Factores que dificultan la explotación y operación de los inmuebles turísticos de Phu Quoc

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Según datos de investigación de DKRA Group, a junio de 2023, el inventario de inmuebles turísticos en Phu Quoc alcanzó más de 17.600 productos. Convirtiendo a este lugar en el tercer mercado más grande en términos de inventario de bienes raíces turísticos, representando el 24% del inventario total en el país, solo detrás de Binh Thuan y Ba Ria - Vung Tau .

El exceso de oferta es también el mayor factor que coloca al sector inmobiliario turístico de Phu Quoc en una posición difícil. En la actualidad, Phu Quoc cuenta con cerca de 300 proyectos de inversión turística , pero solo 47 proyectos se han puesto en marcha, lo que podría afectar gravemente al mercado local debido a que la oferta supera la demanda, provocando que muchos proyectos caigan en desuso.

Sin mencionar que muchos inversores han entrado al mercado apresuradamente, sin considerar una orientación comercial a largo plazo, centrándose en el desarrollo de instalaciones de alojamiento de lujo, lo que ha provocado que este segmento caiga en un estado de superávit. Actualmente hay alrededor de 14.000 habitaciones de hotel en el segmento medio y alto en Phu Quoc, lo que representa casi el 50% del número de habitaciones aquí. Sin embargo, el número de habitaciones para el segmento económico está subexplotado, mientras que la demanda en este segmento todavía es bastante alta.

Factores que dificultan la explotación y el negocio de los bienes raíces turísticos de Phu Quoc imagen 1 — Muchos inversores que compraron casas en Phu Quoc para alquilarlas tuvieron que venderlas con pérdidas debido a las dificultades para operarlas.

Al competir en el mismo segmento, la eficiencia de explotación del sector inmobiliario turístico en Phu Quoc se registra como muy baja. Según DKRA Group, incluso durante la temporada alta, los modelos de hoteles boutique, villas resort y mini hoteles alcanzan tasas de ocupación de entre el 28 y el 32%, siendo los huéspedes nacionales la mayoría. Con una tasa de ocupación inferior al 30%, el margen de beneficio es sólo del 0,5-1%.

La tarifa promedio por habitación de los hoteles de alta gama en este mercado fluctúa actualmente entre 100 y 120 USD por noche y la tasa de ocupación es solo del 30-35% debido a la demasiada competencia en el mismo nivel de precios. Sin embargo, la solución a este problema parece no existir, pues para bajar el precio para adaptarlo a la demanda es difícil obtener un beneficio acorde a la inversión.

Además, según los expertos, un factor que hace que los complejos turísticos de Phu Quoc sean poco atractivos para los turistas es la falta de características únicas. Esto se considera un efecto perjudicial de ignorar la investigación de mercado y la cultura local. Más bien, existen estereotipos y modelos copiados de otras culturas. Este problema ha afectado la experiencia de los turistas cuando vienen aquí pero no sienten el espíritu de la cultura local. Esa es una debilidad difícil de solucionar en el sector inmobiliario turístico de Phu Quoc cuando los inversores no prestan atención al factor del turismo sostenible.

Factores que dificultan la explotación y el negocio de los bienes raíces turísticos de Phu Quoc imagen 2 — Si bien existen muchas ventajas para explotar el sector inmobiliario turístico, muchos inversores se enfrentan a dificultades debido al problema del exceso de oferta.

En comparación con otros destinos turísticos de Vietnam, Phu Quoc tiene una ventaja competitiva en términos de política de exención de visa para visitantes internacionales. Según esta política, los turistas de todas las nacionalidades están exentos de visas, siempre que entren directamente a Phu Quoc y no viajen a otras localidades.

Sin embargo, el número de rutas y la frecuencia de los vuelos son una barrera para que Phu Quoc promueva la política competitiva antes mencionada. Por ejemplo, en otros destinos turísticos famosos alrededor de Vietnam, como Phuket (Tailandia) y Bali (Indonesia), los vuelos que conectan a estos destinos turísticos son bastante diversos y provienen de muchas regiones importantes alrededor del mundo . Los vuelos a estos dos lugares son un 150% y un 430% más caros que a Phu Quoc, sin contar los vuelos nacionales de conexión entre ambos países.

Muchas opiniones dicen que, para mejorar la situación actual y ayudar al mercado inmobiliario turístico en Phu Quoc a desarrollarse, es necesario que la localidad oriente el sector para mejorar la infraestructura, conectar el tráfico y promover la imagen para atraer turistas. Al mismo tiempo, centrarse en desarrollar elementos de turismo sostenible utilizando la cultura indígena, mejorando la experiencia de los turistas, especialmente de los potenciales turistas extranjeros.

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