Estado actual de los proyectos del área urbana en Thanh Hoa - Deficiencias de la capacidad inversora en la gestión estatal (Parte 1): 7 años de espera de los libros rojos

Una esquina de la zona residencial en MBQH 2125 fase 1, barrio Dong Ve, ciudad de Thanh Hoa. Foto: PV

Historias de las aplicaciones

En marzo de 2025, el periódico Thanh Hoa recibió una petición de los hogares que viven en MBQH 2125 fase 1 (perteneciente al Proyecto de Vivienda y Parque Verde en el área urbana del sur de la ciudad de Thanh Hoa, barrio Dong Ve, ciudad de Thanh Hoa ).

Una de las peticiones comienza con las palabras: “Esta es la cuarta vez que enviamos una petición a las autoridades pertinentes con respecto al Inversionista del Proyecto MBQH 2125 Fase 1 por no emitir libros rojos; la respuesta del Inversionista del Proyecto MBQH 2125 Fase 1 y las autoridades pertinentes no es satisfactoria, mostrando signos de demora y evasión de las aspiraciones legítimas de los hogares”.

Se sabe que la Fase 1 del Proyecto MBQH 2125 es uno de los grandes proyectos de desarrollo urbano en ^{la ciudad de} Thanh Hoa con un área de 82,188.8m2, incluidos 633 lotes de tierra (85 lotes de villas, 548 lotes de casas adosadas). Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company es la unidad ganadora de la subasta de los derechos de uso de la tierra del proyecto (según la Decisión No. 2939/QD-UBND del 2 de agosto de 2018 del Comité Popular Provincial de Thanh Hoa). La empresa ha cumplido con sus obligaciones financieras en materia de tasas por el uso de la tierra y se le ha concedido un certificado de derecho de uso de la tierra. El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente (ahora Departamento de Agricultura y Recursos Naturales) se coordinó con las unidades pertinentes para organizar la entrega de tierras en el campo a Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company a partir de 2019.

Aunque el Estado ha otorgado certificados de derecho de uso de la tierra al inversor del proyecto, los hogares que compraron tierras en este sitio aún no han recibido libros rojos. Esto se convierte en una preocupación y un motivo de inquietud para muchos hogares porque también se ven afectados muchos derechos relacionados.

Aunque el Estado ha otorgado certificados de derecho de uso de la tierra al inversor del proyecto, los hogares que compraron tierras en este sitio aún no han recibido libros rojos. Esto se convierte en una preocupación y un motivo de inquietud para muchos hogares porque también se ven afectados muchos derechos relacionados.

La Sra. NHA, residente de MBQH 2125 Fase 1, declaró: «Nos hemos reunido en numerosas ocasiones y solicitado al inversor que proceda con los trámites para emitir los libros rojos a los hogares que adquirieron terrenos, pero no han respondido. Vivir en una zona urbana concurrida de la ciudad y aún no tener un libro rojo ha afectado gravemente la vida y las actividades de las personas, como la imposibilidad de registrar su nacimiento, matrimonio o estudios en el barrio».

La familia de la Sra. LTG es uno de los hogares que compraron un terreno en MBQH 2125 fase 1 bajo un "contrato de préstamo" y comenzaron a construir una casa en 2022-2023. Su casa es también uno de los muchos apartamentos construidos incorrectamente respecto a las normas de diseño. La parte delantera de la casa no tiene suficientes 4 pisos y 1 azotea, la parte trasera tampoco tiene suficiente espacio libre. La Sra. G. comentó: "En esta zona, la mayoría de las viviendas construidas antes de 2024 no cumplen con el diseño aprobado, ya que en ese momento simplemente compraron el terreno y lo construyeron sin ninguna orientación, supervisión ni recordatorio del inversor. Muchos hogares están preocupados ahora, ya que el diseño de las viviendas y la densidad de construcción no son correctos. ¿Habrá alguna manera de solucionarlo en el futuro para completar la solicitud del Libro Rojo? Debido a que las viviendas no cuentan con el Libro Rojo, muchos derechos de los usuarios del terreno también están limitados, no pueden hipotecarse con el banco y, si desean mudarse a un lugar más conveniente para trabajar, deben dejarlo de lado".

Cuestiones jurídicas y de responsabilidad

Volviendo a la historia legal de la Fase 1 del Proyecto MBQH 2125, tal vez el quid del problema surge del método de implementación del proyecto por parte del inversor. De acuerdo con la normativa MBQH 2125 Proyecto Fase 1, el inversor debe completar todos los elementos de construcción de la casa en bruto de acuerdo con el diseño aprobado por la autoridad competente antes de venderla a los clientes, pero la realidad es completamente diferente.

La ciudad de Thanh Hoa vista desde arriba. Foto: PV

Inmediatamente después de ganar la subasta de derechos de uso del terreno, debido a la falta de fondos para construir una casa en bruto, Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company, en coordinación con Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company, no construyó ninguna casa en bruto. Sin embargo, considerando la necesidad de los clientes de comprar terrenos para construir casas, les asesoraron sobre la venta de terrenos mediante un contrato de préstamo. Este contrato de préstamo exige confidencialidad de la información, según informó una familia que compró un terreno en esta ubicación.

Algunos hogares añadieron: «Según el acuerdo con el cliente, el número de lote del contrato de préstamo es el número de lote, el número de deuda del terreno del proyecto. Los clientes que paguen el importe total según el acuerdo recibirán del inversor los documentos que incluyen: el contrato de préstamo, el acta de entrega del terreno, el compromiso de construir la casa según los planos de diseño y los documentos adjuntos para que el cliente la construya él mismo. Una vez que el cliente termine la construcción de la casa en bruto, el inversor aceptará y procederá con los trámites para formalizar un contrato de compraventa y realizar los trámites para emitir un libro rojo al cliente».

