Estas regulaciones, de legalizarse, impactarán en gran medida las transacciones inmobiliarias.
¿Por qué pagar mediante banco?
Recientemente, al discutir algunos temas controversiales en el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado), muchos diputados de la Asamblea Nacional propusieron que al enmendar la ley esta vez, el Estado debería introducir una política que requiera pagos no monetarios para transacciones inmobiliarias, asegurando el objetivo de prevenir la corrupción.
De acuerdo con la normativa vigente, no es obligatorio que las operaciones inmobiliarias se paguen a través de bancos.
Es decir, las operaciones de compraventa, cesión o arrendamiento entre particulares pero de carácter empresarial también deben pagarse a través del banco, no sólo las operaciones entre empresas, inversores de proyectos y compradores.
La normativa actual no exige que las transacciones inmobiliarias se paguen a través de bancos. Esto, según los delegados, ha generado evasión fiscal, negatividad y corrupción en las transacciones.
En EE. UU., no existen restricciones sobre la forma de pago de bienes raíces. Sin embargo, si una propiedad se compra en efectivo por un monto de $10,000 o más, el vendedor debe declararlo a las agencias reguladoras. Esto ayuda a las agencias reguladoras a comprender el origen del dinero, lo que puede servir de base para investigaciones cambiarias cuando sea necesario.
Al mismo tiempo, los bancos estadounidenses están comunicando información para ayudar a detectar casos de depositantes que evaden la ley y dividen el dinero en cantidades más pequeñas para depositarlo en diferentes sucursales bancarias.
Dr. Nguyen Tri Hieu
Según el experto económico Dr. Nguyen Tri Hieu, el efectivo ahora se negocia libremente; muchas personas llevan maletas llenas de efectivo para comprar bienes raíces sin ser controladas. Nadie sabe de dónde proviene ese dinero, si es legal o ilegal.
Mucha gente tiene dinero en efectivo proveniente de actividades comerciales legítimas. Pero también existen muchas fuentes de efectivo provenientes de actividades ilegales como la corrupción, el narcotráfico, el juego...
El dinero "sucio" se utiliza para invertir en bienes raíces, y luego se obtiene una nueva fuente de ingresos del comprador. Gracias a ello, el dinero "sucio" se blanquea y se convierte en dinero "limpio" legal, afirmó el Sr. Hieu, quien coincidió con la propuesta de añadir regulaciones que obliguen a las transacciones inmobiliarias a transferirse a través de bancos.
Según el Sr. Hieu, al realizar pagos de transacciones inmobiliarias a través de bancos, la agencia de seguridad monetaria puede rastrear el origen y el flujo del dinero, y detectar el lavado de dinero en transacciones inusuales. Incluso el dinero "sucio" podría no gastarse si el banco exige una declaración de origen al transferirlo.
"Esta regulación, que se está legalizando, ralentizará las actividades del sector inmobiliario. Pero eso tiene un costo social, el precio a pagar por una economía limpia. Para quienes poseen dinero legal, esta regulación no es una preocupación, pero quienes poseen dinero ilegal sí lo estarán", dijo el Sr. Hieu.
El presidente de una inmobiliaria afirmó que muchas personas y empresas podrían no estar de acuerdo con la regulación que exige que las transacciones se realicen a través de los bancos, ya que afecta directamente sus intereses. Sin embargo, esa es la tendencia general en el mundo .
El Dr. Tran Xuan Luong, estudiante de Bienes Raíces de la Universidad Nacional de Economía, coincidió con la propuesta, pero expresó su preocupación: «Actualmente, no existen datos de mercado sobre terrenos e inmuebles, y las regulaciones sobre los pagos de bienes raíces a través de los bancos aún pueden eludirse. Por lo tanto, se necesitan datos para observar las fluctuaciones en los precios de los terrenos, independientemente de si los compradores blanquean dinero o no. A partir de ahí, el Estado cuenta con planes fiscales o de prevención adecuados».
¿Cuánto depósito es apropiado?
En cuanto a la propuesta de realizar depósitos para la firma del contrato, el Dr. Luong afirmó que el mercado inmobiliario tiene una gran necesidad de capital, por lo que es posible basarse en fundamentos legales como los derechos de uso del suelo y los diseños básicos para que los inversores puedan recibir depósitos. Permitir depósitos anticipados también ayuda a reducir los precios de la vivienda, ya que si no se pueden movilizar los recursos de los compradores, los inversores deben solicitar préstamos con intereses, y estos costos se incluyen en el precio de venta, lo que provoca un aumento en este.
En realidad, la venta de "arroz verde" es común hoy en día. Si se legaliza, habrá más mecanismos para proteger a los compradores de vivienda, reduciendo los riesgos en comparación con las anteriores ventas clandestinas. Un depósito del 10% o menos es razonable; no es demasiado para el valor de una casa.
Mientras tanto, el experto Hoang Tung, del Instituto de Investigación sobre Derecho y Políticas de Desarrollo, afirmó que las regulaciones sobre depósitos para el sector inmobiliario son innecesarias. Dado que el Código Civil regula de forma clara y específica el concepto de depósito, los activos depositados, los sujetos, las formas de depósito y el manejo de los activos depositados, no es necesario añadir regulaciones específicas sobre depósitos para el sector inmobiliario.
En realidad, las disputas por depósitos son escasas, principalmente debido al fenómeno de los libros rojos, cuando Ciudad Ho Chi Minh tiene 81.000 apartamentos y Hanói 30.000. La causa proviene de inversores que construyeron diseños erróneos y no han cumplido con sus obligaciones financieras.
Por lo tanto, en lugar de regulaciones sobre depósitos, según el Sr. Tung, la Ley de Negocios Inmobiliarios debería tener regulaciones más estrictas sobre las condiciones para aprobar proyectos que sean elegibles para el negocio.
Además, es necesario ajustar el importe máximo que los inversores pueden cobrar para aumentar su responsabilidad. Actualmente, los inversores cobran el 95 % del valor de la vivienda antes de entregar el título de propiedad. Esta alta tasa de cobro provoca que los compradores abandonen la vivienda. Si solo se permite cobrar un máximo del 70 %, la responsabilidad del inversor deberá aumentar para cobrar el importe restante, afirmó el Sr. Tung.
Durante la sesión de discusión en la Asamblea Nacional sobre el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado) en la mañana del 31 de octubre, muchos delegados propusieron agregar una regulación que establezca que todas las transacciones inmobiliarias deben realizarse a través de bancos para combatir la corrupción y la evasión fiscal.
Además, el Comité Permanente de la Asamblea Nacional propuso dos opciones sobre los depósitos:
Opción 1: Los inversionistas en proyectos inmobiliarios sólo podrán cobrar depósitos a los clientes cuando las casas y las obras de construcción hayan cumplido todas las condiciones para su puesta en funcionamiento y hayan realizado las transacciones de conformidad con las disposiciones de esta Ley.
Opción 2: Los inversionistas en proyectos inmobiliarios sólo podrán cobrar depósitos de acuerdo con lo convenido con los clientes cuando el proyecto cuente con un diseño básico tasado por un organismo estatal y el inversionista cuente con uno de los documentos sobre derechos de uso de la tierra especificados en la Cláusula 2, Artículo 24 de esta Ley.
El contrato de arras debe indicar claramente el precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de la vivienda o la obra. El importe máximo del arras, según la normativa gubernamental, no debe superar el 10 % del precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de la vivienda o la obra.
Se espera que el proyecto de ley sea aprobado por la Asamblea Nacional el 27 de noviembre.
Fuente baogiaothong
Fuente
Kommentar (0)