Implementación de la Ley de Tierras de 2024: Expectativas para desbloquear recursos

Tras muchos años de su implementación, quienes compraron terrenos en el proyecto urbanístico de la empresa Bach Dat An aún no han recibido sus títulos de propiedad. Foto: H. QUANG

Se acabó la época de los intermediarios de tierras y la venta de "arroz verde".

Las cerca de 200 reuniones con ciudadanos realizadas por agencias provinciales para abordar problemas derivados de proyectos en los que invirtió la empresa Bach Dat An son casos típicos de las consecuencias de un período de "explosión" de los llamados proyectos de desarrollo urbano.

Hasta el momento, aunque las autoridades han hecho grandes esfuerzos y asumido grandes responsabilidades, y los máximos líderes de la provincia han emitido un “ultimátum”, todavía tomará algún tiempo más resolver por completo el caso de Bach Dat An.

No solo Bach Dat An, sino que muchos de los casi 200 proyectos residenciales y urbanos de la provincia en los que actualmente invierten empresas se enfrentan a problemas en diferentes niveles.

Nadie ha calculado aún las cifras (ni siquiera las estimaciones) del daño al Estado, a la población e incluso a las empresas, pero el enorme despilfarro de recursos, especialmente de tierras, y las consecuencias sociales son innegables. ¡Y las autoridades de todos los niveles tardarán muchos años más en resolver las consecuencias de una época en la que los proyectos proliferaban!

La Ley de Tierras de 2024 y las leyes sobre Negocios Inmobiliarios y Vivienda (modificadas), que entrarán en vigor el 1 de agosto de 2024, exigen una prohibición absoluta de la subdivisión y venta de parcelas de terreno en los barrios de todas las ciudades y pueblos.

Al mismo tiempo, los proyectos de construcción urbana y de vivienda se someten a controles más estrictos desde la fase de concesión de licencias y durante la ejecución del proyecto. En particular, se exige mayor transparencia e información a la opinión pública sobre la legalidad, la magnitud y el avance de la ejecución del proyecto.

Revocar proyectos "aferrados a la tierra"

Según la Ley de Tierras de 2024, los inversores de proyectos que no pongan en uso la tierra o que se retrasen en su uso en comparación con el cronograma registrado en el proyecto de inversión, recibirán una prórroga del uso de la tierra por un período no superior a 24 meses y deberán pagar al Estado una cantidad adicional de dinero correspondiente a la tasa de uso de la tierra y al alquiler de la tierra por el período prorrogado.

Si el inversor no ha puesto en uso el terreno después del período prorrogado, el Estado lo recuperará sin compensación alguna por el terreno, los bienes vinculados al mismo y los costos de inversión restantes.

Según el análisis de los expertos, con las nuevas regulaciones legales habrá un estricto "filtro" para los inversores inmobiliarios; las pequeñas empresas con recursos financieros limitados, las empresas oportunistas y las empresas poco profesionales quedarán eliminadas del juego.

La venta de “arroz verde” con fines de lucro ya no existirá. Las empresas solo podrán abrir proyectos a la venta una vez que hayan cumplido íntegramente sus obligaciones con el Estado y los requisitos de infraestructura establecidos.

La Ley revisada sobre Negocios Inmobiliarios también prohíbe la figura del agente inmobiliario aficionado y autónomo (conocido popularmente como «intermediario inmobiliario»). Impide que albañiles y vendedores de verduras también «comercien» con terrenos, así como la proliferación de agentes inmobiliarios del campo a la ciudad, práctica común desde hace tiempo.

Pensamiento urbano

A partir del 1 de agosto de 2024, el Estado dejará de otorgar licencias para proyectos de subdivisión de terrenos en barrios de ciudades y pueblos. Los inversores en proyectos inmobiliarios se verán obligados a concentrarse en zonas rurales periféricas.

Debido a las importantes limitaciones en el espacio urbanizable, así como a las restricciones legales más estrictas para los proyectos inmobiliarios, los analistas han pronosticado que los precios de los terrenos aumentarán en un futuro próximo, lo que perjudicará a las personas de bajos ingresos que tienen una necesidad real de terrenos residenciales.

En particular, mientras la política de "imponer altos impuestos a las personas que poseen muchas casas y terrenos pero no los utilizan eficazmente", según la Resolución 18 del XIII Comité Ejecutivo Central, no se haya institucionalizado por ley, la especulación de tierras aún puede resultar atractiva para muchas personas.

Quang Nam ha sufrido graves consecuencias por el desarrollo urbano desenfrenado en el pasado reciente, y seguramente aprenderá muchas lecciones valiosas.

El problema más evidente es la desertificación generalizada y persistente en muchas zonas urbanas a pesar de la finalización de las infraestructuras; la situación en la que la mayoría de la gente compra terrenos en proyectos principalmente con fines especulativos; la pérdida de tierras de producción mientras los proyectos permanecen abandonados y en mal estado durante muchos años; la situación social de muchos hogares e individuos que se sienten muy frustrados por la necesidad de establecerse y ganarse la vida, pero los precios de la tierra son prohibitivos...

La urbanización y el desarrollo urbano son tendencias inevitables. Sin embargo, determinar cómo, en qué dirección y qué hoja de ruta se adapta a cada etapa de desarrollo es un problema que cada localidad debe considerar para aprovechar de la manera más eficaz los recursos de la tierra de acuerdo con la orientación del Partido y resolver armoniosamente los problemas sociales.

Cabe señalar que en la Lista de proyectos que atraen inversiones y prioridades de atracción de inversiones de Quang Nam en el período 2024-2025 (Decisión No. 1221-QD/UBND, de fecha 21 de mayo de 2024 del Comité Popular Provincial), de 233 proyectos en localidades, hay hasta 40 proyectos que atraen inversiones en desarrollo urbano, principalmente en forma de áreas de mercado, áreas residenciales urbanas (negocios de terrenos).

Es difícil determinar cuántos proyectos son realmente necesarios y urgentes, cuál es el público objetivo (especuladores empresariales o necesidades de vivienda de los residentes locales), incluyendo los problemas de entrada y salida del proyecto, pero ciertamente estos serán temas que no se pueden ignorar, cuando las localidades de la provincia son demasiado conscientes y han tenido que pagar el precio con la subdivisión y venta de terrenos.

Otra predicción destacable de los expertos, una vez que entren en vigor las tres leyes relacionadas con la tierra mencionadas anteriormente, es que el sector inmobiliario industrial atraerá fuertemente a inversores nacionales y extranjeros en el futuro próximo.

La planificación de la provincia de Quang Nam ha determinado desarrollar más de 10.000 hectáreas de terrenos para parques industriales desde ahora hasta 2030. La práctica ha demostrado que los terrenos industriales han promovido y siguen promoviendo la mayor eficiencia, generando beneficios y contribuyendo en gran medida al desarrollo socioeconómico local.

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Lección 3: Cuando se "desata" la tierra agrícola

Fuente: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html