Regular claramente los depósitos para proteger a las personas

NAUMENTAR EL VALOR DEL DEPÓSITO HASTA UN 20 – 30%

Según el artículo 23 del proyecto de ley sobre negocios inmobiliarios (modificado) que se presenta para comentarios en la Asamblea Nacional, la agencia de redacción propone dos opciones sobre los principios de los negocios inmobiliarios y las obras de construcción que se formen en el futuro. Opción 2, los inversionistas de proyectos inmobiliarios (bienes raíces) solo podrán cobrar depósitos de los clientes cuando el proyecto de vivienda o construcción haya cumplido con todas las condiciones para ser puesto en marcha y haya realizado transacciones de conformidad con las disposiciones de esta ley. Opción 1, los inversionistas de proyectos inmobiliarios sólo podrán cobrar los depósitos acordados con los clientes cuando el proyecto cuente con un diseño básico tasado por una agencia estatal y el inversionista cuente con uno de los documentos sobre derechos de uso del suelo. El importe máximo del depósito no supera el 2% del precio de venta o alquiler.

El abogado Nguyen Dang Tu, Trilaw Law Company Limited, analizó para la opción 1, la naturaleza del depósito según el Código Civil es para garantizar el cumplimiento de las obligaciones civiles. En consecuencia, una parte (la parte depositante) entrega a la otra parte (la parte receptora del depósito) una suma de dinero o propiedad dentro de un cierto período de tiempo para confirmar la unanimidad de voluntad entre las partes y asegurar la celebración o cumplimiento del contrato. contrato comunidad civil. Para las operaciones de compraventa de inmuebles, el depósito tiene como finalidad garantizar la ejecución del contrato de compraventa del inmueble. Si las regulaciones son como en la opción 1 anterior, ya no es necesario, porque cuando el proyecto está calificado para ser puesto en marcha, las partes pueden firmar inmediatamente un contrato de compraventa de bienes raíces sin tener que depositar un depósito. Por tanto, esta opción 1 tiene como objetivo limitar los riesgos para los clientes, aumentar la responsabilidad de los inversores y depurar a los inversores con capacidad financiera insuficiente, pero no es necesaria su aplicación a los depósitos. La condición de que el proyecto sea apto para su puesta en marcha sólo debe aplicarse a la firma de un contrato de compraventa.

La opción 2 es más "abierta" para que los inversores realicen transacciones de depósito. Sin embargo, para proteger los intereses de los clientes, el borrador debería agregar contenido que limite los depósitos a un nivel apropiado (alrededor del 20 - 30%). Porque actualmente el Código Civil no regula el depósito mínimo o máximo exigido para la compra de inmuebles. Esto ha provocado el reciente caos en las compras de bienes inmuebles en el mercado. Hay inversores que a través de depósitos exigen a los clientes depositar hasta el 95% del valor del inmueble para captar capital encubierto. Sin embargo, cuando ocurre una disputa, el inversor no puede pagar el depósito al cliente y tarda en reembolsarle. Muchos clientes también tienen dificultades para recuperar el capital, y mucho menos para pedirle al inversor que pague el depósito. Normalmente hay muchos casos de movilización para comprar y vender proyectos de terreno, los documentos legales no están completos pero reciben un depósito de hasta el 95% del valor, pero no firman el contrato a tiempo y ya no pueden pagar, denuncia la gente. El inversor fue procesado y la gente perdió dinero. También hay muchos casos en los que los inversores aceptan un depósito del 10%; sin embargo, cuando los precios del terreno y de la vivienda aumentan, muchos inversores están dispuestos a pagar el depósito sin seguir firmando un contrato de venta. También hay casos de depósitos bajos, cuando los bienes raíces se congelan y los precios bajan, los clientes también están dispuestos a renunciar a los depósitos. “El borrador debería estipular además que para firmar un depósito, el inversionista debe presentar una carta de garantía del banco comprometiéndose a reembolsar el depósito al cliente cuando el inversionista viole el acuerdo. Esta propuesta creará condiciones más favorables para que los inversores movilicen capital y también garantizará los derechos de los clientes cuando los inversores violen sus compromisos", propuso el abogado Tu.

