Se acabó la era de los agentes inmobiliarios y la venta de propiedades antes de su finalización.
Aproximadamente 200 consultas públicas realizadas por organismos provinciales para abordar problemas derivados de proyectos en los que ha invertido la empresa Bach Dat An son un ejemplo típico de las consecuencias de un período de auge en proyectos denominados desarrollo urbano.
Hasta el momento, a pesar de los mejores esfuerzos de las autoridades, la responsabilidad asumida y el ultimátum emitido por los líderes provinciales de más alto rango, es probable que se necesite más tiempo para resolver completamente el caso de Bach Dat An.
Bach Dat An no es un caso aislado; muchos de los casi 200 proyectos de desarrollo residencial y urbano de la provincia, en los que actualmente invierten empresas privadas, se enfrentan a problemas de diversa índole.
Nadie ha calculado aún (ni siquiera estimado) la magnitud de los daños al Estado, a la población y a las empresas, pero el enorme despilfarro de recursos, especialmente de terrenos, y las consiguientes repercusiones sociales son innegables. ¡Y las autoridades de todos los niveles tardarán muchos años en resolver las secuelas de una época en la que se lanzaban proyectos por doquier con gran bombo y platillo!
La Ley de Tierras de 2024 y las leyes modificadas sobre negocios inmobiliarios y de vivienda, vigentes desde el 1 de agosto de 2024, prohíben absolutamente la subdivisión y venta de parcelas de terreno en todos los distritos de todas las ciudades y pueblos.
Al mismo tiempo, los proyectos de construcción urbana y de vivienda están sujetos a una estricta regulación desde la etapa de concesión de licencias hasta su finalización. En particular, se exige una divulgación pública completa y detallada de los aspectos legales, la magnitud y el progreso del proyecto.
Revocar los proyectos que acaparan terrenos.
Según la Ley de Tierras de 2024, si los inversores del proyecto no utilizan el terreno o se retrasan en su uso con respecto al cronograma establecido en el proyecto de inversión, se les podrá conceder una prórroga de no más de 24 meses y deberán pagar al Estado una cantidad adicional equivalente a la tasa por el uso del terreno o la tasa de arrendamiento del terreno por el período prorrogado.
Si el inversor no da uso al terreno tras la prórroga del plazo, el Estado lo recuperará sin compensación alguna por el terreno, los bienes vinculados a él y los costes de inversión restantes.
Según el análisis de los expertos, con la nueva normativa legal, pronto habrá un estricto proceso de "filtrado" para los inversores y empresas inmobiliarias; las pequeñas empresas con recursos financieros limitados, así como aquellas que recurran a prácticas oportunistas y poco profesionales, quedarán excluidas del mercado.
La práctica de vender proyectos prematuramente para obtener ganancias ya no tendrá cabida. Esto se debe a que las empresas solo pueden iniciar proyectos después de cumplir con todas sus obligaciones con el Estado y satisfacer los requisitos de infraestructura estipulados por la normativa.
La Ley de Negocios Inmobiliarios modificada también prohíbe a los agentes inmobiliarios independientes sin licencia (conocidos desde hace tiempo como "especuladores de terrenos"). Su objetivo es prevenir situaciones en las que trabajadores de la construcción y vendedores de verduras también se dediquen al comercio de terrenos, o la proliferación de "agencias" inmobiliarias que se extienden desde las zonas rurales a las ciudades, un problema de larga data.
Pensamiento urbano
A partir del 1 de agosto de 2024, el Estado dejará de otorgar permisos para proyectos de subdivisión de terrenos en los distritos de ciudades y pueblos. Los inversores en proyectos de parcelación se verán obligados a centrarse en las zonas rurales de las afueras de las ciudades y pueblos.
Debido a las importantes limitaciones en el espacio edificable, así como a las restricciones legales más estrictas sobre los proyectos inmobiliarios, los analistas han pronosticado que los precios de los terrenos aumentarán drásticamente en un futuro próximo, perjudicando a las personas de bajos ingresos con una necesidad real de vivienda.
En particular, mientras la política de "imponer impuestos elevados a quienes poseen muchas casas y terrenos pero no los utilizan eficazmente", tal como se estipula en la Resolución 18 del XIII Comité Central, no se haya institucionalizado por ley, es probable que la especulación inmobiliaria siga siendo atractiva para muchas personas.
Tras haber sufrido graves consecuencias por el desenfrenado desarrollo urbano en los últimos tiempos, la provincia de Quang Nam sin duda aprenderá muchas lecciones valiosas.
Entre estos, los problemas más notables son el abandono generalizado y persistente en muchas áreas urbanas a pesar de la infraestructura terminada; el hecho de que la mayoría de los compradores de terrenos en proyectos lo hacen principalmente con fines comerciales especulativos; la pérdida de tierras agrícolas por parte de los residentes mientras los proyectos permanecen abandonados e inacabados durante años; y el problema social de muchos hogares e individuos que enfrentan la necesidad urgente de vivienda y medios de subsistencia, pero encuentran precios de tierras muy por encima de su alcance.
La urbanización y el desarrollo urbano son tendencias inevitables. Sin embargo, la forma, la dirección y la hoja de ruta adecuadas para cada etapa del desarrollo constituyen un problema que cada localidad debe considerar para utilizar de la manera más eficaz los recursos territoriales, de acuerdo con las directrices del Partido, y resolver armoniosamente los problemas sociales.
Cabe destacar que en la Lista de Proyectos de Atracción de Inversiones y Proyectos Prioritarios de Atracción de Inversiones de la Provincia de Quang Nam para el período 2024-2025 (Decisión No. 1221-QD/UBND, de fecha 21 de mayo de 2024, del Comité Popular Provincial), de 233 proyectos en localidades, hay 40 proyectos que atraen inversiones en desarrollo urbano, principalmente en forma de calles comerciales y áreas residenciales urbanas (negocio de parcelas de terreno).
Resulta difícil determinar con certeza cuántos proyectos son realmente necesarios y urgentes, cuál es su propósito (si satisfacen las necesidades de especulación o las de vivienda de los residentes locales), e incluso analizar los aspectos de entrada y salida de estos proyectos. Sin embargo, sin duda se trata de cuestiones que no pueden ignorarse, ya que las localidades de la provincia han sufrido en carne propia las consecuencias de los proyectos de subdivisión y venta de terrenos.
Otra predicción destacable de los expertos, tras la promulgación de las tres leyes relacionadas con la tierra mencionadas anteriormente, es que el sector inmobiliario industrial atraerá fuertemente a inversores nacionales y extranjeros en el próximo período.
La planificación provincial de Quang Nam ha identificado el desarrollo de más de 10.000 hectáreas de terreno industrial desde ahora hasta 2030. La experiencia práctica ha demostrado que el terreno industrial ha sido y sigue siendo el más eficaz, rentable y el que más contribuye al desarrollo socioeconómico local.
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Lección 3: Cuando se "libera" la tierra agrícola
Fuente: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html
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