China está experimentando con un modelo en el que los residentes pueden renovar sus propios apartamentos.

Ante la presión financiera y los ajustes en el mercado inmobiliario, muchas de las principales ciudades de China, como Shenzhen, Pekín y Guangzhou, están experimentando con un nuevo enfoque para la renovación urbana: movilizar recursos de la propia gente, permitiendo a los ciudadanos aportar capital, participar en ideas de diseño y asumir un papel más proactivo en sus espacios vitales.

Cuando los ciudadanos son los principales protagonistas de la regeneración urbana.

Durante décadas, el escenario habitual para los proyectos de reurbanización en China ha sido el siguiente: el gobierno planifica, las inmobiliarias invierten, los residentes reciben una indemnización y luego se reubican. Este enfoque de demolición y reconstrucción a gran escala ha convertido a muchas personas en millonarias de la noche a la mañana y ha creado glamurosas ciudades con rascacielos. Sin embargo, a medida que el mercado inmobiliario se enfría, la antigua fórmula comienza a mostrar fisuras. Muchos proyectos se retrasan debido a desacuerdos entre promotores y residentes, o porque los nuevos planes no se ajustan a las necesidades reales de la población.

En este contexto, el enfoque de socialización con el modelo de "renovación liderada por los residentes" está aportando un soplo de aire fresco a edificios de apartamentos antiguos y deteriorados. Más recientemente, en Shenzhen, el centro tecnológico del sur de China, un edificio de apartamentos con más de 40 años de antigüedad lanzó oficialmente su primer proyecto de renovación, llevado a cabo por los propios propietarios con la orientación y el apoyo legal del gobierno local, en lugar de depender por completo de grandes corporaciones inmobiliarias.

Este proyecto a pequeña escala involucra a 10 familias, todas exempleadas que viven en el antiguo complejo de apartamentos de una guardería pública construida en 1979. Con una superficie total de aproximadamente 870 metros cuadrados, el edificio lleva mucho tiempo en grave estado de deterioro, con paredes desconchadas, cableado eléctrico enredado e inundaciones frecuentes durante las lluvias intensas. En lugar de esperar pasivamente paquetes de compensación, estas 10 familias acordaron por unanimidad reunirse para acordar un monto de contribución, discutir las reparaciones necesarias con el asesoramiento de una unidad profesional y seleccionar directamente a un contratista de construcción adecuado.

Complejo de apartamentos en Shenzhen, construido en 1979. Foto: The Paper.

La solución a los problemas económicos y sociales.

La esencia de este modelo radica en potenciar el papel y la iniciativa de la ciudadanía, a la vez que se reduce la presión sobre el presupuesto estatal. Si bien no se ha revelado el costo específico del proyecto de Shenzhen, un proyecto similar en Guangzhou, para un edificio de más de 1700 metros cuadrados, tuvo un costo total de reconstrucción de aproximadamente 8 millones de yuanes (equivalente a 1,2 millones de dólares estadounidenses). En promedio, cada hogar pagó alrededor de 300 000 yuanes (más de mil millones de VND) para obtener un espacio habitable completamente nuevo, moderno y seguro en el terreno donde habían vivido durante muchos años.

Al analizar este cambio, el Sr. Tran Kiet, Director del Centro de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de la Universidad Jiao Tong de Shanghái, comentó: "El modelo tradicional de desarrollo inmobiliario, caracterizado por la demolición a gran escala, la construcción a gran escala y el traslado de residentes de edificios antiguos de poca altura para construir apartamentos de lujo que se venden a precios exorbitantes, ya no es adecuado para la mayoría de las zonas residenciales consolidadas en el actual mercado paralizado".

Según el Sr. Tran, depender exclusivamente de los recursos públicos dificulta lograr una cobertura generalizada: "Si solo dependemos del presupuesto gubernamental, como mucho solo podremos apoyar unos pocos proyectos modelo para edificios que estén gravemente deteriorados y sean peligrosos, pero no podremos replicarlo a gran escala".

En comparación con los métodos de reubicación tradicionales, el modelo que promueve la iniciativa de los residentes ofrece numerosas ventajas. Este método respeta los deseos de las personas, minimiza los conflictos prolongados, optimiza los costos y define con mayor claridad las responsabilidades de los ciudadanos respecto a su propiedad. En el edificio de Shenzhen, si bien la superficie construida se mantiene igual que en el plan maestro, la nueva estructura cuenta con ascensores integrados para personas mayores, la planta baja se ha elevado para prevenir inundaciones y los sistemas de ventilación e iluminación se han mejorado integralmente.

Plano del edificio tras su reconstrucción. Foto: The Paper.

Desafíos en la ampliación

A pesar de ofrecer muchas señales positivas y de estar integrado en la estrategia de renovación urbana de China, este modelo «participativo y responsable» aún enfrenta obstáculos prácticos. El mayor desafío radica en la escala. El edificio en Shenzhen se benefició de su tamaño reducido, con solo 10 viviendas. Sin embargo, en grandes áreas residenciales con cientos o miles de hogares, lograr un consenso absoluto es muy difícil. Además, muchas familias desfavorecidas o personas mayores que viven solas carecen de los recursos económicos para participar en el proyecto.

Para resolver este complejo problema, los expertos urbanos consideran necesario un mecanismo de mercado más flexible. El Sr. Tran Kiet propuso la siguiente solución: «La clave para replicar los proyectos de renovación autogestionados reside en establecer un mecanismo de transferencia eficaz. De este modo, se puede incentivar a los propietarios que no necesitan o no pueden participar en las renovaciones a transferir sus propiedades mediante un mecanismo adecuado».

En concreto, el gobierno podría facilitar la compra de apartamentos a precio de mercado por parte de fondos de desarrollo urbano o empresas locales a residentes que no participan en el proyecto, o bien ayudarlos a reubicarse en zonas de reasentamiento más adecuadas. Esto permitiría una distribución armoniosa de los terrenos vacantes entre los residentes restantes, optimizando el espacio habitable sin alterar la planificación general ni aumentar el índice de ocupación del suelo del edificio.

Los proyectos piloto en Shenzhen, Guangzhou y Pekín están abriendo un nuevo enfoque para la renovación de edificios de apartamentos antiguos en China. De depender completamente de recursos externos, los residentes ahora participan activamente en la construcción de sus viviendas. Esto ofrece una perspectiva valiosa sobre la socialización y la diversificación de recursos en la renovación y modernización urbana, un tema de interés para muchas de las principales ciudades asiáticas.

Fuente: sixthtone.com

Fuente: https://phunuvietnam.vn/trung-quoc-thu-nghiem-mo-hinh-dan-tu-sua-chung-cu-238260602155531633.htm