Sólo se aceptarán depósitos cuando el proyecto cumpla con las condiciones comerciales.

Según Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, con la opción 1, el propósito de hacer un depósito es garantizar el cumplimiento del contrato, pero en realidad, después de firmar el contrato, esto rara vez sucede. que la parte El depósito fue defraudado por el destinatario del depósito. La razón es que la celebración de los contratos suele ser supervisada minuciosamente por las partes y ejecutada según las disposiciones de la ley. Al ejecutar el contrato, el depósito suele deducirse del importe del primer pago de la transacción. La opción 2 es depositar un depósito para garantizar la celebración del contrato. De hecho, antes de celebrar un contrato, suele suceder que el depositante es engañado por el depositario y no celebra el contrato, provocando un perjuicio al depositante. Actualmente, las opciones 1 y 2 son correctas, por lo que es necesario integrar ambas opciones en una regulación sobre los depósitos para garantizar la celebración del contrato o los depósitos para garantizar la ejecución del contrato, para proteger los derechos e intereses. Intereses legítimos de los clientes que compran, alquilan y compran bienes existentes. o futuros inmuebles o viviendas.

En consecuencia, el Sr. Chau propuso combinar las dos opciones en una en la siguiente dirección: "El inversor del proyecto puede cobrar los depósitos de los clientes cuando la casa o el proyecto de construcción está calificado para el negocio y se ha entregado. traducido de acuerdo con las regulaciones al efecto para garantizar la ejecución del contrato, o los inversores en proyectos inmobiliarios sólo pueden cobrar depósitos para garantizar la celebración de los contratos según lo acordado con el cliente, si el proyecto tiene un diseño básico aprobado por el cliente. La agencia estatal de tasación y el inversor tienen uno de los documentos sobre los derechos de uso de la tierra especificados en la Cláusula 2, Artículo 24 de esta ley. El contrato de arras debe expresar claramente el precio de venta, precio de arrendamiento con opción a compra de la casa o proyecto de construcción. Monto máximo de depósito según las regulaciones gubernamentales pero que no exceda el 10% del valor de la propiedad.

“Las Leyes de Negocios Inmobiliarios de 2006 y 2014 no regulan los depósitos que se producen antes de que el proyecto inmobiliario sea elegible para celebrar contratos y movilizar capital para vender casas que se formarán en el futuro, especialmente terrenos. Por lo tanto, se ha dado una situación en la que corredores, corredores de tierras y empresas (DN) deshonestos se aprovechan de la Cláusula 1, Artículo 328 del Código Civil de 2015, que no estipula el valor y proporción de los depósitos, por lo que aceptan depósitos. clientes con un gran valor, en algunos casos hasta el 90 - 95% del valor de los activos de la transacción. Incluso los intermediarios, los corredores de tierras y las empresas deshonestas también establecieron proyectos "fantasmas" sin base legal con el fin de defraudar, causando enormes daños a los clientes y provocando desorden social, típicamente como el caso de fraude que ocurrió en la compañía Alibaba", dijo el Sr. Dijo Le Hoang Chau.

El Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que el proyecto de Ley revisada sobre Negocios Inmobiliarios necesita tener regulaciones más claras sobre los depósitos, especialmente cuándo depositar, para evitar que los inversores se aprovechen de las lagunas jurídicas que recaudan dinero ilegalmente. . "Hemos investigado los depósitos en el mercado inmobiliario en muchos países del mundo. Todos los países permiten depósitos. Pero el depósito se transfiere a una cuenta conjunta de un tercero, como un banco de gestión y supervisión. Si el inversor no cumple con el compromiso de no construir o no poder firmar un contrato conforme a la ley, entonces el cliente puede recuperar completamente su dinero", afirmó Dinh.