La era de los intermediarios inmobiliarios y de la venta de propiedades antes de su finalización ha terminado.
Aproximadamente 200 consultas públicas realizadas por agencias a nivel provincial para abordar los problemas derivados de los proyectos en los que invirtió Bach Dat An Company son un ejemplo típico de las consecuencias de un período de "auge" en proyectos llamados desarrollo urbano.
Hasta este punto, a pesar de los mejores esfuerzos de las autoridades, la responsabilidad y el ultimátum emitido por los líderes provinciales de más alto rango, es probable que lleve algún tiempo más resolver completamente el caso Bach Dat An.
Bach Dat An no está solo; muchos de los casi 200 proyectos de desarrollo residencial y urbano de la provincia, en los que actualmente invierten empresas privadas, enfrentan problemas en diversos grados.
Nadie ha calculado aún (ni siquiera una estimación) la magnitud del daño al Estado, a la población y a las empresas, pero el enorme desperdicio de recursos, especialmente de tierras, y las consecuencias sociales resultantes son innegables. ¡Y las autoridades a todos los niveles tardarán muchos años en resolver las consecuencias de una época en la que se lanzaban proyectos por doquier con gran bombo y platillo!
La Ley de Tierras de 2024 y las Leyes de Bienes Raíces y Negocios de Vivienda enmendadas, vigentes a partir del 1 de agosto de 2024, prohíben absolutamente la subdivisión y venta de terrenos en todos los distritos de todas las ciudades y pueblos.
Al mismo tiempo, los proyectos de construcción urbana y de vivienda se rigen por una estricta regulación desde la fase de licenciamiento hasta su ejecución. En particular, se exige la divulgación pública completa y detallada de los aspectos legales, la escala y el avance del proyecto.
Revocar proyectos que acaparan tierras.
De acuerdo con la Ley de Tierras de 2024, si los inversionistas del proyecto no ponen la tierra en uso o están retrasados en el uso de la tierra en comparación con el cronograma establecido en el proyecto de inversión, al inversionista se le puede otorgar una extensión de no más de 24 meses y debe pagar al Estado una cantidad adicional equivalente a la tarifa de uso de la tierra o la tarifa de arrendamiento de tierras por el período extendido.
Si el inversor no pone la tierra en uso después del plazo extendido, el Estado recuperará la tierra sin compensación por la tierra, los activos asociados a ella y los costos de inversión restantes.
Según el análisis de los expertos, con la nueva normativa legal pronto habrá un estricto proceso de "filtrado" para los inversores y empresas inmobiliarias; las pequeñas empresas con recursos financieros limitados y aquellas que incurran en prácticas oportunistas y poco profesionales serán eliminadas del juego.
La práctica de vender proyectos prematuramente para obtener ganancias ya no prosperará. Esto se debe a que las empresas solo pueden iniciar proyectos después de cumplir con todas sus obligaciones con el Estado y cumplir con los requisitos de infraestructura estipulados por la normativa.
La Ley de Negocios Inmobiliarios modificada también prohíbe a los agentes inmobiliarios autónomos sin licencia (conocidos desde hace tiempo como "especuladores de tierras"). Su objetivo es evitar situaciones en las que trabajadores de la construcción y vendedores de verduras también participen en el comercio de tierras, o la proliferación de "agencias" inmobiliarias que se extienden de las zonas rurales a las ciudades, un problema de larga data.
Pensamiento urbano
A partir del 1 de agosto de 2024, el Estado dejará de otorgar permisos para proyectos de subdivisión de terrenos en barrios de ciudades y pueblos. Los inversores en proyectos de terrenos se verán obligados a centrarse en las zonas rurales de las afueras de las ciudades y municipios.
Con importantes limitaciones en el espacio de desarrollo, así como restricciones legales más estrictas para los proyectos de negocios inmobiliarios, los analistas han predicho que los precios de los terrenos aumentarán drásticamente en el futuro cercano, perjudicando a las personas de bajos ingresos con una necesidad genuina de vivienda.
En particular, mientras la política de "imponer impuestos elevados a quienes poseen muchas casas y terrenos pero no los utilizan eficazmente", estipulada en la Resolución 18 del 13º Comité Central, no se haya institucionalizado por ley, la especulación inmobiliaria probablemente seguirá siendo atractiva para muchas personas.
Habiendo sufrido severas consecuencias por el desarrollo urbano desenfrenado en los últimos tiempos, la provincia de Quang Nam sin duda aprenderá muchas lecciones valiosas.
Entre estos problemas, los más notables son el abandono generalizado y persistente en muchas áreas urbanas a pesar de la infraestructura completada; el hecho de que la mayoría de los compradores de tierras en proyectos lo hacen principalmente con fines comerciales especulativos; la pérdida de tierras agrícolas por parte de los residentes mientras los proyectos permanecen abandonados e inacabados durante años; y el problema social de muchos hogares e individuos que enfrentan la urgente necesidad de vivienda y medios de vida, pero encuentran precios de la tierra muy fuera de su alcance.
La urbanización y el desarrollo urbano son tendencias inevitables. Sin embargo, la forma, la dirección y la hoja de ruta que se adapten a cada etapa del desarrollo es un problema que cada localidad debe considerar para aprovechar al máximo los recursos territoriales, de acuerdo con las directrices del Partido, y resolver armoniosamente los problemas sociales.
Téngase en cuenta que en la Lista de Proyectos de Atracción de Inversiones y Proyectos Prioritarios de Atracción de Inversiones de la Provincia de Quang Nam para el período 2024-2025 (Decisión No. 1221-QD/UBND, de fecha 21 de mayo de 2024, del Comité Popular Provincial), de 233 proyectos en localidades, hay 40 proyectos que atraen inversión en desarrollo urbano, principalmente en forma de calles de mercado y áreas residenciales urbanas (negocio de terrenos).
Es difícil determinar con certeza cuántos proyectos son realmente necesarios y urgentes, cuál es su propósito (especuladores o la necesidad de vivienda de los residentes locales), e incluso los aspectos de insumo-producto de estos proyectos. Sin embargo, estos son ciertamente problemas que no pueden ignorarse, ya que las localidades de la provincia han experimentado y pagado con creces las consecuencias de los proyectos de subdivisión y venta de terrenos.
Otra predicción notable de los expertos, tras la promulgación de las tres leyes relacionadas con la tierra antes mencionadas, es que el sector inmobiliario industrial atraerá fuertemente a inversores nacionales y extranjeros en el próximo período.
La planificación provincial de Quang Nam ha identificado el desarrollo de más de 10.000 hectáreas de suelo industrial desde ahora hasta 2030. La experiencia práctica ha demostrado que el suelo industrial ha sido y sigue siendo el más eficaz, rentable y el que más contribuye al desarrollo socioeconómico local.
----------------------
Lección 3: Cuando las tierras agrícolas se “liberan”
[anuncio_2]
Fuente: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html
Kommentar (0)