Implementación de la Ley de Tierras 2024: Expectativas para desbloquear recursos

Tras muchos años de implementación, quienes adquirieron terrenos en el proyecto urbanístico de la Compañía Bach Dat An aún no han recibido los certificados de propiedad. Foto: H. QUANG

Se acabó la época de los intermediarios de tierras y la venta de "arroz verde"

Alrededor de 200 reuniones con ciudadanos por parte de organismos provinciales para tratar los problemas derivados de los proyectos en los que invierte la empresa Bach Dat An son casos típicos de las consecuencias de un período de "explosión" de los llamados proyectos de desarrollo urbano.

Hasta este momento, aunque las autoridades han realizado grandes esfuerzos y responsabilidades, y los máximos dirigentes de la provincia han lanzado un "ultimátum", probablemente tomará algo más de tiempo manejar completamente el caso Bach Dat An.

No es solo Bach Dat An, muchos de los casi 200 proyectos residenciales y urbanos de la provincia en los que actualmente invierten empresas enfrentan problemas en diferentes niveles.

Nadie ha calculado aún las cifras (ni siquiera las estimaciones) de los daños al Estado, a la población y a las empresas, pero el enorme desperdicio de recursos, especialmente de tierras, y las consecuencias sociales son realidades evidentes. Y las autoridades a todos los niveles tardarán muchos años en resolver las consecuencias de una época en la que los proyectos estaban por todas partes.

La Ley de Tierras de 2024 y las leyes sobre Negocios Inmobiliarios y Vivienda (enmendadas) que entran en vigencia a partir del 1 de agosto de 2024, requieren una prohibición absoluta de la subdivisión y venta de terrenos en los distritos de todas las ciudades y pueblos.

Al mismo tiempo, los proyectos de construcción urbana y residencial se rigen por normas estrictas desde la fase de licenciamiento y durante todo el proceso de implementación. En particular, se exige una transparencia exhaustiva ante la opinión pública, que incluye información detallada sobre la legalidad, la escala y el progreso de la implementación del proyecto.

Revocación de proyectos "que se aferran a la tierra"

De acuerdo con la Ley de Tierras de 2024, a los inversores del proyecto que no pongan en uso la tierra o se retrasen en su uso en comparación con el cronograma establecido en el proyecto de inversión se les concederá una prórroga del uso de la tierra por no más de 24 meses y deberán pagar al Estado una cantidad adicional de dinero correspondiente a la tasa de uso de la tierra y el alquiler de la tierra por el período extendido.

Si el inversor no ha puesto la tierra en uso después del período extendido, el Estado recuperará la tierra sin compensación por la tierra, los activos vinculados a la tierra y los costos de inversión restantes en la tierra.

Según los expertos, con la nueva normativa legal se realizará una estricta "selección" de inversores inmobiliarios; las pequeñas empresas con recursos financieros limitados, las empresas oportunistas y poco profesionales serán eliminadas del juego.

La situación de vender "arroz verde" con fines de lucro ya no existirá. Esto se debe a que las empresas solo podrán abrir proyectos a la venta cuando hayan cumplido plenamente con sus obligaciones con el Estado y las condiciones de infraestructura establecidas.

La Ley revisada de Negocios Inmobiliarios también prohíbe a los agentes inmobiliarios aficionados y autónomos (a quienes el público ha llamado durante mucho tiempo "corredores de tierras"). Previene la situación de albañiles y verduleros que también "negocian" con terrenos; o la expansión de los "agentes" inmobiliarios del campo a la ciudad, algo habitual desde hace mucho tiempo.

Pensamiento urbano

A partir del 1 de agosto de 2024, el Estado ya no otorgará licencias para proyectos de subdivisión de terrenos en barrios de ciudades y pueblos. Los inversores en proyectos de terrenos se ven obligados a concentrarse en las zonas rurales de las afueras de las ciudades y municipios.

Con importantes limitaciones en el espacio de desarrollo, así como restricciones legales más estrictas para los proyectos inmobiliarios, los analistas han pronosticado que los precios de los terrenos aumentarán en el futuro cercano, causando desventajas para las personas de bajos ingresos que tienen una necesidad real de terrenos residenciales.

En particular, una vez que la política de "imponer altos impuestos a las personas que tienen muchas casas y tierras pero no las utilizan efectivamente" según la Resolución 18 del 13º Comité Ejecutivo Central no se haya institucionalizado por ley, la especulación inmobiliaria probablemente seguirá siendo atractiva para muchas personas.

Quang Nam ha sufrido graves consecuencias debido al desarrollo urbano desenfrenado en el pasado reciente y seguramente aprenderá muchas lecciones valiosas.

La más obvia de ellas es la desertificación generalizada y persistente en muchas zonas urbanas a pesar de la finalización de la infraestructura; la situación en la que la mayoría de la gente compra tierras en proyectos principalmente con fines especulativos comerciales; la pérdida de tierras para la producción mientras los proyectos son abandonados y en mal estado durante muchos años; la historia social de muchos hogares e individuos que están muy frustrados por la necesidad de establecerse y ganarse la vida pero los precios de la tierra están demasiado fuera de su alcance...

La urbanización y el desarrollo urbano son tendencias inevitables. Sin embargo, la forma, la dirección y la hoja de ruta para cada etapa del desarrollo es un problema que cada localidad debe considerar para aprovechar al máximo los recursos territoriales según la orientación del Partido y resolver armoniosamente los problemas sociales.

Cabe señalar que en la Lista de proyectos de atracción de inversiones y prioridades de atracción de inversiones de Quang Nam en el período 2024 - 2025 (Decisión No. 1221-QD/UBND, de fecha 21 de mayo de 2024 del Comité Popular Provincial), de 233 proyectos en localidades, hay hasta 40 proyectos que atraen inversión en desarrollo urbano, principalmente en forma de áreas de mercado, áreas residenciales urbanas (negocios de tierras).

Es difícil determinar cuántos o cuántos proyectos son realmente necesarios y urgentes, cuál es el objetivo (especuladores empresariales o necesidades de vivienda de los residentes locales), incluidos los problemas de entrada y salida del proyecto, pero ciertamente estos serán problemas que no se pueden ignorar, cuando las localidades de la provincia son demasiado "conscientes" y han tenido que pagar el precio de los proyectos de subdivisión y venta de tierras.

Otro pronóstico notable de los expertos después de que entren en vigor las tres leyes relacionadas con la tierra mencionadas anteriormente es que el sector inmobiliario industrial atraerá fuertemente a inversores nacionales y extranjeros en el próximo tiempo.

La planificación de la provincia de Quang Nam ha determinado desarrollar más de 10 mil hectáreas de tierras de parque industrial desde ahora hasta 2030. La práctica ha demostrado que las tierras industriales han promovido y siguen promoviendo la máxima eficiencia, generando ganancias y contribuyendo al máximo al desarrollo socioeconómico local.

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Lección 3: Cuando las tierras agrícolas están “desatadas”

Fuente: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html