Esta es una forma bastante común de “eludir la ley”. En lugar de construir una casa en bruto y vender una casa terminada, el inversor vende terrenos a personas a través de un “contrato de préstamo” y luego deja que las personas construyan sus propias casas. Esta situación tiene dos consecuencias importantes y fácilmente visibles: las personas no cuentan con documentos legales completos sobre la compra y venta de tierras con inversionistas y no tienen derechos de propiedad sobre las tierras por las que han pagado; Debido a una gestión laxa, muchos hogares no cumplen con la construcción de sus viviendas según los diseños urbanísticos aprobados, lo que conlleva muchas consecuencias posteriores.

Inmediatamente después de ganar la subasta de derechos de uso del terreno, debido a la falta de fondos para construir una casa en bruto, Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company, en coordinación con Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company, no construyó ninguna casa en bruto, pero, atendiendo la demanda de los clientes de comprar terrenos para construir viviendas, consultó a los clientes sobre la venta de terrenos mediante un contrato de préstamo. Este contrato de préstamo exige confidencialidad de la información...

Esta es una forma bastante común de "eludir la ley". En lugar de construir una casa en bruto y vender una casa terminada, el inversor vende terrenos a personas a través de un "contrato de préstamo" y luego deja que las personas construyan sus propias casas...

La Sra. LT T, residente de MBQH 2125 fase 1, comentó: «Al principio, cuando los clientes comenzaban a construir sus casas, el inversor no supervisaba ni supervisaba la construcción, por lo que muchas familias las construían arbitrariamente según sus propios diseños, sin seguir los planos generales. En los últimos años, la supervisión se ha vuelto más estricta y los clientes han construido según el diseño aprobado. Además, al iniciar la construcción, cada familia debe pagar un depósito de 100 millones de VND para comprometerse a construir según el diseño y 30 millones de VND para la gestión y supervisión del proyecto».

La densidad de población de MBQH 2125 fase 1 hasta el momento es bastante poblada. Las observaciones de los periodistas en algunas hileras de casas del lugar mostraron que algunas familias construían según el diseño, mientras que otras lo hacían en contra. Lo que preocupa a muchos hogares es si la casa está construida correctamente o no y, ¿cuándo se concederán los libros rojos a los hogares que compren terrenos en esta ubicación? Nos preocupa que el inversor no esté llevando a cabo los trámites para emitir los libros rojos a los clientes, ya que ya no gestiona la totalidad de los libros rojos. ¿Existe la posibilidad de que se violen los activos de los hogares? – se preguntó la señora NTT, una residente.

Bajo presión de la petición del pueblo y la dirección del Comité Popular Provincial, en febrero de 2025, Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company respondió por escrito. En los Despachos Oficiales n.° 03/CV-HNHG de 10 de febrero de 2025 y 04/CV-HNHG de 14 de febrero de 2025, la empresa declaró: «Hasta la fecha, la empresa ha completado la construcción de 570 terrenos de un total de 633 que resultaron ganadores de la subasta y continúa invirtiendo en la construcción de los 63 terrenos restantes». En cuanto a la movilización de capital mediante contratos de préstamo, la empresa considera que se trata de una actividad legal, con base en la Cláusula 3 del Artículo 7 de la Ley de Empresas de 2020. Respecto al retraso en el progreso, la empresa atribuyó el retraso a «diversos factores, tanto subjetivos como objetivos, especialmente en la situación de prolongación de la pandemia de COVID-19, que ha afectado gravemente a la economía vietnamita en general y a la empresa en particular». Cabe señalar que la empresa se ha comprometido: “Se espera completar la emisión de certificados de derecho de uso de la tierra a los hogares elegibles en el segundo trimestre de 2025”.

El proyecto MBQH 2125 Fase 1 es un ejemplo típico de las deficiencias en la gestión de proyectos urbanos en Thanh Hoa. El hecho de que los inversores no construyan viviendas según diseños aprobados, sino que utilicen la forma de "venta de terrenos" a través de contratos de préstamo para que las familias construyan sus propias viviendas y carezcan de supervisión y gestión durante el proceso de construcción, ha tenido muchas consecuencias. 7 años después de que comenzó el proyecto, la gente compró tierras y se asentó, pero hasta ahora, después de muchas solicitudes y peticiones, todavía no les han concedido los libros rojos, lo que ha provocado indignación pública.

El proyecto MBQH 2125 Fase 1 es un ejemplo típico de las deficiencias en la gestión de proyectos urbanos en Thanh Hoa. El hecho de que los inversores no construyan viviendas según diseños aprobados, sino que utilicen la forma de "venta de terrenos" a través de contratos de préstamo para que las familias construyan sus propias viviendas y carezcan de supervisión y gestión durante el proceso de construcción, ha tenido muchas consecuencias. 7 años después de que comenzó el proyecto, la gente compró tierras y se asentó, pero hasta ahora, después de muchas solicitudes y peticiones, todavía no les han concedido los libros rojos, lo que ha provocado indignación pública.

El último compromiso del inversor de completar la emisión de libros rojos en el segundo trimestre de 2025 es una señal positiva, pero se necesita una estrecha supervisión de las autoridades para garantizar la implementación de acuerdo con la hoja de ruta establecida, contribuyendo a resolver los problemas en la fase 1 de MBQH 2125. A partir de esta situación, las agencias de gestión estatales necesitan tener soluciones más drásticas en la gestión de las órdenes de construcción y otros problemas en los nuevos proyectos de áreas urbanas, evitando situaciones similares en el futuro.

Al estiércol - Viet Huong

Lección 2: Proyectos "clonados" de MBQH 2125 fase 1

Fuente: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm