Ciudad Ho Chi Minh se enfrenta al dilema de destinar el 20% de su territorio a viviendas sociales.

La ley estipula que los promotores de proyectos de vivienda comercial deben destinar el 20% del terreno, proporcionar otros terrenos para vivienda social o realizar una contribución económica. Sin embargo, Ciudad Ho Chi Minh aún está considerando desarrollar criterios de implementación.

La ley estipula que los promotores de proyectos de vivienda comercial deben destinar el 20% del terreno, proporcionar otros terrenos para vivienda social o realizar una contribución económica. Sin embargo, Ciudad Ho Chi Minh aún está considerando desarrollar criterios de implementación.

Después de varios cambios en las políticas que regulan la asignación de terrenos para el desarrollo de viviendas sociales dentro de proyectos comerciales, la Ley de Vivienda de 2023 estipula que los Comités Populares provinciales deben asignar terrenos suficientes para el desarrollo de viviendas sociales de acuerdo con las necesidades establecidas en el programa y plan de desarrollo de viviendas, incluyendo: terrenos para el desarrollo independiente de viviendas sociales; y terrenos para la construcción de viviendas sociales dentro de proyectos de viviendas comerciales.

La ley también estipula que el inversionista de un proyecto de construcción de viviendas comerciales debe asignar una parte del terreno dentro del proyecto, o arreglar terrenos en otra ubicación, o pagar una cantidad equivalente al valor del terreno ya utilizado para construir infraestructura técnica, para la construcción de vivienda social…

El Decreto n.º 100/2024 sobre el desarrollo y la gestión de la vivienda social especifica que la superficie para el cumplimiento de la obligación es del 20 % de la superficie total del terreno del proyecto de vivienda comercial. La decisión sobre una de las tres modalidades mencionadas anteriormente la considera el Comité Popular Provincial.

La 253.ª Conferencia de Diálogo Empresarial-Gubernamental de Ciudad Ho Chi Minh fue organizada por la ITPC y el Departamento de Construcción. Foto: Trong Tin.

“Las regulaciones actuales son mucho más flexibles, especialmente el Decreto No. 100/2024, que ya no estipula que los proyectos de vivienda comercial deben asignar terrenos para el desarrollo de viviendas sociales”, dijo el Sr. Nguyen Van Doi, Director General de Saigon 9 Company, en la 253ª Conferencia de Diálogo entre Empresas y el Gobierno de la Ciudad de Ho Chi Minh , organizada por ITPC y el Departamento de Construcción el 15 de noviembre.

Sin embargo, dijo que los proyectos de vivienda comercial en Ciudad Ho Chi Minh todavía enfrentan obstáculos en la asignación de terrenos para el desarrollo de viviendas sociales.

El Sr. Doi afirmó comprender plenamente que la ciudad se esfuerza por desarrollar criterios que guíen a las empresas a la hora de elegir una de las tres formas de cumplir con sus obligaciones en materia de vivienda social. Él y otras empresas también esperan que el Comité Popular de la Ciudad publique estos criterios.

En la conferencia, el Sr. Doi propuso una solución: en lugar de destinar el 20% del terreno a vivienda social, las empresas contribuirían financieramente. Ciudad Ho Chi Minh invertiría entonces en un fondo de tierras suficientemente grande, de 200 a 300 hectáreas en zonas suburbanas, para implementar el proyecto. Esto se debe a que, según la lista ajustada de precios de terrenos publicada recientemente, el costo de la vivienda social sería muy elevado en algunas vías centrales.

Según sus cálculos, si se construyeran viviendas sociales en la calle Dong Khoi, Distrito 1 (precio del terreno: 763,6 millones de VND/m²), el coste de la vivienda social rondaría los 276-386 millones de VND/m². O, con el precio más bajo, en la calle Rung Sac, Distrito Can Gio (precio del terreno: 20,9 millones de VND/m²), el precio de la vivienda social seguiría rondando los 45-70 millones de VND/m².

En la ciudad de Thu Duc, al entregar terrenos para viviendas sociales en el proyecto de la ciudad de Van Phuc, los líderes municipales afirmaron que, incluso si recibieran una pequeña cantidad, simplemente se congelaría, lo que crearía un cuello de botella, ya que el desarrollo de viviendas sociales sería imposible. Esto se debe a que el precio del terreno, determinado por el estado, para este proyecto es de 73 millones de VND, mientras que el precio de mercado supera los 100 millones de VND.

El Sr. Nguyen Van Doi, Director General de Saigon 9 Company, presentó una propuesta en la conferencia. Foto: Trong Tin.

Por lo tanto, según el Sr. Doi, si se muestra flexible, Ciudad Ho Chi Minh debería elegir ubicaciones donde el terreno aún sea barato. Las empresas están dispuestas a pagar el presupuesto para la asignación de terrenos de inmediato.

En respuesta, el Sr. Huynh Thanh Khiet, subdirector del Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh, afirmó que la cuestión actual es si se debe intercambiar la tierra o cambiarla por tierra de igual valor en efectivo, lo cual es un asunto difícil y que actualmente se está discutiendo entre varios departamentos.

"Por ejemplo, cuando se intercambia un terreno de la ubicación A a la ubicación B, ¿se trata de un intercambio de valor o de superficie? Son dos cosas diferentes, y actualmente existe mucha tensión al respecto. La ciudad ha reconocido el problema y está desarrollando normativas para su implementación", afirmó el Sr. Khiet.

La mayoría de las empresas solicitaron el pago en efectivo.

Según un informe anterior de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), desde que entraron en vigor las regulaciones sobre la obligación de los desarrolladores de viviendas comerciales de construir viviendas sociales, HoREA ha observado que muchos proyectos de viviendas urbanas y comerciales, algunos de ellos abarcando decenas o cientos de hectáreas, prácticamente no tienen unidades de vivienda social.

En concreto, durante el período comprendido entre el 1 de julio de 2015 y el 31 de marzo de 2021, según la normativa del Decreto Gubernamental 100/2015, los proyectos de vivienda comercial con una superficie de 10 hectáreas o más están obligados a tener viviendas sociales construidas en el 20% del terreno asignado a fines residenciales dentro de ese proyecto.

Para proyectos de vivienda comercial con una superficie inferior a 10 hectáreas, al inversor se le permite construir vivienda social en el 20% del terreno residencial del proyecto, o cambiar el terreno de vivienda social por otra ubicación, o pagar una cantidad equivalente al valor del 20% del terreno residencial del proyecto de vivienda comercial.

Sin embargo, HoREA señaló que la mayoría de los desarrolladores solicitaron el pago en efectivo equivalente al valor del fondo de suelo residencial del 20%, y no se han observado casos en los que el fondo de suelo de vivienda social se haya intercambiado por otra ubicación equivalente al fondo de suelo residencial del 20%.

Del 1 de abril de 2021 al 31 de julio de 2024, según el Decreto Gubernamental 49/2021, los proyectos de vivienda comercial con una superficie de 2 hectáreas o más deben construir viviendas sociales en el 20 % del terreno destinado a fines residenciales dentro del proyecto. Sin embargo, HoREA ha observado que ningún proyecto de vivienda comercial ha construido viviendas sociales dentro de sus propios proyectos.

Para proyectos de vivienda comercial con una superficie inferior a 2 hectáreas, el inversionista no está obligado a asignar el 20% del terreno, solo tiene que pagar tasas de uso del suelo por toda la superficie del proyecto.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-can-nao-voi-quy-dat-20-lam-nha-o-xa-hoi-d230158.html