Una esquina de la zona residencial en MBQH 2125 fase 1, barrio Dong Ve, ciudad de Thanh Hoa. Foto: PV
Historias de las aplicaciones
En marzo de 2025, el periódico Thanh Hoa recibió una petición de los hogares que viven en MBQH 2125 fase 1 (perteneciente al Proyecto de Vivienda y Parque Verde en el área urbana del sur de la ciudad de Thanh Hoa, barrio Dong Ve, ciudad de Thanh Hoa ).
Una de las peticiones comienza con las palabras: “Esta es la cuarta vez que enviamos una petición a las autoridades pertinentes con respecto al Inversionista del Proyecto MBQH 2125 Fase 1 por no emitir libros rojos; la respuesta del Inversionista del Proyecto MBQH 2125 Fase 1 y las autoridades pertinentes no es satisfactoria, mostrando signos de demora y evasión de las aspiraciones legítimas de los hogares”.
Se sabe que la Fase 1 del Proyecto MBQH 2125 es uno de los grandes proyectos de desarrollo urbano en la ciudad de Thanh Hoa con un área de 82.188,8 m2 , que incluye 633 lotes de tierra (85 lotes de terrenos de villas, 548 lotes de terrenos adyacentes). Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company es la unidad ganadora de la subasta de derechos de uso de la tierra para el proyecto (según la Decisión No. 2939/QD-UBND de fecha 2 de agosto de 2018 del Comité Popular Provincial de Thanh Hoa). La empresa ha cumplido con sus obligaciones financieras en las tarifas de uso de la tierra y se le ha otorgado un certificado de derecho de uso de la tierra. El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente (ahora el Departamento de Agricultura y Recursos Naturales) coordinó con las unidades pertinentes para organizar la entrega de la tierra en el campo a Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company desde 2019.
Si bien el Estado ha otorgado certificados de derechos de uso de la tierra al inversor del proyecto, los hogares que adquirieron terrenos en este sitio aún no han recibido los libros rojos. Esto se ha convertido en una preocupación para muchos hogares, ya que muchos derechos relacionados también se ven afectados. |
Si bien el Estado ha otorgado certificados de derechos de uso de la tierra al inversor del proyecto, los hogares que adquirieron terrenos en este sitio aún no han recibido los libros rojos. Esto se ha convertido en una preocupación para muchos hogares, ya que muchos derechos relacionados también se ven afectados.
La Sra. NHA, residente de MBQH 2125 Fase 1, declaró: «Nos hemos reunido en numerosas ocasiones y solicitado al inversor que proceda con los trámites para emitir los libros rojos a los hogares que adquirieron terrenos, pero no han respondido. Vivir en una zona urbana concurrida de la ciudad y aún no tener un libro rojo ha afectado gravemente la vida y las actividades de las personas, como la imposibilidad de registrar su nacimiento, matrimonio o estudios en el barrio».
La familia de la Sra. LTG es una de las familias que compró un terreno en MBQH 2125 fase 1 mediante un contrato de préstamo y construyó una casa entre 2022 y 2023. Su casa también es uno de los muchos apartamentos construidos incorrectamente en comparación con el diseño prescrito. La fachada de la casa no tiene suficientes 4 plantas y una planta alta, y la parte trasera no tiene espacio libre. La Sra. G. comentó: "En esta zona, la mayoría de las casas construidas antes de 2024 no están diseñadas según el modelo aprobado, porque en ese momento simplemente compraron el terreno y construyeron, sin ninguna orientación, supervisión ni recordatorios del inversor. Muchas familias están preocupadas ahora, ya que el diseño de la casa y la densidad de construcción no son correctos. ¿Habrá alguna manera de solucionar esto en el futuro para completar la solicitud del Libro Rojo? Debido a que las casas sin Libro Rojo también tienen limitados los derechos de los usuarios del terreno, no pueden hipotecar ni pedir prestado al banco, y si desean mudarse a un lugar más conveniente para trabajar, ¡tienen que dejarlo de lado!".
Cuestiones jurídicas y de responsabilidad
Volviendo a la historia legal de la Fase 1 del Proyecto MBQH 2125, quizás el núcleo del problema resida en la forma en que el inversor implementó el proyecto. Según la normativa, en la Fase 1 del Proyecto MBQH 2125, el inversor debe completar todos los elementos de construcción de la casa en bruto según el diseño aprobado por la autoridad competente antes de venderla a los clientes, pero la realidad es completamente distinta.
Ciudad de Thanh Hoa vista desde arriba. Foto: PV
Inmediatamente después de ganar la subasta de derechos de uso del terreno, debido a la falta de fondos para construir una casa en bruto, Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company, en coordinación con Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company, no construyó ninguna casa en bruto. Sin embargo, considerando la necesidad de los clientes de comprar terrenos para construir casas, les asesoraron sobre la venta de terrenos mediante un contrato de préstamo. Este contrato de préstamo exige confidencialidad de la información, según informó una familia que compró un terreno en esta ubicación.
Algunos hogares añadieron: «Según el acuerdo con el cliente, el número de lote del contrato de préstamo es el número de lote, el número de deuda del terreno del proyecto. Los clientes que paguen el importe total según el acuerdo recibirán del inversor los documentos que incluyen: el contrato de préstamo, el acta de entrega del terreno, el compromiso de construir la casa según los planos de diseño y los documentos adjuntos para que el cliente la construya él mismo. Una vez que el cliente termine la construcción de la casa en bruto, el inversor aceptará y procederá con los trámites para formalizar un contrato de compraventa y realizar los trámites para emitir un libro rojo al cliente».
