Según datos de investigación del Grupo DKRA, a junio de 2023, el inventario de complejos turísticos en Phu Quoc superaba los 17.600 productos. Esto convierte a Phu Quoc en el tercer mercado más grande en cuanto a inventario de complejos turísticos, representando el 24% del inventario total del país, solo por detrás de Binh Thuan y Ba Ria-Vung Tau .
El exceso de oferta es también el principal factor que dificulta la situación del sector inmobiliario turístico en Phu Quoc. Actualmente, Phu Quoc cuenta con casi 300 proyectos de inversión turística , pero solo 47 se han puesto en marcha, lo que podría afectar gravemente al mercado debido al exceso de oferta y provocar el abandono de muchos proyectos.
Además, muchos inversores han entrado al mercado precipitadamente, sin considerar una orientación comercial a largo plazo, centrándose en el desarrollo de alojamiento de lujo, lo que ha provocado que este segmento caiga en una situación de excedente. Actualmente, existen alrededor de 14.000 habitaciones de hotel en el segmento de gama media y alta en Phu Quoc, lo que representa casi el 50% del total de habitaciones disponibles. Sin embargo, la oferta de habitaciones para el segmento económico está infrautilizada, mientras que la demanda en este segmento sigue siendo bastante alta.
Muchos inversores que compraron casas en Phu Quoc para alquilarlas tuvieron que venderlas con pérdidas debido a las dificultades para operarlas.
Al competir en el mismo segmento, la eficiencia de la explotación inmobiliaria de resorts en Phu Quoc es muy baja. Según el Grupo DKRA, incluso en temporada alta, los hoteles boutique, villas resort y minihoteles alcanzan tasas de ocupación del 28 al 32 %, con una mayoría de huéspedes nacionales. Con una tasa de ocupación inferior al 30 %, el margen de beneficio es de tan solo el 0,5-1 %.
La tarifa promedio por habitación en hoteles de alta gama en este mercado fluctúa actualmente entre 100 y 120 USD por noche, y la tasa de ocupación es de tan solo el 30-35 % debido a la excesiva competencia en el mismo rango de precios. Sin embargo, este problema parece no tener solución, ya que, para ajustar el precio a la demanda, es difícil obtener una rentabilidad acorde con la inversión.
Además, según los expertos, un factor que hace que los complejos turísticos de Phu Quoc sean poco atractivos para los turistas es su falta de singularidad. Esto se considera un efecto perjudicial de ignorar los estudios de mercado y la cultura local. En su lugar, existen modelos estereotipados, copiados de otras culturas. Este problema ha afectado la experiencia de los turistas que llegan aquí, pero no perciben el espíritu de la cultura local. Esta es una debilidad difícil de corregir en los complejos turísticos de Phu Quoc cuando los inversores no priorizan el turismo sostenible.
Si bien existen muchas ventajas para explotar el sector inmobiliario turístico, muchos inversores se enfrentan a dificultades debido al problema del exceso de oferta.
En comparación con otros destinos turísticos de Vietnam, Phu Quoc cuenta con una ventaja competitiva en cuanto a la exención de visado para visitantes internacionales. Según esta política, los turistas de todas las nacionalidades están exentos de visado siempre que entren directamente en Phu Quoc y no viajen a otras localidades.
Sin embargo, la cantidad de rutas y la frecuencia de los vuelos dificultan que Phu Quoc impulse la política competitiva mencionada. Por ejemplo, en otros destinos turísticos famosos de Vietnam, como Phuket (Tailandia) y Bali (Indonesia), los vuelos que conectan con ellos son muy diversos y provienen de diversas regiones importantes del mundo . Los vuelos a estos dos destinos representan un 150% y un 430% respectivamente, en comparación con Phu Quoc, sin mencionar los vuelos de conexión nacionales en los dos países mencionados.
Muchas opiniones indican que, para mejorar la situación actual y fomentar el desarrollo del mercado inmobiliario turístico en Phu Quoc, es necesario que la localidad se oriente a mejorar la infraestructura, las conexiones de tráfico y la imagen para atraer turistas. Al mismo tiempo, es necesario centrarse en el desarrollo de factores de turismo sostenible con la cultura autóctona, mejorando la experiencia de los turistas, especialmente de los potenciales turistas extranjeros.
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