Estado complicado del expediente inmobiliario
A principios de diciembre de 2023, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh solicita a los Comités Populares de los distritos, la ciudad de Thu Duc, la Oficina de Registro de Tierras de Ciudad Ho Chi Minh y sus sucursales afiliadas que manejen los registros de cambios arbitrarios en los propósitos del uso de la tierra, subdivisión arbitraria de parcelas y transferencia manuscrita de derechos.
Según el informe del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, en Ciudad Ho Chi Minh, hay casos de hogares e individuos que utilizan tierras agrícolas , a las que se les ha otorgado un Certificado de Derechos de Uso de la Tierra por el Comité Popular del Distrito, y durante el uso, hay cambios como: hogares que se separan para vivir por separado; heredan, reciben, transfieren parte del área de la tierra...
Para resolver esta necesidad práctica, los usuarios de la tierra han dividido parcelas arbitrariamente, han transferido parte de la parcela a mano (sin hacer un contrato para transferir los derechos de uso de la tierra y los activos vinculados a la tierra según lo prescrito), han cambiado arbitrariamente el propósito del uso de la tierra (construyeron casas, obras en tierras agrícolas...).
Debido a que la legislación territorial durante muchos períodos no ha tenido regulaciones oportunas y completas, en estos casos no se le ha otorgado al cesionario un Certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de la vivienda y otros activos vinculados a la tierra (certificado).
El problema existente antes mencionado perduró hasta que la reglamentación de la Cláusula 2, Artículo 82 del Decreto No. 43/2014/ND-CP permitió la resolución de los casos de recepción de transferencia, herencia y donación mediante documentos manuscritos antes del 1 de julio de 2014.
Sin embargo, debido a que se trató de una división arbitraria de tierras para transferir derechos, la mayor parte de la superficie transferida no estaba de acuerdo con las regulaciones del Comité Popular Provincial.
El Sr. Nguyen Toan Thang, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, evaluó: «Actualmente no existen estadísticas específicas porque no ha habido ninguna organización que declare ni registre los casos. Sin embargo, según nuestros registros, estos casos se concentran principalmente en zonas suburbanas, especialmente en distritos con rápida urbanización como Binh Chanh, Hoc Mon y Binh Tan…».
Para tener una cifra relativamente precisa, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh necesita realizar una declaración y un estudio en toda la ciudad con una estrecha coordinación entre los distritos, la ciudad de Thu Duc, los barrios, las comunas, así como las personas que son "propietarias" de bienes inmuebles en esa situación.
Las personas deben ver claramente sus responsabilidades y derechos a cooperar en una declaración transparente para tener números específicos y precisos.
Para emitir certificados de bienes inmuebles comprados y vendidos a mano, Ho Chi Minh City debe considerar cuestiones como el momento de la compra y venta; el manejo de las violaciones de la tierra y la construcción (multas, demolición o registro forzoso, devolución forzosa de ganancias ilegales, etc.); revisar la planificación, garantizar el cumplimiento de las regulaciones sobre los límites de la división de la tierra y la infraestructura, etc. para determinar cada caso específico que es elegible.
Al mismo tiempo, dado que la compraventa de documentos manuscritos no está confirmada por la autoridad competente, la verificación de la autenticidad del momento de la compraventa carece de fundamento y puede ser fácilmente utilizada para infringir la normativa. Si no se implementa estrictamente, puede fácilmente conducir a la elusión de la ley y a la división de terrenos sin garantizar el límite.
Por lo tanto, se debe considerar la emisión de certificados para estos casos, de acuerdo con las normas legales, y se deben gestionar las infracciones administrativas en el sector inmobiliario. La emisión de certificados para cada caso también debe basarse en la planificación, los planes de uso del suelo, las condiciones de la división del terreno y la infraestructura para tomar decisiones. Estas cuestiones son competencia del Comité Popular del distrito —afirmó el Sr. Thang—.
Cuestiones jurídicas por aclarar
El abogado Quach Thanh Luc, director de LSX Law Firm LLC, dijo que actualmente, las transacciones inmobiliarias entre individuos que utilizan documentos escritos a mano sin notarización ni certificación son relativamente comunes.
La razón por la cual las dos partes establecieron tal transacción fue porque no entendían las regulaciones legales, porque el terreno no tenía certificado de derecho de uso de tierra, porque confiaban el uno en el otro, porque no querían hacer pública la transacción, para evitar pagar impuestos...
La ley estipula que la transferencia de bienes inmuebles debe contar con un contrato notariado y certificado. Las leyes de tierras a lo largo de los años han estipulado sistemáticamente que el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra debe estar notariado por un notario público o certificado por el Comité Popular de la comuna, distrito o pueblo donde se ubica el terreno.
El abogado Luc señaló que las transacciones inmobiliarias mediante documentos manuscritos no cumplen con las regulaciones formales y no pueden transferir el nombre del usuario en los documentos que acreditan el derecho de uso, por lo que no están reconocidas por la ley.
El comprador no está legalmente identificado como propietario o usuario legal del inmueble.
Si el comprador no es reconocido como el usuario legal del terreno, no podrá convertirlo, transferirlo, heredarlo ni hipotecarlo. En caso de que el Estado reclame el terreno, la responsabilidad de determinar el usuario del mismo seguirá recayendo en el vendedor.
Si existe una disputa entre ambas partes sobre el monto de la compensación o de la limpieza del sitio, dicho monto se depositará en la cuenta temporal del banco hasta que haya una sentencia o decisión que resuelva la disputa entre ambas partes.
Las disputas entre el vendedor y el comprador surgirán si no se llega a un acuerdo o conciliación, entonces uno de los dos deberá presentar una demanda en el tribunal donde se encuentra el inmueble para resolver el asunto.
Actualmente, la situación de bienes raíces sin certificados sigue siendo relativamente común. Si bien las transacciones inmobiliarias sin certificados conllevan grandes riesgos, muchas personas aún las realizan porque a mayor riesgo, mayor potencial de ganancias.
En este caso, para garantizar los derechos del comprador, es recomendable redactar un contrato de compraventa escrito a mano con una cláusula de depósito que indique: «Cuando el terreno y la casa obtengan un certificado de derecho de uso del suelo, el vendedor será responsable de realizar los trámites legales de transferencia al comprador; de lo contrario, se le impondrá una multa del doble del importe recibido». Esta cláusula minimiza la posibilidad de disputas y, en caso de que surjan, garantiza los derechos del comprador conforme a la ley», declaró el abogado Luc.
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