Esta es una forma bastante común de eludir la ley: en lugar de construir una casa en bruto y vender la terminada, el inversor vende terrenos a personas mediante un contrato de préstamo y luego les permite construir sus propias casas. Esta situación conlleva dos consecuencias importantes y evidentes: las personas no cuentan con la documentación legal completa de la venta del terreno con el inversor y no son propietarias del terreno que han pagado; debido a una gestión negligente, muchos hogares no cumplen con los diseños urbanísticos aprobados, lo que acarrea numerosas consecuencias.
Inmediatamente después de ganar la subasta de derechos de uso del terreno, debido a la falta de fondos para construir una casa en bruto, Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company, en coordinación con Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company, no construyó ninguna casa en bruto, pero, atendiendo la demanda de los clientes de comprar terrenos para construir viviendas, consultó a los clientes sobre la venta de terrenos mediante un contrato de préstamo. Este contrato de préstamo exige confidencialidad de la información... Esta es una forma bastante común de eludir la ley. En lugar de construir una casa sin construir y vender una terminada, el inversor vende terrenos a personas mediante un contrato de préstamo y luego permite que las personas construyan sus propias casas... |
La Sra. LT T, residente de MBQH 2125 fase 1, comentó: «Al principio, cuando los clientes comenzaban a construir sus casas, el inversor no supervisaba ni supervisaba la construcción, por lo que muchas familias las construían arbitrariamente según sus propios diseños, sin seguir los planos generales. En los últimos años, la supervisión se ha vuelto más estricta y los clientes han construido según el diseño aprobado. Además, al iniciar la construcción, cada familia debe pagar un depósito de 100 millones de VND para comprometerse a construir según el diseño y 30 millones de VND para la gestión y supervisión del proyecto».
La densidad de población de MBQH 2125 Fase 1 es bastante alta actualmente. Las observaciones del reportero en algunas hileras de casas del terreno muestran que algunos hogares construyen según el diseño, mientras que otros lo hacen en contra. La preocupación de muchos hogares es si la casa se construye según el diseño o no. ¿Cuándo se les otorgarán los libros rojos a los hogares que compren terrenos en este terreno? "Nos preocupa que el inversor no esté realizando los trámites para emitir los libros rojos a los clientes porque ya no los gestiona en su totalidad. ¿Existe la posibilidad de que se violen los bienes de los hogares?", se preguntó la Sra. NTT, residente.
Bajo presión de la petición del pueblo y la dirección del Comité Popular Provincial, en febrero de 2025, Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company respondió por escrito. En los Despachos Oficiales n.° 03/CV-HNHG de 10 de febrero de 2025 y 04/CV-HNHG de 14 de febrero de 2025, la empresa declaró: «Hasta la fecha, la empresa ha completado la construcción de 570 terrenos de un total de 633 que resultaron ganadores de la subasta y continúa invirtiendo en la construcción de los 63 terrenos restantes». En cuanto a la movilización de capital mediante contratos de préstamo, la empresa considera que se trata de una actividad legal, con base en la Cláusula 3 del Artículo 7 de la Ley de Empresas de 2020. Respecto al retraso en el progreso, la empresa atribuyó el retraso a «diversos factores, tanto subjetivos como objetivos, especialmente en la situación de prolongación de la pandemia de COVID-19, que ha afectado gravemente a la economía vietnamita en general y a la empresa en particular». Cabe señalar que la empresa se ha comprometido: “Se espera completar la emisión de certificados de derecho de uso de la tierra a los hogares elegibles en el segundo trimestre de 2025”.
El proyecto MBQH 2125 Fase 1 es un ejemplo típico de las deficiencias en la gestión de proyectos urbanos en Thanh Hoa. El hecho de que el inversor no construyera las viviendas en bruto según el diseño aprobado, sino que utilizara la modalidad de "venta de terrenos" mediante contratos de préstamo para que las familias construyeran sus propias viviendas, sin supervisión ni gestión durante el proceso de construcción, ha tenido numerosas consecuencias. Siete años después del inicio del proyecto, la gente compró terrenos y se asentó, pero hasta la fecha, tras numerosas propuestas y peticiones, no se les han concedido los libros rojos, lo que ha provocado la indignación pública. |
El proyecto MBQH 2125 Fase 1 es un ejemplo típico de las deficiencias en la gestión de proyectos urbanos en Thanh Hoa. El hecho de que el inversor no construyera las viviendas en bruto según el diseño aprobado, sino que utilizara la modalidad de "venta de terrenos" mediante contratos de préstamo para que las familias construyeran sus propias viviendas, sin supervisión ni gestión durante el proceso de construcción, ha tenido numerosas consecuencias. Siete años después del inicio del proyecto, la gente compró terrenos y se asentó, pero hasta la fecha, tras numerosas propuestas y peticiones, no se les han concedido los libros rojos, lo que ha provocado la indignación pública.
El último compromiso del inversor de completar la emisión de libros rojos en el segundo trimestre de 2025 es una señal positiva, pero se necesita una estrecha supervisión de las autoridades para garantizar la implementación de acuerdo con la hoja de ruta establecida, contribuyendo a resolver los problemas en la fase 1 de MBQH 2125. A partir de esta situación, las agencias de gestión estatales necesitan tener soluciones más drásticas en la gestión de las órdenes de construcción y otros problemas en los nuevos proyectos de áreas urbanas, evitando situaciones similares en el futuro.
Al estiércol - Viet Huong
Lección 2: Proyectos "clonados" de MBQH 2125 fase 1
Fuente: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm
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