mercado.
+ ¿Cuál es su pronóstico para el mercado inmobiliario en 2024?
- Aunque el mercado inmobiliario sigue estando muy difícil, hay motivos para afirmar firmemente la perspectiva de una recuperación y un crecimiento continuo en una dirección de desarrollo segura, saludable y sostenible gracias a una serie de fuerzas impulsoras.
En primer lugar, la Resolución 18 del Comité Ejecutivo Central ordena la finalización de las reformas a la Ley de Tierras y leyes conexas para garantizar su coherencia y uniformidad. De hecho, los organismos estatales competentes están trabajando para eliminar los obstáculos legales, considerados los más importantes en el mercado inmobiliario.
La Asamblea Nacional también está considerando el proyecto de Ley de Tierras (enmendado), el proyecto de Ley de Vivienda (enmendado), el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado), el proyecto de Ley de Instituciones de Crédito (enmendado) y el proyecto de Ley de Subastas de Propiedades (enmendado).
Si se promulgan estas leyes para garantizar la coherencia, uniformidad, viabilidad y cercanía a la realidad, el mercado seguramente se recuperará muy rápidamente.
En segundo lugar, la demanda total de vivienda para satisfacer las necesidades reales de la sociedad sigue siendo muy grande, en particular la demanda de vivienda asequible y vivienda social para la mayoría de las personas de ingresos medios y bajos de la sociedad.
En tercer lugar, la clase media sigue creciendo de forma constante, a pesar de la caída de los ingresos de la población.
Sin embargo, para que el mercado se acelere, el Gobierno también debe considerar algunos otros cuellos de botella que están creando barreras para el mercado, como las regulaciones que requieren que los inversionistas de proyectos de vivienda comercial reserven terrenos para construir viviendas sociales, procedimientos específicos de valoración de tierras, tasación de tierras, decisiones de precios de la tierra para calcular las tarifas de uso de la tierra, tarifas de alquiler de tierras para proyectos inmobiliarios, etc.
+ Muchas gracias!
Dinh Tran (Implementación)
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