En Hanói, un terreno en las afueras se ofreció en una ocasión por 30 000 millones de dongs, 12 000 veces el precio inicial. En Ciudad Ho Chi Minh, un terreno de más de una hectárea en Thu Thiem se elevó en una ocasión a más de mil millones de dólares estadounidenses, equivalente a 2400 millones de dongs/m², antes de que la puja se anulara y los resultados de la subasta se cancelaran. Aunque estos casos se han abordado, la práctica de ofrecer precios altos y luego perder el depósito sigue siendo recurrente, incluso mostrando indicios de colusión, manipulación de precios y manipulación del mercado. Las subastas de terrenos, que se esperaba que fueran una herramienta eficaz para la asignación de recursos, están siendo explotadas con fines de lucro. Ante esta situación, el Ministerio de Justicia ha propuesto dos soluciones: aumentar el importe del depósito del 20 % a un máximo del 50 % del precio inicial; y exigir una indemnización completa por daños y perjuicios y la prohibición de participar en subastas de seis meses a cinco años en caso de pérdida del depósito.
La propuesta de aumentar el monto del depósito para evitar la explotación de mecanismos de depósitos bajos con fines de lucro, lo que resulta en precios inflados, ha recibido apoyo público. Sin embargo, algunas opiniones también sugieren que se debe elegir un monto de depósito adecuado. Si el monto del depósito es demasiado alto, reducirá la competitividad y dificultará la inversión.
El Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Joint Stock Company, afirmó: «Debemos abordar este problema desde la raíz, no fijando un precio inicial, sino buscando un precio cercano al precio de mercado que buscan los inversores. Esto resolverá muchos problemas. Podemos dar un depósito del 20 %, pero el importe aumenta significativamente, incluso hasta el 50 %».
En cuanto a la propuesta de exigir una compensación total por daños y perjuicios en caso de pérdida de un depósito, se considera un fuerte factor disuasorio, especialmente en subastas a gran escala, donde los costos de organización son considerables. Esto incentivaría a los inversores a ser más serios y responsables, impidiéndoles considerar las subastas como un juego de azar. Sin embargo, se necesitan regulaciones adicionales que exijan a los participantes la prueba de su capacidad financiera y revelen públicamente la identidad de quienes pierden sus depósitos para garantizar la transparencia.
El abogado Pham Thanh Tuan, del Colegio de Abogados de Hanói, declaró: «El precio inicial debe ser realmente adecuado y deben existir herramientas y medidas sincronizadas. Por ejemplo, deberíamos considerar la aplicación de un tipo impositivo para quienes poseen varias casas y terrenos, un impuesto progresivo en caso de transferencias inmobiliarias, regulaciones sobre la transparencia de la información del mercado inmobiliario o regulaciones relacionadas con la declaración de información inmobiliaria. En nuestra opinión, estas herramientas, al utilizarse de forma sincronizada, generarán mayor eficacia en las subastas de terrenos en el futuro».
El abogado Nguyen Thanh Ha, presidente del bufete SBLAW, comentó: «Por ejemplo, si se gana la subasta de derechos de uso de terrenos en la zona A y, en un plazo de un año o seis meses, se transfiere el terreno a otra persona para especular y obtener ganancias, se puede utilizar una herramienta para aumentar el impuesto de transferencia. Otra herramienta es imponer un impuesto elevado si la persona que ganó la subasta ya tiene derechos de uso, pero no los utiliza».
Completar el marco legal, endurecer las regulaciones, aumentar las sanciones y controlar la capacidad financiera y la transparencia de los participantes son requisitos previos para reactivar las subastas de tierras, garantizando armoniosamente los intereses del Estado, los inversores y la ciudadanía. Junto con el endurecimiento de las regulaciones para las subastas de tierras, el Gobierno y los organismos pertinentes han implementado recientemente diversas soluciones para estabilizar el mercado inmobiliario, como el control de los flujos de capital y la inspección y gestión de proyectos con retrasos en su avance.
Fuente: https://vtv.vn/siet-ky-cuong-dau-gia-dat-100251110144619559.htm
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