Crear transparencia y garantizar el acceso a la tierra

NDO - La política del impuesto sobre la renta personal para las actividades de transmisión de bienes inmuebles siempre es un tema controvertido, ya que debe garantizar la recaudación presupuestaria y evitar una carga para los ciudadanos. En particular, se afirma que el método tributario actual aún presenta numerosas deficiencias, lo que da lugar a declaraciones falsas de valores de transacción, genera pérdidas fiscales y distorsiona el mercado.

Los métodos de imposición tributaria aún presentan muchas deficiencias.

Según el Ministerio de Finanzas , para que la política fiscal refleje adecuadamente la naturaleza de las transacciones económicas, la determinación del ingreso imponible de las transmisiones de bienes inmuebles debe basarse en la fórmula: tasa impositiva multiplicada por el ingreso imponible, en la que el ingreso imponible se calcula por el precio de venta menos los costos totales relacionados.

El Ministerio de Hacienda considera necesario estudiar la posibilidad de regular el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) derivado de la transmisión de bienes inmuebles y de la transferencia de derechos de uso del suelo con un tipo impositivo del 20%, similar al del impuesto sobre la renta de sociedades (ISR) derivado de la transmisión de bienes inmuebles. Sin embargo, para aplicar este método, se requieren dos condiciones importantes: una base de datos del historial de transacciones de terrenos que refleje el valor real y una normativa clara sobre los gastos deducibles y las condiciones de prueba, así como el precio de coste del inmueble transferido.

El problema radica en que, si bien la autoridad fiscal dispone de datos históricos de transacciones desde 2018, el precio de transferencia registrado en el contrato aún no refleja el valor real. Controlar que compradores y vendedores declaren con honestidad sigue siendo difícil. Mientras tanto, recopilar documentos para demostrar los costos de transferencia y los costos de capital no es sencillo.

Los costos fácilmente identificables, como los de compra, construcción y reparación, pueden registrarse, pero gastos como comisiones de corretaje, intereses y compensaciones son difíciles de comprobar. Esto crea un obstáculo importante para calcular la ganancia real de las transacciones inmobiliarias. Especialmente en casos de bienes inmuebles adquiridos hace mucho tiempo, heredados o donados, el costo inicial es casi imposible de determinar.

Al hablar sobre este tema, el experto económico Nguyen Tri Hieu afirmó que una de las razones de la distorsión del mercado inmobiliario vietnamita es la aplicación ineficaz del impuesto predial. Actualmente, los impuestos relacionados con los bienes raíces incluyen principalmente el impuesto sobre el uso de tierras no agrícolas, el impuesto sobre la renta de las personas físicas por transferencias y las tasas de registro. Mientras tanto, muchos países desarrollados, como Estados Unidos, Japón o Corea del Sur, aplican un impuesto predial anual sobre el valor de los bienes inmuebles, lo que contribuye a regular el mercado y a crear una fuente sostenible de ingresos para el presupuesto estatal.

La falta de un sistema razonable de impuestos inmobiliarios ha propiciado la especulación y el acaparamiento, provocando un aumento de los precios inmobiliarios que supera el alcance de quienes realmente los necesitan. Sin presión fiscal, muchos inversores están dispuestos a acumular en lugar de invertir en bienes inmuebles en transacciones o explotación. Esto reduce la oferta, impulsa los precios al alza y crea un mercado desfavorable. Al mismo tiempo, el Estado también pierde importantes fuentes de ingresos, al tiempo que sigue dependiendo en gran medida del impuesto sobre la renta de sociedades y del impuesto sobre el valor añadido.

Por lo tanto, según el Sr. Nguyen Tri Hieu, es necesario reformar la política fiscal inmobiliaria para limitar la especulación. Una de las soluciones posibles es imponer un impuesto progresivo sobre la segunda o más propiedades. Este método controla el acaparamiento y no afecta a los compradores de vivienda. Además, debería implementarse una política de exenciones y reducciones fiscales para la vivienda social y la vivienda para personas de bajos ingresos, a fin de garantizar el acceso a la vivienda a los grupos vulnerables. Al mismo tiempo, la recaudación de impuestos debería descentralizarse hacia las autoridades locales, contribuyendo así a la creación de una fuente presupuestaria para el desarrollo de infraestructura y servicios públicos en las zonas urbanas.

Reforzar la gestión y conectar los datos fiscales

Al analizar las deficiencias de la actual política del impuesto sobre la renta personal, el experto Phan Huu Nghi, subdirector del Instituto de Banca y Finanzas (Universidad Nacional de Economía) señaló que actualmente existen dos métodos para calcular el impuesto: el primer método es un impuesto del 2% sobre el valor total de la transacción, el segundo método es un impuesto del 20% sobre la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta.

El primer método, aunque simple, crea una gran laguna legal cuando muchas personas declaran deliberadamente precios inferiores a los reales para reducir los impuestos. Esto no solo genera pérdidas presupuestarias, sino que también resta transparencia al mercado.

Por el contrario, el segundo método, que aplica un impuesto del 20% sobre la diferencia entre los precios de compra y venta, refleja con mayor precisión el beneficio real pero presenta dificultades para determinar el precio de coste, especialmente en el caso de transacciones que tuvieron lugar hace muchos años.

Para superar esta situación, el Sr. Phan Huu Nghi propuso reforzar la gestión de la declaración de precios, garantizando que el valor de la transacción se registre correctamente. De esta manera, si el comprador registra intencionalmente un precio bajo para evadir impuestos, tendrá dificultades para revender, ya que el precio de compra registrado en los documentos es demasiado bajo, lo que puede generar un aumento en el impuesto a pagar en la siguiente transacción. Además, se deben aplicar sanciones severas a los casos de declaración falsa del valor de la transacción para garantizar la transparencia en el mercado.

Otra solución importante es implementar la interconexión de datos entre notarios, agencias tributarias y agencias de gestión de tierras para controlar mejor los valores de las transacciones.

Según el Sr. Nghi, si existe un sistema de datos transparente, el Estado puede comparar los precios de mercado para detectar casos de declaraciones inferiores a la realidad. Al mismo tiempo, es necesario estudiar y complementar la normativa legal para determinar los gastos razonables al calcular la renta imponible, evitando así que los contribuyentes tengan dificultades para demostrar los gastos reales.

En general, la reforma del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) procedente de las transmisiones inmobiliarias debe garantizar dos objetivos: aumentar la transparencia, evitar pérdidas fiscales y crear las condiciones para un desarrollo estable del mercado. Por consiguiente, es necesario realizar ajustes para que los impuestos reflejen las ganancias reales, limitando así la situación de "dos precios" en las transacciones inmobiliarias.

Sin embargo, la implementación debe seguir una hoja de ruta razonable, evitar interrupciones repentinas y garantizar los derechos de quienes realmente necesitan comprar vivienda. La reforma del impuesto inmobiliario no es solo un asunto financiero, sino también un asunto relacionado con el desarrollo sostenible del mercado.

Si se implementa correctamente, el impuesto sobre la renta de las personas físicas contribuirá a reducir la especulación, estabilizar los precios inmobiliarios y crear una fuente estable de ingresos para el presupuesto, en lugar de depender excesivamente de otros impuestos. Lo más importante es que la política fiscal debe integrarse en un ecosistema de gestión sincronizado, desde el control de las declaraciones de precios y la verificación de las transacciones hasta la creación de una base de datos transparente, para garantizar la equidad para compradores, vendedores y el Estado.

Fuente: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html