Proceso paso a paso para la emisión de certificados de propiedad de terrenos comprados y vendidos mediante acuerdos manuscritos.

Complejidad en la documentación inmobiliaria

A principios de diciembre de 2023, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh solicitó a los Comités Populares de los distritos, a la ciudad de Thu Duc, a la Oficina de Registro de Tierras de la ciudad de Ho Chi Minh y a sus sucursales que resolvieran los casos de cambio de uso de la tierra no autorizado, subdivisión de tierras no autorizada y transferencia de propiedad mediante documentos manuscritos.

Según un informe del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, existen casos en Ciudad Ho Chi Minh donde familias e individuos utilizan tierras agrícolas para las cuales han recibido certificados de derechos de uso de tierras otorgados por el Comité Popular a nivel de distrito. Durante el uso, se han producido cambios tales como: la separación de las familias para vivir de forma independiente; la herencia, la recepción como donación o la transferencia de una parte de la superficie de tierra...

Para hacer frente a esta necesidad práctica, los usuarios de la tierra han recurrido a la subdivisión no autorizada de terrenos, transfiriendo la propiedad parcial de la tierra mediante documentos manuscritos (sin elaborar contratos para la transferencia de los derechos de uso de la tierra y los bienes vinculados a la misma, como se exige), y cambiando arbitrariamente el propósito del uso de la tierra (construyendo casas y estructuras en terrenos agrícolas...).

Debido a la falta de regulaciones oportunas y completas en las leyes de tierras durante varios períodos, a quienes reciben la transferencia de propiedad en estos casos no se les han otorgado Certificados de Derechos de Uso de la Tierra, Propiedad de Viviendas y Otros Bienes Vinculados a la Tierra (certificados).

El problema mencionado persistió hasta que las disposiciones de la Cláusula 2, Artículo 82 del Decreto No. 43/2014/ND-CP permitieron la resolución de casos relacionados con la recepción de transferencias, herencias y donaciones mediante documentos manuscritos antes del 1 de julio de 2014.

Sin embargo, debido a que el terreno fue subdividido y transferido sin autorización, una gran parte de la superficie transferida no cumple con las regulaciones del Comité Popular provincial.

El Sr. Nguyen Toan Thang, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, declaró: "Actualmente, no existen estadísticas específicas porque el proceso de declaración y registro aún no se ha organizado. Sin embargo, según nuestras observaciones, estos casos se concentran principalmente en zonas suburbanas, especialmente en distritos con altas tasas de urbanización, como el distrito de Binh Chanh, el distrito de Hoc Mon y el distrito de Binh Tan...".

Para obtener cifras relativamente precisas, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh necesita realizar una encuesta y una declaración en toda la ciudad, con una estrecha coordinación entre los distritos, la ciudad de Thu Duc, los barrios y las comunas, así como con los residentes que actualmente "poseen" propiedades en esa situación.

Los ciudadanos deben comprender claramente sus responsabilidades y derechos para poder cooperar en declaraciones transparentes; solo así podremos obtener cifras específicas y precisas.

Para expedir certificados de propiedad de terrenos comprados y vendidos mediante acuerdos manuscritos, la ciudad de Ho Chi Minh debe considerar cuestiones como el momento de la transacción; el manejo de infracciones de terrenos y construcción (multas, demolición forzosa o permiso de registro, devolución forzosa de ganancias ilegales, etc.); y una revisión de la planificación para garantizar el cumplimiento de las regulaciones sobre límites de subdivisión de terrenos e infraestructura... con el fin de determinar si cada caso específico cumple con los criterios de elegibilidad.

Al mismo tiempo, debido a que las transacciones informales de tierras carecen de confirmación oficial por parte de las autoridades, verificar la autenticidad de la fecha de la transacción resulta difícil y puede ser fácilmente aprovechado para infringir las normas. Si no se aplica con rigor, esto puede conducir fácilmente a la elusión de la ley y a la división de parcelas que exceden los límites permitidos.

Por lo tanto, para resolver la emisión de certificados de uso de tierras en estos casos conforme a la normativa legal, es necesario considerar y abordar las infracciones administrativas en materia de tierras. La emisión de certificados para cada caso también debe basarse en la planificación del uso del suelo, las condiciones para la subdivisión de terrenos y la infraestructura. Estas son cuestiones que competen al Comité Popular del distrito, afirmó el Sr. Thang.

Cuestiones legales que requieren aclaración.

Según el abogado Quách Thành Lực, director del bufete de abogados LSX, las transacciones inmobiliarias entre particulares que utilizan documentos escritos a mano, sin legalización ni certificación notarial, son relativamente comunes hoy en día.

Los motivos por los que ambas partes llevaron a cabo dicha transacción se debieron a la falta de conocimiento de la normativa legal, la ausencia de un certificado de uso del suelo, la confianza mutua, la reticencia a hacer pública la transacción y el intento de evitar el pago de impuestos.

La ley estipula que la transferencia de terrenos y viviendas debe documentarse mediante un contrato notariado. Las leyes de tierras a lo largo de los distintos periodos han estipulado sistemáticamente que los contratos de transferencia de derechos de uso de la tierra deben ser notariados por un notario público o certificados por el Comité Popular del municipio, distrito o ciudad donde se ubica el terreno.

El abogado Luc señaló que las transacciones inmobiliarias realizadas con documentos manuscritos no cumplen con las normas de forma, y ​​la propiedad no puede transferirse al nuevo propietario mediante documentos oficiales de derechos de uso de la tierra, por lo que no están reconocidas por la ley.

El comprador no está legalmente identificado como propietario o usuario legítimo del terreno y la casa.

Si el comprador no es reconocido como el propietario legal del terreno, no podrá transferir, ceder, heredar ni hipotecar la propiedad. En caso de que el estado reclame la propiedad, el vendedor seguirá siendo el propietario.

Si surge una disputa entre las dos partes con respecto a la indemnización por el desmonte de terrenos, el dinero se depositará en una cuenta de depósito temporal en el banco hasta que se dicte una sentencia o decisión que resuelva la disputa.

Si no se llega a un acuerdo o a una reconciliación, surgirán disputas entre el vendedor y el comprador; en tales casos, una de las partes deberá interponer una demanda ante el tribunal donde se encuentre la propiedad para su resolución.

Actualmente, todavía existe un número considerable de propiedades sin certificado de propiedad. Si bien muchas personas saben que las transacciones con propiedades sin certificado conllevan riesgos significativos, siguen realizándose porque, a mayor riesgo, mayor es la ganancia potencial.

"En este caso, para garantizar los derechos del comprador, se debería redactar un contrato de compraventa manuscrito con una cláusula de depósito que estipule: 'Cuando se otorgue al terreno un certificado de derecho de uso de la tierra, el vendedor es responsable de llevar a cabo los trámites legales de transferencia al comprador; de lo contrario, se le impondrá una penalización equivalente al doble del importe del depósito recibido'. Esta cláusula minimizará la posibilidad de disputas o, si surge alguna, los derechos del comprador estarán protegidos conforme a la ley", afirmó el abogado Luc.

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/tp-hcm-tung-buoc-cap-so-do-nha-dat-mua-ban-qua-giay-viet-tay-a638178.html